管窺《民法典》中“居住權(quán)”的定位與適用

唐 旭

建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 常州 213032

一、居住權(quán)的立法背景與時代價值

居住權(quán)在2021年1月1日施行的《民法典》中作為物權(quán)編的一大亮點(diǎn)，以立法形式正式呈現(xiàn)給社會。但其進(jìn)入公眾視野并非首次，早在2001年《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）中就已亮相，該解釋規(guī)定：夫妻離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時，可以房屋的居住權(quán)對其中生活困難的一方進(jìn)行幫助。①參見2001年《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款：離婚時，一方以個人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。

而在物權(quán)法律領(lǐng)域，首次提出“居住權(quán)”是2002年1月全國人大法工委在《關(guān)于＜中華人民共和國物權(quán)法＞（征求意見稿）的說明》中。最初的立法精神旨在保障社會弱勢群體，讓其住有所居。在該意見稿中，弱勢群體也被明確，具體包括老年人、婦女及未成年人這三類人群的居住他人住房的權(quán)利。如表1所示，居住權(quán)從提出到最終入典，其動議由來已久，幾經(jīng)波折，條文數(shù)目變化頗多，主要由于反對聲音較多，立法者有諸多顧慮。

表1 原《物權(quán)法》和《民法典》居住權(quán)立法的對比

反對入法的理由主要有：（一）居住權(quán)適用范圍較窄。反對者認(rèn)為有關(guān)房屋居住方面的矛盾，若是基于家庭、親屬等人緣關(guān)系產(chǎn)生的，適用婚姻、繼承相關(guān)法律法規(guī)中有關(guān)撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定即可；若基于租賃關(guān)系產(chǎn)生的矛盾，可以適用合同相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。（二）從適用人群來看，居住權(quán)的糾紛大多發(fā)生在親屬朋友等倫理關(guān)系間，實(shí)踐中也有雇主保姆之間的個例存在。這些情形，可以通過附義務(wù)的遺囑繼承、遺贈、附條件買賣等途徑來解決，大可不必專章對居住權(quán)進(jìn)行立法。這些觀點(diǎn)被人大法工委接受，最終居住權(quán)的章節(jié)被全國人大常委會在2007年的《物權(quán)法（草案）》中刪除。

但是近年來在社會實(shí)踐的情形與立法者和反對學(xué)者的設(shè)想大相徑庭。2012年《人民法院報(bào)》明確指出，要求確認(rèn)對房屋享有居住權(quán)的請求者人數(shù)在較高位徘徊。如父母給子女集資購房，一方請求獲得居住權(quán)的情形，或者離婚夫妻間、繼父母與繼子女間、兄弟姐妹間等要求確認(rèn)居住權(quán)的訴訟請求多見。原因在于近年市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的財(cái)富分配不均的問題和隨之而來的住房矛盾逐步顯現(xiàn)，再加上房價的急速攀升，民眾為緩解住房困難，便以不同的形式在不同場合中，自發(fā)創(chuàng)設(shè)居住權(quán)。而伴隨著財(cái)產(chǎn)秩序和家庭結(jié)構(gòu)的變化，作為一個家庭主要財(cái)富構(gòu)成的房產(chǎn)的所有權(quán)和居住權(quán)引發(fā)的矛盾糾紛日益增長。因此立法者注意到了社會和民眾對于居住權(quán)的緊迫需求，在2018年討論《民法典草案（征求意見稿）》時，居住權(quán)作為專章再次進(jìn)入公眾視野。

