2022年上半年房地產(chǎn)市場形勢及展望

劉偉

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。2022年年初以來，受新冠肺炎疫情反復(fù)沖擊、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等長短期因素的綜合影響，我國房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力，房屋銷售明顯降溫，房企投資意愿低迷，融資環(huán)境依舊偏緊。未來一段時(shí)期，隨著國家和地方支持政策的相繼落地，房地產(chǎn)市場將逐步趨穩(wěn)，但市場潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視，須進(jìn)一步采取措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“銷售降、投資弱、融資難”特征

房地產(chǎn)銷售“萎靡不振”。房地產(chǎn)銷售是維持房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)暢通的生命線。穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，對(duì)維持房企正常運(yùn)轉(zhuǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場至關(guān)重要。2022年上半年，受疫情沖擊、需求不足等諸多不利因素影響，房地產(chǎn)銷售市場面臨很大壓力，主要表現(xiàn)在：一是新房銷售市場明顯降溫。2022年5月，全國商品房銷售面積累計(jì)同比下降23.6%，創(chuàng)2020年4月以來的新低。其中，商品住宅銷售面積累計(jì)同比下降28.1%，同樣為近兩年以來的新低。新房銷售面積的持續(xù)下降同時(shí)帶動(dòng)銷售額的明顯下滑。2022年5月，全國商品房銷售額累計(jì)同比下降31.5%，其中商品住宅銷售額更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期間的跌幅。二是期房銷售和現(xiàn)房銷售顯著分化。2022年年初以來，期房銷售市場和現(xiàn)房銷售市場均呈現(xiàn)走弱態(tài)勢，5月全國商品房期房銷售面積和現(xiàn)房銷售面積累計(jì)同比增速分別較2月下降14.1個(gè)百分點(diǎn)和9.8個(gè)百分點(diǎn)。但是與現(xiàn)房銷售仍處增長階段相比，期房銷售不僅明顯下滑且降幅持續(xù)擴(kuò)大。5月全國商品房期房銷售面積累計(jì)同比增速為-28.2%，遠(yuǎn)低于商品房現(xiàn)房銷售面積13.2%的增速。三是商品房待售庫存持續(xù)高企。新房銷售不暢直接導(dǎo)致商品房待售庫存持續(xù)走高。2022年5月，全國商品房待售面積累計(jì)同比增長8.6%，較2021年同期上升10個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)月高于8%，處于2017年以來的高點(diǎn)。其中，5月全國商品住宅待售面積累計(jì)同比增速更是高達(dá)15%，較2021年同期上升19.3個(gè)百分點(diǎn)，為2016年以來的新高（見圖1）。

房地產(chǎn)投資“低位下探”。房地產(chǎn)投資是投資需求的重要支柱，直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的穩(wěn)定。目前，受短期因素和長期因素的疊加沖擊，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯的低迷狀態(tài)，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)投資再現(xiàn)負(fù)增長。2022年1～5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增速為-4%，自2020年6月以來再度陷入負(fù)增長，且較2021年同期下跌22.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資完成額同比增速為-3%，較2021年同期下跌23.7個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿低迷。房地產(chǎn)市場整體低迷引發(fā)鏈?zhǔn)浇禍?，?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿明顯下滑，“冷淡”“觀望”情緒較濃。截至2022年5月，本年購置土地面積累計(jì)同比下降45.7%，為2012年以來的低點(diǎn)，且已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月呈負(fù)增長。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建現(xiàn)象突出。受需求疲軟、資金鏈緊繃、供應(yīng)鏈不暢等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)新開工不足、在建項(xiàng)目延緩等現(xiàn)象。2022年5月，全國房屋新開工面積累計(jì)同比下跌30.6%，連續(xù)10個(gè)月負(fù)增長且降幅持續(xù)擴(kuò)大;全國房屋竣工面積累計(jì)同比下降15.3%，連續(xù)四個(gè)月處于負(fù)增長態(tài)勢。項(xiàng)目建設(shè)周期的延緩直接導(dǎo)致建筑和安裝工程投資（以下簡稱“建安投資”）的顯著下滑。2022年1～5月，建筑工程、安裝工程投資完成額的同比增速均為負(fù)，特別是安裝工程投資完成額同比下降了9.7%（見圖2）。

