商品房預(yù)售制度完善與風(fēng)險(xiǎn)管控

摘要：針對(duì)當(dāng)前商品房預(yù)售制度存在的問題，從行政管理角度提出對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)一步完善的措施，對(duì)商品房項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。完善商品房預(yù)售制度是為將來商品房完全現(xiàn)售做好準(zhǔn)備，做好兩者的有效銜接，以滿足剛性、改善性、訂制性購房主體不同的房地產(chǎn)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售制度;行政管理;風(fēng)險(xiǎn)管控

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0049-07 收稿日期：2022-06-02

作者簡(jiǎn)介：許二順，鄭州市新密房地產(chǎn)服務(wù)中心。

2022年全國兩會(huì)期間，部分全國人大代表、政協(xié)委員就取消或完善商品房預(yù)售制度給出建議或提案。

客觀來看，商品房預(yù)售制度自實(shí)施以來，對(duì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展起到了積極的作用，但也應(yīng)當(dāng)看到，由于商品房預(yù)售制度的不完善，使得在實(shí)際實(shí)施中出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致相關(guān)問題的出現(xiàn)。

取消商品房預(yù)售制度，雖然可以減少或避免“爛尾”項(xiàng)目，但目前來看，這是脫離實(shí)際的，其涉及房企融資渠道、地方政府土地財(cái)政、房企開發(fā)投資規(guī)模等現(xiàn)實(shí)問題。當(dāng)前的商品房預(yù)售制度貫穿于房地產(chǎn)全過程，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)都是基于這一模式，土地掛牌出讓及出讓價(jià)款、房價(jià)波動(dòng)、金融政策以及上下游配套行業(yè)，都圍繞著商品房預(yù)售制度形成了自己的行業(yè)模式。所以，現(xiàn)實(shí)情況決定了目前的商品房預(yù)售制度不能完全退出歷史舞臺(tái)，完善商品房預(yù)售制度是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的頂層設(shè)計(jì)。

完善商品房預(yù)售制度，就是要用明確的制度條款規(guī)范房企在商品房預(yù)售周期內(nèi)的行為，使房企合規(guī)開展經(jīng)營活動(dòng)，并確保其權(quán)益不受損害，同時(shí)要求政府及其責(zé)任部門承擔(dān)起相應(yīng)的監(jiān)管責(zé)任，保護(hù)房企和購房人的合法權(quán)益。

完善商品房預(yù)售制度是為將來商品房完全現(xiàn)售做好準(zhǔn)備，做好兩者的有效銜接，以滿足剛性、改善性、訂制性購房主體不同的房地產(chǎn)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1 當(dāng)前商品房預(yù)售制度存在的問題

1.1 對(duì)購房者合法權(quán)益的保護(hù)力度不夠

《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售的定義：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售制度規(guī)定的預(yù)購房款支付形式為：一是支付不超過房價(jià)款20%的定金，二是支付全部房價(jià)款。現(xiàn)實(shí)中支付全部房價(jià)款符合確立商品房預(yù)售制度的目的：房企預(yù)售商品房獲取全部房價(jià)款可以加速回收投入的資金，提高資金利用效率，獲取更多的土地資源等;政府可以持續(xù)保持土地財(cái)政的穩(wěn)定性、土地溢價(jià)率、稅收等;金融機(jī)構(gòu)可以實(shí)施商品房按揭貸款，穩(wěn)定收取貸款利息;購房者可以獲取預(yù)購房屋的期待物權(quán)，在房企依法依規(guī)經(jīng)營的同時(shí)，購房者都能依據(jù)商品房預(yù)售合同的約定，按約定時(shí)間取得房屋、按約定標(biāo)準(zhǔn)取得房屋、按約定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

但當(dāng)購房者面對(duì)“無良”房企開發(fā)的商品房項(xiàng)目“爛尾”（延期交付、減配、無法取得權(quán)屬證書）時(shí)，現(xiàn)有的商品房預(yù)售政策、法律卻不能切實(shí)地給予他們法律保護(hù)。房企將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購房者，導(dǎo)致部分房企的違規(guī)、無良行為使商品房預(yù)售制度受到整個(gè)社會(huì)的質(zhì)疑，對(duì)廣大購房群眾形成沖擊。

