《民法典》視域下居住權(quán)的解釋論重構(gòu)

任翔宇

摘 要：《民法典》規(guī)定主要以意定方式來設(shè)立居住權(quán)，但卻未注重發(fā)揮居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)性功效，這種人役性與用益性的沖突，以及居住權(quán)制度定位與功能設(shè)計(jì)上的模糊，致使立法前后多有抵牾之處，故有必要在解釋論上加以澄清和補(bǔ)闕：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)需根據(jù)遺產(chǎn)分割形式?jīng)Q定是否登記，而非直接適用367條與230條;基于目的解釋考量，居住權(quán)的主體宜擴(kuò)張至非自然人;居住權(quán)的效力及于住宅內(nèi)附屬設(shè)施，且住宅的部分亦可為居住權(quán)客體;因征收拆遷等原因致使居住權(quán)客體滅失的，采用替代性住房補(bǔ)償更切合法政策需求;因非公法原因致使住宅滅失的，考慮到居住權(quán)的用益物權(quán)屬性，不應(yīng)支持其物上代位性;站在社會(huì)發(fā)展角度考察，未來還需賦予居住權(quán)以流通功能。

關(guān)鍵詞：民法典;用益物權(quán);人役權(quán);居住權(quán);解釋論

一、問題的提出

居住權(quán)肇始于羅馬法，系為解決家庭供養(yǎng)和特定親屬的居住問題而產(chǎn)生的一種人役權(quán)，設(shè)立之初帶有很強(qiáng)的人身專屬性。居住權(quán)在法律性質(zhì)上屬于具有人役性的用益物權(quán)（若認(rèn)為居住權(quán)屬于用益?zhèn)鶛?quán)，則難以有效抵御第三人對(duì)標(biāo)的房屋主張物權(quán)或第三人實(shí)施不法侵害）。在原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中，并未設(shè)立有規(guī)范居住權(quán)的相關(guān)制度，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）的編纂過程中，對(duì)是否要設(shè)立居住權(quán)產(chǎn)生了頗大的爭(zhēng)議。盡管成文法本對(duì)居住權(quán)的規(guī)制付之闕如，但是實(shí)踐當(dāng)中卻不乏涉居住權(quán)糾紛的案例①。作為立法對(duì)現(xiàn)實(shí)需求的關(guān)照與回應(yīng)，在經(jīng)歷了一波三折之后居住權(quán)最終以六個(gè)條文的形式，出現(xiàn)在物權(quán)編的第三分編：用益物權(quán)之下。我國(guó)《民法典》中的居住權(quán)，是為了解決無住房之人的居住需求而明確其可以通過約定等方式，對(duì)他人所有的住宅進(jìn)行居住的權(quán)利，主要是一種物權(quán)性使用權(quán)。

隨時(shí)代的發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛進(jìn)步，事實(shí)上的居住權(quán)已不再僅僅局限于扶助貧弱、增進(jìn)福利的社會(huì)性功能，還兼具著豐富權(quán)利人的融資方式、提升財(cái)產(chǎn)利用、促進(jìn)流轉(zhuǎn)的投資性功能。未來的居住權(quán)還將會(huì)在旅游、地產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)揮巨大作用[1]。從我國(guó)目前的居住權(quán)立法例來看，意定方式是設(shè)立居住權(quán)的唯一途徑，可立法者卻在后續(xù)條文中側(cè)重于從社會(huì)性功能角度對(duì)意定方式設(shè)立的居住權(quán)橫添其他考量，致使居住權(quán)無法成為在他人不動(dòng)產(chǎn)上發(fā)揮收益功能的一般性權(quán)利工具，語焉不詳?shù)牧⒎ㄖ既ず颓昂竺艿囊?guī)范設(shè)置導(dǎo)致居住權(quán)條文不盡人意，頗為遺憾。盡管制定法已經(jīng)出臺(tái)，但為了在體系上使物權(quán)編所規(guī)定的居住權(quán)成為其他各種類型居住權(quán)的“公因式”，[2]從解釋論上對(duì)居住權(quán)進(jìn)行分析，仍有必要。下文站在注重發(fā)揮居住權(quán)經(jīng)濟(jì)性功能的角度，從居住權(quán)的設(shè)立、主體、客體、權(quán)利的存續(xù)與消滅及流通性等方面，對(duì)《民法典·物權(quán)編》所涉居住權(quán)條文進(jìn)行解釋與評(píng)注，以期塑造現(xiàn)行立法的未來面向性。

二、居住權(quán)的設(shè)立方式與主體范圍

民法規(guī)范的適用，仰賴于具體明晰的操作標(biāo)準(zhǔn)，而標(biāo)準(zhǔn)又必須借助于解釋論上的體系性思考，這種體系性的思維對(duì)以法典化編纂作為重要立法技術(shù)的大陸法系國(guó)家顯得格外重要[3]。依《民法典》規(guī)制居住權(quán)的法條排列順序，應(yīng)先予討論居住權(quán)的設(shè)立及權(quán)利主體（即第366至368條及371條），這符合一般邏輯思維，亦有助于厘清我國(guó)居住權(quán)的內(nèi)在制度邏輯。

