城市高質(zhì)量發(fā)展背景下北京大興老舊小區(qū)宜居性研究

王啟森 孫玲娟 侯璟暉 陳欣 蔣婷 尹若寧

2021年7月，北京市印發(fā)《推動城市南部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展行動計劃（2021—2025年）》，提出城市南部地區(qū)是“一核兩翼”的腹地，是京津冀協(xié)同發(fā)展的重要戰(zhàn)略門戶，是首都高質(zhì)量發(fā)展的重要承載空間，因此，提升區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展水平也成為北京大興區(qū)落實首都城市功能定位的題中之義。老舊小區(qū)作為城市宜居環(huán)境洼地，成為提升城市治理能力、更新社區(qū)服務理念的重要切口，加強綜合整治將為促進城市高質(zhì)量發(fā)展和發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民提供重要保障。

一、研究設計

（一）概念界定

老舊小區(qū)定義。大興區(qū)老舊小區(qū)主要使用我國目前實際工作中使用的定義，即指城市、縣城（城關鎮(zhèn)）建成于2000年之前，公共設施及環(huán)境落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。

（二）數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.數(shù)據(jù)來源。本文選取大興區(qū)2000年以前建成的老舊小區(qū)及居民，采用分層抽樣與方便抽樣相結合的方式進行調(diào)研，了解居民對小區(qū)宜居性建設的評價，并通過典型調(diào)研的方式向住建部門、社區(qū)管理工作人員了解老舊小區(qū)宜居性建設及綜合整治工作進展及評價。

2.研究方法。采用定性和定量相結合的方法，對居民居住條件、老舊小區(qū)宜居環(huán)境建設等情況進行描述分析，并使用二元Logistic廣義回歸模型分析影響居民社區(qū)宜居性評價的影響因素。

二、實證分析

（一）大興區(qū)老舊小區(qū)綜合整治情況①

市區(qū)屬產(chǎn)權性質(zhì)住宅共486萬平方米，涉及12個鎮(zhèn)街、118個小區(qū)。為全面完成“十四五”時期老舊小區(qū)綜合整治工作任務，大興區(qū)要求各鎮(zhèn)街制定各年度整治計劃，其中2021年改造262萬平方米，完成市區(qū)屬產(chǎn)權住宅總量的54%。2022年擬改造約197萬平方米計劃，完成總量的41%。2023年擬改約15萬平方米，完成總量的3%。2024年擬改約12萬平方米，完成總量的2%。經(jīng)充分征求民意，現(xiàn)已上報2022年整治計劃197萬平方米、53個小區(qū)，共涉及9個鎮(zhèn)街。

（二）樣本分布情況

為了解大興區(qū)老舊小區(qū)宜居性建設現(xiàn)狀，2021年國家統(tǒng)計局大興調(diào)查隊隨機選取林校路街道、觀音寺街道、西紅門鎮(zhèn)等7個鎮(zhèn)街、18個老舊小區(qū)開展調(diào)研，共322名居民、7名社區(qū)代表參與本次調(diào)研。其中，八成以上居民居住時間在三年以上；被訪者年齡主要分布在31—50歲年齡段，占比接近七成；文化程度方面，主要集中于大?；虮究茖W歷，占比為66.8%；家庭戶規(guī)模以3人家庭為主，占比為43.2%，人均住房面積主要集中在15—30平方米之間，占比為67.7%。

（三）老舊小區(qū)宜居環(huán)境建設情況②

1.超八成居民對小區(qū)整體環(huán)境滿意。

宜居小區(qū)建設就是要實現(xiàn)有安全生活、有整潔環(huán)境、有完善設施、有配套服務、有和諧關系的小區(qū)環(huán)境。調(diào)研顯示，80.7%的居民對小區(qū)總體環(huán)境滿意。其中，小區(qū)和諧穩(wěn)定性滿意度最高，滿意率達到86.6%；其次是生活便利性和公共安全性，滿意率分別為86.0%和76.4%。但從居民反饋情況看，老舊小區(qū)環(huán)境舒適程度和功能完備程度還有待提高，滿意率分別為69.9%和71.1%（見圖1）。

圖1 2021年居民對小區(qū)宜居環(huán)境建設滿意度

2.各維度發(fā)展“優(yōu)”與“憂”并存。

社區(qū)安全性方面，老舊小區(qū)具備基本的安全性設施和措施，近八成居民對社區(qū)安全設施和管理表示滿意。在對社區(qū)安全不滿意的居民中，分別有80.3%和56.6%的居民認為，“小區(qū)管理秩序比較混亂”和“消防等安全配套設施不到位”是制約小區(qū)安全提升的主要問題。

