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    流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

    2022-05-30 10:48:04王錦菴
    今日財富 2022年19期
    關(guān)鍵詞:房價住房經(jīng)濟(jì)

    王錦菴

    我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,城鎮(zhèn)化進(jìn)程日漸深入。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn),城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%,但距離發(fā)達(dá)國家70%-80%的城鎮(zhèn)化率仍有差距,房地產(chǎn)領(lǐng)域仍具備較大的發(fā)展空間。但是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的實際情況來看,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素相對較多,我國不同地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率存在較大差異。所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率,便是指二手房交易量占房屋存量的比重,通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率可以觀察到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢,并且了解當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求量。本文將針對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性的主要影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析,探究出流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。

    結(jié)合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際情況來看,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍是市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中占比較大的領(lǐng)域,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并且拓展了周邊產(chǎn)業(yè),不僅可以為社會提供更多的就業(yè)崗位,而且還可以促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)深入,農(nóng)村地區(qū)大量剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城市當(dāng)中,社會對住房的需求大幅度提升。房地產(chǎn)行業(yè)在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展的背景下,加快了資本積累,并且逐漸成為支撐市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。但是結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際情況來看,一直以來存在諸多問題,房價虛高、監(jiān)督管理不當(dāng)、泡沫經(jīng)濟(jì)等問題普遍存在,對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影響,尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率放緩的當(dāng)下,如何促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展,成為社會廣泛關(guān)注的問題。本文將針對流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析。

    一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

    (一)發(fā)展速度過快

    自從我國改革開放以來,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度飛快。據(jù)調(diào)查,在2005年-2015年短短的十年時間當(dāng)中,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就超過了發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)建設(shè)30年的程度。促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的主要原因便是我國社會城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢,“十二五”期間,我國大力推進(jìn)城市化發(fā)展,并且大規(guī)模地開展城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促使農(nóng)村地區(qū)剩余勞動力轉(zhuǎn)移,農(nóng)村地區(qū)大批人口涌入到了城市當(dāng)中,城市的住房需求不斷增加。與民生息息相關(guān)的便是“衣食住行”,住房成為當(dāng)前人們生活當(dāng)中最為注重的內(nèi)容,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一躍而起,成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的巨頭。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)領(lǐng)域所涉及的產(chǎn)業(yè)范圍較廣,與金融行業(yè)、家電行業(yè)、裝修裝飾產(chǎn)業(yè)等有著息息相關(guān)的聯(lián)系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的趨勢之下,越來越多的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型,并且將大量的資金投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中,在與之相關(guān)的巨大產(chǎn)業(yè)鏈條當(dāng)中,在巨大市場紅利和政府支撐下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條日漸完善。一些開發(fā)商會以房地產(chǎn)經(jīng)營為主,借助土地購買、房屋建設(shè)、房屋銷售等經(jīng)營模式,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中獲利。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展趨勢相契合,我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展時間相對較晚,相關(guān)監(jiān)督管理制度并未健全,導(dǎo)致房價暴漲的問題出現(xiàn),對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了不良隱患。雖然我國出臺了相關(guān)政策,強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行約束,但是房價依然虛高,這也在一定程度上限制了人們的購房需求,大量房屋資源滯銷,制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)投資,對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

    (二)房地產(chǎn)市場發(fā)展不健全

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最為顯著的發(fā)展弊端便是存在發(fā)展不均衡、發(fā)展不健全的情況。房價過高直接造成市場供求關(guān)系失衡,導(dǎo)致此類問題出現(xiàn)的主要原因,便是房地產(chǎn)市場發(fā)展不健全。健全完善的市場機(jī)制,是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵,但是結(jié)合當(dāng)前社會實際情況來看,雖然我國是世界上國土面積第三大國家,土地面積廣闊,但是我國人口數(shù)量較多,人均占地面積相對較少,這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與土地之間的矛盾,此外,房地產(chǎn)行業(yè)具備高額利潤,促使越來越多的企業(yè)加入到了房地產(chǎn)投資領(lǐng)域當(dāng)中,造成房地產(chǎn)領(lǐng)域更加混亂、房地產(chǎn)企業(yè)自身資質(zhì)良莠不齊,對房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。甚至一些企業(yè)為了階段性利益,僅僅為了完成臨時階段性項目建設(shè)房地產(chǎn)公司,因為缺乏市場與相關(guān)部門的監(jiān)督管理,并且很難形成一套具備科學(xué)性的管控體系,促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了無序性。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,在很大程度上是以犧牲大量優(yōu)質(zhì)土地資源換來的,這對我國生態(tài)環(huán)境也帶來了一定程度的影響。結(jié)合國家對房地產(chǎn)以及相關(guān)企業(yè)的要求來看,各產(chǎn)業(yè)在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程當(dāng)中,必須要承擔(dān)起相應(yīng)的社會責(zé)任,表現(xiàn)出社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身不具備經(jīng)營長久性的當(dāng)下,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了謀取短期利益,會做出一些不顧及生態(tài)環(huán)境保護(hù)的行為,長此以往會對生態(tài)環(huán)境帶來無法挽回的傷害。

