老舊小區(qū)改造意愿與訴求研究＊
——以西部某小城市為例

趙 姍，陳 蛟

（西南交通大學(xué)建筑與設(shè)計(jì)學(xué)院，四川 成都 610097）

0 引言

近年來(lái)，老舊小區(qū)逐漸成為我國(guó)城市更新的重點(diǎn)和難點(diǎn)，由于居住人口多以老年人、中低收入人群為主，是提高居民幸福感、獲得感的關(guān)鍵[1]。2020年7月20日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕236號(hào)，許多學(xué)者對(duì)實(shí)施老舊小區(qū)改造中的“組織機(jī)制、資金籌措、制度法規(guī)、規(guī)劃方法”進(jìn)行了思考[2]，還有學(xué)者在實(shí)際案例中針對(duì)“市場(chǎng)資本、社區(qū)治理、空間設(shè)計(jì)、政策傳導(dǎo)”等方面展開(kāi)了深入的定性探討[3-6]。而摸清“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的類(lèi)型、居民改造愿望等需求”是改造政策實(shí)施的關(guān)鍵，于一凡等[7-8]從適老化角度對(duì)住區(qū)改造意愿進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)研究，何琴琴等[9]對(duì)改造內(nèi)容進(jìn)行了優(yōu)先級(jí)分析。但目前針對(duì)老舊小區(qū)改造意愿和訴求的定量研究仍十分匱乏，而且研究維度和指標(biāo)相對(duì)單一，一方面缺少對(duì)資金支付意愿的研究，另一方面尚未聚焦老舊小區(qū)周邊公共環(huán)境改造對(duì)居民意愿的影響機(jī)制，特別是既有研究多針對(duì)特大城市或大城市，鮮有對(duì)小城市進(jìn)行研究。本文以西部某縣級(jí)市為例，在老舊小區(qū)改造規(guī)劃編制過(guò)程中，對(duì)居民意愿進(jìn)行調(diào)研，探索性地對(duì)居民改造意愿和訴求進(jìn)行定量分析。

1 研究區(qū)概況

廣漢市地處成都市邊緣，是德陽(yáng)市下轄縣級(jí)市。2020年全市常住人口城鎮(zhèn)化率53.9%，建成區(qū)常住人口19.2萬(wàn)人，是典型的西部小城市。本次研究范圍是廣漢市主城區(qū)內(nèi)的雒城鎮(zhèn)，共18個(gè)社區(qū)。經(jīng)調(diào)查，老舊小區(qū)主要集中在其中的13個(gè)社區(qū)，包含450個(gè)獨(dú)立小區(qū)（見(jiàn)圖1），合計(jì)樓棟數(shù)1 201棟、總戶數(shù)35 614戶，總建筑面積291.64萬(wàn)m2。老舊小區(qū)分布特征較為均勻，除部分小區(qū)屬于超大住區(qū)外，大部分老舊小區(qū)樓棟數(shù)均較少。外圍社區(qū)因是城市不斷向外拓展的區(qū)域，老舊小區(qū)相對(duì)較少；常德、學(xué)府、桂花3個(gè)社區(qū)有相對(duì)較大規(guī)模的老舊小區(qū)，其他社區(qū)內(nèi)有規(guī)模較小的碎片化分布的老舊小區(qū)。從建成年代來(lái)看，建成區(qū)北部是廣漢典型的老城區(qū)，建成年代更早，南部的很多小區(qū)伴隨工廠而建，建成年代較晚，建筑質(zhì)量也較好。

圖1 老舊小區(qū)數(shù)量分布

2 樣本選取與問(wèn)卷調(diào)查

調(diào)查小組于2020年12月至2021年1月在廣漢市雒城鎮(zhèn)13個(gè)社區(qū)的老舊小區(qū)開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查。根據(jù)《四川省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)改造規(guī)劃的通知》的要求，在現(xiàn)狀評(píng)估基礎(chǔ)上需要構(gòu)建改造單元、老舊小區(qū)兩個(gè)層級(jí)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?；趯?duì)研究區(qū)概況和區(qū)域環(huán)境的解析，結(jié)合社區(qū)統(tǒng)籌管理、資源聯(lián)動(dòng)和區(qū)域改造統(tǒng)籌，同時(shí)考慮道路界限等因素，本研究劃定4個(gè)改造單元，作為集中連片實(shí)施老舊小區(qū)改造的單元，如圖2所示。問(wèn)卷調(diào)查采取分層抽樣的方式，以“改造單元、老舊小區(qū)”作為抽樣對(duì)象，各單元內(nèi)的抽樣調(diào)查數(shù)量根據(jù)其老舊小區(qū)樓棟數(shù)規(guī)模確定（見(jiàn)表1）。

