稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)會計處理中的應(yīng)用

胡瑩

稅務(wù)籌劃是企業(yè)發(fā)展中重要的財務(wù)工作之一，在企業(yè)會計處理中，合理地運(yùn)用稅務(wù)籌劃能夠幫助企業(yè)減緩稅務(wù)壓力，從而創(chuàng)造更高的經(jīng)營效益。

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭也越來越激烈，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展目標(biāo)，必須重視科學(xué)的稅務(wù)籌劃，將稅務(wù)籌劃運(yùn)用在會計處理工作中，選擇合理的方式享受國家的稅務(wù)政策，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，從而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。

一、稅務(wù)籌劃在會計處理中的概念與原則

（一）稅務(wù)籌劃概念

從稅務(wù)籌劃的含義角度來看，其指的是對于相關(guān)企業(yè)在滿足國家稅務(wù)政策和法律規(guī)范的基礎(chǔ)上，對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營相關(guān)活動進(jìn)行合理安排和籌劃，目的在于降低企業(yè)的納稅額，達(dá)到節(jié)約稅務(wù)效益的目的，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益最大化。針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)來看，由于我國近幾年房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)繁多，而且涉及的內(nèi)容也十分復(fù)雜，因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計處理中可以采用科學(xué)的方式，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動合理制定會計管理模式，其中包括企業(yè)所得稅與固定資產(chǎn)折舊等方式，每種方法對企業(yè)所產(chǎn)生的稅務(wù)影響都存在一定的差異，因此，必須嚴(yán)格遵循企業(yè)的會計處理基本原則，才能在滿足稅務(wù)政策規(guī)范的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的會計處理工作提供可靠支持，降低企業(yè)的稅收支出，同時也能夠保障企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效果。

另外，從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃背景來看，企業(yè)財務(wù)管理作為關(guān)乎整個企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的重要工作內(nèi)容，對企業(yè)的財務(wù)活動管理主要包括財務(wù)籌劃、資金使用以及利益分配等財務(wù)相關(guān)的工作。而房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理工作主要是為了保障房地產(chǎn)企業(yè)管理人員能夠精準(zhǔn)地把控內(nèi)部資金流向和推動經(jīng)濟(jì)活動順利進(jìn)行，而且開展財務(wù)活動也可以為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。相比于企業(yè)來說，稅收是國家獲取財政收入的主要途徑，所有企業(yè)必須履行應(yīng)繳納稅款義務(wù)，對于企業(yè)的稅務(wù)管理來說，通過科學(xué)的稅務(wù)籌劃可以最大程度地降低企業(yè)稅負(fù)，從而在競爭激烈的市場上占據(jù)一席之地，穩(wěn)步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，對于稅務(wù)籌劃工作的重視度越來越高，通過科學(xué)的稅務(wù)籌劃可以幫助企業(yè)降低成本，同時也滿足房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基本原則

1.經(jīng)濟(jì)性原則：房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃的環(huán)節(jié)中，經(jīng)常會產(chǎn)生各類費(fèi)用，而稅務(wù)籌劃的核心宗旨就是為了提高稅收收益，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作中，必須嚴(yán)格遵循經(jīng)濟(jì)性原則，將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動收入與成本進(jìn)行科學(xué)對比，當(dāng)對比結(jié)果為收益大于成本時，房地產(chǎn)企業(yè)就需要開展合理的稅務(wù)籌劃工作，倘若收益比成本小，那么稅務(wù)籌劃工作就不具備良好的優(yōu)勢，可以不需要開展稅務(wù)籌劃工作。

2.全局性原則：房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃開展也要采取全局性思維進(jìn)行籌劃與思考，才能夠制定出最符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的納稅方式。從整體發(fā)展角度來看，稅務(wù)籌劃工作開展的核心目的就是變相盈利，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開展的稅務(wù)籌劃也要從全局利益角度考慮。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃過程中不但要考核房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，還要對我國稅務(wù)政策和行業(yè)發(fā)展情況做出縝密分析，換而言之，在開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，企業(yè)必須對當(dāng)中各類不利于企業(yè)的因素和有利因素進(jìn)行細(xì)化分析，從而實現(xiàn)企業(yè)整體利益的合理化發(fā)展。

