存量房（二手房）交易監(jiān)管困境之突破

摘要：存量房（二手房）監(jiān)管由于缺乏明確的法律法規(guī)，監(jiān)管部門普遍將“把關(guān)”責(zé)任寄托于網(wǎng)簽環(huán)節(jié)。但是隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，存量房（二手房）交易也持續(xù)活躍，各地市在存量房（二手房）市場管理中遇到的矛盾和問題也越來越多。如何運(yùn)用好信用評價(jià)，把主動(dòng)權(quán)和選擇權(quán)交給購房人是下一步存量房（二手房）監(jiān)管的突破點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：存量房（二手房）;監(jiān)管;資金

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0015-04 收稿日期：2021-12-27

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，存量房（二手房）交易持續(xù)活躍，各地市在存量房（二手房）市場管理中遇到的矛盾和問題也越來越多。隨著國家一系列穩(wěn)市場、穩(wěn)房價(jià)政策的出臺，從2020年初開始，房地產(chǎn)市場活躍度降低，目前房地產(chǎn)市場仍相對低迷，此時(shí)各地房地產(chǎn)市場管理部門應(yīng)抓住機(jī)遇，重點(diǎn)解決在存量房（二手房）交易管理中遇到的難度和痛點(diǎn)。

1 存量房（二手房）網(wǎng)簽和資金監(jiān)管的法律依據(jù)不明確

改革開放初期，我國在福利分房的后期參照香港地區(qū)模式引入了商品房制度，由于準(zhǔn)備相對充分，在商品房啟動(dòng)的同時(shí)，相關(guān)配套的法律法規(guī)也隨之建立。住房制度改革順利推進(jìn)，存量房（二手房）也開始成交活躍，但存量房（二手房）交易活躍的初期就幾乎完全實(shí)現(xiàn)了市場化。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，商品房建設(shè)速度加劇之后，存量土地不斷減少。此外，存量房（二手房）一般比同地段新建商品住房價(jià)格低，即買即住，不存在爛尾的可能，存量房（二手房）市場發(fā)展也應(yīng)時(shí)而生。

目前，我國對房地產(chǎn)市場采取并非完全市場化的管理模式，各地市要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，必要時(shí)必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。而存量房（二手房）網(wǎng)簽合同備案和存量房（二手房）交易資金監(jiān)管是維護(hù)存量房（二手房）市場秩序、加強(qiáng)市場調(diào)控的重要措施。利用存量房（二手房）網(wǎng)簽手段實(shí)行存量房（二手房）交易監(jiān)管，是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要內(nèi)容、方式和途徑。針對部分地方存量房（二手房）交易監(jiān)管不到位，影響了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)的情況，2016年開始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要求，將存量房（二手房）與新建商品住房納入統(tǒng)一的市場監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控范圍，堅(jiān)決防范存量房（二手房）交易脫管、市場混亂引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng)，必須維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序。通過辦理存量房（二手房）合同網(wǎng)簽備案，可以對當(dāng)事人購房資格、購房者住房狀況、房源真實(shí)性、交易價(jià)格、房屋他項(xiàng)權(quán)利及權(quán)利限制情況進(jìn)行認(rèn)真核驗(yàn)，嚴(yán)防不符合調(diào)控政策的購房人和房產(chǎn)入市交易。將存量房（二手房）網(wǎng)簽管理和購房資格審核情況與購房貸款、稅收繳納相關(guān)聯(lián)，可以確保差別化的住房信貸和稅收政策落實(shí)到位，支持合理自住購房，限制投機(jī)購房，嚴(yán)防騙購騙貸、避稅漏稅。

在“房住不炒”政策影響下，很多城市為了維護(hù)存量房（二手房）市場的穩(wěn)定，出臺了網(wǎng)簽或者資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，但上位法的支撐不夠，法律層級低，導(dǎo)致基層單位推動(dòng)較難。

目前，出臺的較高層級規(guī)章和文件規(guī)定包括：

第一，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（建設(shè)部令第8號）第30條規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供下列服務(wù)：……（三）房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂。

第二，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求，進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房（二手房）交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

第三，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）規(guī)定，……（八）全面推行交易合同網(wǎng)簽制度。市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求，全面推進(jìn)存量房（二手房）交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)。備案的中介機(jī)構(gòu)可進(jìn)行存量房（二手房）交易合同網(wǎng)上簽約。已建立存量房（二手房）交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的市、縣，要進(jìn)一步完善系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)行政區(qū)域的全覆蓋和交易產(chǎn)權(quán)檔案的數(shù)字化;尚未建立系統(tǒng)的，要按規(guī)定完成系統(tǒng)建設(shè)并投入使用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將開展存量房（二手房）交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)和使用情況的專項(xiàng)督查。

第四，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房

〔2018〕128號）要求，實(shí)現(xiàn)新建商品住房和存量房（二手房）買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋。

第五，最高人民法院《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》（法釋

〔2021〕18號）第3條規(guī)定，經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準(zhǔn)許。

可以看出，雖然一系列文件都要求進(jìn)行網(wǎng)簽，但沒有明確的法律規(guī)定可以進(jìn)行存量房（二手房）網(wǎng)簽。2021年最高人民法院《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控是黨中央確定的政策，不能因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)的不夠完善，被部分人員鉆了空子，獲取不當(dāng)?shù)美?。各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門也應(yīng)該理解相關(guān)要求，制定完善的網(wǎng)簽和資金監(jiān)管配套文件。