1.2 對(duì)房企違反商品房預(yù)售制度的違規(guī)行為處罰力度不夠

《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》僅對(duì)房企未取得商品房預(yù)售許可證即實(shí)施預(yù)售行為進(jìn)行處罰，但對(duì)違反商品房預(yù)售制度的其他行為卻無實(shí)質(zhì)性處罰條款。對(duì)未有商品房預(yù)售許可證而實(shí)施預(yù)售行為的處罰屬于預(yù)售許可前處罰，對(duì)商品房預(yù)售中、后期的違規(guī)行為僅規(guī)定了較輕的處罰措施，導(dǎo)致房企的違規(guī)行為不能得到監(jiān)管部門的及時(shí)糾正和處理，最終由購房者承擔(dān)了商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。

商品房預(yù)售制度的核心——預(yù)售資金監(jiān)管，因缺乏詳細(xì)法律規(guī)定，導(dǎo)致各地制定實(shí)施的政策不一，管理部門的管理措施和處罰力度存在很大差異。很多地方存在對(duì)預(yù)售資金未存入監(jiān)管賬戶處罰力度過小、對(duì)房企挪用預(yù)售資金的行為處罰措施卻無法追回等問題。

完善的行政處罰措施是商品房預(yù)售制度得以正確實(shí)施的有力保證，違反商品房預(yù)售制度應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任應(yīng)包括：預(yù)售前無商品房預(yù)售許可證應(yīng)受到強(qiáng)制取締預(yù)售行為的處罰措施;預(yù)售中預(yù)售資金未存入監(jiān)管賬戶應(yīng)受到改正的強(qiáng)制處罰措施，未正確使用或挪用預(yù)售資金應(yīng)受到追回的強(qiáng)制處罰措施等;預(yù)售后未按規(guī)定時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付房屋應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，并受到行政處罰等措施。

1.3 房企違規(guī)行為造成商品房項(xiàng)目“爛尾”沒有適用的法律救濟(jì)保護(hù)規(guī)定

商品房項(xiàng)目“爛尾”后，購房者往往無法通過訴訟來保護(hù)自己的合法權(quán)利，解除商品房預(yù)售合同的后果是丟失房屋的期待物權(quán)，得到紙面上的期待債權(quán)。因此，購房者的合法權(quán)利只能期待房屋的竣工交付來保證。

要完善商品房“爛尾”項(xiàng)目所在地市、縣人民政府承擔(dān)治理和化解商品房項(xiàng)目“爛尾”主體責(zé)任的法律政策規(guī)定，使其切實(shí)擔(dān)負(fù)起保護(hù)購房者合法權(quán)利的重?fù)?dān)。預(yù)防和防止商品房項(xiàng)目“爛尾”，關(guān)鍵是對(duì)房企的監(jiān)管和救濟(jì)，商品房預(yù)售制度應(yīng)完善對(duì)房企的監(jiān)管措施和救濟(jì)措施，相應(yīng)地落實(shí)對(duì)購房者的保護(hù)。

1.4 產(chǎn)權(quán)保護(hù)、資金監(jiān)管等規(guī)定存在問題

房企將商品房預(yù)售給購房者，使購房者取得具有物權(quán)特性的預(yù)告登記證明，而房企的預(yù)售商品房卻未登記取得物權(quán)，現(xiàn)實(shí)中往往以商品房預(yù)售許可證作為房企的物權(quán)憑證。而根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，商品房預(yù)售許可證是房企的商品房物權(quán)允許銷售的證明。

在法律界對(duì)只辦理預(yù)售合同備案未能辦理預(yù)告登記，其物權(quán)如何認(rèn)定存在爭(zhēng)議的情況下，如何使兩者有機(jī)結(jié)合，使購房者合法權(quán)益得到有效保護(hù)，是管理者完善商品房預(yù)售制度的課題。

商品房預(yù)售制度實(shí)施20多年來，對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系一直未能完善，部分監(jiān)管政策已影響到了商品房預(yù)售制度的實(shí)施。在商品房預(yù)售制度下，住建（房管）、不動(dòng)產(chǎn)登記部門合作辦理流程還不是十分通暢，對(duì)房企、購房者的產(chǎn)權(quán)保護(hù)措施還存在一些問題。

2 商品房預(yù)售制度完善措施

2.1 完善商品房預(yù)售許可周期

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定：商品房預(yù)售許可周期從房企取得商品房預(yù)售許可證至房企取得商品房竣工備案手續(xù)為止。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。因此，商品房預(yù)售許可周期應(yīng)從房企取得商品房預(yù)售許可證至取得商品房不動(dòng)產(chǎn)首次登記為止。