（一）居住權(quán)設(shè)立的功能定位與規(guī)范類型

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)僅包含了合同形式與遺囑形式兩種。

1. 規(guī)范功能

針對(duì)以合同形式設(shè)立居住權(quán)，《民法典》367條旨在規(guī)定設(shè)立居住權(quán)一般所需要具備的條款項(xiàng)目。從“一般”二字可看出該條是一項(xiàng)建議性、倡導(dǎo)性條款而非強(qiáng)制性規(guī)范。本條目的在于，通過規(guī)定要式合同的形式，要求當(dāng)事人之間慎重抉擇是否設(shè)立居住權(quán)，這有助于規(guī)避糾紛產(chǎn)生時(shí)口說無憑給舉證與訴訟審理帶來的困難[4]。同時(shí)，亦能為當(dāng)事人之間訂立居住權(quán)合同提供一般性的指導(dǎo)。367條第3款規(guī)定居住權(quán)合同中涉及居住條件要求的內(nèi)容，是本條的特別規(guī)定。居住權(quán)合同屬于繼續(xù)性合同，考慮到其存在時(shí)限的長(zhǎng)期性，要求在合同中列明居住的條件與要求，乃是向所有權(quán)人利益傾斜之舉。此外，結(jié)合510條的立法精神，一般認(rèn)為合同中的當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量是必備條款，其余條款的缺失不會(huì)出現(xiàn)合同效力瑕疵的紕漏或合同不成立的情形[5]，故針對(duì)367條列舉的居住權(quán)合同條款，其中當(dāng)事人的姓名、名稱和住所以及住宅位置顯然是必備條款。針對(duì)非必要條款，如出現(xiàn)爭(zhēng)訟，在司法適用上，應(yīng)當(dāng)針對(duì)個(gè)案，結(jié)合《民法典》510條與511條所確立的規(guī)則加以填補(bǔ)。需要說明的是，以往認(rèn)為合同法是債權(quán)法的一部分的觀點(diǎn)未免狹隘，考慮到合同也是導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因之一，也是形成權(quán)、抗辯權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，且大多數(shù)合同既產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)又產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)，且中國(guó)通說認(rèn)為：合同包括物權(quán)合同、債權(quán)合同和準(zhǔn)物權(quán)合同[6]，之所以都適用合同編，是因?yàn)樗鼈兌际且援?dāng)事人的合意為基礎(chǔ)的。出于這種原因，此處以合同編條文解決物權(quán)編問題，并無理論上的不妥和實(shí)務(wù)上的棘手。371條屬于引致性規(guī)定，以“參照適用本章規(guī)定”的立法表達(dá)，從而達(dá)到節(jié)省立法資源的目的。本條明確了除合同以外，遺囑也可成為設(shè)立居住權(quán)的載體。但遺囑屬于單方意思表示，與雙方意思表示的合同仍有區(qū)別，故而以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，也應(yīng)同時(shí)滿足繼承編的有關(guān)規(guī)定。例如，遺囑無效的，居住權(quán)自始不成立。

居住權(quán)設(shè)立應(yīng)采取原則上的無償性與登記生效主義。首先，針對(duì)設(shè)立的無償性，居住權(quán)作為一項(xiàng)保障社會(huì)弱勢(shì)群體，實(shí)現(xiàn)“老有所依，幼有所養(yǎng)”的限制性人役權(quán)，其所體現(xiàn)出的社會(huì)關(guān)懷屬性相較之其他用益物權(quán)更為凸顯。因此，居住權(quán)設(shè)立不適用于市場(chǎng)交易規(guī)則，而更多源自親屬好友或利益相關(guān)者的饋贈(zèng)、幫扶[7]，無償設(shè)立也是居住權(quán)立法旨趣的一大體現(xiàn)。但隨著現(xiàn)代社會(huì)的深入發(fā)展，人們獲取房屋使用價(jià)值的途徑日趨多樣化，物權(quán)編的立法應(yīng)當(dāng)更加為促進(jìn)資源的有效配置而服務(wù)，一味將無償設(shè)立視為強(qiáng)制性規(guī)范，會(huì)使法律與現(xiàn)實(shí)的匹配性下降。在居住權(quán)功能日趨二分化（經(jīng)濟(jì)性與社會(huì)性）的背景下，主張居住權(quán)類型化為投資型居住權(quán)和社會(huì)性居住權(quán)的觀點(diǎn)愈發(fā)得到重視[8]。這也反映在立法當(dāng)中，規(guī)定“對(duì)居住權(quán)無償設(shè)立的，當(dāng)事人另有約定的除外”。投資型居住權(quán)可適用于未來的商業(yè)領(lǐng)域，則意味著居住權(quán)必然是有償設(shè)立的，而這種意思自治要素的注入也為居住權(quán)無償性的折衷提供了契機(jī)[9]，也符合規(guī)范未來面向性與靈活性的要求②。其次，居住權(quán)是一項(xiàng)設(shè)立于不動(dòng)產(chǎn)之上的人役權(quán)，依我國(guó)法針對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的“債權(quán)形式主義”，物權(quán)變動(dòng)包含兩項(xiàng)事實(shí)：即作為物權(quán)發(fā)生變動(dòng)原因的法律事實(shí)（即有效契約）和作為物權(quán)發(fā)生變動(dòng)結(jié)果的法律事實(shí)（即契約+登記/交付）③，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須進(jìn)行登記。故此，僅簽訂居住權(quán)訂立合同無法達(dá)到設(shè)立居住權(quán)的目標(biāo)，還需辦理有關(guān)登記[10]。

