小區(qū)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的設計及應用

唐清華

（衡陽市科學技術信息研究所,湖南 衡陽 421000）

物業(yè)管理信息系統(tǒng)是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理和服務不可或缺的組成部分。在物業(yè)管理中應用信息技術可以顯著提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量，進而提升小區(qū)居民生活舒適度。本研究根據(jù)當前物業(yè)管理的需要，結(jié)合多項計算機技術開發(fā)小區(qū)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，希望通過應用該系統(tǒng)來提高物業(yè)管理的效率和物業(yè)服務的質(zhì)量。

1 系統(tǒng)關鍵技術介紹

本系統(tǒng)采用標準的J2EE平臺和MVC架構作為系統(tǒng)開發(fā)框架。

1.1 MVC模式

MVC模式通過控制器連接模型以及對應的視圖，從而實現(xiàn)相關的功能，是軟件的一大開發(fā)框架，保證軟件能夠高效運行。

1.2 J2EE架構技術

作為系統(tǒng)開發(fā)的標準架構，J2EE主要通過企業(yè)版開發(fā)平臺解決系統(tǒng)化和信息化問題。除了集成標準版的功能外，J2EE還可以為系統(tǒng)開發(fā)者提供多種API接口，能夠較為便捷地對數(shù)據(jù)資源進行訪問[1]。同時，程序人員還能夠利用API接口在開發(fā)過程中設計出高標準、可移植的系統(tǒng)。

2 系統(tǒng)需求分析

一般來說，智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的需求分析是整個系統(tǒng)開發(fā)的前提。為此，需要根據(jù)實際情況，對系統(tǒng)進行詳細的需求分析，從而確保系統(tǒng)的開發(fā)滿足物業(yè)管理使用需求[2]。同時，在進行系統(tǒng)的研發(fā)過程中，要針對開發(fā)的目標和任務制定計劃，從各個角度對數(shù)據(jù)庫進行設計和分析。

2.1 系統(tǒng)的實現(xiàn)目標

對系統(tǒng)的設計及開發(fā)需要結(jié)合開發(fā)目標展開研究。本文設計開發(fā)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的目標主要包括以下幾個方面。

（1）集成設計。在開發(fā)設計物業(yè)管理系統(tǒng)的過程中，首先需要進行集成設計。集成設計當中所涉及的概念、數(shù)據(jù)以及對應的視圖需要展現(xiàn)一致的內(nèi)容，但各個部分的模塊又需要保證一定的獨立性[3]。

（2）模塊化設計。要將復雜、多元化的系統(tǒng)細化為各個模塊，從而實現(xiàn)模塊化。

（3）數(shù)據(jù)摘要。在物業(yè)服務中，需要對數(shù)據(jù)報表進行信息整合，方便管理人員進行數(shù)據(jù)的收集，了解管理的狀態(tài)，從而持續(xù)對服務內(nèi)容進行調(diào)整和優(yōu)化[4]。

2.2 系統(tǒng)功能需求分析

功能需求分析是系統(tǒng)研發(fā)過程必不可少的一大內(nèi)容，通過分析系統(tǒng)的功能需求，才能夠?qū)ο到y(tǒng)進行各個模塊的劃分，這些模塊既可以獨立執(zhí)行相應的功能，又有密切的關系[5]。

2.2.1 小區(qū)基本信息管理

小區(qū)物業(yè)管理人員需要對小區(qū)的各類信息進行科學管理，因此系統(tǒng)當中需要有收集整理小區(qū)各類信息的數(shù)據(jù)庫，從而方便物業(yè)管理人員對小區(qū)基本信息進行管理和了解。小區(qū)基本信息包括房屋信息、車位信息、業(yè)主信息、人員信息四個方面，如圖1所示。

圖1 小區(qū)基本信息管理

2.2.2 投訴處理與報修管理

（1）業(yè)主投訴

如果業(yè)主對小區(qū)生活當中某項服務感到不舒適或者不滿意，可以通過投訴模塊進行相應的投訴操作。

（2）投訴處理及回訪

如果物業(yè)收到業(yè)主投訴，那么需要及時處理業(yè)主的訴求，同時保證投訴處理情況的及時反饋。因此，系統(tǒng)必須提供投訴處理方式和回訪的登記、維護和查詢功能。

（3）業(yè)主報修管理

維修工作是物業(yè)管理中必不可少的組成部分。管理人員通過系統(tǒng)收到業(yè)主維修報告后，必須根據(jù)業(yè)主維修報告的內(nèi)容派出維修人員，并及時掌握和反饋維修進度。

