房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略的探究

張 歡 重慶盈田實業(yè)集團(tuán)有限公司

一、引言

近年來伴隨著經(jīng)濟全球化的急速擴張，本就處于夾縫求生的房地產(chǎn)企業(yè)變得岌岌可危，各大企業(yè)都開始意識到稅收籌劃的重要性，并逐漸加強了對此項工作的重視程度，但稅收籌劃工作實際開展過程中，仍會出現(xiàn)這樣那樣的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際發(fā)展情況，同時順應(yīng)我國社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢和要求，制定科學(xué)合理的解決對策，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃水平，從而有效地減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅費支出，做好成本控制，這對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展具有非常重要的影響，也是新經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得新的發(fā)展做出的重要改革創(chuàng)新措施之一。提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作水平，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展的需求，更是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)提出的必然要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

(一)有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，預(yù)防降低涉稅風(fēng)險

依法納稅是企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，稅收籌劃工作的開展必須要遵循相關(guān)的法律政策，而稅收政策法規(guī)隨著人民收入水平的快速增長而不斷調(diào)整。倘若稅收籌劃方案與稅收法律相悖，將會對企業(yè)造成不可預(yù)估的損失，甚至直接影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作開展得較晚，在稅收政策不斷更新迭代的環(huán)境下，使用不當(dāng)?shù)亩愂栈I劃方案，不僅無法幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅費支出，還會面臨較高的稅務(wù)風(fēng)險，這對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展是非常不利的。更多的房地產(chǎn)企業(yè)除了在生產(chǎn)銷售方面加大投資外，開始注重通過稅收籌劃工作達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營成本的目的，這是國家政策落實的硬性需求，也是積極規(guī)避涉稅風(fēng)險的有力舉措。

(二)有利于企業(yè)獲得最大化的稅收利益

法治經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)納稅具有普遍性與強制性。鑒于我國稅收政策處于動態(tài)變化，加之企業(yè)涉及稅種較為廣泛，這也間接導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)每年在納稅上的壓力都比較重，特別是成立時間較短的企業(yè)，其資金周轉(zhuǎn)相對困難，若沒能權(quán)衡利弊極有可能因為稅收負(fù)擔(dān)而引起財務(wù)風(fēng)險，因此通過稅收籌劃降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)以及經(jīng)營成本是房地產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟效益的必然性。不僅如此，從稅收籌劃的概念上來看，是企業(yè)為了減少稅收支出所制定的一種手段，企業(yè)財務(wù)管理在通過運用合法化的方法來對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)資金進(jìn)行優(yōu)化配置，以此來減少繳納的稅款，所以在這種情況下稅收籌劃又被看作是“合理避稅”的手段，其根本目的就是幫助企業(yè)減少稅款，最大化提高企業(yè)的利潤收益。

(三)有利于企業(yè)財務(wù)管理規(guī)范化

我國房地產(chǎn)企業(yè)大多采取財務(wù)集中管理模式，在這一重要前提下，稅收籌劃作為財務(wù)管理中的核心之一，其主要目的是幫助企業(yè)提高整體價值，運用各種財務(wù)手段方式來幫助企業(yè)降低財稅成本，讓企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。在明確財務(wù)決策之前，稅收籌劃方案的制定能夠規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營活動以及財務(wù)人員的日常工作。從某種意義上來講，稅收籌劃工作的開展倒逼企業(yè)會計管理水平的提高。

(四)有利于企業(yè)提高競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中投入資金多、風(fēng)險大、建設(shè)周期長，雖然收益高但見效慢，如果對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和涉稅風(fēng)險，還可以樹立企業(yè)的社會形象，提高企業(yè)在同行業(yè)中的競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需注意的問題

(一)合理利用稅收政策，堅持稅收籌劃的合法性

稅收籌劃是納稅人在不違背稅收法律法規(guī)的前提下，運用一定的技巧和手段，對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行科學(xué)合理和周密的安排，以達(dá)到少繳、緩繳稅款目的的一種財務(wù)管理活動。

(二)注意防范稅收籌劃的風(fēng)險

近年來國家稅收政策變化頻繁，特別是營改增后，各稅種稅收政策都發(fā)生很大變化。企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)隨時更新知識儲備，防止發(fā)生政策變化帶來的稅收風(fēng)險。特別是在大數(shù)據(jù)時代背景下，稅收工作的模式也在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。稅務(wù)部門采用現(xiàn)代信息化技術(shù)，多部門聯(lián)合信息共享，對企業(yè)的相關(guān)信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)的涉稅問題，企業(yè)應(yīng)高度重視。

