房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的思考與實踐

麥泳賢

隨著我國市場經(jīng)濟體系的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目要適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價工作，制定更加科學(xué)、規(guī)范的方法，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價發(fā)展時間較短，相應(yīng)的制度不夠完善，不斷推動房地產(chǎn)開發(fā)項目水平的優(yōu)化和調(diào)整，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟的科學(xué)、合理評價，才能有效推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的健康、可持續(xù)發(fā)展。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價進(jìn)行了思考，并對靜態(tài)和動態(tài)評價方法的應(yīng)用實踐進(jìn)行了研究，以供參考。

房地產(chǎn)行業(yè)在很多國家都是國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了很大的發(fā)展，對我國社會經(jīng)濟發(fā)展有著重要的推動作用。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益不夠穩(wěn)定，導(dǎo)致這一問題的主要原因之一是相關(guān)項目人員對項目經(jīng)濟評價不夠重視，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目中相應(yīng)的資源不能充分發(fā)揮其經(jīng)濟效益，進(jìn)而影響項目總體收益。與一般性的投資項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目有著一定的特殊性，普通的項目經(jīng)濟評價方法難以對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行有效評價。因此，為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟的準(zhǔn)確評價，需要建立一套科學(xué)、合理的評價體系，采取正確的評價方式，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，推動房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的目的與意義

在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，需要采用相應(yīng)的方法對項目進(jìn)行科學(xué)的分析，做好經(jīng)濟評價工作，以保證項目的科學(xué)決策。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價主要從企業(yè)財務(wù)角度出發(fā)，通過對項目收入與支出情況進(jìn)行分析，為項目決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目通常投資數(shù)額較大，開發(fā)周期較長，項目影響因素較多，因此在項目開發(fā)前，需要采用科學(xué)的方法分析項目設(shè)計方案，并對項目財務(wù)和經(jīng)濟整體情況進(jìn)行分析，通過方案對比與調(diào)整，加強經(jīng)濟評價工作，才能有效控制項目開發(fā)風(fēng)險，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的主要方式

房地產(chǎn)開發(fā)項目是國民經(jīng)濟的重要組成部分，項目建設(shè)過程中從源頭控制風(fēng)險因素，才能更好地保障房地產(chǎn)經(jīng)濟效益。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題進(jìn)行全面、科學(xué)的梳理，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量，需要應(yīng)用更加科學(xué)的方法來進(jìn)行項目經(jīng)濟評價。經(jīng)濟評價作為一種綜合性和系統(tǒng)性的工作，采取科學(xué)、高效的經(jīng)濟評價方法，才能有效保障經(jīng)濟評價效果，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

1.靜態(tài)評價

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價中，靜態(tài)評價是較為常用的一種評價方法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟進(jìn)行靜態(tài)評價時，首先要明確靜態(tài)評價的含義，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的容積率、建筑密度等的限制指標(biāo)，確定項目所在區(qū)域能夠開發(fā)的最大建筑面積，根據(jù)相應(yīng)的評價分析結(jié)果，判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目總體工程量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價過程中，應(yīng)當(dāng)做好項目相關(guān)方面的調(diào)查和研究工作，分析評價結(jié)果，確定項目最終的規(guī)劃和建設(shè)方案。確定相關(guān)方案的過程中，要對項目的多個方面進(jìn)行充分的考慮，按照擇優(yōu)原則選擇合適的項目規(guī)劃和建設(shè)方案。面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場情況，進(jìn)行經(jīng)濟評價前要做好全面調(diào)查工作，并按照調(diào)查情況來制定相應(yīng)的銷售策略與銷售價格，以此來保證項目經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價方面，需要評估項目土地價格和開發(fā)成本等相關(guān)內(nèi)容，通過計算模型得出預(yù)期利潤及靜態(tài)投資回收期等結(jié)果，從而評判項目建設(shè)的經(jīng)濟可行性，如圖1所示。應(yīng)用靜態(tài)評價方法，與其他方法相比，計算方式較為簡單，且計算效率更高，但由于缺乏對現(xiàn)金流時間價值的充分考慮，使得相應(yīng)的項目經(jīng)濟評價就不夠準(zhǔn)確。通常開發(fā)周期短、項目資金的來源比較單一、投資額度不高的項目更能體現(xiàn)出靜態(tài)評價方法的價值，應(yīng)用靜態(tài)評價方法，能夠?qū)椖肯嚓P(guān)方案進(jìn)行粗略評價，實現(xiàn)對短期投資項目的有效分析，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的經(jīng)濟效益，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策提供有效的支持。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟靜態(tài)評價指標(biāo)

2.動態(tài)評價

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，動態(tài)評價方法有著顯著的應(yīng)用效果。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中應(yīng)用動態(tài)評價方法，主要是通過將相應(yīng)的現(xiàn)金流量情況編制成表格，方便項目后期的使用，也能給項目建設(shè)提供更多的便利。同時，為保證項目投資和分析的正確性，通過對不同時間的現(xiàn)金流量進(jìn)行等效值的換算后，對計算的結(jié)果進(jìn)行比對和分析，可以根據(jù)分析結(jié)果確定房地產(chǎn)項目建設(shè)的經(jīng)濟效益，確保項目建設(shè)的可行性。經(jīng)濟評價指標(biāo)中動態(tài)評價指標(biāo)包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及動態(tài)投資回收期等數(shù)值，如圖2所示。通過對相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確計算，才能準(zhǔn)確評價房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟，保證經(jīng)濟評價的效果。采用動態(tài)評價方法，能夠真實有效地反映出房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流實際的變動情況，并按照變動的具體情況得出準(zhǔn)確的評價結(jié)果，充分保障房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價效果。在進(jìn)行動態(tài)評價過程中，通過對開發(fā)相關(guān)成本的精確估算，才能更好地實現(xiàn)評價效果，由于項目估算容易受到多種因素的影響，相應(yīng)的估算難度較大，使得最后的決策很容易受到影響，進(jìn)而造成房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價風(fēng)險難以避免?；诖耍紫纫_定動態(tài)評價的具體范圍，一般動態(tài)評價方法適用于項目資金多、資金來源渠道多、開發(fā)周期長的項目。比如在某房地產(chǎn)開發(fā)項目中，其內(nèi)部收益率超過行業(yè)基準(zhǔn)率時才會選擇這一方案，否則將不予考慮。

