關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)上漲的背景研究

易靈成,彭怡欣

(1.貴州財(cái)經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院，貴州 貴陽 550025;2.貴州商學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院，貴州 貴陽 550014)

1 引言

從20世紀(jì)80年代開始，我國(guó)為了解決人民基本物質(zhì)保障問題，對(duì)住宅不斷深化改革，改革內(nèi)容也隨著國(guó)家發(fā)展在不斷變化。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)超過了39年，對(duì)于如此長(zhǎng)壽并且持續(xù)上升的產(chǎn)業(yè)不禁令人感嘆。對(duì)于房地產(chǎn)起源，文章依據(jù)其政治背景主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)歷史階段：第一階段是1981—1998年，房地產(chǎn)行業(yè)在改革開放背景的刺激下開始起步，此階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起。這一時(shí)期，在“市場(chǎng)”催化下中國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)了中國(guó)恒大、碧桂園、萬科等民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)代表企業(yè)，當(dāng)時(shí)登記在冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大約有2萬家。但由于企業(yè)發(fā)展本身資金的制約，以及當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)泡沫”經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展停滯不前，這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)明顯特點(diǎn)是由國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)，民營(yíng)企業(yè)市場(chǎng)占有份額極低，比如北京華遠(yuǎn)、上海城開等。第二階段是1998—2003年，由于改革開放國(guó)策為追求持續(xù)的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及當(dāng)時(shí)不穩(wěn)定國(guó)際形勢(shì)的刺激，國(guó)家放寬政策調(diào)整，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了優(yōu)渥的商業(yè)環(huán)境，比如國(guó)家社會(huì)保障政策上停止房屋的福利分配、銀行開始房開貸款政策支持消費(fèi)者購房分期付款、國(guó)家土地政策改革，在這種背景下促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的崛起。第三階段是2003—2019年10月，這一段時(shí)間房地產(chǎn)開啟井噴式增長(zhǎng)，2003—2013年持續(xù)10年房?jī)r(jià)暴漲，即使在全球金融危機(jī)爆發(fā)背景下，我國(guó)房市由于國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)刺激、銀行降息、政府幫持作用下繼續(xù)穩(wěn)定向上發(fā)展。再到2014—2018年7月，房?jī)r(jià)仍然保持緩慢上升，這期間關(guān)鍵在2016年中央提出“房住不炒”后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)有了控制，雖然短時(shí)間控制了房?jī)r(jià)的上漲，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊火熱。一度成為第三產(chǎn)業(yè)中的重要支柱，成為大部分地方政府的財(cái)政依靠。文章主要分析了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火爆的原因及對(duì)今后發(fā)展方向的預(yù)測(cè)。

2 房?jī)r(jià)的高漲分析

從人們長(zhǎng)期欲望的滿足來說，房屋作為日常生活中的剛需品，與人們生活息息相關(guān)。因此在資本的炒作下房?jī)r(jià)的上漲極其迅猛，以貴陽市為例，6年前平均單價(jià)5794元/m,2021年11月前平均單價(jià)9361元/m，漲幅達(dá)到了61%，更別說北上廣或者一線城市。這樣優(yōu)秀的保值能力開啟了人們投資房地產(chǎn)作為理財(cái)?shù)乃枷搿＿@也間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲，下文通過以下幾個(gè)原因進(jìn)行分析。

2.1 房地產(chǎn)的供需理論

在經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中，不考慮其他因素的影響,需求是指人們能夠購買且愿意購買的能力，同理,供給也是如此。當(dāng)需求與供給平衡時(shí)市場(chǎng)中價(jià)格的波動(dòng)保持穩(wěn)定，但一旦供需被打破，供給>需求時(shí)，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格下跌，尋求銷售更多的量達(dá)到盈利；同理，當(dāng)供給<需求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上升，獲得超額回報(bào)。因此在市場(chǎng)運(yùn)行過程中同一種商品發(fā)生供需不平衡后要么出現(xiàn)降價(jià)促銷，要么提價(jià)搶購；但如果存在另一種商品替代時(shí)“供需效應(yīng)”導(dǎo)致的價(jià)格波動(dòng)可能不會(huì)太強(qiáng)烈，因此企業(yè)為了獲利通常會(huì)采取價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或者其他營(yíng)銷手段進(jìn)行促銷，重新回到平衡關(guān)系。