2.2.3 小區(qū)安全管理

物業(yè)必須采用符合公共安全管理需要的有效管理方法和措施，如門禁管理、巡邏、消防布置等。因此，系統(tǒng)必須反映業(yè)主的安全維護功能，確保整個小區(qū)的安全。

（1）消防通道管理

物業(yè)管理必須根據(jù)消防安全條例設置若干不同的消防通道。消防通道是應對火災和各種緊急情況的主要渠道。物業(yè)管理人員應時刻管理小區(qū)消防通道，同時確保消防通道滿足消防設計及使用要求。

（2）巡邏值班管理

在日常的物業(yè)管理中，物業(yè)需要組織保安人員對小區(qū)的安全進行巡邏，排查存在的安全隱患，并及時對隱患進行處理、記錄以及反饋，采取有效的管理方式來維護小區(qū)安全。

（3）業(yè)主事件管理

當發(fā)生業(yè)主事件以后，物業(yè)需要盡快對事件進行處理，還必須要求業(yè)主提供適當?shù)牟牧?，及時登記并反饋執(zhí)行事件的細節(jié)和事件的處理方法。

（4）門禁管理

該管理模塊主要是為了保證小區(qū)的安全管理。在小區(qū)的出入管理當中，每日都會有各類人員進出，因此需要對訪問人員進行控制管理。對外來人員進行訪問控制，能夠有效地減少小區(qū)內(nèi)各類不穩(wěn)定的安全隱患，通過對業(yè)主進行門禁授權，有效地保證了外來人員的訪問受到控制。因此，物業(yè)管理系統(tǒng)必須提供訪問控制授權操作，提供顯示和維護各種授權信息、小區(qū)開放數(shù)據(jù)和交通統(tǒng)計分析等功能。

2.2.4 停車管理

為了確保小區(qū)停車更加有秩序，需要科學地對停車場進行管理，管理內(nèi)容主要分為如下幾點。

（1）進出停車場管理。業(yè)主需要按照程序?qū)囕v進行停車手續(xù)的辦理。為此，停車管理模塊中需要包含基本的信息管理功能，確保能夠在車輛進入停車場后有效地進行識別管理。

（2）停車收費管理。根據(jù)停車性質(zhì)的不同會相應地收取不同的費用，如購買車位的業(yè)主僅需每月支付一定的管理費，未購買車位的車主需要根據(jù)停車時間繳納對應的停車費用，外部車輛的停車費用則根據(jù)停車時長計算。因此，系統(tǒng)必須提供有效的收費管理功能。停車管理包含內(nèi)容如圖2所示。

圖2 停車管理用例圖

2.2.5 收費管理

在系統(tǒng)模塊當中，還有必不可少的一部分——收費管理。物業(yè)管理人員需要對物業(yè)管理費用進行定期統(tǒng)計，業(yè)主必須按要求定期支付相應費用。為此有必要確定費用的每個組成部分，即費用，并要求及時支付費用，此外特殊要求如下。

（1）費用收取

物業(yè)費是物業(yè)管理的“經(jīng)濟支撐”。在物業(yè)管理中，需要收取費用的項目應該是固定的，即需要明確哪些項目需要收取費用。

（2）業(yè)主付款

業(yè)主在物業(yè)管理中心支付相關費用時，物業(yè)必須向業(yè)主提供詳細的費用清單，并及時登記業(yè)主的付款狀態(tài)，便于確定業(yè)主是否已完成付款。

（3）數(shù)據(jù)統(tǒng)計和查詢

物業(yè)管理公司應能夠在一定時間內(nèi)隨時統(tǒng)計和查詢業(yè)主生活欠費情況。收費管理功能如圖3所示。

圖3 收費管理

2.3 系統(tǒng)角色分析

對用戶角色進行分析，是對用戶權限進行分配的基礎。在系統(tǒng)中，不同的角色將會分配到不同的權限來進行操作，這樣有助于系統(tǒng)的合理運行以及保障系統(tǒng)的安全性。物業(yè)管理系統(tǒng)的角色分為以下兩部分。

