淺論居住權(quán)與所有權(quán)的權(quán)益沖突與保護

廖雪泓

（中共樂山市委黨校，四川 樂山 614000）

《中華人民共和國民法典》首次提出了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，以獨立章節(jié)的形式對居住權(quán)制度作出了規(guī)范。但是目前司法實踐中的居住權(quán)糾紛多基于居住權(quán)與所有權(quán)的沖突，而《中華人民共和國民法典》尚未規(guī)定爭議解決規(guī)則。鑒于此，本文將從解釋論的角度對居住權(quán)的伴隨債之關(guān)系進行研究，以期回應(yīng)構(gòu)建居住權(quán)制度的正當性與應(yīng)然性。

一、居住權(quán)權(quán)益沖突的實證考察

（一）文本選擇情況

本文以“民事案件”+“居住權(quán)糾紛”+“判決書”“2021 年1 月1 日—2022 年6 月30 日”為關(guān)鍵詞進行檢索，通過剔除重復(fù)案例，最終選出117 個樣本。將案由選擇為“居住權(quán)糾紛”是因為本文主要探討居住權(quán)的權(quán)益沖突與保護問題。將文書類型選擇為“判決書”是因為本文研究的是維護居住權(quán)的實體問題。將時間基點定為“2021 年1 月1 日”是因為《中華人民共和國民法典》于2021 年1 月1 日正式施行。

（二）居住權(quán)權(quán)益沖突的類型化研究

本文選取117 份涉及居住權(quán)糾紛的樣本案例進行分析，法律依據(jù)為《中華人民共和國民法典》第367 條、第368 條，即當事人訂立書面合同且辦理登記后才能設(shè)立居住權(quán)。由于上述條文較為寬泛，法院在適用過程中存在自由裁量度較大的特點。

1.當事人提出享有居住權(quán)的訴求。各級法院針對當事人的這類訴求存在兩種判決。一是因當事人訂立了居住權(quán)合同，法院據(jù)此支持當事人享有居住權(quán)的訴求。在“姚某、李某與游某居住權(quán)糾紛案”中，當事人在離婚協(xié)議中對原告享有居住權(quán)進行了約定，此時原告享有的居住權(quán)可以對抗被告的所有權(quán)。二是因當事人缺乏居住權(quán)合同，法院據(jù)此駁回當事人享有居住權(quán)的訴求。在“陳某與吳某居住權(quán)糾紛案”中，因當事人未訂立居住權(quán)合同，尚未設(shè)立居住權(quán)，從而不能對抗所有權(quán)。

2.居住權(quán)人提出排除所有權(quán)妨害的訴求。在此類情形下，因居住權(quán)人對房屋享有占有、使用的權(quán)利，故其可以對抗所有權(quán)人的不當行為，法院據(jù)此支持居住權(quán)人的訴求。在“劉某與郝某甲、郝某乙居住權(quán)糾紛案”中，法院認為當事人享有的居住權(quán)具有否定所有權(quán)人占有、使用等物權(quán)基本權(quán)能的效力。

（三）實證考察分析

綜上所述，面對所有權(quán)人損害居住權(quán)人的居住權(quán)糾紛，法院主要分兩個步驟解決。一是明確當事人之間是否成功設(shè)立居住權(quán)，即滿足合同與登記要件；二是在設(shè)立居住權(quán)的前提下，居住權(quán)人通過其占有、使用權(quán)能排除所有權(quán)人的妨害。居住權(quán)具備物權(quán)排他效力，即在正常行使權(quán)利的過程中不受所有權(quán)人的干擾。然而，居住權(quán)的物權(quán)內(nèi)生屬性只能起到定紛止爭的效果，無法防止當事人之間爭議的發(fā)生。故深化居住權(quán)的伴隨債之關(guān)系，即從合同層面明晰居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系至關(guān)重要。

二、居住權(quán)與所有權(quán)的權(quán)益沖突與保護

（一）居住權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系

我國的物權(quán)分為自物權(quán)與他物權(quán)。自物權(quán)以所有權(quán)為代表，他物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔保物權(quán)；其中，居住權(quán)屬于用益物權(quán)。所有權(quán)是我國最完整的物權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)能，所有權(quán)人有權(quán)全面支配其所有物。居住權(quán)包括占有、使用權(quán)能，居住權(quán)人只能占有、使用他人的房屋，而不享有收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)人與居住權(quán)人可以在合同中約定居住權(quán)的期限；若未約定，則該期限為居住權(quán)人的一生?！吨腥A人民共和國民法典》未規(guī)定居住權(quán)存續(xù)期間所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但居住權(quán)存續(xù)期間，居住權(quán)人對房屋的排他性必然會與所有權(quán)人產(chǎn)生一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此本文擬通過解釋論對其進行研究。

（二）居住權(quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

《中華人民共和國民法典》未就居住權(quán)存續(xù)期間所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系做出規(guī)定。然而，雙方對占有、使用居住房屋的重合必然會導(dǎo)致沖突的發(fā)生，具體包括居住權(quán)人對房屋的管理義務(wù)、維修義務(wù)和支付義務(wù)，所有權(quán)人在此期間應(yīng)履行的容忍義務(wù)，居住權(quán)人與所有權(quán)人共同費用支出的分攤問題，以上問題需要通過具體規(guī)定來明確。