房屋作為人們長(zhǎng)期欲望滿足的剛需品，其價(jià)格的形成也滿足需求理論這一規(guī)律，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性幾乎找不到其替代品，所以導(dǎo)致了其保值的性質(zhì)。在市場(chǎng)交易的過程中，理性的購買者在效用相同的情況下當(dāng)然會(huì)選擇相對(duì)價(jià)格低的。從2003年開始房地產(chǎn)在資本的炒作下為人們營(yíng)造出供不應(yīng)求的現(xiàn)象導(dǎo)致價(jià)格不斷上漲，即使同行者會(huì)降價(jià)銷售爭(zhēng)取更多的客戶，但由于房屋的特殊性價(jià)格下跌幅度并不會(huì)過高，更重要的一個(gè)心理因素是價(jià)格過低會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生懷疑，所以市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者在價(jià)格上最后形成相互制約，達(dá)成統(tǒng)一使價(jià)格波動(dòng)幾乎一致。內(nèi)部保證了價(jià)格穩(wěn)定后，外部環(huán)境經(jīng)過資本催化和時(shí)代背景需要經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的愿景下，房地產(chǎn)成為推動(dòng)內(nèi)需的首選，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求的局面，所以房?jī)r(jià)的上漲成了必然。

城市人口數(shù)量的增加也導(dǎo)致了房屋價(jià)格上漲。由于城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們?yōu)樽非蟾咂焚|(zhì)的物質(zhì)生活導(dǎo)致越來越多人涌入城市，城市也面臨越來越多人的住房需求，使供給<需求進(jìn)一步擴(kuò)大，所以變成只有價(jià)高者得的場(chǎng)面。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入也跟著提高，收入效應(yīng)也隨之而來，越高收入對(duì)房子的需求也就越高，也促使了房?jī)r(jià)的上漲。

2.2 房地產(chǎn)的市場(chǎng)類型

從市場(chǎng)類型上劃分房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)類型屬于寡頭。寡頭即指為數(shù)不多的銷售者。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，只有少數(shù)幾家廠商供給該行業(yè)全部或大部分產(chǎn)品，每個(gè)廠家的產(chǎn)量占市場(chǎng)總量的相當(dāng)份額，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格和產(chǎn)量有舉足輕重的影響。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到了97938個(gè)，每個(gè)省平均有2880個(gè)，但細(xì)分到每個(gè)鄉(xiāng)級(jí)行政區(qū)時(shí)就相當(dāng)少，所以造成了房地產(chǎn)寡頭的獨(dú)特性，具有區(qū)域性特征。即每個(gè)區(qū)域分布少數(shù)幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其供應(yīng)了大部分住房需求形成了寡頭市場(chǎng)。這也是不同區(qū)域房?jī)r(jià)參差不齊的原因之一，比如北京平均房?jī)r(jià)5萬元/m，而貴陽還不到1萬元/m。此時(shí)地方房?jī)r(jià)就由賣方?jīng)Q定，所以這也成了房?jī)r(jià)上漲的直接原因。

2.3 其他原因

2.3.1 土地使用期的長(zhǎng)短

在中國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，開發(fā)商僅僅是享有使用的權(quán)力，土地的使用期限有明確的時(shí)間限制。例如居住類商品房用地的使用期限是70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。因此使用期的長(zhǎng)短一定程度上決定了房開企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的制定，較短使用期的地所建的房大都比較便宜。

2.3.2 土地的供給稀缺性

土地是大自然的產(chǎn)物，屬于不可再生資源。而地球表面積基本上是固定不變的，因此土地的供給量也是固定的。雖然可以填海造地，但成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)期收益，不僅沒有帶來收益，填海造地對(duì)環(huán)境的損害是不可逆的，而且與現(xiàn)階段“綠水青山就是金山銀山”的發(fā)展理念相違背。

另一個(gè)重要原因是城市住宅規(guī)劃用地的有限性造成了目前的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們的需求，所以造成房?jī)r(jià)上漲。由于城市住宅用地規(guī)劃數(shù)量有限，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到土地后不會(huì)立馬開工建房，而是擱置一段時(shí)間等待地價(jià)上升，房?jī)r(jià)理所當(dāng)然的上升。

2.3.3 投資巨大

伴隨著離縫的產(chǎn)生，道床底部出現(xiàn)吊(脫)空現(xiàn)象。吊空后的道床在列車動(dòng)載反復(fù)碾壓下于薄弱處(如變形縫附近)發(fā)生橫向斷裂，裂縫內(nèi)可能有泥水被壓出，進(jìn)而構(gòu)成冒泥翻漿現(xiàn)象。橫向裂縫產(chǎn)生的另一因素是道床變形縫兩側(cè)沉降存在較大差異，當(dāng)沉降差超過其允許值時(shí)將產(chǎn)生橫向裂縫。

