物業(yè)消防安全管理存在的問題與對策

陳操

摘要：隨著城市化進程的不斷加快，城市居民越來越多，對居住環(huán)境和居住安全也提出了新的要求，小區(qū)增多的同時也凸顯了一系列的問題。物業(yè)是小區(qū)的管理部門，但大多數(shù)只重視環(huán)境和服務，卻忽視了最基礎的消防安全，一旦發(fā)生火災，如果不能盡快對人員進行疏散，那么將會造成不堪設想的后果。因此，一定要對物業(yè)管理當中的消防安全管理給予高度的重視。通過對加強物業(yè)消防安全的重要性進行闡述，對物業(yè)消防安全管理存在的問題進行分析，提出了一系列關于提高物業(yè)消防安全的措施，希望對相關的工作者有所幫助。

關鍵詞：物業(yè)管理 消防安全 問題 對策

人們的幸福安全生活是社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的關鍵所在。隨著我國城市化進程的不斷發(fā)展，城市人口越來越多，各個居民小區(qū)拔地而起，相應的城市居民的安全問題成為當下需要關注的重點。相關數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段我國居民小區(qū)中最大的安全隱患就是消防安全問題，到目前為止，我國物業(yè)管理中的消防安全管理在一定程度上取得了較大的進步，但是消防安全管理仍然面臨著十分嚴峻的考驗，重大安全隱患仍然存在。因此，相關的物業(yè)管理部門和人員一定要加強對消防安全的管理，以確保居民的生命財產安全。

1 物業(yè)管理的職責

現(xiàn)階段，我國的居民小區(qū)普遍實行物業(yè)管理制度，物業(yè)的管理與居民的安全生活有著直接的影響，因此，需要物業(yè)從各個方面加大管理力度，為居民的人身安全保駕護航。明確物業(yè)的責任與義務，能夠在一定程度上消除居民小區(qū)的消防安全隱患，所以，應從多個方面完善物業(yè)管理規(guī)章制度，加強對物業(yè)消防安全管理的力度，明確物業(yè)管理職責。

首先，業(yè)主與物業(yè)管理之間是民事法律的關系，二者的權利和義務是通過物業(yè)服務合同維系在一起，其宗旨是對人民群眾的生活、工作環(huán)境進行管理和維護。其次，物業(yè)管理的性質是經營型的服務，在為業(yè)主提供良好服務的同時，以獲取最大利益為目標。最后，依據(jù)相關法律規(guī)定，物業(yè)企業(yè)具有重要的管理職能，其中的消防安全管理占據(jù)關鍵位置，并且對確保居民的生命財產安全有著十分重要的影響和作用。由此可以看出，物業(yè)企業(yè)同時具有行政職責和民事責任，只有使得業(yè)主、業(yè)主委員會、政府主管部門之間協(xié)調發(fā)展，才能促使物業(yè)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。隨著物業(yè)行業(yè)的不斷發(fā)展，依據(jù)其管理和服務對象的差異性，最普遍、最常見的就是商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)。

2 加強物業(yè)消防安全管理的必要性

目前，物業(yè)管理已經十分普遍，并且消防安全管理一直都是物業(yè)管理當中的主要任務，同時也是相關消防機構重點關注的焦點。在一個小區(qū)進入使用之后，在后期的使用、維護和管理當中會出現(xiàn)一個小區(qū)由多家物業(yè)公司共同管理，又或者是一個建筑物有幾個物業(yè)公司進行管理的現(xiàn)象，這就出現(xiàn)了責任分工不明、人員復雜和管理分散的情況，最終會致使小區(qū)物業(yè)消防管理出現(xiàn)較多的問題。并且從我國現(xiàn)在的實際情況來看，對高層建筑火災的滅火能力和水平還不夠高，一些消防滅火設施如登高平臺消防車、舉高噴射消防車還不能達到一些高層建筑物的高度，若想對高層建筑進行救援，多數(shù)情況下都會依靠建筑物自身的固定消防設備。特別是住宅小區(qū)，由于人數(shù)多，樓層較高，有的還會在樓道里堆放一些可燃物，一旦發(fā)生火災，就很容易造成嚴重的人員傷亡和經濟損失。而對于一些工業(yè)區(qū)域的物業(yè)來講，工業(yè)使用或保存的一些化學燃料自身就具有可燃性，如若發(fā)生火災，必定會帶來較大的經濟損失，甚至人員傷亡，后果不堪設想。因此，加強物業(yè)消防安全管理工作的力度與人民群眾的生命財產安全和切身利益息息相關。一定要建立一些具有針對性和具體性的措施進行預防和管理，對現(xiàn)存的消防安全管理進行不斷健全和完善，提高物業(yè)管理的服務能力和水平，為人們營造一個良好的消防安全環(huán)境。