1.居住權(quán)人的義務(wù)。

（1）妥善管理住宅的義務(wù)。居住權(quán)人對房屋行使占有、使用的權(quán)利，而在行使居住權(quán)的過程中必然涉及到對房屋的妥善管理。由于《中華人民共和國民法典》第366 條至第371 條未對此做出明確規(guī)定，可采用第714 條關(guān)于承租人義務(wù)的規(guī)定。具體規(guī)定適用于居住權(quán)制度，則可以表示為居住權(quán)人負有妥善保管居住房屋的義務(wù)，保管不善而導(dǎo)致房屋毀損的，應(yīng)向所有權(quán)人承擔賠償義務(wù)。所謂妥善保管居住房屋的義務(wù)，即盡到善良管理人的注意義務(wù)。

在當事人有償設(shè)立居住權(quán)的情形下，居住權(quán)人由于管理不善導(dǎo)致房屋損害的，均應(yīng)承擔損害賠償責任；在當事人無償設(shè)立居住權(quán)的情形下，居住權(quán)人僅對因故意或重大過失導(dǎo)致的損害承擔責任。當然，由于居住權(quán)的存續(xù)一般為居住權(quán)人的終生，針對房屋發(fā)生的自然損耗、老化等問題，居住權(quán)人無須承擔責任。

（2）住宅的通常維修義務(wù)。房屋的維修一般分為通常維修與重大修繕。通常維修主要針對房屋的保管性維修，一般表現(xiàn)為粉刷墻面、修理門窗等簡單維修。重大修繕則涉及到房屋的長期保有問題，一般表現(xiàn)為房屋翻修等。從立法來看，通常維修義務(wù)一般由承租人承擔，重大修繕義務(wù)一般由所有權(quán)人承擔。針對居住權(quán)制度，若所有權(quán)人與居住權(quán)人對房屋的維修問題進行了約定，應(yīng)優(yōu)先遵循當事人的約定。當事人未約定或約定不明的情況下，則按以下原則處理：針對維修義務(wù)的分配，居住權(quán)人承擔通常維修義務(wù)，所有權(quán)人承擔重大修繕義務(wù)。針對維修比例的分配，若居住權(quán)人占有、使用全部房屋，則居住權(quán)人應(yīng)對全部房屋承擔維修義務(wù)；若居住權(quán)人僅占有、使用住宅的一部分，則居住權(quán)人僅針對該部分承擔維修義務(wù)。

2.所有權(quán)人的義務(wù)。

（1）容忍義務(wù)。在居住權(quán)存續(xù)期間，所有權(quán)人對房屋所享有的權(quán)利實際為“空虛所有權(quán)”，其主要義務(wù)為容忍義務(wù)，即容忍居住權(quán)人對房屋符合居住目的之占有與使用，而不得對其行使排除妨害請求權(quán)等物上請求權(quán)。在前述“劉某與郝某甲、郝某乙居住權(quán)糾紛案”中，法院認為當事人享有的居住權(quán)具有否定所有權(quán)人占有、使用等物權(quán)基本權(quán)能的效力。

在羅馬法體系中，居住權(quán)是人役權(quán)的衍生權(quán)利，居住權(quán)人從而得到了物權(quán)保護，且人役權(quán)并不形成權(quán)利人對所有權(quán)人的債權(quán)，故在居住權(quán)合同中，所有權(quán)人對居住權(quán)人并不負有任何積極義務(wù)。在與居住權(quán)相似的租賃權(quán)中，因所有權(quán)人與承租人簽訂了具有債權(quán)性質(zhì)的租賃合同，出租人需對承租人負有積極義務(wù)，即保障其對租賃物的合理使用。

（2）瑕疵擔保義務(wù)。在買賣合同中，出賣人應(yīng)對買受人承擔瑕疵擔保義務(wù)，即保證標的物的質(zhì)量符合合同約定。在居住權(quán)制度中，由于所有權(quán)人將占有、使用房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移給了居住權(quán)人，且居住權(quán)的立法意旨為保證居住權(quán)人“住有所居”，故所有權(quán)人應(yīng)保證其提供的房屋滿足居住質(zhì)量要求。若房屋威脅到居住權(quán)人的身體健康，居住權(quán)人有權(quán)隨時解除居住權(quán)合同。若居住權(quán)人在簽訂合同之前明知該房屋存在質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)自擔風險。

三、結(jié)語

《中華人民共和國民法典》對居住權(quán)的規(guī)定回應(yīng)了時代之問，但針對居住權(quán)與所有權(quán)的沖突與權(quán)益保護問題，并未涉及具體的適用規(guī)則，存在法律適用困境。本文從司法實踐的視角，通過分析現(xiàn)實中存在的居住權(quán)與所有權(quán)沖突糾紛，認為解決居住權(quán)人與所有權(quán)人的糾紛除倚靠居住權(quán)的內(nèi)生物權(quán)對抗效力以外，還需深化居住權(quán)之伴隨債之關(guān)系，即明晰居住權(quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。就具體規(guī)則而言，通過明確居住權(quán)人對住房的維修義務(wù)、妥善管理義務(wù)與所有權(quán)人的容忍義務(wù)、瑕疵擔保義務(wù)，從合同層面規(guī)避居住權(quán)人與所有權(quán)人可能發(fā)生的沖突。《中華人民共和國民法典》的一般規(guī)定難以解決居住權(quán)面臨的具體實踐難題，只有通過具體的適用規(guī)則才能發(fā)揮其解決實際問題的效用，真正實現(xiàn)“住有所居”。