居住權(quán)的法律構(gòu)造

崔影 胡建

摘 要：居住權(quán)制度起源于羅馬法，對(duì)世界諸多國(guó)家立法影響頗深。我國(guó)《物權(quán)法》并未采納該制度。目前的《民法典分編（草案）》將居住權(quán)歸入物權(quán)編，其立法確認(rèn)將有利于解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，但是對(duì)于居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容等諸方面并未作出明確而系統(tǒng)性的規(guī)定，具體體現(xiàn)為：居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)尚未明晰，對(duì)于居住權(quán)的認(rèn)知仍局限于其保障性的權(quán)利屬性，欠缺居住權(quán)人的處分權(quán)益，且不允許居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承，人為限制了其權(quán)利價(jià)值。居住權(quán)人對(duì)其所居房屋應(yīng)有占有使用的權(quán)利，出于生活所需，居住權(quán)人可會(huì)同家庭成員和必要的服務(wù)人員一起居住。此外，居住權(quán)人亦應(yīng)有收益權(quán)，最大限度的對(duì)房屋予以利用。與之相對(duì)，居住權(quán)人應(yīng)負(fù)有編制財(cái)物清單和提供適當(dāng)擔(dān)保的義務(wù)，負(fù)擔(dān)日常必要開(kāi)支，居住權(quán)期限屆滿及時(shí)返還房屋，使房屋恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);民法典;法律構(gòu)造;權(quán)利義務(wù)

一、居住權(quán)制度的源起與發(fā)展

（一）居住權(quán)制度的淵源

居住權(quán)，乃對(duì)非所有權(quán)人對(duì)他人的住房進(jìn)行居住的權(quán)利。居住權(quán)起源于羅馬法，后來(lái)隨著羅馬法的復(fù)興，以法國(guó)、德國(guó)、意大利等為代表的大陸法系國(guó)家和以英、美為代表的英美法系國(guó)家，都在相當(dāng)?shù)某潭壬侠^承了該制度。在《法學(xué)階梯》中，有關(guān)居住權(quán)相應(yīng)規(guī)定是“受遺贈(zèng)人終身享有的權(quán)利：不能將居住權(quán)贈(zèng)與或者轉(zhuǎn)讓給他人，居住權(quán)不因未行使或者人格減等而消滅對(duì)享有居住權(quán)的人，為了事務(wù)的功利，根據(jù)馬爾切勒的意見(jiàn)發(fā)布聯(lián)的決定，聯(lián)允許他們不僅自己可以于其中過(guò)活，而且還可以將之租于他人”[1]。最初設(shè)立居住權(quán)時(shí)，是出于對(duì)部分家庭成員沒(méi)有繼承權(quán)，且需要關(guān)懷照顧的社會(huì)群體的保護(hù)，因而具有較為顯著人身性、不可隨意處分等特征。

（二）居住權(quán)制度的國(guó)外立法例

大陸法系國(guó)家在繼承羅馬法居住權(quán)制度的基礎(chǔ)上，突破居住權(quán)僅具有人役權(quán)性質(zhì)的局限性，演化出具有收益性質(zhì)的居住權(quán)。這些國(guó)家中，德國(guó)對(duì)居住權(quán)的立法規(guī)定最具典型意義，規(guī)定了兩種相異的居住權(quán)，即《德國(guó)民法典》中的常規(guī)性居住權(quán)和《住宅所有權(quán)法》中的長(zhǎng)期居住權(quán)。傳統(tǒng)居住權(quán)的內(nèi)容較為穩(wěn)定保守，不允許繼承和轉(zhuǎn)讓處分;對(duì)于后者，只要雙方達(dá)成合意，對(duì)該居住權(quán)就擁有包括出租在內(nèi)的處分權(quán)，這種契約式的權(quán)利流通，有助于其價(jià)值的發(fā)揮，亦滿足經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。另外，法國(guó)、瑞士、意大利等國(guó)家也順應(yīng)時(shí)代潮流，運(yùn)用用益物權(quán)與居住權(quán)二者相結(jié)合的立法方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的最大利用[2]。