圖2 改造單元?jiǎng)澏ǚ秶?/p>

表1 改造單元內(nèi)老舊小區(qū)分布情況

本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷480份，回收有效問(wèn)卷389份。問(wèn)卷包含受訪者個(gè)人經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息以及受訪者針對(duì)老舊小區(qū)的改造意愿、支付意愿、改造內(nèi)容需求等4個(gè)板塊共計(jì)22個(gè)題項(xiàng)。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，受訪居民中男性占44%，以老年人口為主（50歲以下受訪者占25%，75%的受訪者小于72歲），符合老舊小區(qū)居住人口老齡化率較高的實(shí)際情況。受訪者多數(shù)常年居住在研究區(qū)，平均居住年限為20年，最短為1年，25%的受訪者居住不超過(guò)10年，還有25%的受訪者居住超過(guò)26年。從學(xué)歷水平來(lái)看，受訪者受教育程度普遍不高，高中以下學(xué)歷占76%；同時(shí)受訪者家庭經(jīng)濟(jì)水平普遍處于中等及偏下?tīng)顟B(tài)，幾乎沒(méi)有高收入家庭戶。這些特征與一般小城市老城區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征較為相符，問(wèn)卷樣本具有一定的代表性。本研究將深入解析受訪者經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況與滿意度對(duì)改造意愿和需求的差異化影響。

3 資金：關(guān)鍵改造意愿

3.1 居民支持改造的總體情況

為深入研究居民對(duì)改造的意愿，調(diào)查設(shè)計(jì)4個(gè)題項(xiàng)。其中，“您認(rèn)為所在小區(qū)進(jìn)行改造的必要性如何”，選擇“完全不需要，必要性不大，有一定必要，非常必要”的受訪者分別占 3.0%，11.3%，42.0%，43.7%，支持改造的受訪者比例占85.7%，屬于絕大多數(shù)，但仍有部分居民認(rèn)為不需要改造。另外3個(gè)題項(xiàng)涉及資金問(wèn)題，包括：“您是否愿意為小區(qū)改造提供資金支持”“小區(qū)改造后需按實(shí)際支出每月繳納公共維護(hù)費(fèi)，您覺(jué)得合理嗎”以及“小區(qū)改造后需按實(shí)際支出每月繳納公共維護(hù)費(fèi)，您愿意支付嗎”。3個(gè)題項(xiàng)均按照“完全否定、比較否定、比較肯定、非常肯定”設(shè)置選項(xiàng)，結(jié)果如表2所示。

表2 受訪居民改造意愿

盡管目前老舊小區(qū)改造的主要形式是“自上而下”政府撥款，但“居民自籌”更能盤(pán)活社會(huì)資金，提高住區(qū)改造的可持續(xù)性，同時(shí)也遵循“誰(shuí)支付、誰(shuí)受益”的原則。相比高比例的改造支持，資金支持意愿僅占62%，其中持非?？隙☉B(tài)度的僅占7.2%，對(duì)比明顯，即部分居民雖然認(rèn)為老舊小區(qū)確需改造，但已將政府出資作為一種默認(rèn)選擇。調(diào)查表明，接近40%的居民認(rèn)為老舊小區(qū)改造應(yīng)全部由政府出資，58.6%的居民認(rèn)為政府和居民各出一部分，只有1.5%的受訪者認(rèn)為老舊小區(qū)改造應(yīng)由居民集資。

