區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展與探討

王森

隨著區(qū)域樓宇經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國已經(jīng)進入樓宇經(jīng)濟3.0時代，此時如何整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整發(fā)展方式，提升區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量與穩(wěn)定性，是需要重點思考的問題。對區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展進行研究，目的是了解區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展情況，通過探索與分析提出更科學的區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展方法，輔助構(gòu)建高效高質(zhì)量區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式。

樓宇經(jīng)濟，是基于商業(yè)樓建設產(chǎn)生的經(jīng)濟形態(tài)，以商業(yè)樓為基礎，通過商業(yè)樓開發(fā)、出租與銷售等方式招商引資，產(chǎn)生稅源，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。相較于傳統(tǒng)經(jīng)濟模式，區(qū)域樓宇經(jīng)濟具有附加值高、產(chǎn)業(yè)高度集中等特點，現(xiàn)如今已經(jīng)成為經(jīng)濟新常態(tài)背景下發(fā)展城市的主要方法之一。當前區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展形態(tài)可以看出，多種不同形態(tài)的區(qū)域樓宇經(jīng)濟各具特色，對于提升地區(qū)經(jīng)濟水平、優(yōu)化調(diào)整地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、帶動人民群眾發(fā)家致富而言具有重要作用。要想進一步推動區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展，就應當發(fā)揮多方力量，一方面發(fā)揮國家與政府的治理職能，根據(jù)各地區(qū)的區(qū)域情況制定政策、驅(qū)動發(fā)展;另一方面發(fā)揮產(chǎn)業(yè)主體力量，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強產(chǎn)業(yè)品牌建設。同時要兼顧地區(qū)基礎設施建設與現(xiàn)代化建設，打造出高端智慧化的樓宇集群，進一步增加區(qū)域樓宇經(jīng)濟附加值，實現(xiàn)區(qū)域樓宇經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。

一、區(qū)域樓宇經(jīng)濟及其發(fā)展形態(tài)

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)階段，各地區(qū)紛紛引入?yún)^(qū)域樓宇經(jīng)濟，部分提出了“發(fā)展樓宇經(jīng)濟、壯大第三產(chǎn)業(yè)”的設想。樓宇是城市的重要構(gòu)成部分，其本身具有較強的集聚性與高效性，樓宇經(jīng)濟作為現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展新風尚，應當以商務樓、辦公樓、高檔大廈等為載體，以本區(qū)域為界限，根據(jù)區(qū)域情況加強地區(qū)商業(yè)樓宇的開發(fā)與建設，通過開發(fā)與租售等方式引入企業(yè)與外部資金，完成招商與引資，形成一系列經(jīng)濟活動。根據(jù)現(xiàn)階段我國區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展成果與實施情況看出，已經(jīng)形成了多種不同類型的樓宇經(jīng)濟形態(tài)，具體如下：

第一，空間集聚型區(qū)域樓宇經(jīng)濟?？臻g集聚型的區(qū)域樓宇經(jīng)濟（如圖一），就是指采用空間集聚的方式吸引企業(yè)入駐、形成高度發(fā)展的經(jīng)濟集群的形態(tài)，可以細化分類為：園區(qū)經(jīng)濟、廣場經(jīng)濟、地鐵經(jīng)濟與綜合體經(jīng)濟等。地鐵經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟是區(qū)域樓宇經(jīng)濟中最常見的形式，前者是充分利用地上地下空間布局，通過開發(fā)沿線地鐵提升這一空間內(nèi)樓宇價值，形成產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的經(jīng)濟現(xiàn)象;后者是以科技-工業(yè)綜合體為基礎，搭建涵蓋各種類型企業(yè)的工業(yè)園區(qū)，包括：技術(shù)研究、產(chǎn)業(yè)開發(fā)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)化等，大量企業(yè)通過這種園區(qū)樓宇集聚起來，形成新的經(jīng)濟形式。

圖1 空間集聚型區(qū)域樓宇經(jīng)濟

第二，產(chǎn)業(yè)集聚型區(qū)域樓宇經(jīng)濟。這一形態(tài)的區(qū)域樓宇經(jīng)濟，主要是以集聚產(chǎn)業(yè)為基礎，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時吸引大量企業(yè)。如今常見的會展業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、遠程教育及其培訓業(yè)、電子與軟件信息行業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)文化娛樂業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)均可以形成區(qū)域樓宇經(jīng)濟。以現(xiàn)代服務業(yè)為例，科技服務、物流服務、貿(mào)易服務、金融服務等均能夠吸引大量資金，形成特定的區(qū)域樓宇基礎設施，在這一范疇內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟活動，從而形成相應的區(qū)域樓宇經(jīng)濟。