3 物業(yè)消防安全管理存在的問題

3.1? 物業(yè)消防安全職責劃分不明確

上文中說過，物業(yè)既有民事責任，又有行政職責，再具體一點，就是消防安全管理職責。首先，是有相關法律法規(guī)明文規(guī)定的行政職責。例如《中華人民共和國消防法》（下文簡稱《消防法》）中明確規(guī)定，在住宅區(qū)，相關的物業(yè)服務企業(yè)要對所管轄區(qū)域內的公共消防設施進行定期的管理和維護，并且為居民提供必要的消防安全服務。在《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》當中也對居民住宅的物業(yè)管理、消防安全職責進行了詳細的闡述。其次，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)會簽訂服務合同，這也是民事責任的一種體現(xiàn)形式，并在《物業(yè)管理服務合同》或《前期物業(yè)管理服務合同》當中有所體現(xiàn)，對相關的消防安全管理事項進行了具體闡述。由此可以看出，現(xiàn)階段的物業(yè)消防安全職責權限存在兩個方面的完善任務：一方面，相關的法律法規(guī)可以提高對相關責任落實的重視度，并對物業(yè)擔負消防安全責任的重要性進行全方位的分析。《消防法》中只是對居民住宅物業(yè)企業(yè)的消防職責進行了一些明文規(guī)定，但是對于商業(yè)區(qū)、綜合樓的物業(yè)的相關規(guī)定有待進一步完善。在消防安全部門進行執(zhí)法的過程當中，許多的綜合樓、公共場所以及企事業(yè)單位還存在著許多火災安全隱患，這和物業(yè)安全管理不到位息息相關。另一方面，行政職責和民事職責雙方的關系需要向更為協(xié)調的方向發(fā)展，盡量使兩者關系達到相輔相成、相互作用的狀態(tài)。有的物業(yè)企業(yè)只是拘泥于合同當中的民事職責，對行政職責理解不清晰，沒有進行有效的落實，不能對潛在的火災隱患進行及時的發(fā)現(xiàn)和預防。

3.2? 物業(yè)重服務輕管理

在2007年修訂《物業(yè)管理條例》時，把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務企業(yè)”，其主要目的是強調物業(yè)服務和業(yè)主的自主管理。但是，一部分物業(yè)對業(yè)主的服務過度重視，而忽視了對于日常消防安全的管理。《物業(yè)管理條例》當中的第46條明文規(guī)定：物業(yè)有權利對業(yè)主的一些消防違法行為進行制止和勸阻，并使其糾正，然而在實際實施的過程當中，效果不盡如人意，物業(yè)企業(yè)也是走一個表面形式，多數(shù)不會向消防機構進行上報。在《物業(yè)管理服務合同》范本當中也曾經提到過，若是業(yè)主出現(xiàn)一些違規(guī)操作，物業(yè)可以采取一些停水停電的手段責令其進行改正，但是實際情況則是物業(yè)通常不會運用這種方式。正是由于物業(yè)對一些消防違法行為管理上的無視態(tài)度，導致一些消防違法行為屢見不鮮。