3.合法性原則：在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收過程中，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守法律底線，明確我國相關(guān)的稅收制度和政策要求，在開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作中，要充分發(fā)揮國家對于行業(yè)或企業(yè)的稅務(wù)扶持與優(yōu)惠政策，合理把控收支平衡，做好合理納稅方式的選擇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過程中避免隨意調(diào)節(jié)利潤以及費(fèi)用胡亂均攤的現(xiàn)象，在稅務(wù)繳納方式過程中，要對比不同的方式，在合法合規(guī)基礎(chǔ)上選擇稅務(wù)繳納金額最低的納稅方法，從而實現(xiàn)稅務(wù)籌劃工作目標(biāo)。

4.專業(yè)性原則：房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作還要遵循專業(yè)性原則，這一原則主要體現(xiàn)在開展稅務(wù)籌劃的財務(wù)部門和人員上，必須具備專業(yè)的稅務(wù)知識和良好的職業(yè)意識，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷推進(jìn)，社會化形勢也逐漸逼近，房地產(chǎn)企業(yè)僅依靠管理人員來完成稅務(wù)籌劃已經(jīng)無法滿足最優(yōu)的納稅方式要求，必須聘請專業(yè)人才，并且保證企業(yè)財務(wù)人員具備良好的職業(yè)道德，在滿足法律規(guī)范和要求的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢，最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)金額，從而滿足企業(yè)健康發(fā)展需要。

5.風(fēng)險性原則：以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展為例，企業(yè)內(nèi)部的會計處理工作中稅務(wù)籌劃的開展必定要獲取一定的收益，但是結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會計處理工作來看，所開展的稅務(wù)籌劃也經(jīng)常無法達(dá)到理想目標(biāo)，而主要原因是稅務(wù)籌劃也面臨著一定的風(fēng)險，稅務(wù)籌劃成本是由于稅收方案的選擇而產(chǎn)生的，其中也包含著一些顯性成本與隱性成本，倘若稅務(wù)籌劃人員沒有深刻解讀我國的稅收制度與優(yōu)惠政策，就會出現(xiàn)稅收籌劃不得當(dāng)，從而無法達(dá)到預(yù)期的稅務(wù)籌劃效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計處理中稅務(wù)籌劃的實際應(yīng)用

（一）合理選擇收入結(jié)算方法

在房地產(chǎn)公司經(jīng)營行為中，必然會采用各種結(jié)算形式，但是在不同的結(jié)算形式中關(guān)于收款日期的確定卻有著很大的區(qū)別，同時，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅月份也會出現(xiàn)不同。而按照我國目前的稅收政策明確規(guī)定，土地經(jīng)營稅在繳納義務(wù)的產(chǎn)生時，通常是為公司經(jīng)營者的應(yīng)稅勞動，或是在實施資產(chǎn)經(jīng)營或不動產(chǎn)銷售后的收訖營業(yè)稅當(dāng)天開始進(jìn)行。因此納稅人對土地的轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)，出售不動產(chǎn)時都要采取預(yù)收款的方式，其納稅義務(wù)時間上也是收到預(yù)收款項的時間。因此，對房地產(chǎn)公司稅收籌劃上也要嚴(yán)格按照企業(yè)確認(rèn)所得稅的時間，還需要針對房地產(chǎn)公司的營銷方法做出合理化選擇，以便企業(yè)合理實現(xiàn)稅收籌劃的目的，并實現(xiàn)良好的延期納稅的目的。

（二）選擇攤銷或折舊的方式

倘若企業(yè)的收入是固定不變的，那么當(dāng)固定資產(chǎn)折舊與攤銷額度占有的比例較大時，就可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，通常情況下，會使用折舊方式，這樣才能對增加折舊的辦法加以合理利用，以便于為房地產(chǎn)公司減少繳納金額，從而降低公司稅負(fù)壓力。企業(yè)固定資產(chǎn)的公共權(quán)益和折舊年限雖然在公司財務(wù)制度中都存在著明確的要求，而無形資產(chǎn)攤銷也在企業(yè)財務(wù)體制中存在著明確要求，但仍然具有可操作性。在房地產(chǎn)公司不能對折舊期限做出規(guī)定時，也可以通過縮短使用期限來實現(xiàn)固定資產(chǎn)折舊的效果，而利用這個方式也可以完全利用固定資產(chǎn)時間價值特性，通過利用前期投資增多的部分折舊可以將企業(yè)的發(fā)展稅加以推遲，也才能達(dá)到節(jié)稅的效益。這里面必須注意的是，無論納稅人和公司一旦采用折舊方法，不能任意改變折舊方式，尤其是投資性房地產(chǎn)，不但以成本模量計算，同時也以公允值計算模量，其中公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)不能采取折舊或攤銷的方式。