2.2 完善商品房預(yù)售制度下房企和購房者的產(chǎn)權(quán)保護(hù)措施。

一是完善以樓盤表為核心的商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案行政管理措施，保護(hù)購房者購房的安全性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案制度，住建部已發(fā)布了關(guān)于商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案的法規(guī)性文件及操作規(guī)范，各項(xiàng)規(guī)定和規(guī)范已相對(duì)完善，下一步各地主管部門的工作重點(diǎn)在于落實(shí)各項(xiàng)政策，建立以樓盤表為核心的商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案行政管理措施。

研究商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案后購房者在預(yù)售狀態(tài)下如何再行轉(zhuǎn)讓的政策和操作規(guī)范。完善注銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案的程序規(guī)定，可以采用承諾制及其配套規(guī)定等來實(shí)施注銷程序。完善相關(guān)法律規(guī)定，確定商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案是購房者所購房屋預(yù)物權(quán)生效的措施，達(dá)到保護(hù)購房者合法權(quán)益的目的。

二是完善房企和購房者產(chǎn)權(quán)登記保護(hù)措施：研究和完善房企產(chǎn)權(quán)預(yù)登記措施，使房企產(chǎn)權(quán)受到保護(hù)和拓寬融資擔(dān)保渠道。采用“一窗辦理”的模式，做到商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽即時(shí)備案，同步推送備案信息，使購房者同時(shí)取得預(yù)告登記證明。

房企在申請(qǐng)辦理商品房首次登記時(shí)，對(duì)已預(yù)售商品房只登記不再給房企發(fā)證，直接將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證發(fā)給已購預(yù)售商品房并辦理網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記的購房者。根據(jù)現(xiàn)有行政審批改革政策，房企可以做到交房即交給購房者房屋和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

2.3 完善預(yù)售資金監(jiān)管體系和預(yù)售資金保護(hù)措施

4月29日，中央政治局會(huì)議要求“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”。目前，針對(duì)商品房預(yù)售資金如何優(yōu)化和管理有許多不同的聲音。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)施以來，由于缺失一個(gè)有約束力的全國性制度設(shè)計(jì)，市、縣一級(jí)的政策也未明確監(jiān)管方的責(zé)任主體，只有“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督”等大原則，在實(shí)施過程中，地方政府多是松散式的監(jiān)管體制。如果對(duì)商品房預(yù)售資金仍舊采用松散的監(jiān)管，商品房預(yù)售制度的存廢之爭(zhēng)將愈演愈烈，即便商品房預(yù)售制度勉強(qiáng)保存，購房者因?yàn)槊媾R的巨大風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)信心難以建立。因此，對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)厲才符合商品房預(yù)售制度長期性、持續(xù)性發(fā)展的要求，才符合政府、房企、金融機(jī)構(gòu)、購房者各方合法利益，才符合房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展的需要。

一是理解商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目的。商品房預(yù)售資金監(jiān)管是監(jiān)督房企將監(jiān)管資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。建立和完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系和相關(guān)措施要圍繞此目的進(jìn)行，確保做到各項(xiàng)措施具有可操作性、合理性、平衡性、合法性。

二是完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任。全國各地預(yù)售資金監(jiān)管政策不一致，監(jiān)管的主體責(zé)任確立對(duì)象也不一致。因此，將行政管理部門承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任進(jìn)行完善，使行政管理部門完全擔(dān)負(fù)起主體監(jiān)管責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)明確金融機(jī)構(gòu)（監(jiān)管資金存款銀行）的協(xié)助監(jiān)管責(zé)任（根據(jù)行政監(jiān)管部門的要求支付監(jiān)管資金），房企須將重點(diǎn)監(jiān)管資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)的主體責(zé)任。三方根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以采用三方監(jiān)管協(xié)議的形式來約定各方的責(zé)任和應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號(hào)）提出了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見，明確了各方責(zé)任和違規(guī)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，各省也相繼下發(fā)了相應(yīng)的文件。

三是完善政府（監(jiān)管部門）、房企、金融機(jī)構(gòu)違規(guī)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。以法律形式明確各方在商品房預(yù)售資金管理中的責(zé)任及義務(wù)，以及違規(guī)應(yīng)承擔(dān)的法律后果，對(duì)造成商品房“爛尾”后果的，各方責(zé)任主體應(yīng)承擔(dān)的行政、民事、刑事責(zé)任。

