民房臨時建筑登記案例分析

摘要：結(jié)合案例分析，認為不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理應當合法合理。應當本著“尊重歷史、實事求是”的原則妥善處理，綜合考量當時的時代背景、政策因素。一是依法登記是首要原則;二是維護當事人的權(quán)利是解決歷史遺留問題的目標和任務(wù);三是發(fā)揮部門聯(lián)動作用。

關(guān)鍵詞：民房;臨時建筑;案例分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）05-0034-04 收稿日期：2022-03-28

作者簡介：劉翎艷，常州市不動產(chǎn)登記交易中心。

1 案例

申請人陳某向登記機構(gòu)提供房產(chǎn)證、土地證、繼承公證書等材料申請辦理某處不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記。登記機構(gòu)工作人員受理時發(fā)現(xiàn)，陳某提供的房產(chǎn)證上權(quán)利人是其父親的名字，證書上記載了兩幢房屋的信息，其中一幢房屋信息的備注欄有“臨時”兩個字。經(jīng)查詢不動產(chǎn)檔案，房產(chǎn)證于1991年辦理，備注“臨時”的那幢房屋辦理房產(chǎn)登記依據(jù)的是規(guī)劃部門于1987年頒發(fā)的民房臨時建筑許可證。按照1988年當?shù)匾?guī)劃部門和房產(chǎn)登記部門聯(lián)合發(fā)布的文件規(guī)定：“領(lǐng)有臨時執(zhí)照的房屋，在1980年11月15日以前興建的，準予登記，在這一時間以后興建的，在該處房屋所有權(quán)證備注欄內(nèi)加蓋‘臨時字樣印章”。所以房產(chǎn)證上才有了“臨時”的字樣。35年后，標注“臨時”的房產(chǎn)能否登記，如何登記？

2 觀點碰撞

登記機構(gòu)進行了業(yè)務(wù)會商，提出三種意見：第一種意見認為，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（1997年10月27日發(fā)布，2008年7月1日廢止）第23條規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機關(guān)應當作出不予登記的決定：（一）屬于違章建筑的;（二）屬于臨時建筑的;（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”。登記機構(gòu)應當依據(jù)該項規(guī)定作出不予登記的決定。法律已明確規(guī)定“臨時建筑”不能辦理登記，說明1991年辦理的房產(chǎn)登記是錯誤的。第二種意見認為，按照行政信賴利益保護原則，既然當事人于1987年依法申領(lǐng)了民房臨時建筑許可證，并且于1991年依法辦理了房產(chǎn)登記，那么規(guī)劃部門及登記機構(gòu)就應該保護當事人的合法權(quán)益，登記機構(gòu)應當認可房產(chǎn)登記的法律效力，并按照之前的做法繼續(xù)標注“臨時”字樣。第三種意見認為，能不能辦理登記是由民房臨時建筑許可證的法律效力決定的，因此應當由出具部門即規(guī)劃部門來認定民房臨時建筑許可證的法律效力，登記機構(gòu)應當根據(jù)規(guī)劃部門的認定意見決定是否辦理不動產(chǎn)登記。

第一種觀點看似有明確的法律依據(jù)，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》明確規(guī)定臨時建筑不可以辦理登記。但是從法律適用來講，首先，該法并不能完全適用本案，原因在于該房產(chǎn)登記的時間是1991年，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》在1997年才頒布，1997年制定的法律不能作為1991年房產(chǎn)登記行為的法律依據(jù);其次，該法于2008年被廢止，因此不能適用于現(xiàn)在的不動產(chǎn)登記?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》不能完全適用本案，只能作為參照。1998年7月23日建設(shè)部《關(guān)于對〈關(guān)于大慶市對臨時性房屋能否繼續(xù)進行產(chǎn)權(quán)登記的請示〉的復函》（建住房市函〔1998〕006號）規(guī)定：“根據(jù)我部第57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，對屬于臨時建筑的房屋不應納入房屋所有權(quán)的登記發(fā)證范圍。但由于歷史原因或其他因素，有些城市中遺留了大量的臨時建筑，為了使這部分建筑納入規(guī)范有序的軌道，各地可以根據(jù)本地實際情況，結(jié)合臨時用地的規(guī)劃管理，制定相應的管理辦法，實行分類管理，包括通過臨時建筑登記等途徑，切實加強臨時建筑的管理”?？梢?，建設(shè)部1998年的復函允許地方對臨時建筑結(jié)合本地實際情況制定相應管理辦法。

第二種觀點從行政信賴利益保護原則出發(fā)，認為1991年的房產(chǎn)登記應予認可。行政信賴利益保護原則是指公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關(guān)應當依法給予補償。本案民房臨時建筑許可證是規(guī)劃部門頒發(fā)的，當事人憑此建房許可建造房屋并辦理登記，本案中沒有出現(xiàn)建房許可需要變更或撤回的情形，應當受到法律的保護。但是，經(jīng)過了35年，仍然登記為“臨時”顯然是不合理的，而且現(xiàn)行規(guī)定要求登記數(shù)據(jù)規(guī)范、準確，備注“臨時”也是不符合規(guī)定的。