環(huán)境舒適性方面，老舊小區(qū)綜合改造工程對改善居民住房質(zhì)量和提升小區(qū)生態(tài)環(huán)境有重要作用。在接受過老舊小區(qū)綜合整治的居民中，有81.7%的居民對改造效果持滿意態(tài)度，但老舊小區(qū)隔音效果、衛(wèi)生環(huán)境和文體娛樂設施仍未完全滿足居民期待。

功能協(xié)調(diào)性方面，老舊小區(qū)不斷完備功能建設，逐步完善宣傳公告欄（51.6%）、居民社區(qū)服務中心（50.6%）和健身器械（48.1%）等服務設施，加強車輛管理，增建停車位（47.8%）、增設配備電動車充電樁（46.0%），滿足居民用車需求。同時引入智能化管理方式，分別有59.9%和51.9%的居民表示居住小區(qū)智能化設施在車輛放行、快遞收發(fā)等方面發(fā)揮重要作用（見圖2）。但仍有六成以上居民表示停車空間匱乏、車輛管理混亂、適老宜幼設施不足成為改善老舊小區(qū)環(huán)境、滿足居民生活需求的掣肘因素。

圖2 2021年老舊小區(qū)服務設施建設情況

生活便利性方面，老舊小區(qū)周邊基本配備社區(qū)醫(yī)院、學校、超市等便民服務點，初步形成社區(qū)15分鐘便民圈，滿足居民基本生活需求。分別有六成和七成以上居民使用過小區(qū)附近的門診、醫(yī)院等醫(yī)療服務機構及超市、購物中心等商業(yè)設施（見圖3）。但部分老舊小區(qū)位置較偏僻，增設地鐵通勤擺渡車或公交線路、增加超市、餐飲、銀行、水電燃氣繳費等便民網(wǎng)點成為居民迫切需求。

圖3 2021年老舊小區(qū)配套設施及服務情況

和諧穩(wěn)定性方面，八成以上居民表示小區(qū)居民相處比較融洽，社區(qū)氛圍相對和諧，其中50.6%居民認為小區(qū)鄰里之間經(jīng)常往來，相處愉快。另外，81.7%的居民認為在日常生活中鄰居對自己有所幫助。有六成居民表示居住小區(qū)經(jīng)常開展家庭趣味運動會等各類居民活動，積極推動小區(qū)志愿服務工作，提升小區(qū)文明度。但仍有部分居民認為物業(yè)在維護社區(qū)秩序、提供服務及社區(qū)活動針對性上仍有提升空間。

（四）居民社區(qū)宜居性評價的影響因素分析

結合文獻及調(diào)研情況，筆者認為居民對小區(qū)宜居性的評價主要與個體社會經(jīng)濟特征、社區(qū)安全建設、生活環(huán)境、功能設施、便捷程度和文化氛圍等因素有關。因此本文使用Stata14.0，根據(jù)變量特征擬建立二元logistics回歸模型，考察社區(qū)環(huán)境與居民宜居性評價之間的關系。

采用二元Logistic回歸模型，以P＜0.05為差異有統(tǒng)計學意義。因變量為居民社區(qū)宜居滿意度評價（以不滿意作為參照組），設定人口統(tǒng)計學變量（性別、年齡、文化程度、職業(yè)、家庭收入）作為控制變量，從住房條件、社區(qū)安全等6方面選取23個變量作為自變量，模型卡方檢驗p〈0.001，Pseudo R2=0.5612，回歸模型的解釋力較好。結果顯示，停車管理（p=0.001）、便民生活圈配套設施（p=0.026）、和諧鄰里關系（p=0.046）、經(jīng)常開展社區(qū)交往活動（p〈0.001）和黨員“雙報到”服務活動（p=0.023）與居民宜居性滿意度呈正相關，而家中有老人（p=0.05）與居民宜居性滿意度呈負相關。