除一次性改造資金外，更新改造后空間環(huán)境得到提升，更需要一定的維護(hù)資金持續(xù)投入，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)功能（研究區(qū)老舊小區(qū)基本無(wú)正規(guī)物業(yè)服務(wù)）。相較而言，更高比例的居民表示對(duì)公共維護(hù)費(fèi)的認(rèn)同與支持，74.9%的居民表示認(rèn)同，67.9%的居民愿意支付。盡管與改造必要性調(diào)查相比，持肯定態(tài)度的人群比例仍相差懸殊，但“比較肯定”的人群比例則大幅提升。此外，提供改造資金、繳納公共維護(hù)費(fèi)的居民態(tài)度比例十分接近，交叉列聯(lián)表分析表明，居民對(duì)此的態(tài)度是基本一致的，愿意提供改造資金的居民也愿意繳納公共維護(hù)費(fèi)，但也有10%左右的居民不愿意提供改造資金但比較愿意繳納公共維護(hù)費(fèi)。

3.2 居民改造意愿影響因素

深入研究居民改造意愿的影響因素，有助于理解居民的選擇動(dòng)因，為老舊小區(qū)改造的實(shí)施提供治理依據(jù)。由于改造意愿有關(guān)的4個(gè)題項(xiàng)均為有序分類(lèi)變量（1為意愿等級(jí)最低選項(xiàng)、4為意愿等級(jí)最高選項(xiàng)），采用多分類(lèi)定序邏輯回歸模型（Ordinal multinomial logistic regression）、使用R軟件的polr包進(jìn)行運(yùn)算，同時(shí)進(jìn)行了自變量多重共線性以及模型平行性檢驗(yàn)，均符合要求。該模型回歸結(jié)果如表3所示，其中，OR值表示自變量改變一個(gè)單位導(dǎo)致因變量提升一個(gè)等級(jí)的可能性倍數(shù)，OR>1表示正向影響，反之則為負(fù)向影響。比如改造必要性的性別影響OR值為1.14，表明男性比女性認(rèn)為更有改造必要性的概率是1.14倍；P值表示影響因素的顯著性，P≤0.1認(rèn)為是較為顯著；相比于一般線性回歸模型以R2作為模型有效性的指標(biāo)，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率是ologit模型的重要方式。在實(shí)際模型運(yùn)算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)收入水平和居住環(huán)境滿意度具有交互效應(yīng)，通過(guò)R軟件的Anova包和AIC包進(jìn)行模型有效性比較，最終發(fā)現(xiàn)在“初期改造意愿”中存在交互效應(yīng)，而在“后期改造意愿”中交互效應(yīng)并不顯著。

表3 受訪居民改造意愿的影響因素回歸分析

一方面，產(chǎn)權(quán)對(duì)于受訪者的改造意愿具有最強(qiáng)的影響力。實(shí)際上，根據(jù)實(shí)地摸查信息，研究區(qū)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)包括“私房、公房、商品房、房改房”等產(chǎn)權(quán)形式，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展演進(jìn)過(guò)程形成的歷史遺留。自有產(chǎn)權(quán)受訪者對(duì)4個(gè)改造議題持支持態(tài)度的可能性均高于非產(chǎn)權(quán)擁有者，但是產(chǎn)權(quán)人的改造出資意愿、維護(hù)費(fèi)繳納意愿的支持態(tài)度比無(wú)產(chǎn)權(quán)人的強(qiáng)烈程度（OR值）變小了，可以認(rèn)為是“呼聲高、行動(dòng)少”。這既表明在老舊小區(qū)改造中要更多關(guān)注如何調(diào)動(dòng)無(wú)產(chǎn)權(quán)居民的積極性，同時(shí)也暗示要考慮如何讓產(chǎn)權(quán)人意識(shí)到改造出資帶來(lái)的“利己效應(yīng)”，遵循“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則。事實(shí)上，良好的環(huán)境品質(zhì)會(huì)提升房產(chǎn)價(jià)值，有這種認(rèn)識(shí)的居民往往對(duì)改造持更強(qiáng)烈的支持態(tài)度；但這種效應(yīng)在改造資金、維護(hù)費(fèi)繳納方面卻并不顯著，也側(cè)面反映了居民的觀念和行動(dòng)之間缺乏有效轉(zhuǎn)化的制度安排。