(三)充分考慮稅收籌劃的成本

稅收籌劃的目的是使企業(yè)作為納稅人能獲得最大的利益，減輕稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)稅后利潤最大化，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。利用稅收籌劃既要考慮到納稅籌劃方案對企業(yè)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本的影響，還要考慮到稅收籌劃本身所要負(fù)擔(dān)的咨詢顧問等費用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種較多，每個企業(yè)開發(fā)的各項目的特點也不盡相同，其納稅籌劃空間也不一樣，必須要經(jīng)過有效而且合理的稅收籌劃才可使企業(yè)獲得更大盈利能力，實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，以下將對增值稅和土地增值稅的稅收籌劃分別進(jìn)行探討。

(一)增值稅稅收籌劃

增值稅是以增值額作為課稅對象，以銷售額作為計稅依據(jù)，同時實行稅款抵扣的計稅方式。應(yīng)納增值稅額的大小取決于銷項稅額和進(jìn)項稅額兩個主要因素。銷項稅額是銷售額和稅率的乘積。增值稅稅率由為稅法規(guī)定所從事業(yè)務(wù)的法定稅率，因此，計算銷項稅額的關(guān)鍵在如何準(zhǔn)確、合理地確定銷售額。進(jìn)項稅額是指納稅人購進(jìn)貨物或接受勞務(wù)所負(fù)擔(dān)的增值稅額。但并不是所有購進(jìn)貨物或接受勞務(wù)所負(fù)擔(dān)的增值稅額都可以抵扣，稅法對哪些進(jìn)項稅額可以抵扣，哪些不能抵扣作了嚴(yán)格的規(guī)定。企業(yè)在日常經(jīng)營活動中應(yīng)取得符合稅法規(guī)定的可抵扣進(jìn)項稅額計稅憑證，同時當(dāng)不符合抵扣條件時應(yīng)及時作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出處理，以避免出現(xiàn)稅收風(fēng)險。

本文以營改增后，增值稅針對一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)收繳，且其開發(fā)項目采用一般計稅方法為例，從以下兩個方面淺談增值稅稅收籌劃應(yīng)注意的問題和解決辦法。

第一，從房地產(chǎn)企業(yè)銷售額方面看，首先，應(yīng)注意增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，及時確認(rèn)當(dāng)期應(yīng)納稅銷售額，應(yīng)避免出現(xiàn)未按時申報納稅的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采用預(yù)售方式銷售房屋，極少采用現(xiàn)房銷售模式。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)所售房屋的具體情況、客戶購房款的支付方式和支付時間、銷售發(fā)票開具的時間以及權(quán)屬變更時間來確定納稅義務(wù)發(fā)生時間。其次，在打折銷售和贈送車位銷售模式下，應(yīng)注意折扣部分應(yīng)與房款開具在同一張發(fā)票上，稅法規(guī)定未開具在同一張發(fā)票上的不得扣除折扣部分，全額作為應(yīng)納稅銷售額。使用買房贈送車位等促銷手段時，贈送的車位在增值稅稅法上應(yīng)視同銷售處理。此情形下可采用銷售的房屋和贈送的車位分?jǐn)傆嬎沅N售額，把贈送變?yōu)槔変N售，則減少相當(dāng)于車位價值部分應(yīng)納稅銷售額。最后，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋并提供后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)就銷售不動產(chǎn)和物業(yè)管理服務(wù)分別核算應(yīng)稅銷售額，分別適用不同的增值稅稅率。此舉可避免物業(yè)管理服務(wù)從高適用銷售不動產(chǎn)的稅率，從而避免物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)按銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的高稅率計稅，從而產(chǎn)生較高稅負(fù)的情況產(chǎn)生。

第二，一般計稅方法下，由于取得的進(jìn)項稅額可以抵扣，將直接影響應(yīng)納增值稅額，因此，建筑商以及材料供應(yīng)商的選擇就顯得尤為重要。建筑商、材料供應(yīng)商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人其開具發(fā)票的稅率差別較大，在價格相同的條件下選擇一般納稅人作為供應(yīng)商或建筑承包商取得其提供的增值稅專用發(fā)票可以降低成本，提高可抵扣進(jìn)項稅額。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)精裝修房，也可進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到降低增值稅稅負(fù)的目的。精裝修房使用的建筑材料屬于銷售貨物，其稅率為增值稅稅率中最高的，比銷售不動產(chǎn)和建筑服務(wù)的增值稅稅率要略高，房地產(chǎn)企業(yè)可利用此稅率差進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)開發(fā)精裝修房時購進(jìn)裝修材料和裝修業(yè)務(wù)分別簽訂合同，利用自購材料的高稅率，達(dá)到為公司提高可抵扣的進(jìn)項稅額，減少應(yīng)納增值稅額的目的。

