房貸等來最大利好，年輕人卻在考慮提前還貸

文 周純子 肖望

“蹲在銀行門口看了一下，現(xiàn)在銀行提前還貸款的人比做貸款的人多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

5月20日是央行每月公布貸款市場報價利率（LPR）的日子。這一次，與房貸利率掛鉤的5年期LPR近5年來第一次單獨下調(diào)，幅度為15個基點，被市場解讀為“規(guī)模最大的一次降息”。而僅在此5天之前，央行將首套住房商貸利率下限調(diào)整為基準利率減20個基點。（注：一個基點為0.01%）

與接二連三的房貸利好政策形成反差，社交平臺上的年輕人卻在認真研究起要不要提前還房貸的問題。投資收益跑不贏房貸利息、經(jīng)濟下行怕裁員斷供、這幾年新批的房貸利率太高無法接受等因素，成為他們決策的重要參考。

“我算過了，現(xiàn)在提前還掉一半貸款，利息總額能省近90萬元?！敝貞c市民曾淵（化名）告訴作者，他決定在力所能及的范圍內(nèi)提前還房貸。

房貸下降0.15%，月供減少近百元

一周之內(nèi)，央行接連放出兩個大招。

先是5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。據(jù)報道，濟南、天津、鄭州、青島、蘇州等地的多家銀行已按照通知要求，將首套房貸利率調(diào)降至4.4%。

如果上述政策僅針對新增房貸，并不惠及存量的話，5月20日的LPR調(diào)整則是給全市場發(fā)了一份“大禮包”：5年期LPR由4.6%下調(diào)15個基點至4.45%，這也意味著，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。

“對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。”張大偉評價稱。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的測算，以貸款100萬、期限30年計算，房貸利率由4.6%下降至4.45%，月供減少89.25元，累計可節(jié)省3.2萬元利息。

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，5年期LPR此次下降15個基點并不意外，過去幾年以來，1年期LPR的調(diào)整次數(shù)和調(diào)整幅度要遠遠多于和大于5年期，所以造成了長端和短端利率調(diào)整不同步的情況。實際上，這次調(diào)完之后，5年期的LPR下行幅度和之前1年期LPR的下行幅度大體相當，并未超調(diào)。

在他看來，近期一系列調(diào)控房貸政策的主要目的，還是為了促進中長期貸款，而中長期貸款中按揭貸款又占據(jù)了相當?shù)谋戎?。目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的概率比較小，更多的是需要去適度地促進、滿足按揭貸款的合理需求，從而形成“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)長效機制。

“站在高崗上”的業(yè)主們

盡管房貸利率有明顯下行的趨勢，但對于前幾年購房的人而言，由于正好撞在樓市調(diào)控的“槍口”上，其房貸利率依然很高。以北京為例，目前首套房貸利率為LPR上浮55個基點后的5.15%，即便此次五年期LPR下調(diào)15個基點，對于絕大部分人而言，也需要等到明年1月1日起方才生效。

2021年7月，曾淵在重慶購置了一套總價230萬元的住宅，貸款160萬元，還款周期為30年。當時正值重慶樓市火熱，調(diào)控政策趨嚴，重慶首套房貸利率為基準利率加120個基點，曾淵的按揭貸款利率高達5.85%。

但此后，隨著重慶樓市成交逐漸轉(zhuǎn)淡，房貸利率開始松動。一年不到的時間，重慶首套房貸利率從5.85%下降至如今的4.25%。假如按等額本息的方式還完貸款，曾淵去年買房的還款利息要比現(xiàn)在買房多出56.5萬元。曾淵表示，考慮到此前的月供近1萬元，在當前經(jīng)濟、就業(yè)不樂觀的情況下，也想通過提前還貸降低月供壓力。

與此同時，在武漢某樓盤業(yè)主群里，業(yè)主們正在熱烈討論如何通過轉(zhuǎn)貸等方式來降低房貸利率，或者干脆提前還貸。有業(yè)主表示，自己是去年在該樓盤購入的第二套住房，房貸利率為5.93%。