2. 對(duì)“依裁判行為設(shè)立居住權(quán)”的證成

值得進(jìn)一步思考的是，依裁判行為設(shè)立居住權(quán)是否能夠在現(xiàn)行法律中找到依據(jù)？筆者認(rèn)為依裁判方式設(shè)立居住權(quán)還需視情況而定，李宇副教授提出當(dāng)發(fā)生夫妻離婚后的經(jīng)濟(jì)困難幫助、家庭共有財(cái)產(chǎn)的分割與遺囑繼承的三種情形時(shí)，可以由法院直接依裁判設(shè)立居住權(quán)④。第一種情形主要是指《民法典》第1090條所稱的“一方生活困難時(shí)，有負(fù)擔(dān)能力的另一方提供適當(dāng)幫助”，原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋一》）第27條指出提供幫助的形式可以是房屋的居住權(quán)。不過在《民法典》尚未出臺(tái)之時(shí)，這里的居住權(quán)還很難理解為物權(quán)意義上的居住權(quán)，學(xué)者認(rèn)為由于本條所解釋的《中華人民共和國(guó)婚姻法》第42條基本保留于《民法典》第1090條，所以在夫妻離婚時(shí)一方生活困難的，法院依裁判方式設(shè)立居住權(quán)也有相應(yīng)的實(shí)體法依據(jù)。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)在《關(guān)于適用民法典婚姻家庭編的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻家庭解釋》）出臺(tái)后應(yīng)予揚(yáng)棄，因?yàn)闂l文中刪除了原《婚姻法解釋（一）》第27條的相關(guān)表述，這就意味著引用27條來證成其論點(diǎn)的進(jìn)路，已罹于實(shí)體法依據(jù)的失效。但《婚姻家庭解釋》第77條仍有“根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用”的表述，可見最高院仍肯定了法官可以判決設(shè)立居住權(quán)的做法。因此從法院制定法上來看，該觀點(diǎn)仍不失其依據(jù)。第二種情形的實(shí)證法依據(jù)主要是《民法典》第229條，主要設(shè)想場(chǎng)景為因分割家庭共有財(cái)產(chǎn)（特別是不動(dòng)產(chǎn)）時(shí)所導(dǎo)致的一方居無定所，通過法院做出確認(rèn)判決或給付判決來為一方設(shè)立居住權(quán)，而另一方則保有所有權(quán)，進(jìn)而達(dá)到兼顧雙方利益平衡的目的。第三種情形主要根據(jù)《民法典》第1156條第2款，該條文對(duì)不宜進(jìn)行分割的遺產(chǎn)的處理方式，采取“列舉+概括”的立法表達(dá)，學(xué)者認(rèn)為本條中“等方法”的表述，便是立法者并不排除以設(shè)立居住權(quán)方式解決遺產(chǎn)分割問題可能性的體現(xiàn)。后述兩種情形的設(shè)想符合體系解釋的方法，應(yīng)予采納。

3. 遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的延展考證

《民法典》367條規(guī)定依合同方式，以及371條規(guī)定依遺囑方式，均屬基于意思自治視域下的設(shè)立居住權(quán)方式。但不同之處在于，371條表述為“參照適用本章的有關(guān)規(guī)定”，這說明以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的條件與合同方式存在一定差別，其差別在于以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)是否需要進(jìn)行登記。若依《民法典》第230條，則不以登記為居住權(quán)的生效要件[11]，而情況是否確實(shí)如文義一般簡(jiǎn)明呢？大陸法系各國(guó)對(duì)因遺囑而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)各有不同規(guī)定。如果采取宣示主義，則表明各個(gè)繼承人單獨(dú)取得相關(guān)份額的時(shí)間點(diǎn)為繼承開始的剎那;如果采取轉(zhuǎn)移主義，則以遺產(chǎn)分割作為單獨(dú)取得繼承份從而發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間節(jié)點(diǎn)[12]。采取何種主義從個(gè)案之中來進(jìn)行判斷是較為理想的司法進(jìn)路：若共同繼承人之間無爭(zhēng)議，由指定的居住權(quán)人獲得居住權(quán)，采取遺囑或協(xié)議的方式劃分遺產(chǎn)，這就屬于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)采取轉(zhuǎn)移主義。此時(shí)，在登記后居住權(quán)方可生效。若以法院裁判（最終出具法律文書）的方式進(jìn)行遺產(chǎn)分割，這屬于非基于法律行為而導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，自不必以登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，此時(shí)居住權(quán)便無需登記。當(dāng)然，在此情形下，權(quán)利人主動(dòng)進(jìn)行登記，依然能夠起到強(qiáng)化公示的效果，有利于對(duì)抗第三人的侵害，建議希望設(shè)立居住權(quán)的有關(guān)主體主動(dòng)進(jìn)行登記，以防未來涉訴隱患。

此處的另一個(gè)問題在于，遺贈(zèng)能否也參照適用371條的規(guī)定，置于同遺囑相同的地位？通過遺贈(zèng)方式設(shè)立居住權(quán)的，是否需要登記？依照文義解釋，遺贈(zèng)屬于遺囑的下位概念，遺囑當(dāng)然包含遺贈(zèng)。但遺贈(zèng)與遺囑繼承仍存在著顯著差別。遺贈(zèng)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的要件，除了被繼承人死亡這一死因行為達(dá)成之外，還存在遺贈(zèng)這一法律行為[13]。如果采取上述轉(zhuǎn)移主義的說法，被分割前的財(cái)產(chǎn)屬于繼承人共有，遺贈(zèng)人僅可請(qǐng)求繼承人交付標(biāo)的物[14]，即遺贈(zèng)不產(chǎn)生物權(quán)效力而僅有債權(quán)效力。在此情形下，產(chǎn)生爭(zhēng)議幾乎是難以避免的。筆者認(rèn)為，以遺贈(zèng)方式設(shè)立居住權(quán)的情形參照適用371條并無不可，可直接認(rèn)定遺贈(zèng)導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。但由于遺贈(zèng)的對(duì)象可以是任何人，不像遺囑繼承那樣限定在具體范圍內(nèi)，其權(quán)利主體的識(shí)別性是較低的。所以為了避免給第三人在購(gòu)買房屋時(shí)帶來高昂的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)隱患，司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)特別注意，以遺贈(zèng)方式設(shè)立居住權(quán)的，必須進(jìn)行登記公示，權(quán)利方可生效。

（二）享有居住權(quán)的主體范圍

居住權(quán)的權(quán)利主體關(guān)系到立法者最初所希望惠及的受益范圍，然而法條對(duì)此卻語焉不詳，因而有必要針對(duì)居住權(quán)的主體范圍界限加以解釋。

1. 法人、非法人組織是否享有居住權(quán)

