2022年上半年房地產政策特征分析

摘要：2022年上半年，受國際局勢緊張、多地疫情反復、房企頻繁出險等因素影響，全國房地產市場經歷了巨大挑戰(zhàn)，商品房銷售規(guī)模大幅下降，房地產開發(fā)投資負增長。為此，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地落實因城施策，共出臺房地產政策260余次。總結上半年各類政策，梳理和分析政策特點，展望未來政策走向。

關鍵詞：房地產政策;良性循環(huán);限購;棚改

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0010-05 收稿日期：2022-06-11

作者簡介：侯忠荔，北京國安控股有限公司，高級工程師。

2022年上半年，我國房地產市場仍然延續(xù)2021年下半年走勢，維持低溫態(tài)勢，整體處于下行狀態(tài)。一方面，受制于國內部分城市疫情擾動頻繁，國內外宏觀環(huán)境變化，居民收入預期轉向悲觀，導致其購房意愿不強。另一方面，房企流動資金更趨緊張，房企到位資金承壓，融資渠道受阻，房企金融風險增多，行業(yè)不利因素不斷累積。

房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，其變化受到中央和監(jiān)管部門的高度重視。一方面，在“雙循環(huán)”背景下，房地產行業(yè)作為拉動經濟、促進消費、穩(wěn)定就業(yè)的重要行業(yè)依然需要大力扶持。另一方面，房地產和金融相互滲透，經濟增長、財政收入、銀行資產對房地產價格形成高度依賴?；诖耍醒牒偷胤疥懤m(xù)出臺各類房地產政策，以期恢復市場信心、穩(wěn)定市場預期、維護市場平穩(wěn)，實現(xiàn)行業(yè)風險軟著陸，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。本文通過對上半年房地產政策的總結和分析，為學界和業(yè)界提供參考。

1 房地產業(yè)良性循環(huán)反復提及，成為新的行業(yè)目標

自2021年12月中央政治局會議中提到“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”之后，關于“房地產業(yè)良性循環(huán)”的提法在上半年頻繁出現(xiàn)。今年兩會和金融委專題會議中同樣提出“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。上述表態(tài)，也預示著中央對于今年全年房地產業(yè)的目標日漸清晰，會將三穩(wěn)目標置于更重要的位置。各地也會采取積極行動，努力實現(xiàn)當?shù)胤康禺a行業(yè)的健康發(fā)展。至于為何中央頻提良性循環(huán)，一方面，一個行業(yè)的良性循環(huán)具有穩(wěn)定和持續(xù)的正向作用，而房地產業(yè)作為支柱產業(yè)對我國經濟發(fā)展十分關鍵，房地產業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對我國經濟結構轉型、提升抗風險能力和增強國際競爭力都具有重要意義。另一方面，房地產業(yè)站在了歷史拐點，近5年新建商品房銷售規(guī)模和銷售金額屢創(chuàng)新高，房地產過度金融化問題突出，房企高周轉、高杠桿、高回報的“三高”模式不可持續(xù)，亟需新的發(fā)展模式來破除行業(yè)頑疾。因此，未來一段時間，行業(yè)的良性循環(huán)的內涵和目標將以更多元的方式被詮釋，各地也會根據(jù)當?shù)胤康禺a情況出臺各類政策，引導行業(yè)發(fā)展。

2 各地積極踐行因城施策，陸續(xù)出臺各類樓市新政

2021年四季度以來，各地房地產政策開始出現(xiàn)邊際放松跡象。隨著房地產下行壓力加大，其出臺頻次和力度在2022年上半年逐步加強。但與2008年和2014年不同的是，這次沒有國家層面統(tǒng)一的放松政策導向，各地積極踐行因城施策，陸續(xù)出臺各類樓市新政。截止到2022年6月，由于供需矛盾依然緊張、房價上漲壓力猶存等原因，以北上廣深為代表的一線城市并沒有出臺大規(guī)模放松政策，僅僅發(fā)布了住房公積金階段性支持政策、優(yōu)化預售監(jiān)管資金提取條件、支持專項債券用于城市更新項目等政策，力度相對較小。而以杭州、南京、蘇州為代表的二線城市相繼出臺各項放松政策，主要涉及放松限售限購、下調房貸利率、降低首付比例、購房補貼等方面，力度明顯加強。出臺策略方面，寧波、長春、沈陽等城市出臺了“一攬子”放松政策以提振房地產市場，而南京、蘇州、青島等城市則“小步快跑”策略，有間隔地出臺限購、社保、住房公積金等政策。側重點方面，杭州、成都重點強調優(yōu)化無房居民家庭認定標準、二手住房交易政策等方面，長沙側重通過完善“租購并舉”改善住房市場，福州、廈門側重通過住房公積金調整提升住房需求。對于三四線城市，由于調控壓力相對較輕，大多采取“應出盡出、早出快出”的策略。2022年4～6月份，約有近百個城市出臺放松政策，其內容除供給端、需求端、土地端和金融端的政策外，還包括對存量房計稅價格調整、擴大共有產權住房配售范圍、舉辦房地產展銷會等新型政策。