相較于大陸法系，英美法系兩者的歷史源流有所不同，又因無(wú)法律的強(qiáng)制性要求，故居住權(quán)可以獨(dú)立存在，以特別法的形式在所有權(quán)上成為一種負(fù)擔(dān)性的權(quán)利。在美國(guó)，有關(guān)居住權(quán)的保護(hù)問(wèn)題，多在婚姻住宅分割的判例和法律中予以顯現(xiàn);而婚姻住宅的所有權(quán)問(wèn)題，以當(dāng)事人達(dá)成一致意見(jiàn)為原則。在雙方不能形成有效約定時(shí)，房屋的占有使用權(quán)的最終歸屬，一般是誰(shuí)擁有子女的監(jiān)護(hù)權(quán)，誰(shuí)獲得該房屋，期限為子女長(zhǎng)大成人或配偶再婚。

《世界人權(quán)宣言》以及《聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利公約》中對(duì)居住權(quán)亦有所記錄[3]。鑒于此，各國(guó)以對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)為出發(fā)點(diǎn)，大都在憲法或憲法性法律中對(duì)此權(quán)利予以規(guī)定。譬如，德國(guó)在1986年通過(guò)的《德意志民主共和國(guó)憲法》，國(guó)家的每個(gè)公民對(duì)自己所有，或者從共同生活的家屬中獲得的住宅，有不受侵犯的權(quán)利。除此之外，有的國(guó)家將公民居住權(quán)寫(xiě)入行政法部門(mén)。如《英國(guó)住宅法案》對(duì)“Homeless”住房保障的嚴(yán)格要求;美國(guó)《住宅法》規(guī)定了廉租房制度，以維護(hù)該群體的住房權(quán)益。

（三）我國(guó)居住權(quán)制度的變革

1. 我國(guó)有關(guān)居住權(quán)存廢的爭(zhēng)論

我國(guó)學(xué)術(shù)界關(guān)于居住權(quán)的存廢問(wèn)題爭(zhēng)議由來(lái)已久，支持和反對(duì)者的觀點(diǎn)對(duì)比鮮明。江平教授認(rèn)為，居住權(quán)制度的建立，對(duì)離婚婦女和保姆等家庭服務(wù)人員的住房權(quán)益的維護(hù)大有裨益，亦是不斷修正和補(bǔ)充房屋用益物權(quán)的表現(xiàn);[4]錢(qián)明星教授也認(rèn)為，居住權(quán)制度入法是房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值功能的體現(xiàn)，有助于平衡房屋的利用效益和居住價(jià)值的發(fā)揮[5];王利明教授則認(rèn)為，居住權(quán)制度是公民之間的一種互幫互助，有利于弘揚(yáng)道德風(fēng)尚和良好的社會(huì)風(fēng)氣[6];還有學(xué)者的觀點(diǎn)是，居住權(quán)制度的確立，為弱勢(shì)群體住房權(quán)益的使用提供了制度保障。

與之相對(duì)，學(xué)者梁慧星、房紹坤等則對(duì)居住權(quán)入法持反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為與我國(guó)現(xiàn)有法律體系不相容。古羅馬法對(duì)役權(quán)制度采用人役權(quán)、地役權(quán)二分體系[7]。居住權(quán)涵括在人役權(quán)中。而人役權(quán)，又與用益物權(quán)相關(guān)聯(lián)。然而，我國(guó)既沒(méi)有對(duì)該權(quán)利的二元?jiǎng)澐?，也沒(méi)有用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)的制度框架，因此缺乏居住權(quán)制度生存的根基。且對(duì)居住權(quán)制度的社會(huì)需求較少，對(duì)弱勢(shì)群體的生活住房需求已有制度保障，如若再創(chuàng)立居住權(quán)制度，是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。由此可得，居住權(quán)制度的設(shè)立有礙房屋價(jià)值的發(fā)揮，此舉與物權(quán)法的功能相悖。