商業(yè)住房的開發(fā)前期是需要巨大投入的。房地產(chǎn)作為一個(gè)周期性行業(yè)，商品的完工一般需要3年或更多的時(shí)間，而且每一個(gè)項(xiàng)目的投資都相當(dāng)于“一寸光陰一寸金”，資金投入量一般以億元為單位，比如成都的麓湖生態(tài)城光看盤就花了3000萬元，更別說后期建設(shè)，一旦周期閉環(huán)被打破很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，那么整個(gè)企業(yè)會(huì)面臨破產(chǎn)或者重大債務(wù)危機(jī)。

除了資金投入巨大，房開企業(yè)還需要承擔(dān)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，利用財(cái)務(wù)杠桿創(chuàng)造更高收益。因此為了彌補(bǔ)商品生產(chǎn)過程中的時(shí)間成本以及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成本，房屋的售價(jià)會(huì)相應(yīng)提高才能保證利益，又由于房地產(chǎn)屬于區(qū)域寡頭的性質(zhì)，房?jī)r(jià)跟著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相應(yīng)快速高漲，造成了各個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)差異大，即使國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，政策施壓房?jī)r(jià)依舊保持上升，相對(duì)于2015年之前的漲幅稍微小一點(diǎn)罷了。

2.3.4 政府政策

國(guó)家實(shí)行改革開放時(shí)，由于住房緊張，因此政策大力支持土地開放，實(shí)施了一系列獎(jiǎng)勵(lì)，再到1998年取消分房福利，支持賣掉原有的公積房后再加自己的積蓄買商品房，銀行提供分期貸款等一系列與買房有關(guān)的政策之下造就了一批愿意且能夠買得起的消費(fèi)者。再到2000年后追求高速經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為帶動(dòng)力最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，上游帶動(dòng)鋼材、水泥、建筑等幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，下游直接與居民日常生活相關(guān)，帶動(dòng)消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)，自然成為政府看好的行業(yè)。所以房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)如此特殊待遇變成“香餑餑”后價(jià)格自然水漲船高。

2.3.5 惡意哄抬

當(dāng)一部分人購到房后，為保證自己利益情況下自然希望房?jī)r(jià)上升，所以各種吹噓房屋保值、預(yù)測(cè)后期房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲、要以最低價(jià)“抄底”等言論的影響房?jī)r(jià)自然會(huì)抬高。對(duì)于一些以此來牟利的資本家則通過各種謠言或是營(yíng)銷手段哄抬房?jī)r(jià)，稱之為“炒房團(tuán)”。其營(yíng)造出房屋供不應(yīng)求的假象誤導(dǎo)人們判斷，從而使瘋狂加入購房的購房者抬高房?jī)r(jià)。一旦房?jī)r(jià)上升后很難下降，因?yàn)闆]有人希望自己的房子貶值，而且房?jī)r(jià)一旦下跌對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利，會(huì)導(dǎo)致國(guó)家GDP急速下跌，造成國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷，更有可能造成繼2008年后的新經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以除了消費(fèi)者不會(huì)希望房?jī)r(jià)下跌，國(guó)家更不希望房?jī)r(jià)下跌，只會(huì)保證房?jī)r(jià)上升幅度平緩，價(jià)格上升幅度穩(wěn)定以此保證房地產(chǎn)健康發(fā)展，總體上來說房?jī)r(jià)只會(huì)繼續(xù)上升。

除了外在因素促使房?jī)r(jià)居高不下外，還有其內(nèi)因。①所處位置，對(duì)應(yīng)方位，房子的朝向，環(huán)境。②周邊的配套設(shè)施。學(xué)校、超市、菜市場(chǎng)、車站、醫(yī)院是否齊全以及資源是否一流等。大多數(shù)人買房多是為了孩子讀書，那么學(xué)區(qū)房就比較受歡迎，只要在樓盤里引入學(xué)校即使房?jī)r(jià)再貴都會(huì)供不應(yīng)求。③樓層，對(duì)于一般的小樓(大多是六樓)一二樓房?jī)r(jià)比較貴，由于沒有電梯上下樓不方便，所以一二樓比較受歡迎，但對(duì)于都市商品樓一般在十七層左右，都配備有電梯，此類樓高層比較受歡迎。高層采光好，能看到更好的風(fēng)景。④交通。交通是否方便也是一個(gè)衡量房?jī)r(jià)的重要依據(jù)。