小區(qū)有停車管理對居民居住滿意度有顯著影響，居民對小區(qū)宜居水平“滿意”的發(fā)生比是沒有停車管理小區(qū)的9.255倍。便民生活圈的建設有利于提高居民對社區(qū)的宜居性評價，形成便民生活圈的小區(qū)居民對小區(qū)宜居水平“滿意”的發(fā)生比較沒有便民生活圈的小區(qū)居民高6.505倍。和諧穩(wěn)定的社區(qū)氛圍對提高居民滿意度有顯著影響，有和諧的鄰里關系、經(jīng)常開展社區(qū)交往活動和黨員“雙報到”服務活動的小區(qū)居民，對小區(qū)環(huán)境“滿意”的發(fā)生比分別是沒有以上特征的小區(qū)的3.206倍、20.555倍和3.456倍。家庭中有老年人會制約居民居住滿意度，有老人的家庭對社區(qū)宜居環(huán)境“滿意”的發(fā)生比僅為沒有老人家庭的35.6%。

三、初步探索與問題建議

（一）三維探索，加快老舊小區(qū)宜居建設進程

1.利用數(shù)字化趨勢，構建智慧社區(qū)雛形。為提高居民生活質(zhì)量和社會經(jīng)濟福利，社區(qū)治理與服務上加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，加快智慧社區(qū)構建已經(jīng)成為促進社區(qū)和諧，推動社會進步的發(fā)展趨勢。大興區(qū)也積極推進新型智慧城市建設，破解老舊小區(qū)情況雜、管理難的問題。清源街道作為大興區(qū)智慧養(yǎng)老試點，率先引入啟用智慧養(yǎng)老服務平臺，以數(shù)字化推動養(yǎng)老服務。依托清源智養(yǎng)APP，通過“線上+線下”服務模式，鏈接轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)、養(yǎng)老機構、養(yǎng)老驛站、公益組織、服務商，發(fā)布文體活動信息，開展全閉環(huán)健康管理。

2.充分利用社會資源，創(chuàng)新有機更新模式。針對內(nèi)部資源挖潛困難的情況，部分老舊小區(qū)嘗試打破單個社區(qū)的物理空間邊界，統(tǒng)籌整合區(qū)域資源，實現(xiàn)小區(qū)功能實現(xiàn)向外拓展。例如，三合南里社區(qū)為解決內(nèi)部公共空間較少且欠缺便民配套服務，引入社會資本，打造集便民服務和文體活動為一體的綜合服務場所，為充分利用社區(qū)空間和服務資源，實踐“片區(qū)統(tǒng)籌、街區(qū)更新”的老舊小區(qū)有機更新“大興模式”邁出重要一步。

3.發(fā)揮基層黨組織優(yōu)勢，助力老舊小區(qū)治理提升。近年來，老舊小區(qū)在改善失管、棄管問題上作了很多探索，特別是在職黨員社區(qū)報到服務、黨組織服務基層等模式為破解老舊小區(qū)治理難題開辟了新的路徑。采取共建單位社區(qū)服務模式，為居民提供免費理發(fā)、體檢等；同時，組織社區(qū)在職黨員社區(qū)報到，開展居民服務，在垃圾分類、環(huán)境整治、安全保障等方面發(fā)揮重要作用，為老舊小區(qū)整治提供了有益經(jīng)驗。

（二）四難制約，老舊小區(qū)宜居環(huán)境仍需優(yōu)化

目前老舊小區(qū)雖圍繞居民訴求，在不同領域引入新的治理模式，但在營造高品質(zhì)宜居生活環(huán)境方面仍存四項難點，亟須多方施策加以破除。

1.物業(yè)失管，制約老舊小區(qū)環(huán)境改善。缺乏專業(yè)化的物業(yè)管理一直是老舊小區(qū)治理中的難點。調(diào)研顯示，雖然大部分老舊小區(qū)已經(jīng)引入物業(yè)，但仍有6%左右的居民反映自己居住的小區(qū)暫無物業(yè)管理。部分小區(qū)內(nèi)占用公共用地搭蓋雜物間、停車棚以及種植蔬菜等現(xiàn)象較為突出，而居委會缺乏管轄權，形成了小區(qū)治理的真空地帶。同時，物業(yè)管理水平也一定程度影響居民引入物業(yè)的積極態(tài)度，有部分居民反映，物業(yè)在維護社區(qū)秩序、提供服務方面發(fā)揮作用不足，給老舊小區(qū)的長效管理造成一定困難。

2.空間匱乏，制約老舊小區(qū)功能提升。室外空間的主要功能包括借道穿行和停車、活動和交往、美化和欣賞等，室外環(huán)境直接影響著老舊小區(qū)的整體面貌和生活品質(zhì)，也是城市面貌和環(huán)境品質(zhì)提升的基本單元。在調(diào)研中，部分小區(qū)工作人員反映，目前小區(qū)面臨的最大問題是停車位和休閑娛樂場所缺乏，難以滿足居民需求。但由于小區(qū)內(nèi)部和周邊空間資源有限，難以增設花園等景觀設施，搭建立體停車場對附近居民影響較大，此類問題尚未找到有效的解決途徑。