房地產(chǎn)融資“不見起色”。房地產(chǎn)融資不僅是維系房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵，也是全社會(huì)融資體系的重要組成部分，對(duì)金融市場穩(wěn)定具有重要作用。當(dāng)前，受前期收縮性調(diào)控政策等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨融資緊繃態(tài)勢，主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)開發(fā)到位資金顯著下滑。在前期調(diào)控政策、市場形勢扭轉(zhuǎn)、內(nèi)源融資不足的三重沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)全面收緊。2022年5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比增速為-25.8%，連續(xù)四個(gè)月處于負(fù)增長且降幅超過2020年2月的最低值，為近十年來新低。二是國內(nèi)貸款額度明顯收縮。雖然近期出臺(tái)了一些房企紓困政策，但是房地產(chǎn)企業(yè)融資難現(xiàn)象尚未明顯好轉(zhuǎn)。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款累計(jì)同比下降26%，連續(xù)11個(gè)月負(fù)增長且為近十年來最大降幅。三是內(nèi)源融資規(guī)模轉(zhuǎn)向下滑。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的持續(xù)走低和銷售回款速度減緩，房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金能力也在下降。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金累計(jì)同比增速為-7.2%，低于2021年同期20個(gè)百分點(diǎn)，為近兩年以來的新低。四是其他融資渠道大幅萎縮。房地產(chǎn)銷售市場不景氣也在很大程度上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資渠道。2022年5月，房地產(chǎn)企業(yè)的定金及預(yù)收款累計(jì)同比下降39.7%，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比下降27%，各項(xiàng)應(yīng)付款累計(jì)同比下降3.1%，均為近十年來最低點(diǎn)，并且降幅顯著大于2020年2月（見圖3）。

房地產(chǎn)市場面臨供求易勢、疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力

本輪房地產(chǎn)市場下行壓力不僅是前期收縮性調(diào)控政策的結(jié)果，也是結(jié)構(gòu)因素、疫情因素和預(yù)期因素綜合作用的結(jié)果。

供給飽和、需求見頂兩大因素重塑房地產(chǎn)市場基本格局。供不應(yīng)求是我國房地產(chǎn)市場過去持續(xù)保持高景氣度的根本原因。近年來，我國房地產(chǎn)市場的這一基本面正在發(fā)生質(zhì)的變化，主要體現(xiàn)在：一方面，住房供給逐步飽和。目前，我國房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化，逐步趨于平衡，一些城市甚至出現(xiàn)過?，F(xiàn)象。根據(jù)《2021年中國住房存量測算報(bào)告》，2020年我國城鎮(zhèn)住房套戶比已經(jīng)達(dá)到1.09，其中，三四線城市的城鎮(zhèn)住房套戶比更是高達(dá)1.12，一線城市和二線城市的城鎮(zhèn)住房套戶比也達(dá)到0.97和1.08，反映出我國住房市場整體已經(jīng)進(jìn)入供求平衡階段。另一方面，住房需求見頂回落。置業(yè)需求見頂回落是本輪房地產(chǎn)市場劇烈調(diào)整的另一個(gè)深層次原因。近年來，我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生急速變化，年輕人口絕對(duì)數(shù)量開始快速下降。2014～2019年，我國20～35歲人口數(shù)量下跌8.3%，導(dǎo)致置業(yè)人群數(shù)量出現(xiàn)明顯萎縮，進(jìn)而對(duì)居民購房需求造成較大沖擊。2014～2015年的貨幣寬松政策和2016～2017年的棚戶區(qū)改造更是進(jìn)一步透支了居民購房需求，大幅提升了居民部門杠桿率。國際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度，我國家庭部門償債比例（家庭部門還本付息額/可支配收入）已經(jīng)達(dá)到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要發(fā)達(dá)國家。過高的杠桿無疑對(duì)激發(fā)當(dāng)前居民購房需求造成很大阻礙。