    (三)市場供求關(guān)系不穩(wěn)定

    在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速發(fā)展趨勢下,城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長是必然趨勢,這種情況會造成供房緊張情況。但是土地資源是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)前提,土地開發(fā)和控制權(quán)力屬于政府部門,房地產(chǎn)市場當(dāng)前很容易出現(xiàn)缺位現(xiàn)象,房價不斷上漲,會造成一些投機(jī)消費(fèi)者認(rèn)為房價會持續(xù)上漲、具備投資價值,所以會將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為一個投資和買賣機(jī)遇,并且很容易在一定程度上增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是不爭的事實。但是若市場監(jiān)管不足、房價漲幅程度過高,那么則會造成“炒房”的現(xiàn)象,導(dǎo)致群眾住房需求和房價過高的矛盾。為了有效杜絕此種非理性的投資、確保我國居民住房需求,我國出臺了一系列的宏觀政策來保障群眾住房。此類舉措出臺之后,我國采取了一系列的宏觀政策,借助限購、廉租房、公租房等諸多形式,切實保障居民們的基本住房需求。但是此種方式在一線城市、二線城市獲取顯著成果,但在三線城市、四線城市當(dāng)中開展緩慢。并且當(dāng)前世界宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢發(fā)展不穩(wěn)定,之前投入房地產(chǎn)的公司,經(jīng)濟(jì)收益回報不斷減少,促使整個行業(yè)面臨發(fā)展問題,通貨膨脹情況嚴(yán)重,整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)狀態(tài)。

    二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性的主要影響因素

    (一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性的關(guān)鍵因素,在社會環(huán)境穩(wěn)定的情況下、市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展,可以進(jìn)一步提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性。若區(qū)域GDP增長,那么則會促使房地產(chǎn)流通率提升。但是從客觀層次上來看,GDP的增加與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性并沒有直接聯(lián)系。在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展和成熟的社會背景下,會一定程度上減弱對GDP的依賴性,此時即便國家進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段、GDP增長速度逐步放緩,那么也能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性呈現(xiàn)出一定活力。所以從一定程度上來看,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著一定的聯(lián)系,但是還應(yīng)該從社會房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量角度來看,只有在穩(wěn)定、高質(zhì)量、健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通機(jī)制下,才能夠在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力下,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性穩(wěn)步向好。

    (二)住房自有率

    住房自有率也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性的關(guān)鍵因素,因為住房自有率可用于衡量一個國家或者地區(qū)房屋流通量。房屋自有率越高,那么說明流通領(lǐng)域內(nèi)的房屋越多,房屋交易活動的頻繁程度也有可能增加。但是與GDP類似,住房自有率和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性也沒有明確、符合規(guī)律的聯(lián)系。若房屋存量的增長速度高于自有住房時,那么自有住房率也會有所降低,并且當(dāng)房屋交易活動開展頻繁、投資性需求較高時,房屋存量市場交易則會增加,從而帶動起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性提升。

    (三)人口流動率

    人口流動率是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性的關(guān)鍵因素之一,人口規(guī)模擴(kuò)展以及流動性增加,可以促使住房需求不斷增加,房地產(chǎn)流通率提升,便可以更加方便房屋進(jìn)行交易。針對一些不具備住房購買力、但是有住房需求的人來說,購買力和購買意愿人數(shù)增加,可以有效帶動起房屋租賃市場的發(fā)展,驅(qū)動房地產(chǎn)領(lǐng)域投資,可以間接提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性。