另一方面，環(huán)境滿意度對(duì)一次性改造意愿影響更為顯著。就居住環(huán)境滿意度（小區(qū)內(nèi)）而言，收入水平的交互效應(yīng)十分明顯：該指標(biāo)的直接影響OR值僅為0.25和0.39，而“收入水平*環(huán)境滿意度”的交互效應(yīng)影響強(qiáng)度為1.39和1.41，也遠(yuǎn)高于收入水平單項(xiàng)指標(biāo)的影響強(qiáng)度。收入水平越低的群體，改造意愿反而越強(qiáng)，這可能是較高收入群體的住區(qū)環(huán)境品質(zhì)好、居住滿意度相對(duì)較高，認(rèn)為改造必要性不強(qiáng)、但更愿意繳納維護(hù)費(fèi)。而交互效應(yīng)則揭示了一種“滾雪球效應(yīng)”，即同等滿意度下，收入越高、改造意愿和出資意愿都要更強(qiáng)，希望進(jìn)一步改善社區(qū)；弱勢(shì)社區(qū)則相反，盡管居住滿意度低，收入水平抑制了其改造投資意愿的強(qiáng)度。同時(shí)，鄰里關(guān)系融洽、公共服務(wù)設(shè)施公平性對(duì)改造出資意愿影響強(qiáng)度較大，分別表明了社會(huì)、國(guó)家在助力小區(qū)自主改造過(guò)程中需要扮演的潛在角色，實(shí)際上對(duì)應(yīng)了環(huán)境品質(zhì)提升中“責(zé)任、利益”分擔(dān)的問(wèn)題。但是這些指標(biāo)在維護(hù)費(fèi)繳納意愿方面并不顯著，相反，維護(hù)費(fèi)繳納意愿受周邊公共環(huán)境品質(zhì)影響較大，居民在公共環(huán)境和小區(qū)環(huán)境的標(biāo)桿對(duì)比下，對(duì)于支付一定費(fèi)用保持本小區(qū)環(huán)境品質(zhì)更加容易接受。

4 街道：核心改造訴求

“街道”成為改造核心，這與片區(qū)區(qū)域環(huán)境特征有一定關(guān)聯(lián)。

1）交通環(huán)境 公交在小城市中承擔(dān)了重要的公共交通職能，廣漢市公交站點(diǎn)分布集中，且部分區(qū)域道路交通可達(dá)性較好、交叉口密度較高。

2）設(shè)施分布 研究區(qū)內(nèi)商場(chǎng)集聚分布在學(xué)府社區(qū)、桂花社區(qū)和金佛社區(qū)，形成3個(gè)次區(qū)域中心?？鼧巧鐓^(qū)和西城社區(qū)分布一些工廠，發(fā)展相對(duì)滯后、商業(yè)設(shè)施的配套比較少；常德、學(xué)府社區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為密集，生活氛圍濃厚。從公共服務(wù)設(shè)施的分布來(lái)看，盡管老舊小區(qū)以小斑塊、碎片化為主，但公服設(shè)施密度較高。

3）綠色空間 除研究區(qū)中心房湖社區(qū)的房湖公園，研究區(qū)南部的社區(qū)綠色空間較多，北部社區(qū)則呈現(xiàn)一般建成年代更早的住區(qū)綠色空間不足的常見(jiàn)現(xiàn)象，僅有光華社區(qū)、西城社區(qū)、奎樓社區(qū)局部有線性綠色空間和較大斑塊的綠色空間。這些特征決定了“服務(wù)設(shè)施、道路交通”在大尺度方面已經(jīng)達(dá)到一定的空間績(jī)效，而綠色空間往往由于老城區(qū)空地率不夠難以形成大面積的公園，以“街道”的精細(xì)化修補(bǔ)作為老舊住區(qū)更新的抓手具有其必然性。