第三，樓宇群型區(qū)域樓宇經(jīng)濟。樓宇群型區(qū)域樓宇經(jīng)濟，包括商務區(qū)樓宇群、金融商務區(qū)樓宇群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)樓宇群、都市型工業(yè)樓宇群、特色街區(qū)樓宇群等。在區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中，樓宇客戶將整棟樓、整層樓購買，作為企業(yè)總部、商務區(qū)域總部，形成了產(chǎn)業(yè)集聚效應，進一步吸引了更多的同類、同產(chǎn)業(yè)企業(yè)，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應，獲取更多的經(jīng)濟效益。以總部商務樓宇群區(qū)域樓宇經(jīng)濟為例，一般總部商務區(qū)處于城市的中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置、交通區(qū)位、完善的基礎設施與配套服務，是高端企業(yè)總部、跨國企業(yè)總部集聚程度最高的區(qū)域，具有區(qū)域樓宇經(jīng)濟的核心功能，比如：杭州的武林中央商務區(qū)、杭州的黃龍商務區(qū)、北京的CBD區(qū)域等。

二、現(xiàn)代社會背景下區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實意義

區(qū)域樓宇經(jīng)濟是社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其建立在相對完善的物流、人流、信息流、資金流基礎上，在一定的商圈基礎上得以發(fā)展。德森控股多年專注發(fā)展樓宇經(jīng)濟，形成豐富成果，包括浙江省小微企業(yè)園、寧波市眾創(chuàng)空間、寧波市科技孵化器、寧波市中小企業(yè)服務平臺、高新區(qū)招商平臺等區(qū)域樓宇集群，以德森智匯園為例，大量樓宇集聚形成具有金融、商務、辦公等綜合功能的區(qū)域，樓宇內(nèi)部經(jīng)濟形態(tài)包括：互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、軟件西悉尼、現(xiàn)代化貿(mào)易、現(xiàn)代金融等，這一集聚區(qū)域緊鄰實驗學校、科技工業(yè)園區(qū)，具有較強集聚效應與經(jīng)濟效益。可以看出，區(qū)域樓宇經(jīng)濟蘊藏著巨大的能量，逐漸成為北上廣等超一線城市的區(qū)域經(jīng)濟核心所在。目前為止，我國區(qū)域樓宇經(jīng)濟還處于發(fā)展的初期階段，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展與完善對于各地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟、城市基礎設施建設、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言均具有重要現(xiàn)實意義。

第一，發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，有助于城市發(fā)展與建設。區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展處于初期階段，此時各地區(qū)引入?yún)^(qū)域樓宇經(jīng)濟，能夠進一步整合區(qū)域環(huán)境內(nèi)的城市資源、產(chǎn)業(yè)資源，在樓宇建設項目的基礎上培養(yǎng)新的經(jīng)濟增長點，促使原本平面的建筑物發(fā)展為立體化的樓宇經(jīng)濟，將大量的建筑物項目從原本的實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)樘摂M經(jīng)濟，進一步擴張區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展空間，獲取更多的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展綜合效益。在這一過程中，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)與布局得到調(diào)整，城市覆蓋范圍持續(xù)擴大，城市中心區(qū)域不斷吸引人流、物流與資金流的同時，發(fā)揮集聚效應，持續(xù)吸引企業(yè)與資源，實現(xiàn)區(qū)域城市建設的持續(xù)循環(huán)發(fā)展。

第二，發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，能夠進一步加快現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，結(jié)合德森智匯園來說，區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展到一定階段之后，會有大量的辦公樓匯聚在同一區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)生大量的信息服務、咨詢服務、物流服務等現(xiàn)代化服務業(yè)產(chǎn)業(yè)，進一步吸引周邊的信息、餐飲、金融、辦公、購物等企業(yè)集聚，形成核心功能穩(wěn)定、基礎配套齊全、周圍關(guān)系良好的商務圈。與此同時，區(qū)域樓宇經(jīng)濟的樓宇內(nèi)匯聚了大量的企業(yè)與優(yōu)秀人才，這些企業(yè)與人才在參與經(jīng)濟活動的同時產(chǎn)生大量需求，比如企業(yè)產(chǎn)生人員培訓需求、員工產(chǎn)生個人住宿與生活需求等，進一步促進了區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，促使區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。