    三、流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

    (一)凸顯出宏觀政策調(diào)控功能

    我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的過程中,存在發(fā)展過度、發(fā)展迅速過快的現(xiàn)象,造成大量的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性減弱的大背景之下,必須要促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。我國政府部門和相關(guān)管理部門,應(yīng)該結(jié)合社會發(fā)展趨勢、社會發(fā)展需求,制定出完善的宏觀調(diào)控戰(zhàn)略,制定出與國家發(fā)展相契合的政策。通過政策施壓、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑,科學(xué)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)中。結(jié)合我國當(dāng)前社會發(fā)展趨勢來看,必須要展現(xiàn)出國家宏觀調(diào)控政策的引領(lǐng)性,促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,對房地產(chǎn)發(fā)展提供正確引領(lǐng)。從政策層次上來看,當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控的主要重點,應(yīng)該放在低收入群體條件改善領(lǐng)域當(dāng)中,不斷推行優(yōu)惠購房政策,大力推行住房抵押貸款、金融債券政策等,鼓勵銀行部門對住房貸款進(jìn)行優(yōu)惠,讓有住房剛需的群眾能夠買得起商業(yè)住房,以便于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需求端。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對土地資源的依賴性相對較強(qiáng),所以有關(guān)部門應(yīng)該制定出宏觀調(diào)控政策,注重對土地資源的高質(zhì)量應(yīng)用,強(qiáng)化土地節(jié)約意識,從而引領(lǐng)房地產(chǎn)領(lǐng)域更高質(zhì)量、科學(xué)地進(jìn)行土地資源開發(fā),注重土地資源的節(jié)約意識。引入先進(jìn)技術(shù)和土地資源管理觀念,引入一定的保護(hù)措施,降低房地產(chǎn)開發(fā)活動對生態(tài)環(huán)境造成的不良影響,實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

    (二)確保房價漲幅趨于穩(wěn)定性

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場管理力度相對較為薄弱,這也促使房屋產(chǎn)品供需矛盾更加激烈,房價漲幅趨勢相對較大。一些對房地產(chǎn)存在剛性需求的消費(fèi)者需要承受過大的購房壓力,直接降低了消費(fèi)者的幸福感,使國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)撛谥T多風(fēng)險。在國家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)化引領(lǐng)下,應(yīng)該制定出多種房價調(diào)控管控措施,在提升國家市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的同時,積累更多國民經(jīng)濟(jì)財富。此外,還應(yīng)該對房價增長趨勢進(jìn)行合理控制,確保房價增長趨勢穩(wěn)定。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房自有率、人口流通率等諸多因素有著直接聯(lián)系。在我國各項政策的引領(lǐng)下,未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢會有所調(diào)整,針對一、二線城市來看,房價可能會有所回落,二、三線城市的購房則會迎來新一波發(fā)展浪潮。所以,在宏觀政策的引領(lǐng)下,需要結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人們的生活水平情況對當(dāng)?shù)胤績r進(jìn)行管控。針對重點城市進(jìn)行政策引領(lǐng)和管控,借助政策引領(lǐng)和優(yōu)惠政策,科學(xué)合理地進(jìn)行棚戶區(qū)改造、舊城改造,為二、三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好發(fā)展機(jī)遇。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管控之下,確保各個地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展。

    (三)促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

    房地產(chǎn)市場從不成熟到成熟,是一個必然的良性過渡環(huán)節(jié),尤其是針對我國快速發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)趨勢之下,市場發(fā)展規(guī)律無法被改變。結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史來看,從無到有所花費(fèi)的時間很短,并且獲取了巨大的成就,不可避免地造成了我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)存在一定的弊端。房地產(chǎn)市場管理政策、市場管理機(jī)制都相對落后,想要促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性,就應(yīng)該結(jié)合我國基本國情、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征,找出一條與我國社會發(fā)展相契合的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際情況來看,我國房地產(chǎn)事業(yè)未來發(fā)展趨勢明朗,應(yīng)該借助嚴(yán)格科學(xué)的市場監(jiān)督、宏觀市場調(diào)控等手段,匹配科學(xué)合理的金融服務(wù)體系,借助去杠桿、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu),不斷優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

    結(jié)語

    總而言之,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率放緩趨勢嚴(yán)重,并且這一特點將在長時間內(nèi)保持穩(wěn)定,為此必須要結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率放緩趨勢,制定出相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略,保障我國市場經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定發(fā)展。正確看待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率影響因素,凸顯出宏觀政策調(diào)控功能,在確保房價漲幅趨于穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上,促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

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