第三種意見認為作為登記原因文件的臨時建筑許可證的法律效力是能否登記的關(guān)鍵所在，頒發(fā)臨時建筑許可證的職能部門是規(guī)劃部門，不是登記部門，因此登記部門應當征詢規(guī)劃部門的意見。這一觀點抓住了本案的重點，并且提出了解決問題的方法，即會同規(guī)劃部門一起探討解決方案。

3 案例分析

登記機構(gòu)需履行合理審慎的審查職責，對當年登記的合法性進行審查。本案房產(chǎn)登記的時間是1991年，當時的時代背景是全國范圍內(nèi)房產(chǎn)登記剛剛起步。當時的房產(chǎn)登記大多是根據(jù)當事人享有房屋所有權(quán)的承諾及征詢異議的公告辦理的。作為1991年辦理房產(chǎn)登記法律依據(jù)的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第7條規(guī)定：“申請房屋所有權(quán)登記，除需依照房屋所有權(quán)登記機關(guān)規(guī)定格式填寫申請書外，并須按規(guī)定出示個人身份證件、法人資格證明、交驗取得房屋所有權(quán)的證件”。該條對登記材料的規(guī)定十分寬泛，這與當時的登記時代背景有很大關(guān)系。本案中民房臨時建筑許可證就是當事人取得房屋所有權(quán)的證件，且標注“臨時”字樣也是按照規(guī)劃部門和房產(chǎn)登記部門的文件規(guī)定，因此1991年的房產(chǎn)登記是合法的。讓登記機構(gòu)為難的是現(xiàn)在如何辦理登記，“臨時”的標注該如何處理。

本案登記難題最終得以順利解決，靠的是登記部門和規(guī)劃部門的有效對接。登記部門與規(guī)劃部門聯(lián)系后，了解到上世紀80年代的民房臨時建筑許可證是當時政府部門為解決知青回城、落實政策中的住房等問題發(fā)放的，因政策出臺比較倉促，建房許可用的是民房臨時建筑執(zhí)照，這一批民房臨時建筑執(zhí)照跟其他臨時建筑執(zhí)照不同，沒有批準期限。規(guī)劃部門認為現(xiàn)在對于違法建筑的認定，主要是依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及建設(shè)、規(guī)劃其他相關(guān)法律、法規(guī)和合法有效的規(guī)章規(guī)定作出的。本案中的民房臨時建筑執(zhí)照于1987年頒發(fā)，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》于1990年4月1日頒布，按照省、市的有關(guān)規(guī)定，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前已建成的建筑物不屬于違法建設(shè)。登記部門因此作出予以登記的決定，并且在辦理不動產(chǎn)登記時取消了“臨時”的標注。

4 啟示

本案無疑是一個典型的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。1987年的民房臨時建筑許可證及1991年的房產(chǎn)證在當時都是符合法律規(guī)定的，但歷經(jīng)35年后，社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)生了巨大變化，登記的法律法規(guī)也出現(xiàn)了重大變化，導致現(xiàn)在的登記機構(gòu)陷入登記困境。

對不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理應當合法合理。對于歷史形成的沒有明確法律依據(jù)情況，應當本著“尊重歷史、實事求是”的原則妥善處理，綜合考量當時的時代背景、政策因素，不宜直接套用現(xiàn)行規(guī)定搞“一刀切”，將不完全符合現(xiàn)行規(guī)定的情形一律不予登記，對政府公信力造成負面影響，不利于社會和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。本案中的歷史遺留問題得以順利解決，可以總結(jié)三點經(jīng)驗：一是依法登記是首要原則。就本案而言，查找當年房產(chǎn)登記依據(jù)的法律規(guī)定、規(guī)章，對當時登記行為的合法性進行審查。在確定原登記行為的合法性前提下，再對現(xiàn)在的登記申請作出決定。盡管現(xiàn)行法律沒有對于民房臨時建筑許可的明確規(guī)定，但是可以參照現(xiàn)行的法律規(guī)定，甚至可以從法律頒布的時間點作為切入點。二是維護當事人的權(quán)利是解決歷史遺留問題的目標和任務(wù)。在解決歷史遺留問題的時候，要保證社會公共利益、人民群眾的不動產(chǎn)合法權(quán)益不受損。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，必須切實把為人民群眾解決問題的責任扛在肩上、落實在行動上。本案中，只要當事人的不動產(chǎn)權(quán)利不影響社會公共利益及他人合法權(quán)益，就應當予以保護。三是發(fā)揮部門聯(lián)動作用。不動產(chǎn)登記是登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為，而作為登記原因的合同、行政許可等登記機構(gòu)是無權(quán)進行實質(zhì)性審查的，如本案中的民房臨時規(guī)劃許可證是否有效，并不是由登記部門決定的，需由職能部門認定。因此，在解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，登記機構(gòu)應當與相關(guān)職能部門積極聯(lián)動，共同探索解決方案。