四是完善商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管資金賬戶的措施。房企與購房人有義務(wù)將首付款、按揭貸款等預(yù)售資金存入監(jiān)管資金賬戶。完善相關(guān)措施和流程，采用行政管理措施確保預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶。合理確定重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，采用預(yù)售資金比重法、固定工程造價(jià)法、計(jì)劃工程造價(jià)模式等方法來確定重點(diǎn)監(jiān)管資金，額度應(yīng)包括整個(gè)工程建設(shè)環(huán)節(jié)所需用的資金。

除重點(diǎn)監(jiān)管資金外，對(duì)其他預(yù)售資金實(shí)施一般監(jiān)管，即一般監(jiān)管資金應(yīng)優(yōu)先繳納各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目抵押借款，確保項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)干凈。應(yīng)完善在一定時(shí)期內(nèi)須撥付到開發(fā)企業(yè)的政策，提高開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)性和拿地、開工積極性。

五是完善預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金支出措施。預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金支出是預(yù)售資金監(jiān)管體系的重要環(huán)節(jié)，措施恰當(dāng)能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展，反之，將影響整個(gè)商品房預(yù)售制度的實(shí)施。預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金應(yīng)實(shí)行閉環(huán)管理，體現(xiàn)程序簡(jiǎn)單明了和安全的原則，預(yù)留的資金應(yīng)保證項(xiàng)目不存在徹底“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金存在的形式包括：（1）以銀行存款的形式存在;（2）以擔(dān)保預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金的形式存在。銀行存款形式即指預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，并按施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。擔(dān)保形式即指房企以提供擔(dān)保的方式將重點(diǎn)監(jiān)管資金置換出來，出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，由提供擔(dān)保者賠付資金完成工程建設(shè)。擔(dān)保的形式應(yīng)包括銀行保函、保險(xiǎn)公司擔(dān)保書、自身項(xiàng)目物權(quán)抵押擔(dān)保。銀行保函是指由商業(yè)銀行開具的擔(dān)保證明，額度為重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，采用無條件的銀行保函，如出現(xiàn)項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，由監(jiān)管部門進(jìn)行收兌。保險(xiǎn)公司擔(dān)保書是由保險(xiǎn)公司開具擔(dān)保書，額度為重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，如出現(xiàn)項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，由監(jiān)管部門向保險(xiǎn)公司主張支付資金（保險(xiǎn)的額度）。自身項(xiàng)目物權(quán)抵押擔(dān)保是指房企利用自身項(xiàng)目物權(quán)，按照抵押貸款規(guī)則及登記要求提供重點(diǎn)監(jiān)管資金擔(dān)保，如出現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，由監(jiān)管部門行使債權(quán)人權(quán)利優(yōu)先取得抵押物權(quán)拍賣所得價(jià)款，用于工程建設(shè)。擔(dān)保的形式除以上三種外，避免采用同行互保、擔(dān)保公司擔(dān)保等形式，避免項(xiàng)目如出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，擔(dān)保者無法承擔(dān)承包責(zé)任。

六是完善商品房預(yù)售監(jiān)管資金保護(hù)措施。商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中資金不得無故被扣劃、查封，各主管部門應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行最高人民法院、住建部、中國人民銀行于2022年1月11日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）的規(guī)定，完善相關(guān)流程和審查機(jī)制，做好與人民法院、銀行的溝通工作，確保商品房預(yù)售監(jiān)管資金的安全，從法律層面切實(shí)保護(hù)商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

2.4 建立商品房預(yù)售制度實(shí)施過程中的救濟(jì)制度

商品房預(yù)售是一種遠(yuǎn)期交貨形式，建立商品房預(yù)售制度的目的是促進(jìn)商品房建設(shè)及加速項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，滿足人民群眾的購房需求，在具體實(shí)施過程中，房企或購房者的利益可能受損進(jìn)而影響商品房預(yù)售制度的持續(xù)性實(shí)施。

一是建立對(duì)房企的救濟(jì)制度。對(duì)于合法經(jīng)營的房企，如因市場(chǎng)情況造成資金困難，政府應(yīng)給予幫助，協(xié)調(diào)房企利用項(xiàng)目物權(quán)辦理工程建設(shè)抵押貸款等措施，防止房企的過度“躺平”。

二是建立對(duì)購房人的救濟(jì)制度。對(duì)于“爛尾”的商品房項(xiàng)目，政府應(yīng)及時(shí)實(shí)施托管建設(shè)，并對(duì)購房人實(shí)施租房補(bǔ)貼政策，對(duì)困難購房者的貸款協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)延緩還款。房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的時(shí)代，為提振購買預(yù)售商品房者的購房信心，政府應(yīng)承諾兜底政策，對(duì)出現(xiàn)項(xiàng)目“爛尾”的情況，政府以公信力保證購房人的合法權(quán)益不會(huì)受到任何損害。