據(jù)了解，針對武漢市購房貸款利率 ， 漢 口 銀 行 已 按 照 首 套4.45%+35BP=4.8 % ， 二套4.45%+60BP=5.05%執(zhí)行。對比2018年，彼時武漢市場房貸利率在全國一騎絕塵，一度曾達到首套6.35%的全國最高水平。于是，買“貴”了的房貸用戶動了提前還貸的念頭。（注：BP為基點）

投資收益跑不贏房貸

提前還貸到底值不值？這個話題在社交平臺上飽受爭議，不支持提前還貸的人，認為房貸是普通人這輩子能借到的利率最低、金額最大的一筆錢，是對抗通貨膨脹最好的工具。

事實上，由于每個人的貸款利率、經(jīng)濟狀況、投資能力都不一樣，這個問題并沒有絕對的標準答案。但一個簡單的共識是，購房者的投資收益率能否超過房貸利率，可以作為評價標準之一。

時間退回到2015年前后，彼時買P2P理財動輒10%以上的收益率，隱性剛兌的信托產(chǎn)品也在7%～8%，銀行理財收益率普遍在5%以上，甚至連余額寶這樣靈活的貨基類產(chǎn)品的收益率也在4%左右。另一邊，當時正處于上升期的樓市里，房貸利率打7折比比皆是，很少有人會去考慮提前還房貸，畢竟手里的閑置資金還不如買二套、三套房子來作為投資。

如今斗轉(zhuǎn)星移，在經(jīng)歷了金融去杠桿、利率中樞下行、樓市調(diào)控等一系列政策之后，普通人的投資收益能跑贏房貸利率已經(jīng)成為奢望。

“我周圍的朋友都在提前還款，我也在提前還貸?！睆埓髠フf道。在他看來，以前拿著錢能有更高的收益，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)錢很難有收益了，如果連5個點的收益都保證不了，有余錢當然要提前還貸。

曾淵也說道，考慮提前還貸，一方面是自己購房時的房貸利率的確處于高點，不劃算，有心理落差；另外很重要的一點是，現(xiàn)在市場上好的投資理財渠道更加稀少，年化收益4%以上的理財產(chǎn)品更是難覓，還不如在力所能及的范圍內(nèi)提前還款。

北京上班族蕭琦（化名）2017年貸款150萬元買下了首套房，當時趕上了最后一波房貸利率85折的優(yōu)惠，因此她的房貸利率是4.165%。前幾年無論是大額存單還是銀行理財，收益率都能輕松超過房貸利率。但從去年開始，蕭琦發(fā)現(xiàn)大額存單的利率一直在下降，銀行理財收益甚至一度出現(xiàn)了負數(shù)，跑贏房貸利率已經(jīng)變成一件非常吃力的事情。

根據(jù)中國理財網(wǎng)每年發(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場年度報告》，2020年至2021年，新發(fā)行的理財產(chǎn)品的加權(quán)平均年化收益率分別為3.93%、3.55%，同比下降23個基點、34個基點。

而自今年2月以來，銀行理財還經(jīng)歷了全面凈值化以來的最大波動，不少銀行理財產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。根據(jù)數(shù)據(jù)梳理，截至2022年3月21日，存續(xù)期的28750只理財產(chǎn)品中，“破凈”（即凈值跌破1）的產(chǎn)品達到2361只，“破凈”占比為8.21%。

一些被股市、基金傷透了心的投資者，也逐漸成為提前還貸的主力。

曾淵說，自己2019年和2020年基金收益水平在20%～30%，到了2021年只有不到2%，而今年以來，基金整體收益浮虧超20%?！皬埨さ囊追竭_藍籌精選、葛蘭的中歐醫(yī)療精選我都有買?！辟Y料顯示，張坤的易方達藍籌精選和葛蘭的中歐醫(yī)療精選近一年收益分別為-28%和-37%。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2021年2月之前，市場中有1851只基金近一年收益超50%。而步入2022年，在統(tǒng)計的4049只股票及偏股型基金中，有3847只基金虧損，占比達95%，更有1592只基金今年以來虧損幅度超過20%，占比達39.31%。