3 房地產(chǎn)存在的問題及現(xiàn)狀

分析完影響房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素后再來看看目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題以及發(fā)展趨勢(shì)。要了解房地產(chǎn)的問題首先就要清楚它的經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式一般是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，通過融資、借款開發(fā)樓盤、銷售期房、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)繼續(xù)擔(dān)負(fù)更大更多債務(wù)買地建設(shè)以此循環(huán)往復(fù)?，F(xiàn)在我國(guó)住宅按用途主要分為如下幾類：①銷售商品房(住宅、寫字樓)。②出租(超市、商鋪、餐館)。③自營(yíng)(旅館、影劇院)。④自用(學(xué)校、行政辦公樓)。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，由于資金回收較慢、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)存在不確定性，只是針對(duì)資金雄厚的大企業(yè)，比如萬達(dá)，自己買地修建商城通過收租金和物業(yè)管理盈利，有一點(diǎn)好處是房屋的所有權(quán)歸屬于萬達(dá)，在發(fā)生債務(wù)危機(jī)時(shí)可以通過賣商場(chǎng)緩解短期資金緊缺帶來的壓力，事實(shí)上萬達(dá)也是這樣做的，在2017年下半年經(jīng)歷近6000億元的債務(wù)危機(jī)時(shí)萬達(dá)因?yàn)閾碛猩虉?chǎng)的產(chǎn)權(quán)，通過變賣資產(chǎn)成功完成自救。

但我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都以住宅地產(chǎn)為主，因?yàn)榛鼗\資金比較快，可以避免長(zhǎng)期的一些麻煩，比如碧桂園、中國(guó)恒大就屬于這一類。這種模式下由于資金回收完全依賴于消費(fèi)者和外部穩(wěn)定的金融環(huán)境，一旦消費(fèi)者還貸壓力過大不能償還，再加上外部金融環(huán)境出現(xiàn)波動(dòng)企業(yè)資金鏈會(huì)被迫中斷，因此負(fù)債經(jīng)營(yíng)下較高財(cái)務(wù)杠桿帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)就如同一顆炸彈不知道什么時(shí)候爆炸，其所帶來的后果不僅僅擾亂經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，嚴(yán)重的會(huì)再一次引發(fā)金融危機(jī)。就比如2007年美國(guó)次貸危機(jī)中購房者還貸壓力過大不能償還，銀行回收住房后卻不能賣出高價(jià)，從而造成大面積虧損引發(fā)危機(jī)，經(jīng)過發(fā)酵2008年進(jìn)化為金融危機(jī)席卷全球。

首先是國(guó)內(nèi)地價(jià)過高導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。2010年7月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售的價(jià)格同比上漲了10.3%。7月新建住宅銷售價(jià)格同比上漲12.9%，其中經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格同比上漲1.1%;商品住宅的銷售價(jià)格上漲14.4%,其中普通住宅的銷售價(jià)格上漲13.9%,高檔住宅的銷售價(jià)格上漲16.4%。由此可以發(fā)現(xiàn)房屋的售價(jià)和新建商品房的售價(jià)逐漸上漲。房?jī)r(jià)過高會(huì)影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng),同時(shí)也使購房者承受過多的按揭貸款。

其次是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的失衡與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的矛盾激化。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展在收入效應(yīng)的影響下高端住宅的供給過剩與商品住宅的供不應(yīng)求形成對(duì)比，開發(fā)商更愿意將精力投入到資金回籠更快的高端住宅的開發(fā)中，而且收益更高。在2017年中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，所以目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再盲目追求高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而是更在意經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的發(fā)展。因此需要抑制房?jī)r(jià)上漲，降低房地產(chǎn)發(fā)展速度，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定。同時(shí)，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)到科技經(jīng)濟(jì)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)移成為國(guó)家發(fā)展重心與難題。

再次是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)性監(jiān)管方式的改進(jìn)。2019年針對(duì)所有房地產(chǎn)企業(yè)所設(shè)置的“三條紅線”的目的是控制房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，保證其健康發(fā)展。但2021年中國(guó)恒大事件卻暴露了這種針對(duì)性政策的弊端，中國(guó)恒大由于踩線被限制融資出現(xiàn)的資金緊張引起了社會(huì)廣泛關(guān)注，而恒大出事過后相繼又有許多房開企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。房地產(chǎn)本身就是一個(gè)不斷借錢不斷還錢經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，資金鏈的重要程度不言而喻。