疫情沖擊導(dǎo)致住房消費(fèi)和建筑施工“雙受限”。疫情對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊是雙向的，不僅體現(xiàn)在需求端，還影響到供給端。一方面，消費(fèi)場景受限影響房地產(chǎn)銷售。2022年年初以來，全國疫情多點(diǎn)散發(fā)，特別是長三角、粵港澳、京津冀等重點(diǎn)地區(qū)的疫情反復(fù)發(fā)作，對(duì)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行造成較大干擾，房企促銷活動(dòng)暫停，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)關(guān)門，購房者無法實(shí)地看房、簽約，由此導(dǎo)致樓盤交易停滯、供需循環(huán)放緩，房屋銷售面積出現(xiàn)較大幅度下滑。以15家上市房企為例，40%的房企5月銷售面積同比下降超過50%，其中主要布局于長三角地區(qū)的正榮地產(chǎn)5月銷售面積同比降幅更是達(dá)到83.75%。另一方面，建筑施工受限制約房地產(chǎn)投資。由于奧密克戎病毒傳播力強(qiáng)、防控難度大，在疫情嚴(yán)重地區(qū)，許多開發(fā)商采取暫時(shí)停工或延遲復(fù)工措施，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)供給端造成明顯沖擊。據(jù)測算，1～5月，全國房屋凈停工面積達(dá)到9.4億平方米，較2021年同期上升34.5%。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1～5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4%，其中5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下跌7.8%。

預(yù)期轉(zhuǎn)弱引致居民購房意愿、房企投資意愿、市場融資環(huán)境“三不佳”。預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行具有極其重要的作用。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場面臨預(yù)期轉(zhuǎn)弱的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：一是居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購房意愿下降。目前，受房企高周轉(zhuǎn)模式難以為繼、房價(jià)走勢持續(xù)不振、經(jīng)濟(jì)形勢不景氣等因素的綜合影響，居民購房普遍面臨“交房預(yù)期不確定、房價(jià)預(yù)期不確定、收入預(yù)期不確定”等三大難題，導(dǎo)致許多剛性需求或改善性需求難以得到有效釋放。中國人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，2022年一季度，預(yù)計(jì)未來三個(gè)月增加購房支出的比例僅為17.9%，低于2020年一季度的19.2%，為2018年以來最低。二是房企預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致投資意愿不強(qiáng)。房地產(chǎn)市場持續(xù)不振也對(duì)房企的投資行為造成很大影響，許多房企紛紛減投資、促銷售、保現(xiàn)金。2022年5月，全國土地成交價(jià)款累計(jì)同比下降28.1%，購置土地面積累計(jì)同比更是下降45.7%。三是市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致融資環(huán)境不佳。受大型房企持續(xù)“爆雷”的影響，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和資本市場對(duì)民營房企的信心已經(jīng)開始動(dòng)搖。以資本市場為例，2021年8月以來，民營房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)債券規(guī)模顯著下滑，特別是2022年年初以來，民營地產(chǎn)債發(fā)行額幾乎為零。截至2022年5月，民企地產(chǎn)債的凈融資額連續(xù)20個(gè)月為負(fù)，反映出投資者的低迷情緒已經(jīng)對(duì)民營房企的融資環(huán)境造成很大危害。

未來房地產(chǎn)市場將逐步趨穩(wěn)但風(fēng)險(xiǎn)猶存

調(diào)控政策適時(shí)調(diào)整有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

目前，無論是全國層面還是地方層面都在陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。從全國層面看，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)邊際放松態(tài)勢。2022年3月，政府工作報(bào)告提出要在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。隨后，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)提出保障購房者按揭貸款需求，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，中國人民銀行更是多次下調(diào)房貸利率。4月底，中央政治局會(huì)議進(jìn)一步提出支持各地根據(jù)實(shí)際完善房地產(chǎn)政策，支持剛性住房需求和改善性住房需求。中央政策層面的“暖風(fēng)”對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期起到了明顯的信號(hào)作用，為各地進(jìn)一步放松房地產(chǎn)調(diào)控提供了正確的指引。