3.3? 設施維護的資金不足

一般情況下，在公共區(qū)域內的消防設施維護資金主要是來自業(yè)主的物業(yè)服務費和住宅的專項維修資金。由此可以看出，一些綜合樓的商業(yè)物業(yè)對于消防公共設施的維護資金只能是來源于物業(yè)的服務費，物業(yè)費是否能夠按時上交對物業(yè)的服務管理水平和能力有著直接的影響。相對于住宅物業(yè)來說，雖然可以依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》來對專項資金進行收繳，用于公共區(qū)域的消防設施的維護和更新，但是從某種程度上來說，這也是業(yè)主的共同財產，若想動用，就要經過一套較為復雜的程序，運作起來十分不便。除此之外，在《住宅專項維修資金管理辦法》當中也明確規(guī)定：依據(jù)相關的物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)應承擔住宅的公共設施及公用部分的維修和保養(yǎng)費用，不能隨意從住宅的專項資金當中進行支出。但是具體哪些是物業(yè)應該承擔的，哪些情況下可以動用專項資金，法律當中需要加強細節(jié)劃分，這樣可以在一定程度上降低實際執(zhí)行過程當中的難度。

3.4? 物業(yè)的從業(yè)人員素質有待提高

我國把資質管理制度作為從事物業(yè)管理活動企業(yè)的執(zhí)行制度，要具有職業(yè)資格證書才能從事物業(yè)管理。在物業(yè)服務企業(yè)當中，消防安全管理的人員主要包括保安、水電維修人員以及消防控制室的值班人員，其中只有值班人員要依照國家的相關規(guī)定經過專門的培訓后持證上崗，其他人員沒有明確規(guī)定，因而，存在部分相關消防安全管理人員的整體素質不高，有的對消防安全的基本常識都不了解，沒有進行過系統(tǒng)的相關法律法規(guī)的學習，更不用說對消防設施的日常維護和管理。同時，對潛在的消防隱患難以發(fā)現(xiàn)，導致管理區(qū)域的火災隱患點較多，使其處于一個無人管理的狀態(tài)。

4 物業(yè)消防安全管理的對策

4.1? 明確物業(yè)服務企業(yè)消防主體的責任

要想解決物業(yè)消防安全管理存在的問題，就要對其消防安全主體責任進行明確劃分。首先，在現(xiàn)存的消防法律法規(guī)基礎之上與相關的部門進行聯(lián)合，根據(jù)各項規(guī)章制度，進一步明確物業(yè)企業(yè)的消防安全職責，提高責任意識。其次，相關的物業(yè)服務企業(yè)要把消防安全管理工作作為日常工作當中的重點內容，并且嚴格按照規(guī)定進行執(zhí)行，使得安全責任制得到有效的落實。最后，物業(yè)企業(yè)還要與其他相關部門，如街道辦事處居民委員會進行聯(lián)動，一旦發(fā)生火情或遇到潛在的火災隱患，要及時聯(lián)系相關部門并進行上報，盡最大努力把火災隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。

4.2? 健全相關法律法規(guī)加強監(jiān)督管理

為了可以使得物業(yè)消防安全管理工作更加的科學化和規(guī)范化，提高物業(yè)企業(yè)的管理能力和水平，就要對物業(yè)管理進行不斷的完善和優(yōu)化，加強監(jiān)管力度。要在小區(qū)住宅進行建設施工的過程當中對驗收進行嚴格把控，把好質量關。我國目前的消防安全法律法規(guī)正在逐漸趨于完善，并且取得了較大的成效，各地的消防檢測部門也進行了更多的工作。在實際工作中，不僅要提高相關工作人員的責任心，同時要使其充分認識到消防安全的重要性。要服務管理兩手抓，兩手都要硬，為我國物業(yè)管理中的消防員管理工作打下良好的基礎。

4.3? 確保公共消防設施維護資金的使用

可以對物業(yè)管理當中的消防設施維護資金制定一個明確的管理制度，對其費用的收取、支出和管理進行明文規(guī)定，并且要列出消防安全管理的日常管理費用明細，確定其開支的范圍、程序和條件。如果消防安全設施出現(xiàn)故障，甚至癱瘓等緊急情況，那么物業(yè)的服務部門和各個職能部門要對其資金的應用程序進行簡化，確保公共消防安全設施能夠盡快恢復正常運作，保障公共消防安全。