居住權(quán)入典，有緊迫的時代需求和時代價值。（一）回應(yīng)社會對于養(yǎng)老問題的迫切需求。中國社會近年老齡化加?、賲⒁姟?020年度國家老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào)》：截至2020年11月1日零時，全國60周歲及以上老年人口26402萬人，占總?cè)丝诘?8.70%；全國65周歲及以上老年人口19064萬人，占總?cè)丝诘?3.50%；全國老年人口撫養(yǎng)比為19.70%，比2010年提高了7.80個百分點(diǎn)。，現(xiàn)實(shí)中失獨(dú)、空巢老人的養(yǎng)老問題尤為迫切和艱巨。為了幫助老年人能安度晚年，以房養(yǎng)老是解決該矛盾的重要手段之一。（二）有利于發(fā)揮家庭職能，體現(xiàn)人際互幫互助。適用于婚姻家庭關(guān)系時，能保障照顧子女方和生活困難者等弱勢群體住有所居。當(dāng)適用于繼承關(guān)系時，能保障被繼承人的配偶老有所養(yǎng)或其他家庭成員的生活居住需求，有利于實(shí)現(xiàn)全社會的有序和諧。（三）充分發(fā)揮房屋的效能，促進(jìn)財(cái)富的良性流動、公平合理配置。設(shè)立居住權(quán)的住宅，通過將房屋的完整所有權(quán)分割負(fù)擔(dān)所有權(quán)和居住權(quán)，兩者分開流轉(zhuǎn)，有效回應(yīng)了投資和居住兩種截然不同的需求，在保障弱勢群體住有所居的作用上尤為巨大。根據(jù)《民法典》第三百六十八條②參見《民法典》第三百六十八條：居住權(quán)無償設(shè)立，但當(dāng)事人另有約定的除外。規(guī)定，原則上無償設(shè)立居住權(quán)，但又充分尊重當(dāng)事人的“意思自治”，給了當(dāng)事人充分的自由決定權(quán)。此條任意性規(guī)定給投資性居住權(quán)的設(shè)立留下了空間。

二、居住權(quán)的法律建構(gòu)

居住權(quán)位于《民法典》物權(quán)編中第三分編的第十四章，分別就其定義、設(shè)立方式、不可轉(zhuǎn)移性、消滅及以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)等5個方面6個條文進(jìn)行了規(guī)定。

在《民法典》中，歸類到了“用益物權(quán)”篇中。而《民法典》的體例采用的是“總分”結(jié)構(gòu)。因此當(dāng)適用法律來處理居住權(quán)相關(guān)問題時，優(yōu)先適用第十四章中的特別規(guī)定和具體規(guī)定；當(dāng)沒有相關(guān)特別規(guī)定或具體規(guī)定時，才可適用益物權(quán)編中的一般規(guī)定，再順次適用總則編中的一般規(guī)定。另外，居住權(quán)可以通過合同和遺囑方式設(shè)立。當(dāng)采用合同方式設(shè)立居住權(quán)時，優(yōu)先適用第三百六十七條的特別規(guī)定，要求采取書面要式合同的形式；如果沒有特別規(guī)定就要參照《民法典》第三編合同編的相關(guān)條款進(jìn)行適用。而以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，同樣優(yōu)先適用第三百七十一條和三百六十七條，采用書面要式遺囑，再順次參照第六編繼承的相關(guān)規(guī)定。如此一來，居住權(quán)就與整個《民法典》的其他各編分別銜接，相互呼應(yīng)，共同形成了完整自洽的中國特色社會主義的民法法律體系。

三、居住權(quán)的內(nèi)容

《民法典》第三百六十六條對居住權(quán)進(jìn)行定義。其特征包括：1.滿足生活需要的用益性。用益物權(quán)的基本屬性是他物權(quán)，是在他人享有的物上設(shè)定或享有的權(quán)利。屬于用益物權(quán)的居住權(quán)，其客體進(jìn)一步進(jìn)行緊縮，僅指向他人所有的住宅。因居住權(quán)多為無償設(shè)立，所以居住權(quán)的用益物權(quán)包括占有和使用，只為滿足生活需要，并不包含收益，因此該住宅原則上不可作為商用。2.人役性與恩惠性。居住權(quán)是為特定自然人設(shè)立的物權(quán)，是人役權(quán)，具有特定的人身性。值得注意的是，《民法典》中在做出人群規(guī)定時，比最初原《物權(quán)法》討論稿中提出的人群范圍有所擴(kuò)大，從最初的“特定三大類人群”擴(kuò)大到“特定自然人”。此處特定自然人的范圍廣泛，只要在法律允許的范圍內(nèi)，均可由住宅的所有權(quán)人意思自治進(jìn)行約定。這種變動也能體現(xiàn)出民法領(lǐng)域“意思自治”的核心價值和居住權(quán)的相關(guān)立法精神。正因居住權(quán)的人身性和其設(shè)定通常是一種恩惠行為，進(jìn)而明確了其不可轉(zhuǎn)讓性。因此若居住權(quán)人死亡，則該住宅上設(shè)定的居住權(quán)終止，不隨遺產(chǎn)進(jìn)行繼承，死亡的居住權(quán)人的同住人員則不享有居住權(quán)。