3 預售資金政策備受關注，行業(yè)期盼繼續(xù)優(yōu)化預售資金監(jiān)管

2021年下半年起，部分房企因挪用預售資金以及供應鏈商票無法兌付而導致項目停工，預售資金監(jiān)管受到前所未有的關注，以“保交付”為核心的預售資金監(jiān)管政策開始趨嚴，但部分地區(qū)出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象。今年2月，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布了全國性商品房預售資金監(jiān)管的指導意見，有利于作為指導各地安排預售資金監(jiān)管和理清各地商品房預售資金監(jiān)管的責任，增強商品房預售資金監(jiān)管的靈活性。4月30日，中央政治局會議提出要優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，標志著對此前監(jiān)管過嚴做法的糾偏。此后一個月，惠州、徐州、連云港、岳陽等數(shù)十個城市先后發(fā)布政策，提出優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，并把該政策作為各地紓困房企的重要舉措之一。煙臺等城市將企業(yè)的信用水平作為預售資金監(jiān)管的重要考量，對于當?shù)氐膬?yōu)質房企或頭部企業(yè)給予監(jiān)管額度減免等措施;南京等城市提出采用以銀行保函等額替換新建商品房預售資金;遂寧、漯河等城市采取直接下調預售資金監(jiān)管額度和工程建設資金比例等措施，大大緩解了房地產企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。事實上，預售資金監(jiān)管遵循政府主導、多方參與、?？顚Ｓ谩⒎忾]管理的原則，在“保交樓”為原則的大背景下，徹底放松既不現(xiàn)實也不安全。因此，下半年預售資金監(jiān)管的政策可能呈現(xiàn)“有保有壓”的態(tài)勢。

4 地方城市頻出“一攬子”政策，穩(wěn)預期成為重中之重

自今年2月份以來，各地政府頻頻出臺“一攬子”房地產政策，以期提升房地產市場熱度。鄭州于2月底率先出臺促進房地產健康發(fā)展的通知，從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等5個方面發(fā)布19條政策。隨后，懷化、衢州、蘭州等城也相繼發(fā)布各類放松政策。5月后，越來越多的城市采取上述做法。截止到6月底，共有80余個城市發(fā)布了“一攬子”房地產政策。其中，既有沈陽、太原等省會城市，也有如九江、益陽等三四線城市。同時，湖南、河南、四川等省份的地級市大都以“一攬子”的方式出臺政策。在已經出臺的政策中，各地主要關注幾個方面：一是調整了部分限購限售政策，使得更多購房群體滿足購房條件;二是金融端發(fā)力，在需求端降低首付和貸款利率，在供給端引導金融機構加大對房企的支持力度，不抽貸、不斷貸;三是適度調整住房公積金政策，擴大住房公積金覆蓋面，探索出臺住房公積金“公轉商”貼息貸款品種等;四是保持土地出讓基本穩(wěn)定，部分城市優(yōu)化土地出讓政策，合理有序供應土地，采取降低土拍門檻和延長土地出讓價款繳納期限等政策吸引房企拍地。同時，上述政策大都規(guī)定了執(zhí)行時效，強調了調控底線和尺度。

此外，不同城市還根據(jù)自身房地產特點，出臺部分特有的政策，例如阜陽提出對新建商品房提供總房款減免3%～5%，駐馬店允許房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，珠海、資陽等城市實行住房公積金家庭代際間互助等。這些政策為當?shù)厥袌鲎⑷牖盍托判?，如果效果較好，不排除更多城市參考和借鑒。

5 多地調整住房公積金政策，利好繳存人和企業(yè)

今年2月起，各地陸續(xù)出臺關于住房公積金放松政策。截止到2022年6月，已經有近百個城市調整了當?shù)刈》抗e金政策。北海、南寧、銀川等城市提高住房公積金貸款額度，大部分城市貸款額度上調了約15%～20%;煙臺、自貢等城市放寬住房套數(shù)認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準;福州、漳州、汕尾等城市規(guī)定可以提取住房公積金支付商品房首付款;天津、秦皇島、珠海等城市發(fā)布職工提取住房公積金幫助子女或直系親屬購房政策，有效緩解了剛就業(yè)人群的購房壓力。住房公積金政策出現(xiàn)大范圍放松，主要有幾個原因：一是相對于限購、限貸等傳統(tǒng)調控政策，住房公積金政策對市場預期的影響沒有那么強烈，且由于貸款條件和金額所限，極大限制了房地產投機需求;二是住房公積金政策覆蓋面廣、適用度高，疊加其他住房優(yōu)惠政策，為有合理住房消費需求的購房者提供了較大支持，有助于加快市場成交節(jié)奏，帶動市場交易量增長;三是由于去年房地產市場降溫，住房公積金資金池變得相對充裕，通過把沉淀的、長期未被使用的住房公積金釋放出來，提升了資金的使用效率。