2. 我國(guó)居住權(quán)制度的立法變革

《民法典分編（草案）》把居住權(quán)制度正式納入其物權(quán)編，專(zhuān)設(shè)一章，體現(xiàn)了居住權(quán)入法的必要性，且存在居住權(quán)的問(wèn)題亟待解決。我國(guó)關(guān)于居住權(quán)的立法問(wèn)題較早之前亦有提出。2001年，在《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》中居住權(quán)有明確規(guī)定;2005年在征求意見(jiàn)稿中，有關(guān)居住權(quán)的部分的比重有所上升，增加到12條;直至2007年，全國(guó)人民代表大會(huì)法律委員會(huì)因居住權(quán)適用范圍有限，在正式公布的《物權(quán)法》中，居住權(quán)被盡數(shù)刪除，最終未能納入到《物權(quán)法》這一體系中來(lái)[8]。然而，在法律實(shí)踐中，有關(guān)居住權(quán)問(wèn)題的糾紛并沒(méi)有因未被納入法律而消失或減少，反而只增不減。因缺乏制度支撐，司法裁判則成為解決居住權(quán)糾紛的必要手段。鑒于此，居住權(quán)在法院的實(shí)際運(yùn)用中演變?yōu)橐环N新的權(quán)利。面對(duì)居住權(quán)糾紛規(guī)模不斷膨脹的現(xiàn)狀，僅依靠司法裁判已不能滿足對(duì)糾紛的解決，因此，為維護(hù)居住權(quán)益、解決居住權(quán)糾紛，居住權(quán)制度的確立刻不容緩。

二、居住權(quán)制度的法律構(gòu)造

民法典中已出臺(tái)的物權(quán)編草案，對(duì)居住權(quán)單設(shè)一章，共 4個(gè)條文（第159-162條）予以規(guī)定，涵括居住權(quán)的設(shè)立、登記、處分、消滅事由等相關(guān)情況。草案規(guī)定，居住權(quán)是對(duì)非所有人的住宅享有的占有、使用，以滿足生活之需;居住權(quán)由當(dāng)事雙方約定而產(chǎn)生，并以書(shū)面合同的形式訂立;除非另有約定，居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。但是關(guān)于居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容等方面尚未做出系統(tǒng)性規(guī)定，對(duì)于居住權(quán)的認(rèn)識(shí)，仍局限于基礎(chǔ)性的保障權(quán)利，而關(guān)于處分權(quán)方面沒(méi)有具體規(guī)定，且不允許其轉(zhuǎn)讓和繼承，人為限制了其權(quán)利價(jià)值。本文針對(duì)以上制度缺陷，提出了對(duì)居住權(quán)的具體制度構(gòu)造方案。

（一）居住權(quán)主體

居住權(quán)的適用主體對(duì)象僅包括自然人。而法人對(duì)房屋的使用是以獲益經(jīng)營(yíng)為目的，并非生存居住之必需，故不在居住權(quán)主體之列，且租賃制度可以為法人提供充分的經(jīng)營(yíng)需求。另外，權(quán)利主體的范圍應(yīng)限于近親屬和由房屋所有權(quán)人扶養(yǎng)的其他家庭成員。而家庭成員，因?yàn)闄?quán)利或提供家庭服務(wù)而共同生活的人應(yīng)在此之列。當(dāng)然，出于保護(hù)弱者的目的，只有處于無(wú)處安居、生活困難等弱勢(shì)地位的特定人群才能成為居住權(quán)主體，以維護(hù)其居住權(quán)益。伴隨著司法實(shí)務(wù)居住權(quán)益糾紛漸增，且尤以公有產(chǎn)權(quán)房和投資性住房為多，因此應(yīng)將房屋共有產(chǎn)權(quán)人等與房屋權(quán)屬有關(guān)聯(lián)的人歸入居住權(quán)主體。