2.3.1 普通管理員

普通管理員主要應用于各大特定功能模塊中，包括費用管理模塊、業(yè)主管理模塊以及小區(qū)安全管理模塊。

（1）費用管理員

該角色的主要操作內(nèi)容是對業(yè)主各類費用進行收費管理，包括收集相關信息、業(yè)務處理等。

（2）客戶服務管理員

該角色的主要服務是對業(yè)主的需求及時處理，如維修、運輸服務、投訴及回訪等。

（3）安全管理員

小區(qū)的安全涵蓋消防、日常安全管理等多個方面，安全管理員的職責就是進行日常安全管理，排查安全隱患，維持小區(qū)的安全狀態(tài)。

（4）基本信息管理員

該角色主要對小區(qū)基本信息以及財務信息進行管理，其主要職能是維護和管理小區(qū)及人員信息。

2.3.2 系統(tǒng)管理員

在系統(tǒng)當中，系統(tǒng)管理員擁有最高權限。例如，在管理系統(tǒng)當中，系統(tǒng)管理員可以擁有多個管理身份，能夠?qū)ο到y(tǒng)數(shù)據(jù)進行設置和配置，從而維持系統(tǒng)的正常運行。同時，還可以根據(jù)小區(qū)收費管理項目的調(diào)整，對物業(yè)收費項目進行更改和調(diào)整。因此，系統(tǒng)管理員必須具備基本數(shù)據(jù)維護、系統(tǒng)管理、用戶管理等功能權限。

3 系統(tǒng)整體設計

3.1 系統(tǒng)解決方案

智能物業(yè)管理系統(tǒng)采用B/S結(jié)構，在系統(tǒng)開發(fā)中，主要分為Web客戶端、網(wǎng)絡服務器、數(shù)據(jù)庫服務器三層。

3.2 系統(tǒng)主要功能模塊設計

將系統(tǒng)整體劃分為各個模塊，簡單來說即將復雜的設計任務劃分成多個簡單的小任務，從而達到滿足系統(tǒng)功能需求的設計結(jié)果。根據(jù)模塊化設計原則，需要對系統(tǒng)目標進行明確的劃分，初步設計不同的子系統(tǒng)，進而整合成最終的系統(tǒng)結(jié)構。系統(tǒng)整體功能結(jié)構如圖4所示。

圖4 智慧小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)功能圖

3.3 系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設計

在系統(tǒng)的設計研發(fā)過程中，作為研發(fā)設計的數(shù)據(jù)庫，SQL Server 2019在各方面有著眾多的優(yōu)勢。

在進行數(shù)據(jù)庫設計時，系統(tǒng)各模塊的數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)表的管理通過E-R圖來反映，能夠較為直觀地表現(xiàn)出各類數(shù)據(jù)的關系。E-R圖是系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設置計數(shù)器的基數(shù)，系統(tǒng)數(shù)據(jù)表中涉及各類數(shù)據(jù)表，對整個系統(tǒng)功能的實現(xiàn)起到至關重要的作用。例如，業(yè)主基本信息E-R圖如圖5所示。

圖5 業(yè)主基本信息E-R圖

4 系統(tǒng)功能實現(xiàn)與測試

4.1 系統(tǒng)運行平臺設計

在對系統(tǒng)進行設計和開發(fā)時，采用標準J2EE框架和MVC模式，使用Java語言和SQL Server軟件。基于上述研究基礎，有效保證了系統(tǒng)各模塊功能的實現(xiàn)。

4.2 系統(tǒng)登錄

系統(tǒng)登錄過程中，會出現(xiàn)登錄成功和登錄失敗兩種情況。若是登錄失敗，系統(tǒng)將給出提示“此用戶不存在”。如果用戶希望在智慧小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中成功執(zhí)行登錄操作，那么就需要輸入正確的用戶名和密碼。系統(tǒng)登錄界面如圖6所示。

圖6 系統(tǒng)登錄界面

4.3 主要功能模塊的實現(xiàn)

4.3.1 小區(qū)基本信息管理

在該模塊中，業(yè)主在順利登錄系統(tǒng)后能夠?qū)π^(qū)各類信息進行查詢，如名稱、位置等。同時，物業(yè)管理人員也能夠通過管理系統(tǒng)對業(yè)主信息、服務內(nèi)容進行更新和維護，確保小區(qū)信息的實效性和準確性?；拘畔⒐芾碇?，還必須對租戶、業(yè)主等入住人員的信息及時進行錄入和更新。