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟動態(tài)評價指標(biāo)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的動靜結(jié)合應(yīng)用實踐

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為有效保障房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展質(zhì)量，需要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，提高經(jīng)濟評價水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作是一項綜合性工作，為有效保障經(jīng)濟評價工作效果，優(yōu)化和提升經(jīng)濟評價工作水平，應(yīng)當(dāng)采取更加科學(xué)有效的評價方法。在實踐應(yīng)用中，通常采用靜態(tài)評價和動態(tài)評價的結(jié)合，確保經(jīng)濟評價的科學(xué)、合理，能夠有效提升經(jīng)濟評價工作水平。

1.項目概括

項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，與高速公路相距11公里，與火車站、外環(huán)線及城區(qū)行政中心距離均在5公里以內(nèi)，項目用地的地勢相對平坦，場地標(biāo)高與街道基本相同。總用地面積為50.72萬m2，居住地面積為38.41萬m2，綠化率≥30%，容積率≤1.5，建筑密度≤30%，按照政府規(guī)劃，周圍將新建一座大學(xué)城，未來有著很大的升值空間。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑高度不受限制，主要為居住小區(qū)，土地的使用年限為70年。周邊有著較為完善的配套設(shè)施，按照相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計方案，其容積率為1，共建建筑面積為1.49萬m2，機動車停車泊位為666個。規(guī)劃設(shè)計中充分考慮了項目營銷問題，建筑規(guī)劃主要有高層、多層及混合型三種，混合型主要由底聯(lián)排組團，多層和中高層所組成。

2.動態(tài)評價方法的應(yīng)用

該項目的建設(shè)中，為有效保障評價工作效果的實現(xiàn)，需要優(yōu)化經(jīng)濟評價工作水平，結(jié)合項目特點，應(yīng)用動態(tài)評價方法，確保經(jīng)濟評價的科學(xué)性。在動態(tài)評價工作中，需要對相應(yīng)的評價指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的篩選，經(jīng)過精準(zhǔn)、科學(xué)的分析和研判后，確保動態(tài)評價工作的整體質(zhì)量和效果。在動態(tài)評價工作中，主要分析財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期等指標(biāo)。通過對相關(guān)指標(biāo)的精準(zhǔn)計算，能夠有效保證動態(tài)評價工作效果，進(jìn)一步優(yōu)化項目規(guī)劃方案。通過對項目財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的計算，可以得出該項目多層住宅小區(qū)相關(guān)指標(biāo)要優(yōu)于高層與混合住宅指標(biāo)，因此，在項目所在地塊建設(shè)多層住宅能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化?；诳茖W(xué)的計算，就能夠進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整財務(wù)方案，提升方案的經(jīng)濟性，判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目是否值得投資和建設(shè)。尤其在內(nèi)部收益率計算中，所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)用試算法得出FIRR近似值，為確保計算精度，i1和i2之間的差值不能大于2%。通過精準(zhǔn)計算，判斷內(nèi)部收益率是否符合相關(guān)規(guī)范，在保障項目收益率的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的規(guī)劃、建設(shè)方案，才能有效保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。

3.靜態(tài)評價方法的應(yīng)用

在該項目開展過程中，基于科學(xué)化和精細(xì)化動態(tài)評價方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)經(jīng)濟效益進(jìn)行全面、精準(zhǔn)的整體判斷，把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實際情況，保證項目投資效益的實現(xiàn)。在這一項目中，其屬于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)濟評價主要采用科學(xué)的動態(tài)評價方法。動態(tài)評價在實際應(yīng)用中，能夠有效實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)數(shù)據(jù)的精細(xì)化計算，并對其結(jié)果進(jìn)行高效的整合，對項目經(jīng)濟評價工作水平有著很大的提升作用，進(jìn)而充分保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效決策。但在應(yīng)用動態(tài)評價方法的同時，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合靜態(tài)評價方法，提高經(jīng)濟評價工作質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，采用靜態(tài)評價方法，主要考慮投資利潤率與投資回收期等。通過對該項目投資利潤率的計算，可以有效考察項目投資盈利能力，是靜態(tài)評價中的重要評價指標(biāo)。通常，投資利潤率越高，項目經(jīng)濟效益越好。通過投資利潤率評價項目經(jīng)濟效益，需要確定利潤率標(biāo)準(zhǔn)，選擇投資利潤率超過所設(shè)置利潤率標(biāo)準(zhǔn)的投資方案，否則拒絕投資方案。如果存在可接受互斥方案，在保障相關(guān)方案質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇利潤率最高的方案。加強項目市場調(diào)查研究，全面分析相關(guān)數(shù)據(jù)，采取動態(tài)與靜態(tài)評價相結(jié)合的方式，才能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作水平，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的科學(xué)建設(shè)發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)中，加強經(jīng)濟評價工作，綜合運用靜態(tài)評價與動態(tài)評價方法，保障經(jīng)濟評價工作的系統(tǒng)性與科學(xué)性，不斷優(yōu)化和提高房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作水平，才能更好的保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。