第三，發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟有助于改善區(qū)域內(nèi)外投資環(huán)境，強化城市建設成果。區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，需要具備一定的物質(zhì)基礎，比如：完善的交通網(wǎng)絡、良好的公共服務設施、齊全的行政配套等，也需要風格鮮明的建筑物、具有地標性特征的構(gòu)筑物等。在區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展中，這些基礎設施與配套設施得到建設與完善，能夠極大程度上改善區(qū)域內(nèi)的物質(zhì)環(huán)境，提升城市的檔次，進一步提升區(qū)域投資吸引力。

三、區(qū)域樓宇經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展的實施路徑

（一）立足國家治理視域，兼顧政策與服務落實區(qū)域聯(lián)動

區(qū)域樓宇經(jīng)濟屬于我國的新型經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，其中蘊藏巨大能量，現(xiàn)如今國內(nèi)的北京CBD區(qū)域、杭州黃龍中央商務區(qū)、寧波世紀大道（德森智匯園）、上海靜安區(qū)、深圳福田區(qū)、廈門思明區(qū)、廣州海珠區(qū)、沈陽和平區(qū)等均大力發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，其中北上廣深的老牌區(qū)域樓宇經(jīng)濟已經(jīng)呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域特色，彰顯其獨特的經(jīng)濟價值?？梢钥闯?，這些區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展之前，都無法脫離國家和地方政府推出的政策支持。政策是驅(qū)動地方開始發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，導向區(qū)域樓宇經(jīng)濟健康發(fā)展的重要依據(jù)，也是確保充分發(fā)揮區(qū)域樓宇經(jīng)濟價值的關(guān)鍵所在。因此，應當充分發(fā)揮政府的治理職能，根據(jù)地方實際情況，加強區(qū)域商務樓宇的規(guī)劃建設。地方政府可以北京、上海等成功區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗作為借鑒，立足寧波實際情況，分析市場需求，確定本區(qū)域的區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展方向與調(diào)整。之后，要加強區(qū)域內(nèi)住宅的開發(fā)與建設控制力度，讓這一區(qū)域內(nèi)居住功能成為商務的配套，這樣才能夠形成強烈的商務集聚效應。同時，地區(qū)政府應當配套發(fā)展政策，鼓勵證券、交易、外貿(mào)、跨境電商、高新科技產(chǎn)業(yè)等進入樓宇區(qū)域，形成符合地方實際情況的樓宇集聚格局，實現(xiàn)地方政策與產(chǎn)業(yè)服務的聯(lián)動。

（二）發(fā)掘產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，高效高質(zhì)量發(fā)展體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟特色

區(qū)域樓宇經(jīng)濟不僅僅是一種經(jīng)濟形式，更是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)建設的驅(qū)動力，對于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升城市品位而言具有重要價值。在區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展過程中，應當深入發(fā)掘產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，一方面政府引領產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)掘產(chǎn)業(yè)潛力;另一方面產(chǎn)業(yè)主體發(fā)揮自身作用，加強產(chǎn)業(yè)品牌建設，參與產(chǎn)業(yè)鏈改革，形成高效高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，進一步發(fā)展區(qū)域特色經(jīng)濟。在實際過程中，發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟要緊緊把握地方特色，政府要開展深入調(diào)研，采用土地整理、城市區(qū)域功能開發(fā)調(diào)查、城市產(chǎn)業(yè)分布及其發(fā)展情況調(diào)查、城市商務區(qū)域的問卷調(diào)查等方式，全方位了解本區(qū)域的經(jīng)濟水平、現(xiàn)行政策、產(chǎn)業(yè)基礎、區(qū)位條件、資源稟賦;之后根據(jù)調(diào)查結(jié)果梳理制定方案，支持具有豐富經(jīng)驗、較強實力的企業(yè)開發(fā)高端樓宇，同步鼓勵周邊配套設施的發(fā)展，形成具有綜合性特征的樓宇集聚區(qū)域，完成發(fā)展核心建設。應當精準聚焦區(qū)域樓宇經(jīng)濟特色，以樓宇建筑物特色加強對企業(yè)的吸引，兼顧中大型企業(yè)與小型企業(yè)的引入，同時關(guān)注第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的引入，盡可能地完善區(qū)域樓宇經(jīng)濟體系內(nèi)的產(chǎn)業(yè)主體。