《民法典》366條規(guī)定：居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所。值得注意的是，《民法典（二審稿）》還特意增加了“名稱”這一表述。從文義解釋的角度上看，名稱是法人或非法人組織的稱呼，因此，居住權(quán)的主體既可以是自然人也可以是法人或非法人組織。從體系解釋的角度上看，后續(xù)規(guī)定居住權(quán)的條款中，出現(xiàn)了“（居住權(quán)）不得繼承”“（居住權(quán)）自死亡時(shí)消滅”等等表述，似乎都是在從自然人生命的角度，暗指只有自然人才能享有居住權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為：只有自然人才有居住的需要，因此居住權(quán)的權(quán)利主體僅限于自然人[15]，也有學(xué)者認(rèn)為該解釋過窄[1]。居住權(quán)的義務(wù)主體既可以是自然人也可以是非自然人并無爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，將非自然人排除在居住權(quán)人之外，既不符文義解釋致使文本喪失準(zhǔn)確性，又缺乏未來面向。設(shè)想這樣一種情形：一些企業(yè)完全可以在他人住宅或政策保障房等不便獲取所有權(quán)的房屋上，通過企業(yè)有償取得居住權(quán)的方式，將房屋分配給員工居住，這種情形非常適合為在房租較高的一線城市打拼的勞動(dòng)力解決燃眉之急（至少是一時(shí)周轉(zhuǎn)之需）。綜上所述，這并不違背“自然人的居住需要”這一居住權(quán)立法宗旨。，中國(guó)旅游市場(chǎng)的民宿行業(yè)日益興盛，不排除在未來的居住權(quán)登記制度完備之后，會(huì)有企業(yè)等非自然人組織投資房屋居住權(quán)從事營(yíng)利性活動(dòng)，在“租購(gòu)并舉”政策和房屋“供大于求，空置率過高”的環(huán)境之下，居住權(quán)主體范圍的擴(kuò)展無疑能夠更好地實(shí)現(xiàn)房屋的效用。非自然人享有居住權(quán)，既符合法政策需求，又頗有立法前瞻性，應(yīng)當(dāng)為司法實(shí)踐所參考。

當(dāng)然，法人取得居住權(quán)，也應(yīng)顧及保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性的政策需求，實(shí)證分析可能是更為審慎的說理方法，通過調(diào)查各種數(shù)據(jù)（包括房地產(chǎn)的區(qū)分定價(jià)空間實(shí)際有多大，稅收管理機(jī)制是否能承受，地方政府的土地財(cái)政依賴度有多少等）之后，再做定論。另外，法人理論上可以無限存續(xù)，為體現(xiàn)它取得居住權(quán)和取得所有權(quán)的差別，就應(yīng)當(dāng)要求法人取得居住權(quán)的時(shí)限必須于合同中載明，而非延續(xù)至法人消亡之時(shí)。

2. 居住權(quán)人是否應(yīng)做廣義理解

有學(xué)者指出，居住權(quán)人主要是指家庭關(guān)系中確有居住需要的人或?yàn)闄?quán)利人生活提供服務(wù)并一同居住的人[16]。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)張了居住權(quán)人的主體范圍，并不利于兼顧所有權(quán)人的利益保護(hù)。試想，依《民法典》370條，居住權(quán)因最后生存權(quán)利人之死亡而消滅，如果將一同居住的人也解釋為居住權(quán)人，這就在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期內(nèi)架空了所有權(quán)，恐對(duì)所有權(quán)人是難以承受之重?？疾焖麌?guó)立法例，《德國(guó)民法典》第1093條規(guī)定：權(quán)利人得攜帶家屬及與其身份相當(dāng)之服役與隨從所必需之人員進(jìn)入住處[17]。德民這種區(qū)分居住權(quán)人與其他實(shí)際共同居住人，僅要求所有權(quán)人負(fù)容忍義務(wù)⑤的做法，在我國(guó)法律的解釋上有必要予以吸納。

還可以進(jìn)一步設(shè)想的是，能否在不排除其他所有權(quán)人使用的情形下設(shè)定居住權(quán)，例如居住權(quán)人對(duì)某兩間房享有完全排他的居住權(quán)，而對(duì)第三間房實(shí)現(xiàn)與所有權(quán)人的同住，即德國(guó)法上所謂的“同屋居住權(quán)”與居住權(quán)的并存[18]。此外，為其他共有人設(shè)立居住權(quán)且不必要求有法律上之特殊利益[19]，也未嘗不可。這可以進(jìn)一步延展上文所提到的共同財(cái)產(chǎn)分割之下雙方利益平衡的問題，即通過避免分割來達(dá)到兼顧雙方利益又實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)幍乃痉▽?shí)效[20]。

三、居住權(quán)的客體界定

《民法典》直接以“住宅”二字對(duì)居住權(quán)客體加以規(guī)定，在凸顯了居住權(quán)所發(fā)揮的“居住”功能同時(shí)，卻忽視了語言的模糊與籠統(tǒng)，有必要從下文的三個(gè)方面，對(duì)“住宅”一詞的核心本旨與外延涵義進(jìn)行解釋。

（一）對(duì)住宅的理解

司法實(shí)踐當(dāng)中，必然出現(xiàn)在各式各樣的房屋之上設(shè)立居住權(quán)的情形?！睹穹ǖ洹?66條規(guī)定：居住權(quán)是設(shè)立在他人住宅之上的。何謂住宅，不同學(xué)科、不同視角都會(huì)給出不盡相同的定義，但以目的解釋的立場(chǎng)出發(fā)，居住權(quán)的核心旨趣是發(fā)揮居住的功能。因此，所謂的住宅，應(yīng)當(dāng)指的是一般意義上或財(cái)產(chǎn)意義上的住宅。一般意義上的住宅可以從三個(gè)層面加以理解：第一，應(yīng)當(dāng)是人造建筑物。對(duì)于洞穴、溝壑等天然形成的人類居所不在此列;第二，應(yīng)當(dāng)具有長(zhǎng)期、全面的居住用途。廠房、辦公室、科研教學(xué)大樓、醫(yī)院文體設(shè)施也能發(fā)揮一定的居住功效，但其屬性更在于發(fā)揮生產(chǎn)、科教文衛(wèi)等具有生產(chǎn)性或社會(huì)公益性質(zhì)的功效，因此不應(yīng)當(dāng)成為居住權(quán)的客體;第三，必須具有封閉和獨(dú)立的空間，否則無法切實(shí)發(fā)揮居住的功效。