2 房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管存在瓶頸

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各類房地產(chǎn)中介企業(yè)如雨后春筍，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時(shí)，也造成了一些不良社會影響。近年來的房地產(chǎn)管理文件主要存在以下幾點(diǎn)問題：

第一，法規(guī)明顯滯后。除《城市房地產(chǎn)管理法》有3條涉及房地產(chǎn)中介行業(yè)以外，其余都是一些部門規(guī)章，如1996年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》等，明顯滯后于市場發(fā)展，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)難界定，法律責(zé)任不清。加之“放管服”改革的推進(jìn)和《優(yōu)化營商環(huán)境條例》的出臺，房地產(chǎn)中介行業(yè)的設(shè)立不存在前置條件，使房地產(chǎn)中介行業(yè)成為無監(jiān)管的“灰色地帶”。

第二，行業(yè)監(jiān)管不力。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時(shí)間不長，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒有從事過相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)。有些雖取得了執(zhí)業(yè)證書，在低要求的制度環(huán)境下也往往會走上歪道——過分追求商業(yè)利益、不講誠信等。由于缺乏剛性約束，無論是房地產(chǎn)主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進(jìn)行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不到位的情況。

第三，缺乏規(guī)范的運(yùn)作模式。房地產(chǎn)中介行業(yè)管理混亂，人員魚龍混雜，一些房地產(chǎn)中介企業(yè)以掛靠形式加盟。一不申報(bào)，二無實(shí)力，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開門營業(yè)，全無制度可言。在房地產(chǎn)中介代理合同的簽訂上，往往對一些關(guān)系到購房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時(shí)推卸責(zé)任，不顧客戶利益。個(gè)別房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至對買賣雙方或租賃雙方進(jìn)行雙向欺詐。同時(shí)，房地產(chǎn)中介行業(yè)管理還存在配套政策和法律法規(guī)不完善的情況。

3 信用評價(jià)體系建設(shè)滯后

目前，我國社會信用體系頂層設(shè)計(jì)基本完成，實(shí)現(xiàn)了全國范圍內(nèi)的社會信用信息歸集共享，加強(qiáng)了部際聯(lián)動(dòng)的聯(lián)合獎(jiǎng)懲制度，建設(shè)了社會信用體系建設(shè)示范城市。市場化社會信用服務(wù)體系建設(shè)日趨完善，政府部門間“信息孤島”基本消除，協(xié)同監(jiān)管意識不斷強(qiáng)化，“信用中國”網(wǎng)站等平臺已經(jīng)開始發(fā)揮巨大作用。

在存量房（二手房）交易市場，由于法制不健全、道德文化建設(shè)滯后，市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，違背法律法規(guī)、不執(zhí)行合同契約、不兌現(xiàn)承諾和不遵守公共道德現(xiàn)象突出，社會誠信缺失和信用交易風(fēng)險(xiǎn)問題仍較突出。在政府部門“法無授權(quán)不可為”的前提下，監(jiān)管部門無法過度干涉合同內(nèi)容，導(dǎo)致不法機(jī)構(gòu)趁機(jī)鉆空子。

運(yùn)用好信用評價(jià)成為目前解決房地產(chǎn)中介行業(yè)混亂情況的最佳手段。進(jìn)一步完善存量房（二手房）交易監(jiān)管中的紅黑名單制度，綜合推動(dòng)完善實(shí)施事前信用承諾、事中信用分類管理、事后守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度，將房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員納入信用評價(jià)范圍，對失信企業(yè)依法依規(guī)進(jìn)行禁止或限制，提高守信收益和失信成本;對失信經(jīng)紀(jì)人員采用行業(yè)禁入制度，將經(jīng)紀(jì)人員信用與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用進(jìn)行捆綁。對納入監(jiān)管范圍的人員和企業(yè)名單進(jìn)行公開，把群眾選擇權(quán)交給群眾。

4 資金監(jiān)管的安全性宣傳力度不夠

由于對存量房（二手房）交易資金進(jìn)行強(qiáng)制缺乏相關(guān)的法律法規(guī)依據(jù)，因此存量房（二手房）交易資金監(jiān)管的原則一般是自愿選擇是否進(jìn)行資金監(jiān)管。雖然資金監(jiān)管可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，確保交易資金安全，但在實(shí)務(wù)中，由于宣傳不到位，加之房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從中誘導(dǎo)，很多購房人選擇讓房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管，加大了交易風(fēng)險(xiǎn)。

為此，監(jiān)管部門應(yīng)加大宣傳力度，多渠道宣傳資金監(jiān)管的安全性和重要性，同步加大對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)逃避監(jiān)管的打擊，將資金監(jiān)管納入中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人從業(yè)的考評分。同時(shí)，監(jiān)管部門要充分利用互聯(lián)網(wǎng)思維和計(jì)算機(jī)技術(shù)，在確保達(dá)到資金監(jiān)管目的的前提下，給資金監(jiān)管做“減法”，讓買賣雙方從心里認(rèn)可和接受資金監(jiān)管服務(wù)。

作者簡介：牟偉，日照市住房保障管理服務(wù)中心。