(二)土地增值稅稅收籌劃

我國土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，隨房產(chǎn)增值額的不同，稅率從30%遞增至60%。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)的增值額越高，適用稅率就越高，所需要交納的土地增值稅額越高。增值額是由轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入總額減去允許扣除項目金額后的金額。由此可見，影響土地增值稅額的關(guān)鍵因素有收入總額和扣除項目金額，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)減少收入總額或增加扣除項目金額來降低增值額，適用較低稅率，最終達(dá)到減少應(yīng)納土地增值稅稅額的目的。

1.合理確定銷售單價進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅采用四級超率累計稅率，以增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次。增值額未超過扣除項目金額50%的部分；增值稅超過扣除項目金額50%未超過100%的部分；增值額超過扣除項目金額百分之百未超過200%的部分；增值額超過扣除項目金額200%的部分，分別適用30%、40%、50%、60%的稅率。由此可見，兩檔稅率之間存在明顯的臨界點，當(dāng)增值額在接近兩檔稅率臨界點附近時通過定價策略合理設(shè)計商品房銷售單價，讓增值額符合低稅率檔次要求，以避免超過臨界點部分多繳納稅率差10%的土地增值稅額。

從上述分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售單價的定價策略非常重要，切記不可盲目提價，有時較高價格反而會給企業(yè)帶來較低收益。企業(yè)應(yīng)追求稅后凈利潤的提高，而非單純的高售價。

2.合理增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃

影響增值率的除了收入總額外還有扣除項目金額，企業(yè)也可使用合理增加扣除項目金額的方法來降低增值率，同樣也可以降低稅率甚至達(dá)到免征條件。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目共有以下五項：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項目。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的期間費用。按利息支出的情況分別按以下兩種方法計算扣除。第一種方法，利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)的計算金額扣除。第二種方法，利息支出不能分?jǐn)偦虿荒芴峁┳C明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的計算金額扣除。計算扣除的具體比例，由不動產(chǎn)所在地當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)或直轄市人民政府規(guī)定。由此可見，如房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的利息支出高于取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和5%的情況下，采用第一種方法對企業(yè)更有利。如房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的利息支出低于取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和5%的情況下，比如，企業(yè)使用自有資金開發(fā)建設(shè)無利息支出或向非金融機構(gòu)融資無法提供金融機構(gòu)證明等，采用第二種方法計算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用對企業(yè)更有利。當(dāng)然企業(yè)亦可在融資前對籌資方式的選擇時充分考慮利息支出對可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的影響，事先采用對企業(yè)更有利的融資戰(zhàn)略。

3.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)同一項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)把普通住宅和非普通住宅發(fā)生開發(fā)成本分開計算合理分?jǐn)?，分別計算增值額，有利于企業(yè)利用稅收優(yōu)惠中對普通住宅的特殊規(guī)定，減少土地增值稅稅負(fù)。稅法中規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。”房地產(chǎn)企業(yè)在銷售符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的普通住宅時，如通過定價策略合理設(shè)計商品房銷售單價，讓增值額不超過20%，以符合稅法規(guī)定的免征條件，可大大減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

國家為調(diào)控經(jīng)濟，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和地區(qū)發(fā)展，對特殊產(chǎn)業(yè)或特殊地區(qū)制定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)需要，選擇在優(yōu)惠地區(qū)設(shè)立企業(yè)或者開發(fā)房地產(chǎn)項目。對土地增值稅而言，房地產(chǎn)項目所在地為納稅義務(wù)發(fā)生地，適用項目所在地地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。

五、結(jié)語

綜上所述，在我國市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言做好稅收籌劃工作勢在必行。要做好稅收籌劃和研究工作，這需要房地產(chǎn)企業(yè)多加分析和探索，不斷地優(yōu)化和調(diào)整稅收管理形式，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力，這樣可以更好地幫助企業(yè)邁上現(xiàn)代化稅收籌劃新征程，推動企業(yè)獲得更加平穩(wěn)和有效地發(fā)展。需要注意的是，稅收籌劃工作的開展并非一成不變，房地產(chǎn)企業(yè)必須要依據(jù)國家稅收政策的變化而進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，實現(xiàn)更科學(xué)、更準(zhǔn)確、詳盡的稅收籌劃方案，幫助優(yōu)化成本及稅收方面的支出，提高資金的利用率，以此幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟環(huán)境，并帶來更多的社會和經(jīng)濟方面的效益和積極影響?！?/p>