當(dāng)然，實(shí)踐中更容易出現(xiàn)的，可能是在一些經(jīng)營(yíng)性用房能否設(shè)立居住權(quán)，如酒店旅館、公寓等。從法律的未來面向性和功能主義視角出發(fā)，有必要也將上述建筑物納入“住宅”的范圍之內(nèi)。當(dāng)然，“語言的核心部分，其意義固甚明確，但愈趨邊緣則愈為模糊，語言邊緣之處的邊緣意義一偏朦朧，便極易引起爭(zhēng)議?！盵21]對(duì)于可設(shè)立居住權(quán)的“住宅”究竟作何解釋，是否從語義上加以擴(kuò)張或限縮，在于把握住宅要發(fā)揮居住功能的核心意義，在此基礎(chǔ)之上，可交由法官在個(gè)案中加以具體裁量。

（二）部分房屋可為居住權(quán)客體

如果出現(xiàn)房屋所有人就房屋的每一間分別設(shè)立居住權(quán)，或者房屋所有人僅將房屋一部分設(shè)定居住權(quán)，司法當(dāng)中如何加以認(rèn)定？從理論上來說，這觸及到了“一物一權(quán)”問題，似有屬于突破物權(quán)客體特定原則的嫌疑[22]。但從有效利用房屋、切合現(xiàn)實(shí)需求的角度上來說，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定居住權(quán)是可以設(shè)定在住宅的一部分之上的，實(shí)踐當(dāng)中廣泛存在著所有人在自住的同時(shí)，在其余房間設(shè)置居住權(quán)的情形。如果對(duì)此理論上糾纏不清，設(shè)置制度障礙，將難以發(fā)揮居住權(quán)保障居住、提高房屋利用率的功效。

國(guó)外的立法例對(duì)筆者的解釋也提供了有借鑒意義的支撐，在《德國(guó)民法典》第1093條和《瑞士民法典》第777條中，均有“在住宅部分之上設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)人可利用住宅公共設(shè)施”的表述。足見部分住宅成為居住權(quán)客體并無不妥之處。當(dāng)然，德國(guó)民法采取的是房地一體主義，建筑物（除德民94條的特殊情形外）始終被認(rèn)為是土地的重要成分。因此，依德國(guó)通說，設(shè)立建筑物一部之居住權(quán)并非是在建筑物內(nèi)設(shè)立居住權(quán)，而是負(fù)擔(dān)于土地之上的限制人役權(quán)[10]。但在我國(guó)民法采取房地分離主義的前提下，又當(dāng)對(duì)此如何理解？事實(shí)上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為即便僅就建筑物之一部分設(shè)立居住權(quán)，其實(shí)也是為整體建筑物添加了負(fù)擔(dān)，只不過礙于現(xiàn)實(shí)條件的限制，只能利用其一部分。因此在建筑物一部分上設(shè)立居住權(quán)，既不是對(duì)物權(quán)客體特定原則的突破，也很好的照顧到了現(xiàn)實(shí)需求。

（三）住宅的附屬設(shè)施可為居住權(quán)客體

進(jìn)一步可探討的是，居住權(quán)人能否主張基于居住權(quán)之下對(duì)住宅內(nèi)附屬設(shè)施的占有與使用權(quán)能？如果說住宅為居住權(quán)人提供了遮風(fēng)擋雨的庇護(hù)之所，那么切實(shí)為人類服務(wù)的具體設(shè)備或家居用品等設(shè)施，就更能夠發(fā)揮“居住與生活”的功能，因而居住權(quán)人當(dāng)然有權(quán)使用這些附屬設(shè)施，或所謂居住權(quán)效力及于這些附屬設(shè)施。此所謂舉輕以明重，實(shí)乃不言自明之理。

也可從關(guān)于主物從物的視角看待這一問題。基于物的功能整體性，權(quán)利人所希望獲得的是對(duì)物的整體性使用，從物處于主物的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)中，旨在促進(jìn)主物經(jīng)濟(jì)功能的發(fā)揮，故而在有疑問時(shí)，從物得同其主物之法律命運(yùn)[18]。居住權(quán)客體附屬設(shè)施與客體的關(guān)系，恰如主從物的關(guān)系。當(dāng)然，若不滿足“居住權(quán)人生活所必須”的前提條件的附屬設(shè)施，且在分離上具有可操作性與可識(shí)別性，或者也不至對(duì)居住權(quán)人生活產(chǎn)生重大影響的，也可不認(rèn)定為居住權(quán)客體，在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)加以具體的甄別。

四、對(duì)居住權(quán)的存續(xù)及流通必要性的考證

存續(xù)、消滅與流通涉及到了在我國(guó)民法語境下，作為用益物權(quán)的居住權(quán)應(yīng)何時(shí)、怎樣發(fā)揮其使用價(jià)值與流通價(jià)值的問題。但《民法典》在這一方面還存在法律配置的不足，應(yīng)當(dāng)予以解釋論上的完善。

（一）居住權(quán)的存續(xù)期間與滅失緣由

《民法典》對(duì)居住權(quán)的存續(xù)期間和滅失緣由采用了列舉式規(guī)定，列舉的有限性使得法律存在諸多難以處理實(shí)務(wù)問題的漏洞，故還應(yīng)做以下探討。