（二）居住權(quán)客體

居住權(quán)系基于他人所有權(quán)的房屋之上而使用的權(quán)利，因此其客體一般為他人所有建筑的部分或全部，包括住宅、土地等其他附屬物。相較于一般無(wú)權(quán)，這一點(diǎn)體現(xiàn)了居住權(quán)的靈活性與適應(yīng)性。因?yàn)橐话阄餀?quán)的客體只能是獨(dú)立的物，對(duì)于物的一部分不能設(shè)立物權(quán)，體現(xiàn)了其客體的獨(dú)立性。然而居住權(quán)有其自身區(qū)別于其他權(quán)利的特性，可以在房屋整體上設(shè)立，也可以房屋部分為載體予以設(shè)立?？紤]到現(xiàn)實(shí)生活中仍有房屋所有人和居住權(quán)人共處于一房之中的情形，因而居住權(quán)的客體范圍有待進(jìn)一步細(xì)分：一是對(duì)他人房屋的全部或部分加以利用;二是為了維護(hù)共同居住人的生存權(quán)益，且有關(guān)公有產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律性規(guī)定時(shí)，應(yīng)將其涵括在居住權(quán)的客體范疇，同意在公有產(chǎn)權(quán)房上設(shè)定居住權(quán)。

（三）居住權(quán)的權(quán)利

1. 占有、使用權(quán)。以居住為前提，居住權(quán)人對(duì)自己所居房屋有排他的占有使用權(quán)利，且不受第三人和所有權(quán)人的干涉。居住權(quán)人欲對(duì)房屋加以使用，須先為占有控制。面對(duì)他人對(duì)自己權(quán)利的妨害，居住權(quán)人具有排除妨害請(qǐng)求權(quán)和自我保護(hù)的權(quán)利。居住權(quán)人使用住房，是為生存之必要。出于生活所需，居住權(quán)人在自己入住房屋之前提下亦可會(huì)同家庭成員一起居住。此外，權(quán)利人為使得所居住房得以充分利用，其對(duì)房屋的各種附屬建筑和設(shè)備亦有使用權(quán)，對(duì)附著于住房上的其他權(quán)利事項(xiàng)也可使用[9]。同時(shí)居住權(quán)人對(duì)所住房屋無(wú)須支付使用費(fèi)，但當(dāng)事雙方另有約定者除外。

2. 收益權(quán)。對(duì)于居住權(quán)能否出租，理論界對(duì)此存在較大的爭(zhēng)議。然而通過(guò)比較可知，轉(zhuǎn)讓居住權(quán)和出租房屋行為二者法律性質(zhì)雖有所不同，但取得的效果卻相類(lèi)似。本文的觀點(diǎn)為，一些國(guó)家之所以對(duì)居住權(quán)人住所的出租予以嚴(yán)格把控，是緣于概念的體系化劃分標(biāo)準(zhǔn)，避免人役權(quán)整體的分散。因在民法典中，這些國(guó)家對(duì)人役權(quán)制度的涵括內(nèi)容較多，不止有居住權(quán)，還有用益權(quán)和使用權(quán)，而出租權(quán)屬于用益權(quán)的一種，且非單純的使用，為使之予以明確區(qū)分，故對(duì)房屋租賃權(quán)利進(jìn)行嚴(yán)格限制，以此來(lái)區(qū)分用益物權(quán)和居住權(quán)。[10]但是，我國(guó)并沒(méi)有人役權(quán)和地役權(quán)該類(lèi)制度劃分結(jié)構(gòu)，用益物權(quán)中也只存在一個(gè)人役權(quán)，即居住權(quán)，權(quán)利明晰，不存在權(quán)利的混淆不清問(wèn)題。此外，若居住權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行出租，可最大限度的對(duì)房屋予以利用，在資源緊缺的今天具有現(xiàn)實(shí)意義，且緩解了居住權(quán)人的生活困境，對(duì)所有權(quán)人利益也不會(huì)有影響，滿足雙方的各自需求，故我國(guó)關(guān)于居住權(quán)的立法，針對(duì)是否同意將房屋出租，我國(guó)持贊同態(tài)度。但該出租權(quán)不應(yīng)完全不受限制，房屋租賃期限應(yīng)在居住權(quán)期限范圍內(nèi)，以免所有權(quán)人的權(quán)益受損。