（三）加大力度建設基礎設施，夯實區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展基礎

區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展需要完善的基礎設施，比如：交通路網(wǎng)、城市綠化、城市水電管網(wǎng)、良好的排水系統(tǒng)、餐飲與娛樂設施、停車場等，這些基礎設施能夠增加樓宇集群區(qū)域的吸引力，發(fā)揮更強的集聚效應，從而吸引到更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。基于此，發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，就應當同步加強城市基礎配套設施的建設。根據(jù)現(xiàn)階段城市區(qū)域建設實際情況來看，地鐵、居民樓、大型商超與商場、城市廣場、公共交通線路、水電管網(wǎng)設施、給排水設施等這些均已經(jīng)完成配套，且建設質(zhì)量較高。在這樣的基礎條件之上，應當再打通商務樓宇活動的“最后一公里”，搭建區(qū)域內(nèi)的交通體系，進一步提升運行效率，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供支持。應當根據(jù)區(qū)域樓宇經(jīng)濟所在的城市、區(qū)域?qū)嶋H情況，提出內(nèi)部微循環(huán)交通規(guī)劃，設計不同道路的功能，優(yōu)化規(guī)劃道路、地鐵路線及地上各項配套設施的關(guān)聯(lián)，形成互相聯(lián)通的關(guān)系，提升樓宇集聚區(qū)域的外延性，提升內(nèi)部便捷程度。在完善內(nèi)部微循環(huán)網(wǎng)絡的基礎上，應加強交通配套設施的建設，比如對人行通道進行人性化設計、加強樓宇之間的地上連接、設計樓宇之間的空中連接等。

（四）打造高端智慧樓宇集群，現(xiàn)代技術(shù)與跨領域思路驅(qū)動發(fā)展

在現(xiàn)代化發(fā)展背景下，要想進一步發(fā)揮區(qū)域樓宇經(jīng)濟的價值，建議將區(qū)域樓宇經(jīng)濟模式與現(xiàn)代化發(fā)展趨向相對接，將大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G技術(shù)等先進技術(shù)引入樓宇建設項目中，大量建設智慧樓宇，形成智慧樓宇集群，進一步規(guī)劃為具有智慧化特色的高端區(qū)域樓宇經(jīng)濟體系，在吸引更加高端企業(yè)的同時支持智慧化應用發(fā)展。在實際過程中，應當將先進技術(shù)納入?yún)^(qū)域規(guī)劃中，不僅在樓宇建設中引入智慧技術(shù)，也要配套設施建設中引入智慧技術(shù)，比如在城市道路路網(wǎng)的交通燈系統(tǒng)內(nèi)引入人工智能機制，讓交通燈自主調(diào)節(jié)、高峰智慧化顯示的功能;再比如形成媒介平臺，突破數(shù)據(jù)壁壘，實現(xiàn)樓宇區(qū)域內(nèi)各企業(yè)之間的數(shù)據(jù)共享與交互，有效解決信息孤島問題，加強區(qū)域樓宇經(jīng)濟內(nèi)各企業(yè)之間的聯(lián)系。

結(jié) 語

區(qū)域樓宇經(jīng)濟作為一種新的經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，其具有綠色、環(huán)保、可增值、附加價值較高等優(yōu)勢，在實施的過程中不僅可以改善區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，還能拓展區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間、拉動區(qū)域就業(yè)。本次研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域樓宇經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展形成多種形態(tài)，且每種形態(tài)具有特定優(yōu)勢，各地區(qū)可以根據(jù)自身實際情況，考慮發(fā)展需要，引入合適形態(tài)的區(qū)域樓宇經(jīng)濟，進一步發(fā)揮區(qū)域樓宇經(jīng)濟優(yōu)勢，探索出高質(zhì)量、高效化的流域經(jīng)濟發(fā)展模式，為地區(qū)的整體建設與發(fā)展提供有力保障。