■紅葉知秋｜董年龍/攝

3.適老宜幼，配套基礎設施針對性需加強?！耙焕弦恍　标P系家庭幸福和社會和諧，促進養(yǎng)老托育服務發(fā)展既是滿足居民基本生活需要的重要工程，也是積極應對人口老齡化的重要舉措，因此，完善小區(qū)內(nèi)的適老宜幼配套設施對提高居民滿意度及居住幸福感具有重要作用。但目前老舊小區(qū)仍存在缺乏針對性配套設施的問題，推動適老宜幼服務難度較大。部分小區(qū)工作人員反映，受資金、場地等條件限制，小區(qū)無法為居民提供幼兒托管服務；同時，規(guī)劃、人力等因素也制約老年餐廳等適老化設施建設和服務開展。此外，受審批、消防、采光等因素影響，小區(qū)暫時無法統(tǒng)一為居民安裝電梯。此類有針對性的配套設施缺乏成為影響居民居住體驗的一大障礙。

4.改造質(zhì)量，仍需重點關注嚴格把關。老舊小區(qū)改造是一件惠民工程，工程質(zhì)量問題是百姓關注的重中之重。但目前老舊小區(qū)受產(chǎn)權歸屬、人員管理、房體結構、空間布局等歷史遺留問題影響，改造工程在項目組織、施工管理、工程質(zhì)量等方面存在一定差異。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在接受樓本體改造后，小區(qū)仍處理了多次屋頂、窗戶、墻體漏雨相關維修訴求。改造后小區(qū)樓外墻整體加裝的空調(diào)護欄，存在掉落風險，為小區(qū)安全留下隱患。此外，在制定改造方案時，各小區(qū)均按照統(tǒng)一標準和方案開展，缺乏個性化問題解決方案，也沒有相應資金予以解決，部分民生問題仍未得到有效解決。

（三）五點建議，讓老舊小區(qū)“難點”變“亮點”

1.動員多方資源，探索長效管養(yǎng)機制。引導多方參與共建共治，動員和吸引社會資源參與改造；采取賦予小區(qū)特許經(jīng)營、建設停車泊位、養(yǎng)老托幼服務、5G社區(qū)項目開發(fā)等，積極引導社會資本參與改造。

2.拓展多維空間，完善服務配套設施。認真摸排小區(qū)內(nèi)部土地及社區(qū)周邊公有房產(chǎn)情況，采用置換、征遷或收購方式，緩解老舊小區(qū)配套服務空間不足問題。

3.搭建協(xié)商平臺，綜合整治凝聚民力。擴大公眾參與的廣度，廣泛充分征求社區(qū)不同年齡段人群的意見。通過建立微信群、召開意見征求會，增加居民的參與度和意見表達的渠道機會，讓更多居民意見在改造方案中充分體現(xiàn)，提高老舊小區(qū)改造成果的居民滿意度，為今后小區(qū)的長效管理打下堅實基礎。

4.完善物業(yè)管理，鞏固成果協(xié)同治理。重點培育物業(yè)管理類企業(yè)，鼓勵、支持綜合型物管企業(yè)承擔更多的服務職能，進一步推動“小區(qū)管家”等準物業(yè)管理。針對已完成和即將完成改造的老舊小區(qū)，及時搭建物業(yè)服務平臺，明確收費標準，保障老舊小區(qū)長效管理。

5.提升居民素質(zhì)，營造和諧融洽的新型鄰里關系。發(fā)揮社區(qū)文化引導作用，有計劃地對居民進行思想道德、生活習慣等教育培訓，深入開展文明社區(qū)、文明養(yǎng)犬等宣傳活動。廣泛發(fā)動群眾整治社區(qū)環(huán)境，組建老年志愿者服務隊，發(fā)揮他們在政策宣傳、團結居民方面的正向作用。

①此部分數(shù)據(jù)由北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委提供。

②此部分數(shù)據(jù)均為《大興區(qū)老舊小區(qū)宜居性建設調(diào)研》結果。

③滿意率是指問卷中居民對居住小區(qū)環(huán)境總體評價為“非常滿意”和“比較滿意”所占比例。