最后是土地市場(chǎng)的不規(guī)范行為。土地增值稅、評(píng)估費(fèi)、“招拍掛”中介費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)都存在很大的自由裁定空間,沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。如“招拍掛”，大多數(shù)都變成政府與開發(fā)商的約定俗成，成為開發(fā)商的工具。官商勾結(jié)征地、拆遷、避稅手段五花八門，擾亂了土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。

2018年7月31日中共中央政治局會(huì)議上提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)”，還提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。最早在2016年中央就提出“房住不炒”，幾乎每年都會(huì)提但房?jī)r(jià)卻遲遲不見下降。2019年年末至2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到疫情的沖擊，特別是在疫情初期房地產(chǎn)銷售額增速、開發(fā)投資增速出現(xiàn)斷崖式下跌。由于疫情原因2021年10月統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)首次降價(jià)，同時(shí)經(jīng)歷了恒大事件后房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控或許將迎來轉(zhuǎn)變。由于“三條紅線”的限制中國(guó)恒大不能在市場(chǎng)中獲得新的融資加速了恒大的資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致了一系列債務(wù)危機(jī)，引起國(guó)家和社會(huì)廣泛關(guān)注。

關(guān)于最近出臺(tái)的《房地產(chǎn)征稅試點(diǎn)通知》進(jìn)一步表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)改革、抑制房?jī)r(jià)的決心。針對(duì)這一輪的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要時(shí)刻關(guān)注政策走向，也要注意中美貿(mào)易摩擦。有人關(guān)心房?jī)r(jià)限制后經(jīng)濟(jì)可能下行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)力十分強(qiáng)悍，在房地產(chǎn)如火如荼的時(shí)候其他行業(yè)也跟著“享?！?，比如建筑市場(chǎng)、食品市場(chǎng)，促進(jìn)了大量農(nóng)民工就業(yè)。一旦房?jī)r(jià)限制，資金流動(dòng)何去何從都是值得思考的問題，特別是如何應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)在向科技、數(shù)字等方面轉(zhuǎn)移后的發(fā)展戰(zhàn)略和完善供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

除了宏觀調(diào)控政策的反思和房產(chǎn)稅改革的發(fā)布，就在最近一些城市房貸利率出現(xiàn)了松動(dòng)或調(diào)整，關(guān)于這個(gè)話題熱度不斷升溫。房貸利率一直被視為樓市的溫度計(jì)。2021年前三季度，全國(guó)房貸利率整體水平已經(jīng)連漲8個(gè)月。因此房貸利率的調(diào)整對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展和維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益十分重要。

4 發(fā)展趨勢(shì)評(píng)估及企業(yè)未來潛在風(fēng)險(xiǎn)

首先，住房是百姓必不可少的生活保證，此輪的調(diào)控大致方針就是遏制房?jī)r(jià)漲高堅(jiān)持“房住不炒”，具體實(shí)施方案要更長(zhǎng)時(shí)間制定，大幅度的調(diào)整可能性非常小。國(guó)家不可能絕對(duì)遏制房?jī)r(jià)，肯定會(huì)留一絲希望，前提是房?jī)r(jià)的回彈速度必須控制在國(guó)家制定的水平區(qū)間。

其次，開發(fā)商在經(jīng)過這一輪的調(diào)控后應(yīng)該轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略方向，從高檔小區(qū)轉(zhuǎn)變到中低檔的開發(fā)，除了城市開放外也可以考慮農(nóng)村。 同時(shí)注意銀行貸款利息、利率的變化。企業(yè)在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)可以考慮多元化發(fā)展但是要避免頭重腳輕，可以吸取中國(guó)恒大多元化失敗的經(jīng)營(yíng)案例，避免資金鏈斷裂。

最后，房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)。由于疫情的沖擊，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)的下降并不能說明今后房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下降，只是由于短期疫情原因國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)低迷，中國(guó)相對(duì)于國(guó)外要好且現(xiàn)在開始經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但疫情的反復(fù)和不確定性造成的經(jīng)濟(jì)低迷不會(huì)立馬結(jié)束，需要長(zhǎng)期恢復(fù)，對(duì)于消費(fèi)者來說，房子短期不會(huì)有太大需求，而且過大的房貸壓力也不支持其購買，因此房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)處于一段低沉?xí)r期。但近期國(guó)家放出各種關(guān)于房地產(chǎn)的利好消息，需要各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身情況自定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，抓住機(jī)會(huì)等待恢復(fù)時(shí)期。