1. 規(guī)范定位

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)存續(xù)期間可以是一個(gè)由居住權(quán)合同當(dāng)事人合意確定的具體的期限，也可以是約定的至居住權(quán)人死亡為止的不定時(shí)期限。在不定時(shí)期限之下，有多個(gè)居住權(quán)人的，居住權(quán)應(yīng)存續(xù)至最后一位居住權(quán)人死亡之日。不難看出意思自治原則在居住權(quán)的存續(xù)問題上亦得到了充分體現(xiàn)。

依《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)消滅的事由有二：（1）居住權(quán)期限屆滿;（2）權(quán)利人死亡。不過，這兩者在實(shí)踐當(dāng)中產(chǎn)生的問題遠(yuǎn)非成文法的規(guī)定那般清晰明了。如果權(quán)利人在合同約定的居住權(quán)期限到期之前死亡，此時(shí)依照法律行為效果自主的基本法理，則不應(yīng)再適用居住權(quán)期限屆滿時(shí)居住權(quán)消滅的規(guī)定，房屋內(nèi)共同居住的人也不應(yīng)再享有居住權(quán)利益。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，出于民俗、人道等諸多因素的考慮，一概剝奪共同居住的人的居住利益顯得過于冷酷⑥。如果肯定這一價(jià)值判斷的合理性，那么進(jìn)一步的問題是：如何確定剩余的居住權(quán)期限所產(chǎn)生的權(quán)利價(jià)值的估值和補(bǔ)償問題。因此以下主張頗有市場(chǎng)：考慮類推適用《民法典》732條的規(guī)定，即與其生前共同居住的人或共同經(jīng)營(yíng)的人可以主張?jiān)谑Ｓ嗟钠谙迌?nèi)繼續(xù)享有居住權(quán)，并及時(shí)辦理居住權(quán)的變更登記。筆者以為，這種做法似乎產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)的概括移轉(zhuǎn)這樣一種債權(quán)法上之效果，可能變相承認(rèn)了事實(shí)上的居住權(quán)的可繼承性地位。例如出現(xiàn)夫妻一方去世的情形，生存配偶可繼續(xù)在剩余期限內(nèi)享有居住權(quán)，但369條中規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。盡管后文中有“當(dāng)事人另有約定的除外”這類任意性規(guī)范的表述存在，但由于不得繼承后面是句號(hào)，從文義解釋上看，這就使得意思自治條款的效力無法覆蓋到前句，繼而“不得繼承”便成為了強(qiáng)制性條款。但此解釋又賦予了生存配偶的剩余期限內(nèi)的居住權(quán)，這是否就催生了變相的繼承呢？何況依前文所述，居住權(quán)人與實(shí)際（共同）居住人應(yīng)當(dāng)有所區(qū)分，那么居住權(quán)是居住權(quán)人的獨(dú)屬權(quán)利乃自然之理，他人無權(quán)于權(quán)利主體死亡后繼續(xù)分享實(shí)體利益。這種判斷會(huì)產(chǎn)生體系上的不協(xié)調(diào)，更是對(duì)實(shí)體法的背離，從學(xué)理邏輯上應(yīng)予摒棄。

但若顧及真切的世事人情需求，學(xué)理邏輯上的犧牲也不是完全不可取。此時(shí)，筆者提出一個(gè)稍顯不完備的想法，試圖消弭估值問題：法院可判令所有權(quán)人按當(dāng)時(shí)房屋租賃市場(chǎng)的平均價(jià)格計(jì)算每月租金，將剩余期限內(nèi)的居住權(quán)利益轉(zhuǎn)化為法定的金錢之債，一并給付給實(shí)際（共同）生活的人。如此既在形式上沒有剝奪所有權(quán)人在居住權(quán)人死亡后收回房屋的合理訴求，又未損害兼顧實(shí)際（共同）居住人利益的情理需要，可謂回應(yīng)實(shí)際的權(quán)宜之計(jì)。

2. 對(duì)實(shí)證法外居住權(quán)消滅事由之檢視

站在立法史變遷的角度上，考察《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》中關(guān)于居住權(quán)消滅方式的規(guī)定對(duì)研究權(quán)利滅失問題仍顯得頗有意義。該草案[23]一共規(guī)定了六種居住權(quán)消滅的方式，除《民法典》中的“居住權(quán)期限屆滿”外，其余五種現(xiàn)行法未加以規(guī)制，但實(shí)踐中這些情況未必不會(huì)發(fā)生，因此有必要加以探討。

因征收或拆遷等公法原因?qū)е略O(shè)立居住權(quán)的住宅滅失的，應(yīng)當(dāng)如何保障居住權(quán)人的利益呢？換言之，這一問題的延展含義是：居住權(quán)消滅的條件是權(quán)利人能夠獲得替代性住房補(bǔ)償或金錢的用益權(quán)嗎？有學(xué)者認(rèn)為，有必要設(shè)立專門的居住權(quán)保險(xiǎn)金制度，從而在住宅滅失時(shí)及時(shí)給予權(quán)利人補(bǔ)償[24]。這種觀點(diǎn)從國(guó)情出發(fā)不無道理，但考慮到居住權(quán)人本身就是居住無著的弱勢(shì)群體，僅給予金錢補(bǔ)償似乎并不能切實(shí)地解決居住問題，何況設(shè)立保險(xiǎn)金制度又將給國(guó)家財(cái)政造成負(fù)擔(dān)，這一觀點(diǎn)出發(fā)點(diǎn)良好但不切合現(xiàn)實(shí)?？尚械姆椒ㄊ窃谡峁┑陌仓梅可侠^續(xù)設(shè)立居住權(quán)，并以剩余時(shí)限為新房屋上居住權(quán)的存在時(shí)效。