4.4? 提高物業(yè)消防安全管理人員的專業(yè)能力和水平

當前，物業(yè)消防安全管理人員的整體水平較低，所以，要提高相關工作人員的專業(yè)能力和水平，進而促進管理工作質量和效率的提升。與此同時，還能夠在一定程度上防止一些安全隱患的發(fā)生，確保居民的居住安全。在人員的選擇上，要優(yōu)先選擇經驗豐富、管理能力過硬、理論知識較為扎實的人員；要對在崗的工作人員進行定期的考核和培訓，并使其對相關的規(guī)定有一個較為全面的了解和掌握，為消防安全管理工作提供強有力的理論依據(jù)。同時，還要進行一些消防技能的演習和訓練，使相關的工作人員在發(fā)生火情時能夠快速做出急救措施，維護居民的生命財產安全。除此之外，相關部門應進行聯(lián)動，對物業(yè)管理單位和居民進行消防安全知識宣傳，使其相關的管理人員可以懂得基本的消防常識以及消防設施的基本使用方法，使居民可以學會一些自救技巧，讓業(yè)主和物業(yè)進行有機結合，推動物業(yè)消防安全管理人員綜合素質的提升。

4.5? 加強消防安全宣傳

特別是在住宅區(qū)，居民對于消防安全常常采取忽視的態(tài)度，嚴重缺乏防火防災意識，這也在一定程度上提高了消防安全管理的難度系數(shù)，一旦發(fā)生火災，人們就會出現(xiàn)恐慌，甚至還會出現(xiàn)踩踏事件和人員傷亡。所以，小區(qū)的物業(yè)消防安全管理部門要對一些消防安全知識進行普及宣傳，可以在小區(qū)內部舉辦一些講座來讓居民對消防安全知識進行學習，提高居民的安全意識，進而促進物業(yè)消防安全管理質量和效率的提升。

4.6? 提高對居住建筑消防設施的審核力度

在對居民住宅進行建設的過程當中，一定要對其消防設施、消防水源、消防通道以及消防通信設施建設進行嚴格把控，對于竣工之后的消防設施進行仔細驗收。除此之外，對于已經進入使用中的居住建筑，相關的物業(yè)消防安全管理人員一定要進行定期的消防安全設施檢查，若是發(fā)現(xiàn)有的消防安全設施存在破損、陳舊或是無法使用的情況，一定要進行及時的更換，為人們的居住安全提供保障，從而也最大限度把安全隱患降到最低。

5 結語

綜上所述，社會經濟的繁榮在很大程度上帶動了物業(yè)管理的快速發(fā)展，并且取得了較大的成效。物業(yè)管理當中的消防安全管理也要與時代同步，這樣才能夠為廣大的人民群眾營造一個安全、舒適的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理的工作人員要在以后的實際工作當中對工作任務進行不斷完善和優(yōu)化，提高管理質量和效率，從而更好地為人們服務。

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Current situation and Countermeasures

of property fire safety management

Chen Cao

（Xindu brigade of Chengdu Fire and Rescue Detachment， Sichuan Chengdu 610599）

Abstract：With the continuous acceleration of the urbanization process， more and more urban residents have put forward new requirements for the living environment and living safety. While the number of residential areas has increased， a series of problems have also been highlighted. The property management unit is the management department of the community， but most of them only pay attention to the environment and services， but neglect the most basic fire safety. Once a fire occurs， if the personnel cannot be evacuated as soon as possible， it will cause unimaginable consequences. Therefore， we must attach great importance to fire safety in property management. This paper expounds the importance of strengthening property fire safety ， analyze the existing problems of property fire safety management， and puts forward a series of measures to improve it’s? fire safety work， hoping to help relevant practitioners.

Keywords：property management; fire safety ;problems;countermeasures