從地方層面看，各地根據(jù)實(shí)際情況著手穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在需求端，多地紛紛采取放寬限購限售政策、降低個(gè)人住房貸款首付比例等措施。比如，南京放松非戶籍居民購房的最低社保年限要求，蘇州放松限購最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下調(diào)二手房購房門檻，大連規(guī)定限購區(qū)域購房不受已有套數(shù)限制，長春、自貢實(shí)施“認(rèn)貸不認(rèn)房”，鄭州取消“認(rèn)貸又認(rèn)房”要求，德州、宿遷下調(diào)首付比例至20%，廣西、天津、南京上調(diào)公積金貸款額度。在供給端，多地采取調(diào)整競拍規(guī)則、完善預(yù)售資金監(jiān)管、下調(diào)保證金比例、放松繳款期限等措施來促進(jìn)房地產(chǎn)投資。比如，濟(jì)南將地價(jià)款繳付時(shí)長從三個(gè)月延長至六個(gè)月，武漢、中山將土地出讓保證金比例下調(diào)至20%，東莞取消無償配建安居房要求和新房銷售限價(jià)要求，杭州實(shí)行“次高價(jià)者得規(guī)則”。隨著國家和地方政策措施的持續(xù)加碼、政策效力的逐步釋放，房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑的勢頭將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)。

房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然不可忽視

房地產(chǎn)投資存在進(jìn)一步下滑風(fēng)險(xiǎn)。未來一段時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的重心仍將主要集中在保銷售、去庫存方面，很難有效增加投資。從土地投資看，房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)土地投資的領(lǐng)先指標(biāo)，2021年以來，全國商品房銷售面積累計(jì)同比增速持續(xù)下滑，2022年前五個(gè)月更是下降23.6%，預(yù)示著未來半年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的土地投資仍將維持冷淡狀態(tài)，難以很快回暖。從建安投資看，新開工面積和竣工面積是房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝投資的先行指標(biāo)，2022年前五個(gè)月，房屋新開工面積和竣工面積分別同比下降30.6%和15.3%，這必然會(huì)直接沖擊未來半年的建安投資。

疫情發(fā)展存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)。未來一段時(shí)期，全球新冠肺炎疫情仍將持續(xù)蔓延，新冠病毒存在很大的變異可能性，一旦更具傳播性和毒性的新冠病毒變種輪番襲擊我國，必將增加整體防控難度，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊也將更大，特別是將對(duì)居民收入和購房意愿造成很大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)銷售是穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵，如果居民購房需求持續(xù)低迷，必將使得整個(gè)房地產(chǎn)市場陷入“銷售低迷—資金吃緊—投資萎縮”的負(fù)循環(huán)。

房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。2022年是許多房地產(chǎn)企業(yè)境外債的還債高峰期。大量境外債到期可能成為房地產(chǎn)市場的一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)境外債到期償還量為3779億元，較2021年上漲9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期償還量分別為944億元、897億元和762億元。在高周轉(zhuǎn)模式難以為繼的背景下，房企債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)正在上升，一旦房企債務(wù)違約，必將對(duì)上下游供應(yīng)鏈企業(yè)和金融市場造成不小的沖擊。

多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，按照分類、分城、分企施策的原則，穩(wěn)預(yù)期、擴(kuò)需求、促投資、寬融資，有力推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

穩(wěn)預(yù)期。一是做好疫情防控。在堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)清零”總方針的前提下，落實(shí)、落細(xì)“四早”要求，開展常態(tài)化定期核酸檢測，利用“場所碼”“數(shù)字哨兵”等數(shù)字手段，提高防疫精確性。高效統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)發(fā)展和疫情防控，抓緊推進(jìn)疫情嚴(yán)重地區(qū)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)商復(fù)市。二是加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，做好房地產(chǎn)市場預(yù)期管理，確保政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。加快修復(fù)市場信心，適時(shí)擴(kuò)容民營房企信用保護(hù)工具發(fā)行范圍。加大融資監(jiān)管政策的邊際放松力度，糾偏前期層層加碼的融資監(jiān)管政策。三是從嚴(yán)防控風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合實(shí)際完善房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測體系，及時(shí)調(diào)配金融資源，消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)苗頭，確保房地產(chǎn)市場安全運(yùn)行。從嚴(yán)監(jiān)管高風(fēng)險(xiǎn)房企，防止出現(xiàn)“項(xiàng)目爛尾”現(xiàn)象，最大限度維護(hù)購房者合法權(quán)益。因企施策，分類管控，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的紓困力度。