（一）居住權(quán)的設(shè)立

居住權(quán)的設(shè)立方式是書面合同訂立居住權(quán)合同和以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)兩種方式。并且通過對法條的解讀，發(fā)現(xiàn)除了必須書面要式合同或者書面遺囑之外，在《民法典》第三百六十八條，進(jìn)一步增加了強(qiáng)制條款，即登記要件主義。登記發(fā)生主義的立法目的是明確將隸屬于物權(quán)的居住權(quán)和隸屬于債權(quán)的房屋租賃權(quán)進(jìn)行區(qū)分，而不讓性質(zhì)截然不同的兩個權(quán)利相互混淆。在近期居住權(quán)相關(guān)判決中，強(qiáng)調(diào)了要式合同和登記強(qiáng)制的重要性，也提醒民眾今后生活中設(shè)立居住權(quán)時，形式要件是必需事項(xiàng)。如北京市第三中級人民法院宣判的“（2021）京03民終12983號”案例中，子女因未與房屋所有權(quán)人父母簽訂要式居住權(quán)合同，法院判定居住權(quán)不成立。

但是值得注意的是，雖然第十四章只規(guī)定了兩種居住權(quán)取得方式，全國人大常委會法工委的相關(guān)釋義書中明確指出，法院裁判可以設(shè)立居住權(quán)。依據(jù)《民法典》第二百二十九條①參見《民法典》第二百二十九條：因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。，當(dāng)法律裁判文書生效時，裁判文書中涉及的居住權(quán)即使不經(jīng)登記，也依法設(shè)立。針對于此，我們不能忽視實(shí)踐中由此所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于生效裁判認(rèn)定居住權(quán)人享有居住權(quán)，該居住權(quán)未能在不動產(chǎn)登記簿上登記公示，第三人無從查閱房屋實(shí)際狀況，從而勢必影響交易安全，給購房者增加了風(fēng)險(xiǎn)。

（二）居住權(quán)的消滅

《民法典》第三百七十條規(guī)定了當(dāng)居住權(quán)期限屆滿和居住權(quán)人死亡時，居住權(quán)消滅。居住權(quán)期限是由房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人意思自治，合意約定。期限屆滿之時，居住權(quán)人以及同住的家庭成員應(yīng)當(dāng)將所住房屋返還所有權(quán)人；居住權(quán)人死亡時，該居住權(quán)因其人役性，并不隨著繼承的發(fā)生而轉(zhuǎn)移到繼承者上。第三百七十條還強(qiáng)制規(guī)定了居住權(quán)注銷登記，以使該房屋所有權(quán)盡快回到圓滿狀態(tài)，以此保護(hù)房屋所有權(quán)人做出恩惠行為的善意和利益。

另外居住權(quán)的客體，即該他人的房屋，如果滅失或被征收，導(dǎo)致居住權(quán)實(shí)現(xiàn)不能，也會導(dǎo)致居住權(quán)的消滅。