（三）控制增值稅率的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營增值稅如果為超過扣除項目進(jìn)而20%可以無需繳納土地增值稅，而增值稅如果超過扣除房地產(chǎn)項目金額的20%，那么應(yīng)履行增值稅繳納義務(wù)，并嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計稅，所以，房地產(chǎn)開發(fā)可以通過對開發(fā)成本研究，適當(dāng)增加開發(fā)項目投資。比如可以采取提高園林綠化，提高住宅項目的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，同時增加開發(fā)成本，使其扣除項目金額剛好達(dá)到免征收增值稅的政策條件，而且還能夠提高建設(shè)項目的品質(zhì)，使住宅項目配套設(shè)施更加齊全，也有助于后期的房地產(chǎn)銷售和企業(yè)形象的樹立，對企業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

例如某房地產(chǎn)企業(yè)開放一個住宅小區(qū)項目，該項目可經(jīng)營出售面積為12萬㎡，均為普通住宅，該項目預(yù)計銷售總營收3.5億元，需要繳納營業(yè)稅款為1750萬元，而城市建設(shè)維護(hù)和教育附加稅務(wù)總和為175萬元，取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本為20800萬元。在本項目的稅務(wù)籌劃工作中，給出以下幾種方案：

1.直接開發(fā)銷售。通過計算房地產(chǎn)項目扣除項目金額：20800×（1+10%+20%）+1750+175=28965萬元，其中土地增值額為6035萬元，增值稅率超過了20%，所以該項目應(yīng)繳納土地增值稅6035×30%=1810.5萬元;

2.在住宅項目建設(shè)中，增設(shè)一個中心花園活動區(qū)域，同時設(shè)置兩片綠化帶，總投資增加300萬元，這時扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175=29355萬元，增值額為35000-29355-5645萬元，增值率為192%，剛好滿足不足20%免征收增值稅的政策，因此可以免征收項目增值稅。因此，通過兩種不同的稅收方式，能夠幫助小區(qū)提高300萬元的小區(qū)綠化檔次基礎(chǔ)上，也減少1810.5萬元的增值稅繳納，對企業(yè)發(fā)展具有重要意義。此外，我國稅法也明確規(guī)定，納稅人既要建造符合普通準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)進(jìn)行增值稅分別核算，不分別核算增值稅與無法準(zhǔn)確核算的部分，其建造普通住宅不能使用免征收這一政策。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)要建造普通住宅，還要做好稅務(wù)籌劃，必須將普通住宅增值率核算在20%以內(nèi)，從而享受免征收稅款的優(yōu)惠政策。

（四）分解房地產(chǎn)銷售價格的稅務(wù)籌劃

在房地產(chǎn)公司的會計管理中，采用分析房屋銷售價格的方法也可以達(dá)到實物籌劃目標(biāo)。所以，在地產(chǎn)公司的分散房產(chǎn)市場銷售價格方案中，主要是指企業(yè)在房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移的工作中，把企業(yè)能夠用作獨立計算的部分從房產(chǎn)銷售價格中剝離開來，以此達(dá)到分散轉(zhuǎn)移收入的效果，起到減少房屋營業(yè)稅的效應(yīng)，也達(dá)到免除甚至降低稅務(wù)征收的目的。

結(jié) 語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，企業(yè)對財務(wù)處理工作重視度不斷提升，為了提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須重視稅務(wù)籌劃的合理開展，在符合我國稅務(wù)法律基礎(chǔ)上，合理選擇稅務(wù)籌劃方式，可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，同時在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)處理工作中還可以通過科學(xué)的稅務(wù)籌劃方式，幫助企業(yè)選擇更加豐富的稅務(wù)方式，提高企業(yè)資金利用率，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)靈活地運(yùn)用資金，達(dá)到有效提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的，為企業(yè)提供良好的發(fā)展方向，也提高房地產(chǎn)企業(yè)市場地位和影響力，滿足房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展需求，達(dá)到收益最大化的目標(biāo)。