除各地發(fā)布針對個人的住房公積金放松政策外，住建部、人行和財政部共同發(fā)布了《實施住房公積金階段性支持政策的通知》，對受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，受疫情影響的繳存人，不作逾期處理，以較大政策力度紓困受疫情影響的企業(yè)和繳存人。

6 央行多次降低房貸利率，以實際行動降低購房成本

針對去年下半年開始的“需求收縮，供給沖擊，預期轉弱”的問題，金融監(jiān)管部門曾在多個場合表態(tài)“保護好剛需信貸需求”。今年上半年，中央多次表態(tài)并出臺各項政策滿足購房者的購房需求。2022年政府工作報告中提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4月底中央政治局會議中提到“支持剛性和改善性住房需求”。新年伊始，央行授權的全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布5年期LPR下調5BP至4.60%，5月又將該指標下調15BP至4.45%。5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布，首套房利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，為2016年來首次下調。至此，首套房貸款利率最低可達到4.25%，為近年來新低。由于地方和銀行具有較大自主權，銀行可結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。多個城市銀行第一時間落實了央行、銀保監(jiān)會調整的差別化住房信貸政策，重慶、天津、濟南、青島等地將首套房貸款利率下調至最低，以期提振需求。盡管如此，由于當前居民杠桿率也處于較高水平，疊加疫情影響居民收入預期，長期看，依然需要從提高居民收入的角度來提振有效需求。

7 暫緩房地產稅擴大試點，部分城市調低交易稅費

今年3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。會后，財政部明確表示“房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件”。因此，在市場處于偏冷狀態(tài)、各方信心尚未恢復時，房地產稅的出臺將更趨謹慎。

在交易稅方面，契稅減免或補貼成為各城市政策放松的首選，景德鎮(zhèn)、義烏等近30個城市出臺政策，在規(guī)定時間購買商品房的，地方財政給予20%～100%的契稅補貼或者減免。在增值稅方面，部分熱點城市采取將增值稅免征年限由5年減為2年的方式，降低購房者的購房成本。截止到今年6月，全國僅有廣州（9區(qū)）、深圳和上海增值稅免征年限依然為5年。在計稅價格方面，株洲、湘潭、永州等城市紛紛下調二手房評稅價格，希望借此提高二手住房交易的活躍度。綜合來看，盡管各地在稅費減免方面下足功夫，想借此提升房地產銷售情況，但單純降低稅費對于地產實際提振效果尚不明顯，各地還應多措并舉、多效并施，從更多層面讓利于購房者。

8 棚改貨幣化重出江湖，房票制度引關注

棚戶區(qū)改造作為能夠改善群眾的居住條件、完善城市功能和城市環(huán)境的重要手段，是一項民心工程。2015年，各地將棚改政策由實物安置轉變成以貨幣安置為主后，各地房地產市場被快速激活，三四線城市樓市出現(xiàn)了從“無人問津”到“一房難求”的轉變。近年來，隨著城市更新理念的發(fā)展和房地產調控的日益精細化，“棚改貨幣化”逐漸淡出。今年2月，鄭州率先發(fā)布政策推行貨幣化安置，這種有力刺激房地產市場的政策工具再次獲得關注。截止到6月底，包括南寧、寧波、溫州在內的22個城市，在出臺的房地產良性循環(huán)政策中提到了棚改安置方式。與之前安置方式有所不同，部分城市明確表示要采用房票制度進行安置，即按照產權調換政策，將被征收人補償安置權益貨幣量化，以房票形式發(fā)放給被征收人，由被征收人選擇指定的商品房或安置房。從今年4月起，信陽、常熟、紹興等地宣布采取通過房票制度采取棚改安置。本次地方祭出房票政策，在吸取了上輪由于貨幣化造成房價快速上漲等問題的教訓，完善了棚改相關政策、優(yōu)化了房票使用流程。首先，已經提出棚改政策的城市，嚴格控制貨幣化安置的比例，多采用房票進行安置。其次，房票將嚴格實行實名制，不得轉讓、贈與、抵押、套現(xiàn)等行為。再次，這次房票持有人不僅可以選擇安置房，還可以選擇指定的商品房，提升了居住品質。最后，為了促進房票的使用效率，地方政府還給予使用房票的家庭不計入限購套數(shù)，契稅減免、辦理子女入學等優(yōu)惠措施。

采用房票制度能夠在緩解商品房庫存高企、加快城市居住品質提升，解決過往安置房質量問題等方面發(fā)揮一定的作用，預計下半年將有更多城市嘗試采用該政策。但在當前形勢下，由于棚改總規(guī)模大幅縮減以及金融端對于棚改支持力度尚不明晰，加之“房住不炒”的定位對房價上漲的容忍度偏低，將導致寄希望用房票拉動房地產市場快速復蘇的效果可能不及預期。