4.3.2 業(yè)主投訴與報修管理

投訴管理是小區(qū)物業(yè)管理的重要部分，是解決住戶沖突的重要途徑。對于業(yè)主的投訴，物業(yè)公司必須嚴肅對待，以保證業(yè)主的滿意度，這樣才能夠進一步提高自身的市場競爭力。業(yè)主可以在系統(tǒng)中提交投訴，物業(yè)管理人員收到投訴信息后，必須及時處理、及時反饋。

報修管理主要針對居民提出的維修需求。在智慧小區(qū)物業(yè)管理中，需要及時跟蹤和管理維修報告。報修的過程如下。

（1）根據(jù)動作數(shù)據(jù)訪問相應頁面和頁面上的各種修復信息。

（2）對用戶的報修信息進行收集，并儲存相關報修的關鍵信息。

（3）對信息的合理性進行檢查，若是信息有效，那么將會對信息進行下一步處理，否則將會視為信息無效。

如果在步驟（3）中用戶所提供的信息有效通過，那么系統(tǒng)會反饋通過提示。在對報修信息進行查詢之后，物業(yè)管理人員將會安排對應服務人員處理報修問題。

4.3.3 小區(qū)安全管理

該模塊主要分為四個部分，即消防管理、巡邏管理、業(yè)主事件管理以及門禁管理。在各個小模塊當中，物業(yè)管理人員需要對相應的各類信息進行實時更新，便于業(yè)主清楚了解到每日的安全狀態(tài)。同時，巡查人員必須將每次巡查值勤的信息和日期詳細錄入系統(tǒng)。

4.3.4 停車管理

停車管理主要涵蓋三個方面的內(nèi)容，即車輛信息、停車權限以及停車收費。在停車管理當中，最為重要的部分就是車輛信息的管理與授權，其主要內(nèi)容包括停車位置、停車狀態(tài)、車牌號、停車用戶等。在相應的管理模塊中，管理人員可以進行信息的添加、刪除以及修改等操作。智慧停車管理平臺登錄界面如圖7所示。

圖7 智慧停車管理平臺界面

4.3.5 物業(yè)費用管理模塊的實現(xiàn)

要對小區(qū)各類費用繳納情況進行收集管理，那么就必須設置對應的費用管理模塊。在系統(tǒng)當中，僅管理員能夠擁有費用收取登記的權限，在登錄系統(tǒng)后，管理員進行收費登記的具體用戶界面如圖8所示。

圖8 收費登記界面

4.4 系統(tǒng)測試

在系統(tǒng)開發(fā)完成后，需要對系統(tǒng)進行測試，也就是對系統(tǒng)運行環(huán)境進行模擬，從而檢查系統(tǒng)缺陷，不斷優(yōu)化和改進系統(tǒng)測試過程中發(fā)現(xiàn)的錯誤或問題，并探查系統(tǒng)是否能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)應用的目標。

導致系統(tǒng)故障的原因眾多，不僅僅出現(xiàn)在設計階段，也可能出現(xiàn)在開發(fā)階段，一個小錯誤就可能導致系統(tǒng)不完善，而難以運行。因此，需要在系統(tǒng)測試中仔細探查，找出并改進系統(tǒng)中存在的各類問題。具體來說，系統(tǒng)評審的內(nèi)容，首先是系統(tǒng)接口能否滿足用戶需求，其次是設計的系統(tǒng)是否規(guī)范，最后是完成的系統(tǒng)界面是否美觀、整潔。

在系統(tǒng)測試過程中，物業(yè)人員接到業(yè)主平臺反饋報事后，物業(yè)人員生成業(yè)主的報事工單，并由處理此報事的工作人員響應后，業(yè)主在客服平臺登記的賬號會收到一條來自系統(tǒng)的提示消息，告知業(yè)主剛才的報事已由物業(yè)人員開始處理。其次，物業(yè)人員核對系統(tǒng)中所記錄的物業(yè)管理費用，與實際計算的費用進行對比，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)所計算出的物業(yè)管理費用與實際一致，能夠滿足費用管理模塊的需求。最后，小區(qū)業(yè)主能夠在系統(tǒng)中實時了解到自身的停車信息和相關停車費用信息，極大地方便了業(yè)主的生活。

5 結(jié)論

本研究基于J2EE平臺和MVC架構設計開發(fā)小區(qū)智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，其能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的各類功能，有效保證管理效率和滿足用戶需求，能夠很好地提高小區(qū)物業(yè)管理水平。因此，在接下來的研究當中，需要進一步對物業(yè)管理系統(tǒng)安全性能展開深入的研究。