（三）居住權(quán)人的權(quán)利

1.關(guān)于收益權(quán)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編中關(guān)于居住權(quán)的法條僅有6條，在權(quán)利的規(guī)定上有較大的空白，只有第三百六十六條規(guī)定了居住權(quán)人享有占有和使用的權(quán)利，排除了收益的權(quán)利。但在第三百六十九條②參見《民法典》三百六十九條：設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。，在做出該負(fù)擔(dān)房產(chǎn)不得出租而收益的強(qiáng)制性規(guī)定之外，又加了一款任意性規(guī)定。此法條看似矛盾，但結(jié)合立法者的目的，可以明確：在居住權(quán)人是否有收益的權(quán)利這點(diǎn)，完全尊重雙方當(dāng)事人的意思自治，究其動因是更有效地促進(jìn)財(cái)富的分配流動。若通過書面形式訂立的居住權(quán)合同中，明確約定了可以由居住權(quán)人部分出租房屋并獲得租金，則居住權(quán)人有出租收益的權(quán)利。若沒有約定或者約定不明，我們視為只有占有和使用的權(quán)利。

2.物上代位請求權(quán)。設(shè)立了居住權(quán)的房屋，如果被征收、征用或被他人毀損，有了替代物時，那么居住權(quán)基于物權(quán)的屬性，可延伸到替代物的用益權(quán)上，即享有物上代位權(quán)。若因?yàn)檎魇?，產(chǎn)生相應(yīng)的補(bǔ)償款，或者獲得了替代房，再如由于第三人侵權(quán)，產(chǎn)生了賠償費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，則居住權(quán)人有權(quán)在居住權(quán)合同中約定的期限內(nèi)進(jìn)行延伸，包括在替代房上獲得居住權(quán)，或者獲得相應(yīng)的補(bǔ)償款或者賠償款等。

（四）居住權(quán)人的義務(wù)

法條并未明確規(guī)定相關(guān)義務(wù)，但居住權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)是他人所有的房屋，因此對該房屋及其附屬設(shè)施的占有、使用，可參照《民法典》合同編第十四章租賃合同中的相關(guān)法條。雖然居住權(quán)作為物權(quán)，與債權(quán)所屬的租賃權(quán)在性質(zhì)上截然不同，前者更穩(wěn)定和獨(dú)立，但在對他人房屋的利用、占有、日常維護(hù)和改良修繕等方面有諸多類似之處，所以可以比較參照租賃權(quán)的相關(guān)法條。

而在房屋的維修費(fèi)用上，常規(guī)維護(hù)抑或重大維修，其產(chǎn)生的費(fèi)用該由誰來承擔(dān)？在這點(diǎn)上，立法者有意留下了“開放式的法律漏洞”。針對這一問題，筆者的觀點(diǎn)是，若是通過合同方式設(shè)立居住權(quán)的，既然居住合同的設(shè)立有很大的意思自治空間，則合同雙方當(dāng)事人可以就該事項(xiàng)做出明確約定。若未約定或約定不明，或是通過遺囑方式、生效裁判方式設(shè)立的居住權(quán)，可以看該維修的獲益對象是誰，來決定其費(fèi)用承擔(dān)。如是常規(guī)一般維護(hù)，其服務(wù)及受益于居住權(quán)人，則居住權(quán)人自己承擔(dān)該項(xiàng)費(fèi)用。但若是重大維修，其受益者是房屋的所有權(quán)人，則該費(fèi)用可以由所有權(quán)人來承擔(dān)，也能與設(shè)立居住權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)邏輯自洽。

四、結(jié)論

黨的十九大報(bào)告明確指出未來的住房制度是以“實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居為最終目標(biāo)”。而居住權(quán)入典是對“住有所居”的積極回應(yīng)，是立法的一大進(jìn)步。居住權(quán)僅6個條文立法，在千變?nèi)f化的社會實(shí)踐中，疏漏不可避免，這就需要在法律適用中進(jìn)一步補(bǔ)充相關(guān)配套規(guī)則。如居住權(quán)自登記時設(shè)立，那么登記的具體程序如何？這點(diǎn)在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中尚無所規(guī)。另外，居住權(quán)的頒布，也提醒在購買二手房時不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記、設(shè)立居住權(quán)。