5 結(jié)論與展望

5.1 改造意愿對(duì)政策執(zhí)行的啟示

民意調(diào)查往往被越來(lái)越頻繁地納入并作為政策實(shí)施的前置條件，老舊小區(qū)改造意愿調(diào)查也是各地執(zhí)行改造的重要環(huán)節(jié)。然而，本文的研究表明，居民的意愿包含多個(gè)維度并受到多種因素的影響，深入研究居民改造意愿的形成機(jī)制，有助于優(yōu)化完善政策實(shí)施的邏輯鏈條。比如，本文所揭示的“改造必要性、改造資金支持、維護(hù)經(jīng)費(fèi)繳納”3個(gè)方面的意愿，居民往往存在選擇悖論。而在“多元籌集改造資金”的倡導(dǎo)下，資金支持而非改造必要性對(duì)老舊小區(qū)改造的可持續(xù)推動(dòng)具有更重要的政策價(jià)值。定量模型表明，必須謹(jǐn)慎考慮不同類(lèi)型產(chǎn)權(quán)人對(duì)改造的態(tài)度，針對(duì)差異化的產(chǎn)權(quán)小區(qū)探索并制定相適應(yīng)的改造模式；私有產(chǎn)權(quán)小區(qū)，改造有益于房產(chǎn)價(jià)值提升，理應(yīng)遵循“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的市場(chǎng)邏輯，但必須謹(jǐn)慎考慮居民將改造的“責(zé)任”理所應(yīng)當(dāng)推給政府。本研究的結(jié)論指出，政府大力改造住區(qū)外部環(huán)境、增加公共服務(wù)設(shè)施的公平性，不僅有利于增強(qiáng)居民提供改造資金的意愿、而且對(duì)繳納維護(hù)費(fèi)也有更強(qiáng)的引導(dǎo)性；事實(shí)上，老舊小區(qū)改造多聚焦樓棟、住區(qū)內(nèi)部，然而住區(qū)外部公共環(huán)境的營(yíng)造是政府必須著眼關(guān)注的重點(diǎn)，從住區(qū)改造訴求調(diào)研來(lái)看，“街區(qū)-住區(qū)”聯(lián)動(dòng)是未來(lái)老舊住區(qū)更新改造的重要突破口。另一方面，通過(guò)加強(qiáng)社區(qū)自治和社區(qū)共同體意識(shí)的培育，避免老舊住區(qū)改造中“搭便車(chē)”問(wèn)題，對(duì)激勵(lì)居民出資改造也有益處。相反，老舊小區(qū)中也存在環(huán)境品質(zhì)、建成年代和居民收入的差異，相比于示范項(xiàng)目，政府更應(yīng)當(dāng)將“責(zé)任”聚焦弱勢(shì)社區(qū)，避免“滾雪球效應(yīng)”導(dǎo)致弱勢(shì)社區(qū)進(jìn)一步變成城市新型相對(duì)貧困社區(qū)。

5.2 社會(huì)性工程實(shí)施的深入研究

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展邁向新的階段，“人民對(duì)美好生活的向往”成為新時(shí)期城鄉(xiāng)發(fā)展的重要指引，實(shí)施一系列社會(huì)性民生福祉工程將成為政府的重要工作內(nèi)容，老舊小區(qū)改造隸屬其中之一，與此同時(shí)還包括社區(qū)營(yíng)造、15分鐘生活圈建設(shè)等。在這些社會(huì)性工程的實(shí)施過(guò)程中，與傳統(tǒng)“自上而下”的項(xiàng)目發(fā)包機(jī)制不同[10]，“自下而上”的意愿調(diào)查愈發(fā)受到重視。然而，差異化的意愿并不能直接轉(zhuǎn)化為政策制定的依據(jù)，本文進(jìn)行了探索性的嘗試，就如何引導(dǎo)居民意愿提出了思考，最終如何解決政府的角色調(diào)適、改造資金的可持續(xù)性、不同意愿的整合難題，還需要更深入系統(tǒng)的研究。正如本文所指出，街道相比于住區(qū)更具有公共性特征，但可以引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人增加改造投資，而社區(qū)自治機(jī)制是其中的關(guān)鍵，未來(lái)還應(yīng)進(jìn)一步探索在社會(huì)性工程的實(shí)施過(guò)程中形成“政府投資、產(chǎn)權(quán)主體、社區(qū)治理”三方合力的模式及其路徑。