2.5 建立在行政管理部門監(jiān)管下的購房者監(jiān)督機(jī)制

購房人在商品房未建設(shè)完成的情況下已支付全部房款，有權(quán)定期對(duì)正在建設(shè)的商品房屋進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)對(duì)建設(shè)時(shí)限、質(zhì)量、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行了解與監(jiān)督，房企有義務(wù)向購房人代表匯報(bào)工程建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等情況。通過在工程建設(shè)過程中建立購房人監(jiān)督機(jī)制，可大大減少“逢交必鬧”的局面，同時(shí)可及時(shí)糾正房企違約減配等行為，使房企依法依規(guī)經(jīng)營。

3 商品房預(yù)售制度下的風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)聚集于房企，商品房預(yù)售制度下政府的最大風(fēng)險(xiǎn)來源于房企項(xiàng)目“爛尾”。房企由于違規(guī)經(jīng)營等原因?qū)е麻_發(fā)項(xiàng)目“爛尾”，對(duì)購房者及其家庭造成極大傷害，對(duì)社會(huì)的破壞和影響巨大，使商品房預(yù)售制度遭到公眾的質(zhì)疑。商品房預(yù)售是政府以公信力保證實(shí)施的行政許可制度，項(xiàng)目“爛尾”已不僅是房企與購房者的民事法律關(guān)系，而且嚴(yán)重?fù)p害到了政府的公信力。

商品房預(yù)售制度是黨和政府以法律形式確立的許可制度。黨和政府具有推動(dòng)解決商品房項(xiàng)目“爛尾”的能力：事實(shí)證明，不管是“業(yè)主”自救還是司法機(jī)關(guān)介入化解“爛尾”項(xiàng)目，效果都不太好，黨和政府的介入是化解“爛尾”項(xiàng)目的有力保證。政府及其組成部門承擔(dān)著預(yù)防和化解商品房預(yù)售項(xiàng)目“爛尾”的主體責(zé)任，通過商品房預(yù)售前的預(yù)防，預(yù)售中的監(jiān)管監(jiān)督，“爛尾”后的化解來實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管控。

3.1 商品房預(yù)售前的預(yù)防措施

一是完善商品房預(yù)售制度，細(xì)化并制定相關(guān)管理措施。

二是完善土地出讓政策。圍繞著土地這一套打法，自然資源部已實(shí)施住宅用地“兩集中”政策。在各地政府調(diào)整土地出讓政策時(shí)，可以采用降低保證金繳納額度，下調(diào)地塊起拍價(jià)以及土地溢價(jià)率等措施，但慎用緩繳土地出讓金這一政策，使實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房企經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免在土地出讓環(huán)節(jié)就埋下“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

三是出臺(tái)提振購房者信心的政策措施，只有銷售回穩(wěn)才是房企恢復(fù)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的根本，對(duì)出現(xiàn)項(xiàng)目“爛尾”，由政府托底，給購房者定心丸，使商品房預(yù)售市場(chǎng)良性、穩(wěn)定發(fā)展。

四是對(duì)預(yù)售前項(xiàng)目土地已抵押、在建工程抵押或采用預(yù)售登記抵押的項(xiàng)目納入重點(diǎn)監(jiān)管范圍，與金融機(jī)構(gòu)共同實(shí)施閉環(huán)管理，讓金融機(jī)構(gòu)入局房地產(chǎn)，防止房企抽逃資金，防止項(xiàng)目“爛尾”和保證購房者所購商品房物權(quán)“干凈”。

五是做好政府行政服務(wù)，切實(shí)解決房企遇到的問題。

3.2 商品房預(yù)售中的監(jiān)管監(jiān)督措施

一是嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件辦理商品房預(yù)售許可，在政策調(diào)整時(shí)，施工進(jìn)度條件不能隨意降低，這也是避免房企過早收取購房款導(dǎo)致項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

二是通過商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案實(shí)施購房款監(jiān)管。本質(zhì)上，房企收取的購房款是其撬動(dòng)外圍資金的杠桿，限制房企利用購房款無序加杠桿，避免房企過度金融化。

三是嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定實(shí)施預(yù)售資金的“存入”“支出”，通過這一杠桿來監(jiān)管房企工程進(jìn)度、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，調(diào)整房企“躺平”思想，用監(jiān)管預(yù)售資金這一核心措施來預(yù)防項(xiàng)目“爛尾”。