擴(kuò)需求。一是放松限購門檻。順應(yīng)人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客觀規(guī)律，適當(dāng)降低人口持續(xù)流入城市的限購門檻。改變部分城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”“社保年限要求過高”等偏緊的調(diào)控政策，充分釋放居民的合理購房需求。適當(dāng)放寬二手房和新房的限售政策。二是加強(qiáng)信貸支持。根據(jù)各地實(shí)際適度下調(diào)首套住房、改善型住房的首付比，激發(fā)剛需購房人群和改善型購房人群的潛在需求。適度松綁二手房貸款限價(jià)政策，助力緩解居民貸款額度受限難題。加大保障性租賃住房的金融支持力度，重點(diǎn)解決青新市民的住房貴、住房難問題。三是降低還款壓力。加快貸款審批流程，適度下調(diào)首套房和改善性住房的房貸利率。提高公積金貸款額度，允許提取未計(jì)入貸款額度的公積金余額用于首付款。適當(dāng)延長公積金貸款的還款時(shí)限，保障受疫情影響未能按時(shí)繳存住房公積金的企事業(yè)職工的貸款權(quán)益。

促投資。一是加大保障房建設(shè)。加大保障房投資建設(shè)力度，加大國有建設(shè)用地供應(yīng)力度，充分利用集體建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、企事業(yè)單位自有閑置土地等開發(fā)保障性租賃住房。加大財(cái)稅的金融支持力度，通過中央預(yù)算內(nèi)投資、專項(xiàng)債券資金等多種方式支持保障性租賃住房建設(shè)。二是優(yōu)化土地供給。適度延長地價(jià)款的繳款期限，適當(dāng)降低土地競買保證金比例。根據(jù)各地實(shí)際適時(shí)調(diào)整“競配建”“競自持”“限地價(jià)”“限房價(jià)”等具體規(guī)則，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地積極性。保障房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)自主權(quán)，給予其一定的降價(jià)銷售空間。因城施策完善土地供給方式，根據(jù)庫存去化周期調(diào)整供地?cái)?shù)量。三是加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。全力支持房企在做好疫情防控的前提下盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。積極協(xié)調(diào)解決復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中遇到的供應(yīng)不暢、用工缺乏等問題，對(duì)不裁員、少裁員的房企返還一定數(shù)量的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

寬融資。一是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。分企施策，根據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)狀況實(shí)行差異化管控。增加資金撥付節(jié)點(diǎn)，降低資金凍結(jié)比例，允許符合條件的房企使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。允許房企在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行跨項(xiàng)目資金調(diào)劑，有效提高預(yù)售資金使用效率。二是支持合理融資需求。根據(jù)房企信用狀況，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信貸支持力度，加快開發(fā)貸審批發(fā)放速度，有力改善房企融資環(huán)境。適度發(fā)展房企直接融資，在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，穩(wěn)妥有序開展股權(quán)融資、債券融資、資產(chǎn)證券化等。三是及時(shí)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不盲目抽貸、壓貸、斷貸，允許部分受疫情影響較大的房企調(diào)整還款計(jì)劃，開展貸款展期，緩解資金壓力。延長“三道紅線”和貸款集中度管理要求的達(dá)標(biāo)期限，對(duì)“三道紅線”要求尚未達(dá)標(biāo)的房企，在相應(yīng)指標(biāo)不上升的前提下，允許繼續(xù)為其提供貸款。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極開展并購貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并重組。

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院科研局）

責(zé)任編輯：孫 爽