3. 房屋修繕權(quán)。為了滿足正常的生活所需，應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)男蘅?，以發(fā)揮房屋最大的效用，譬如裝飾裝修房屋、增建輔助設(shè)施等。值得關(guān)注的是，“雖然居住權(quán)人被允許對(duì)房屋加以維護(hù)和必要的修繕，但有關(guān)結(jié)構(gòu)性的變化重整等事項(xiàng)不能隨意改變。”[11]但雙方另有約定或經(jīng)房屋所有權(quán)人同意的除外。關(guān)于房屋住所修繕?biāo)栀M(fèi)用的支出，當(dāng)事人有約定的從約定;沒(méi)有約定的，亦應(yīng)由居住權(quán)人自己承擔(dān)這部分費(fèi)用，因?yàn)榫幼?quán)人是權(quán)利的享有者，且是修繕的主要受益者，不能因此而加重房屋所有權(quán)人的負(fù)擔(dān)。

4. 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。居住權(quán)人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)由法律做出強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)由當(dāng)事雙方通過(guò)合意來(lái)約定成立。從居住權(quán)的法律性質(zhì)及在社會(huì)生活中的客觀要求可得，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定，房屋所有人在出賣(mài)房屋時(shí)，應(yīng)在合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人，同等條件下，相較于第三人居住權(quán)人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[12]

（四）居住權(quán)的義務(wù)

1. 合理使用的義務(wù)。關(guān)涉所居之房屋，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡到必要的注意義務(wù)，以善良管理人的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，在合理適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)對(duì)房屋和附屬建筑予以使用。居住權(quán)人對(duì)住所的利用方式僅限于居住，不能隨意變更房屋用途，不得用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并以此獲利。如前文所述，為了日常生活起居之所需，居住權(quán)人擁有對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)男蘅樅途S護(hù)的權(quán)利，但不得隨意改裝和改變房屋的主體結(jié)構(gòu)。

2. 編制財(cái)物清單和提供擔(dān)保。居住權(quán)入法，是出于對(duì)居住權(quán)益保護(hù)的目的，部分限制了房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的干涉。因房屋在居住權(quán)人的權(quán)利控制范圍內(nèi)，此時(shí)所有權(quán)人的利益就有被侵犯的可能性。為了維護(hù)所有權(quán)人的相關(guān)權(quán)益，避免利益沖突的發(fā)生，須對(duì)二者利益予以權(quán)衡。在設(shè)立居住權(quán)之始，居住權(quán)人對(duì)該房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)編制財(cái)物清單的義務(wù)。若居住權(quán)人之行為有損害房屋所有權(quán)人利益之嫌，所有權(quán)人有權(quán)要求居住權(quán)人提供適當(dāng)擔(dān)保。此外，所有權(quán)人亦可訴請(qǐng)法院判決其提供相應(yīng)的擔(dān)?；蛲Ｖ骨謾?quán)行為。對(duì)于此項(xiàng)義務(wù)，歐陸各國(guó)立法中，亦有相關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，如果所有權(quán)人認(rèn)為居住權(quán)人的行為對(duì)自己權(quán)益受損有因果關(guān)系，所有權(quán)人就此事實(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任[13]。