由于非公法上的原因?qū)е伦≌瑴缡У那樾蝿t又有不同。此時(shí)選擇在新住房上繼續(xù)存續(xù)居住權(quán)或讓權(quán)利人取得設(shè)立居住權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，似與法理不妥。原因在于，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，用益物權(quán)旨在利用物的使用價(jià)值，而存續(xù)居住權(quán)的做法，屬于承認(rèn)了居住權(quán)擁有“物上代位性”，而依通說理解，只有擔(dān)保物權(quán)才擁有物上代位性。擔(dān)保物權(quán)旨在利用物的交換價(jià)值，只要交換價(jià)值繼續(xù)存在，那么所承載交換價(jià)值的物的物理性質(zhì)并不重要。用益物權(quán)的使用價(jià)值一旦滅失，則新物之上不應(yīng)再存在用益物權(quán)。正所謂“建筑物的所有人既無重建義務(wù)，也沒有在新住宅上繼續(xù)設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)。即便居住權(quán)人重建了房屋，也不代表著居住權(quán)將繼續(xù)存在?！盵25]可見絕不能以受益人所謂生存權(quán)來無限地綁架設(shè)立人，否則便是違反了民法基本精神。

當(dāng)然，上述這些《民法典》未規(guī)定的居住權(quán)消滅事由是否與現(xiàn)有法條相互排斥？司法實(shí)踐當(dāng)中若以解釋論處理個(gè)案未嘗不可，但這終究會(huì)產(chǎn)生“于法無據(jù)，法外造法”的嫌疑?？梢灶A(yù)見未來法官在遭遇類似案件判決時(shí)的踟躕與徘徊。這些都預(yù)示著未來立法上變遷的急迫。

（二）居住權(quán)的流通：權(quán)宜之計(jì)亟待變遷

《民法典》第369條規(guī)定：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承?！睹穹ǖ洹返囊?guī)定再次強(qiáng)調(diào)了居住權(quán)的人身專屬性，這也和我國(guó)民法所一貫堅(jiān)持的“專屬人身的財(cái)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的理念一脈相承。從立法論的角度而言，居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性和可流通性已無討論的空間，不過縱觀世界民法，對(duì)居住權(quán)的流通采取一刀切的禁止，似乎會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，例如，德國(guó)民法就認(rèn)為在建筑物造價(jià)補(bǔ)償?shù)确矫娼咕幼?quán)的流通是不合理的，因此特別發(fā)展出了可轉(zhuǎn)讓的長(zhǎng)期居住權(quán)。當(dāng)居住權(quán)在某種程度上體現(xiàn)為投入建筑資金之對(duì)待給付時(shí)，居住權(quán)之不得轉(zhuǎn)讓性與不得出租性就成為一項(xiàng)不合理的缺陷[18]。事實(shí)上，我國(guó)《民法典》居住權(quán)是在脫離人役權(quán)的語境之下而設(shè)立的制度，在人役權(quán)與用益權(quán)的抉擇中來回?fù)u擺，這種制度定位與功能選擇的踟躕，是導(dǎo)致當(dāng)下解釋論紛繁的原因之一[26]。例如，369條規(guī)定居住權(quán)的客體不得出租，但又留下了當(dāng)事人另有約定除外的意思自治條款。一定程度上，這屬于對(duì)人役性居住權(quán)的緩和，但若依立法目的解釋，居住權(quán)乃為保障特殊群體之生活居住利益[26]，其所體現(xiàn)的人役性不言自明，而人役性權(quán)利不應(yīng)以獲取經(jīng)濟(jì)利益為權(quán)能⑦。立法者在本條制定上瞻前顧后的心態(tài)顯露無疑，從司法實(shí)用主義出發(fā)，未來應(yīng)當(dāng)通過司法解釋的方式加以填補(bǔ)。比如針對(duì)居住權(quán)的流通，在不轉(zhuǎn)讓權(quán)利的同時(shí)，可以考慮以出租居住權(quán)客體（房屋）的方式，實(shí)現(xiàn)不真正的“流通”。此時(shí)考慮類推適用租賃合同的相關(guān)法律規(guī)范，例如類推《民法典》717條：居住權(quán)人可在居住權(quán)存續(xù)期限內(nèi)出租該房屋，其租期超過居住權(quán)存續(xù)期間的范圍則對(duì)所有權(quán)人無拘束力[27]。

還有學(xué)者提出，我國(guó)可以采取折衷的處理辦法對(duì)待居住權(quán)的流通，居住權(quán)人、住宅所有人和意圖取得居住權(quán)的人可通過協(xié)議的方式，要求居住權(quán)人注銷居住權(quán)登記，再由所有人在住宅上為第三方設(shè)立新的居住權(quán)。如擔(dān)心居住權(quán)人不予配合，還可在協(xié)議中預(yù)先約定違約事項(xiàng)的賠償方式，在違約事項(xiàng)出現(xiàn)時(shí)取得繼續(xù)履行或賠償損失的債之請(qǐng)求權(quán)[7]。這種方法是現(xiàn)行立法之下的無奈之舉，的確可以規(guī)避法律條文的約束，但也未免繁瑣復(fù)雜，無疑會(huì)給當(dāng)事人帶來高昂的交易成本。

在未來我國(guó)《民法典》修訂過程中，可以考慮針對(duì)不同的領(lǐng)域，設(shè)立區(qū)別對(duì)待的規(guī)則（例如針對(duì)商業(yè)投資領(lǐng)域的居住權(quán)就不應(yīng)當(dāng)一律排除流通性）?！耙舜植灰思?xì)”的立法指導(dǎo)方針恐難以應(yīng)對(duì)愈發(fā)復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，終將成為發(fā)展的掣肘和爭(zhēng)訟的隱患。