用經(jīng)營貸置換房貸？

“今年4到5月份來提前還款的客戶多了不少?！蹦橙A南地區(qū)城商行個貸客戶經(jīng)理張蒙（化名）說。據(jù)他介紹，近兩個月提前還款的客戶大多是還清房貸后，再將房產(chǎn)抵押辦理經(jīng)營貸?！百J款金額比房貸要多得多，利率也比房貸低得多，現(xiàn)在經(jīng)營貸利率普遍是3.85%。”這一利率水平比首套房貸利率下限還低。據(jù)測算，假設(shè)一客戶貸款150萬元30年，通過經(jīng)營貸置換房貸，總還款金額可以節(jié)省12.5萬元。

蕭琦也發(fā)現(xiàn)，不止經(jīng)營貸，現(xiàn)在連消費貸的利率也要遠遠低于房貸。她去年向某銀行申請的一筆30萬元額度、先息后本的消費貸， 年化利率是4.32%。今年到期續(xù)貸的時候，銀行主動將利率降為3.98%。最近她又收到了該行一張額度20萬元的分期信用卡，單期費率在0.15%。該行信用卡部門的員工告訴她，因為經(jīng)濟形勢不好，今年銀行的活動力度比往年都要大。

張蒙強調(diào)，經(jīng)營貸期限普遍較短，最長不過十年，大多數(shù)是三年期甚至一年期；辦理經(jīng)營貸也要求申請人名下有公司或公司股份，并要求核查公司的實際經(jīng)營情況，需要提供公司經(jīng)營流水、納稅證明等資料；貸款也是發(fā)放給公司的對公賬戶或有業(yè)務(wù)往來的第三方賬戶。一旦客戶名下征信顯示，半年內(nèi)有新增房產(chǎn)或房貸情況，在貸后檢查時就會要求提前歸還經(jīng)營貸。不過他也承認，如果申請經(jīng)營貸去歸還原來的按揭貸款，銀行核查時確實存在難點，不排除有客戶利用經(jīng)營貸置換房貸來套利的情況。

2020年及2021年年初部分城市樓市持續(xù)火熱，經(jīng)營貸流入樓市被指起到了推波助瀾的作用。隨后，各地監(jiān)管部門嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。銀行人士提示，經(jīng)營貸周期較短，續(xù)貸也存在不確定因素，建議客戶不要鋌而走險。

提前還貸也要排隊了

在社交平臺小紅書上，曬提前還房貸攻略正在變得流行。選擇哪種變更方式、有沒有交罰息成為互動最多的話題。

一般而言，提前還款有兩種方式，一是減少月供、期限不變；二是月供不變，縮短期限。一位山東博主曬出的提前還款憑證顯示：貸款34萬元，在還了兩年之后，申請?zhí)崆斑€款10萬元，她選擇了后一種變更方式，將還款年限由30年縮短至14年，利息整體減少了21萬元。由于合同約定三年內(nèi)提前還款要付違約金，她為此多支付了460元。

據(jù)了解，即使是同一家銀行，不同地區(qū)的分行，對于提前還貸的違約金要求也不一樣。有的銀行不收取違約金，有的銀行要求一年內(nèi)提前還款要交違約金，有的銀行則限定在三年甚至五年內(nèi)，不一而足。此外，對于違約金的收取方式也不一樣，有的銀行是罰息3個月或者6個月，有的銀行則按照提前還款本金金額的比例收取。