3. 負(fù)擔(dān)日常必要的支出。居住權(quán)人需要負(fù)擔(dān)的日常必要開(kāi)支包括房屋修繕費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等。羅馬法中寫(xiě)道，該必要支出主要為維護(hù)費(fèi)、修繕費(fèi)與賦稅，而大修費(fèi)部分不在其中。對(duì)于此部分重大維修費(fèi)用，原則上應(yīng)由所有權(quán)人支付，但雙方另有約定的除外。但是，若大修費(fèi)是因居住權(quán)人未及時(shí)維護(hù)而導(dǎo)致的，毋庸置疑此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)居住權(quán)人承擔(dān)。此外，居住權(quán)人在居住期間應(yīng)當(dāng)合理保管住房，不得有任何涉及損壞住房的行為。如若存有房屋受損滅失的隱患，居住權(quán)人負(fù)有及時(shí)告知所有權(quán)人的法律義務(wù)，或自行采取相應(yīng)措施來(lái)維修房屋[14]。若所有權(quán)人拒絕修繕或故意拖延，居住權(quán)人對(duì)修繕費(fèi)用可先行墊付，再向所有權(quán)人追償。

4. 及時(shí)返還房屋。在居住權(quán)存續(xù)期間，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡到善良管理人的注意義務(wù)，合理使用房屋與附屬建筑，使房屋恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)。在居住權(quán)滅失后，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)將其悉數(shù)返還給所有權(quán)人。若居住權(quán)人死亡，其繼承人應(yīng)代替居住權(quán)人返還所住的房屋，因此時(shí)居住權(quán)已消滅。對(duì)于非因合理使用和滿足生活所需而致房屋毀損滅失，不能及時(shí)返還的，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而正常情況下的磨損、折舊等，居住權(quán)人不負(fù)賠償責(zé)任。

三、居住權(quán)的立法設(shè)計(jì)

（一）居住權(quán)的設(shè)立

當(dāng)事人可以以合同、遺囑抑或遺贈(zèng)等形式設(shè)立居住權(quán)，且應(yīng)以書(shū)面形式進(jìn)行[15]。條款內(nèi)容如下：

1. 當(dāng)事雙方的姓名;

2. 當(dāng)事人的處所;

3. 房屋居住的期限;

4. 房屋的具體位置;

本條是基于法律行為對(duì)居住權(quán)設(shè)立的詳細(xì)規(guī)定。居住權(quán)作為物權(quán)的一種，設(shè)立方式具有多樣性，既可依法律行為為依據(jù)而設(shè)立，也可以基于其他原因而設(shè)立。有的國(guó)家則規(guī)定，居住權(quán)可以依時(shí)效或者法院的判決取得。對(duì)于不符合居住權(quán)法定變動(dòng)方式的，居住權(quán)不予確立，應(yīng)當(dāng)排除。居住權(quán)的設(shè)立亦有多種方式，或基于當(dāng)事人的合意或因被繼承人的遺囑或者遺贈(zèng)。須注意的是，設(shè)立居住權(quán)均應(yīng)以書(shū)面形式為必要，即其為一種要式法律行為。

（二）居住權(quán)登記

居住權(quán)之設(shè)立應(yīng)當(dāng)向相關(guān)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。居住權(quán)自登記時(shí)成立。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法制作并向居住權(quán)人及時(shí)發(fā)放居住權(quán)證書(shū)，并完整標(biāo)注居住權(quán)的設(shè)立情況。

居住權(quán)的設(shè)立采登記生效模式。本條第一款規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方以合同為必要載體設(shè)立居住權(quán)，則應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)利申報(bào)，不然該約定只能在登記雙方之間產(chǎn)生拘束力，不能對(duì)抗善意的第三人。故該登記簿是明晰居住權(quán)權(quán)屬的最終依據(jù)。第三人或者居住權(quán)人不能隨意取得和更改，因此居住權(quán)人須出具與之相關(guān)的權(quán)利依據(jù)，來(lái)證明其確屬該房屋的真實(shí)權(quán)利人。

第二款表明，基于法律之規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向居住權(quán)人授予居住權(quán)屬證書(shū)，并向其按時(shí)發(fā)放。不動(dòng)產(chǎn)登記簿雖可以顯現(xiàn)居住權(quán)的設(shè)立登記狀況，但是不動(dòng)產(chǎn)交易雙方確需查詢不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的居住權(quán)相關(guān)情況時(shí)，大多發(fā)生在房屋交易的收尾階段，前項(xiàng)的交易準(zhǔn)備工作已然完成。出于安全交易考慮，本條第二款亦規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)證中據(jù)實(shí)注明居住權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)，以免受到不必要的損失。這也是物權(quán)公示原則的必然要求。