四是引入購房者定期監(jiān)督達(dá)到項(xiàng)目監(jiān)管目的。購房者實(shí)施定期監(jiān)督可有效解決房企與購房者之間的對(duì)立矛盾，防范和及時(shí)化解建設(shè)中的違規(guī)行為。

五是通過便利、簡(jiǎn)單、明晰的資金管理措施，確保房企不想“爛”、不敢“爛”、不能“爛”，達(dá)到不會(huì)“爛”。

六是相關(guān)行政部門做好“雙隨機(jī)、一公開”檢查工作，及時(shí)糾正房企的違規(guī)行為并向社會(huì)公開。

七是做好困難房企幫扶救濟(jì)工作。對(duì)由于市場(chǎng)情況遇到的困難，政府及時(shí)研究政策給予解決和幫扶，對(duì)可能造成“爛尾”的項(xiàng)目，及時(shí)與房企研究對(duì)策并幫助其度過難關(guān)。

3.3 商品房“爛尾”項(xiàng)目的救濟(jì)措施

通過事前、事中管理，如制定各項(xiàng)措施并落實(shí)到位，將有效避免項(xiàng)目“爛尾”。如將來出現(xiàn)項(xiàng)目“爛尾”，政府應(yīng)及時(shí)通過行政手段托管，成立項(xiàng)目專班，實(shí)行閉環(huán)管理，查清項(xiàng)目資金情況、產(chǎn)權(quán)情況，限制和托管項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，確定項(xiàng)目“爛尾”真實(shí)原因，安撫和救濟(jì)購房群眾，制定救助和工作方案，委托國企或知名房企進(jìn)行代建，使項(xiàng)目在較短時(shí)間內(nèi)建成交付。

現(xiàn)有商品房“爛尾”項(xiàng)目大多各有各的情況，必須具體問題具體分析，根據(jù)不同情況作出不同的處理方案，因地制宜地及時(shí)化解。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡來看，大多房企都取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效益，但部分房企無視行業(yè)規(guī)則和法律規(guī)定，在經(jīng)營上違法違規(guī)和過度資本化，導(dǎo)致經(jīng)營項(xiàng)目“爛尾”。

從房企層面來看，大多因經(jīng)營問題，欠外債太多，挪用了本該用于工程建設(shè)的資金，利用自身能力已無法化解，項(xiàng)目已沒有再開發(fā)價(jià)值，企業(yè)已完全“躺平”。從政府層面來看，因沒有國家層面和地方層面的法律、法規(guī)，兼之項(xiàng)目房企問題和欠債太多，處理難度大，如強(qiáng)行突破現(xiàn)有法律、法規(guī)去化解，管理者有可能被追究責(zé)任的顧慮。

在國家沒有統(tǒng)一制定處理商品房“爛尾”項(xiàng)目的法律、法規(guī)情況下，地方政府可根據(jù)相關(guān)法律、政策等規(guī)定，制定出符合本地區(qū)情況的規(guī)章或規(guī)范性文件。

一是建立處理商品房“爛尾”項(xiàng)目專班。遵守以人民為中心的宗旨，圍繞竣工交付的工作目標(biāo)，多措并舉開展工作。給予專班相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)制定相應(yīng)規(guī)定，打消思想顧慮，給予生活補(bǔ)貼和工作獎(jiǎng)勵(lì)。

二是查清商品房“爛尾”項(xiàng)目基本情況。通過司法途徑追討被挪用的商品房預(yù)售資金，追究不配合化解“爛尾”項(xiàng)目房企法定代表人或?qū)嵖厝说拿袷隆⑿淌仑?zé)任。

三是研判商品房“爛尾”項(xiàng)目的物權(quán)情況。將未售或未限制的資產(chǎn)及時(shí)納入限制，并對(duì)已備案的商品房購房人物權(quán)給予法律保護(hù)，對(duì)未售但已通過司法查封或其他措施限制的，應(yīng)確認(rèn)其物權(quán)利不包括工程建設(shè)費(fèi)用，并通知權(quán)利人承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。

四是接管“爛尾”項(xiàng)目后，實(shí)行閉環(huán)管理，以竣工交付為目標(biāo)，建立專門監(jiān)管資金賬戶，不過多深入企業(yè)債務(wù)。

五是選擇國企或優(yōu)質(zhì)房企作為代建企業(yè)，多方籌措資金，按原房企承諾的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)完成項(xiàng)目建設(shè)。

六是商品房“爛尾”項(xiàng)目在處理過程中應(yīng)特事特辦。