五、余論

居住權(quán)僅以六個(gè)條文的形式出現(xiàn)在《民法典》當(dāng)中，還存在著規(guī)定簡(jiǎn)陋、立法者對(duì)其功能定位模糊等諸多漏洞。本文旨在通過解釋的方法對(duì)居住權(quán)條款的司法具體適用加以澄清，從居住權(quán)的設(shè)立、主體、客體、權(quán)利存續(xù)及消滅和流通性上，對(duì)法條加以評(píng)注，兼議對(duì)未來規(guī)范變遷的展望。

必須承認(rèn)的是，現(xiàn)行居住權(quán)制度恐難應(yīng)對(duì)紛繁復(fù)雜的民事活動(dòng)，未來恐還需要在如下幾個(gè)方面進(jìn)行修法論證：首先，居住權(quán)和租賃權(quán)在權(quán)利功能與行使上有一定的相似性，未來可以考慮類推適用租賃合同制度來處理居住權(quán)關(guān)系;其次，應(yīng)當(dāng)將《民法典》371條的“參照適用”的表述加以修正。物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)起到公因式的作用，其余有更多特殊社會(huì)性政策考量的居住權(quán)規(guī)范應(yīng)留待婚姻家庭編、繼承編予以特別規(guī)定，從而形成居住權(quán)制度在物權(quán)編與其他分編的總分二元結(jié)構(gòu)。在物權(quán)編規(guī)定“參照適用”這種擴(kuò)大解釋類的說法，似有體系錯(cuò)位之嫌[28]。

盡管解釋囿于語言文義表述的局限性，始終無法獲得既定的收效，何況居住權(quán)諸多制度沒有相關(guān)規(guī)定。但隨著《民法典》的實(shí)施和相關(guān)案例判決的豐富，從司法判決中提煉有關(guān)問題的判斷標(biāo)準(zhǔn)及本土特色的司法經(jīng)驗(yàn)，或?qū)⒀a(bǔ)正法律文本的缺憾，并逐步形成日益完備的居住權(quán)規(guī)制體系。

注 釋：

① 根據(jù)曹大鵬在《居住權(quán)的司法困境、功能嬗變與立法重構(gòu)》一文中的統(tǒng)計(jì)，從2005年至2019年，涉居住權(quán)的判決共31740起，以“物權(quán)糾紛”作為所涉案由的有12044起，超過了總體樣本的三分之一?？陀^上看，物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)是頗為必要的。

② 有批評(píng)聲音認(rèn)為：在任何大陸法系國(guó)家，某種用益物權(quán)之所以得到承認(rèn)或限定為某種內(nèi)容，均非基于意思自治，否則物權(quán)法定主義便自始不存在。居住權(quán)之所以不能有償，是因?yàn)閲?guó)家不能給房地產(chǎn)市場(chǎng)增加不確定性。一旦放開居住權(quán)市場(chǎng)，大量潛在購(gòu)房者有可能轉(zhuǎn)向價(jià)格低廉的居住權(quán)交易，帶來的短期市場(chǎng)震蕩和地方政府財(cái)政損失無法消化。這種觀點(diǎn)固有其理，但也不足以成為一概否定有償居住權(quán)的理由，面對(duì)這一憂慮，“居購(gòu)不同權(quán)”就足夠回應(yīng)。居住權(quán)是無法得到落戶、醫(yī)保、教育等一系列相關(guān)政策保障的，也即其不可能享受與購(gòu)房同一的待遇，這就從根本上規(guī)避了經(jīng)濟(jì)主體大量涌入居住權(quán)市場(chǎng)的可能性。居住權(quán)更多在于發(fā)揮“居住”其原初作用，它與戶籍制度掛鉤的房屋產(chǎn)權(quán)有天壤之別，市場(chǎng)主體會(huì)依據(jù)自身不同的需求選擇去獲得房屋產(chǎn)權(quán)還是居住權(quán)，須知在中國(guó)語境下，獲得房屋產(chǎn)權(quán)絕非僅僅享受所有權(quán)的權(quán)能一般簡(jiǎn)單，這種擔(dān)憂未免賦予了居住權(quán)過高的制度期待，否定有償居住權(quán)反而不利于挖掘其流通價(jià)值方面的潛力。因此擔(dān)憂出現(xiàn)所謂的市場(chǎng)波動(dòng)是杞人憂天。

③ 也有觀點(diǎn)認(rèn)為，作為結(jié)果事實(shí)的僅有交付/登記。管見認(rèn)為這種構(gòu)造徹底否定了當(dāng)事人自治的余地，各國(guó)立法例均不采納，從價(jià)值判斷上也令人難以忍受。不過這就延伸出另一個(gè)問題，作為“原因事實(shí)”的有效契約也是“結(jié)果事實(shí)”的一部分，那么原因與事實(shí)滿足所謂的“區(qū)分原則”何以可能？在登記交付的領(lǐng)域賦予當(dāng)事人以自治空間就成為解決問題的關(guān)鍵，故此物權(quán)行為獨(dú)立的推論是順勢(shì)之舉，不過這與本文主旨關(guān)聯(lián)性不大，不再詳述。

④ 該論點(diǎn)李宇副教授于2020年8月17日《民法典中居住權(quán)制度的解釋論》線上公開講座發(fā)表。

⑤ 該種容忍義務(wù)，是指在居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，所有權(quán)人允許共同居住人的實(shí)際居住。此種義務(wù)在居住權(quán)消滅后即告終結(jié)。

⑥ 下文主要探討的是居住權(quán)合同約定不允許他人登記為共同居住權(quán)人或未來得及登記共同居住權(quán)人的情形。

⑦ 人役性居住權(quán)的權(quán)能，大致可總結(jié)為：占有使用的固有權(quán)能、有限的收益權(quán)能（禁止收取法定孳息）和有限的處分權(quán)能（禁止處分本權(quán)與事實(shí)上的目的處分）。

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