（三）居住權(quán)的立法表達(dá)

從上可知，《民法典物權(quán)編（草案）》第159條規(guī)定的居住權(quán)適用主體對(duì)象應(yīng)僅限自然人，法人和其他組織不在其中。因法人對(duì)房屋的使用并非日常居住之必需，且租賃制度可以為法人提供充分的經(jīng)營(yíng)需求。從條文中還可獲悉，居住權(quán)是以合同的方式成立的，即是一要式法律行為。但是否只有這一居住權(quán)設(shè)立方式，仍有待商榷，因現(xiàn)實(shí)中在當(dāng)事雙方合意之外，還可因其他原因在住房上形成居住權(quán)權(quán)利負(fù)擔(dān)，如所有權(quán)人訂立的遺囑、法院的判決等。因而，除合同之外，基于法院之判決亦應(yīng)為居住權(quán)有效設(shè)立的方式之一，以解決實(shí)務(wù)中的糾紛。如前所述，以居住為前提，居住權(quán)人對(duì)自己所居房屋有排他的占有使用權(quán)利，且不受第三人和所有權(quán)人的干涉。但是，僅僅依賴(lài)單一的住房，恐難以實(shí)現(xiàn)這一立法目的，故居住權(quán)人為實(shí)現(xiàn)住房的利用最大化，其對(duì)房屋的各種附屬建筑和設(shè)備亦有使用權(quán)，對(duì)附著于住房上的其他權(quán)利集也可使用。

草案第161條規(guī)定，居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，但當(dāng)事人另有約定的除外。由此可得，居住權(quán)貫穿自權(quán)利人獲得該權(quán)利，直至其死亡時(shí)消失，不可以繼承。若居住權(quán)人死亡，本人不能返還所有權(quán)人房屋的，其繼承人應(yīng)代替居住權(quán)人返還所住的房屋。對(duì)于非因合理使用和滿足生活所需而致房屋毀損滅失，不能及時(shí)返還的，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而正常情況下的磨損、折舊等，居住權(quán)人不負(fù)賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果當(dāng)事雙方有特殊約定的不受此限。

（四）居住權(quán)限制

居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押和繼承。除當(dāng)事雙方另有約定，居住權(quán)人不能將所居住宅出租。

本條是對(duì)居住權(quán)內(nèi)容的限制。居住權(quán)，顧名思義，即以居住為目的的權(quán)利。權(quán)利人通常只具有占有、使用的權(quán)能，不得對(duì)其進(jìn)行處分，更不能進(jìn)行以收益為前提的活動(dòng)。但是，這只是對(duì)居住權(quán)的一般規(guī)定，當(dāng)事人可通過(guò)合意將此限制予以排除。更需關(guān)注的是，以上權(quán)利限制事項(xiàng)須明確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，否則不產(chǎn)生物權(quán)設(shè)定的效力。此外，居住權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則。

除了以上基礎(chǔ)性的規(guī)定，居住權(quán)制度也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，不斷創(chuàng)新完善自身功能。在維護(hù)弱勢(shì)群體居住權(quán)益的前提下，財(cái)產(chǎn)價(jià)值逐漸從中分離，為居住權(quán)添加新的活力。該制度創(chuàng)新主要表現(xiàn)為，居住權(quán)利價(jià)值和財(cái)產(chǎn)價(jià)值相分離，居住權(quán)演化成一種商業(yè)資本。其可以在市場(chǎng)上流通，滿足在同一時(shí)代下不同群體的價(jià)值需求。在資源緊缺的今天，應(yīng)充分利用自己擁有的資源，提高利用效率，在法律允許的前提下，實(shí)現(xiàn)效益最大化;在充分遵循自我意志的前提下，允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)居住權(quán)多方面的價(jià)值。

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