交通銀行的客服說道，商業(yè)住房貸款提前還款，分行可自行確定是否收取提前還款補償金。若收取，補償金額一般按提前還款本金金額的1%收取，最多不超過提前還款日到借款合同到期日之間應(yīng)付的利息。

當蕭琦今年2月份下定決心提前還貸的時候，銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理卻告訴她，一季度他們行不接受提前還貸申請，最早也要等到二季度。這與當初她申請貸款時的境況完全不一樣。2017年年初正是樓市烈火烹油的時候，銀行房貸額度非常緊張，她各種托關(guān)系，還是在銀行批貸兩個月后才最終拿到放款。

張蒙也說，前兩年時，銀行還很歡迎客戶提前歸還房貸。這是由于客戶此前的房貸利率普遍享受八折、九折的折扣，大多數(shù)利率都不到4%，加上銀行房貸額度緊張，老客戶提前還款才能有額度騰挪給新客戶。

“現(xiàn)在我們不希望客戶提前還款?！睆埫烧f，今年以來他所在的銀行房貸規(guī)模根本沒增長，但提前還款的客戶卻在增多?！般y行客戶經(jīng)理能做的就是和客戶聊聊，能不能存理財，做一下挽留。另外就是提前還款的人多了，以前一個月就能辦完的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在可能要排隊兩個月才能辦完?！睆埫杀硎?，但這種做法收效不大，“畢竟提前還款是客戶的自由”。

按揭貸款持續(xù)承壓

銀行不愿意客戶提前還貸的背后，是按揭貸款正在承壓的殘酷事實。

根據(jù)央行發(fā)布的4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，當月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。而在今年的2月份，居民中長期貸款首次轉(zhuǎn)負。

興業(yè)證券認為，當前住房貸款的接連轉(zhuǎn)負并非是供給的不足，更多是地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下行，居民觀望情緒濃厚帶來的住房貸款需求不足。而當前住房貸款每月的償還量又達到一定規(guī)模，故帶來了住房貸款的負增長。

在招行今年上半年的兩次業(yè)績溝通會上，招行管理層坦言，2022年以來按揭的增長的確顯得比較吃力，這種吃力和疫情有關(guān)，和大家對房地產(chǎn)下一步發(fā)展的態(tài)勢、預(yù)期有一定的關(guān)系。今年一季度受影響最大的是個人按揭貸款業(yè)務(wù)，同比少增很多。對此，他們的應(yīng)對策略是加大按揭的投放力度和營銷力度，在定價方面出臺一些優(yōu)惠，努力把量保持住。除了繼續(xù)推動優(yōu)質(zhì)一手樓的貸款發(fā)放，也會加大推動優(yōu)質(zhì)二手樓的按揭貸款。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的全國累計數(shù)據(jù)顯示，2022年已經(jīng)累計有接近150個城市發(fā)布了出臺穩(wěn)樓市新政，其中包括蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等樓市熱點城市，政策內(nèi)容主要是促進剛需和改善需求釋放。但從政策效果上看，購房者置業(yè)信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足。

曾剛分析，4月份住房貸款規(guī)模的下降，可能是自然到期的規(guī)模比新增房貸的規(guī)模要大，才會出現(xiàn)存量的減少，而且這個減少數(shù)量并不多。減少的原因既有市場預(yù)期的因素，也有疫情防控的影響。在他看來，目前提前還貸并不是一個特別普遍的現(xiàn)象，“畢竟要有很多收入，才能提前還款”。

此外，北京、深圳等多位不同銀行的房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均反映目前還沒有感受到明顯的提前還款潮?！皼]啥變化，按部就班?！逼渲幸幻巧绦斜本┑貐^(qū)的信貸經(jīng)理稱。但另一方面，房貸需求弱，個貸壓力大，也是他們的一個普遍感受。

在要不要提前還款的網(wǎng)絡(luò)話題上，不少網(wǎng)友表示，在一二線城市，付首付款已經(jīng)掏空了“六個錢包”，現(xiàn)階段沒有能力再提前還款。