論商品房抵押權(quán)預(yù)告登記及其優(yōu)先受償權(quán)問題

李慕文

（河北工程大學(xué) 文法學(xué)院，河北 邯鄲 056038）

一、商品房預(yù)售制度及抵押權(quán)預(yù)告登記

（一）商品房預(yù)售制度

1.商品房預(yù)售制度的起源

商品房預(yù)售制度又稱期房買賣制度，是由20 世紀(jì)50 年代的香港的“樓花預(yù)售制度”演變而來。二戰(zhàn)后，香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、大量外來人口流入，導(dǎo)致人們對(duì)商業(yè)及住宅用樓的需求急劇增長。為應(yīng)對(duì)這一狀況，香港商人霍英東成立的立信置業(yè)有限公司提出了“預(yù)售樓花”“分層出售”并倡導(dǎo)以分期付款的方式進(jìn)行支付，由當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售方式改變?yōu)榘唇忆N售方式，隨后香港政府于1956年出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書》，正式從法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制度[1]8-11，香港的探索為內(nèi)地構(gòu)建商品房預(yù)售制度提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

2.商品房預(yù)售制度的發(fā)展

改革開放后，房屋按揭銷售方式正式進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場，成為目前房地產(chǎn)銷售的主流模式。而香港房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的早期建設(shè)有著重要的借鑒意義，隨著我國房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程的不斷加快，我國商品房預(yù)售制度的建立和發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：

（1）1978 至1993 年：預(yù)訂購時(shí)代

改革開放初期，城鎮(zhèn)人均住房面積不足7 平方米，國內(nèi)住宅供應(yīng)嚴(yán)重短缺，全國范圍內(nèi)“房荒”的出現(xiàn)使得加速城鎮(zhèn)住房建設(shè)刻不容緩。以我國北京市為例，該市在改革開放初期采取住房預(yù)訂購制度，雖然這一制度具有較為濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代特色，但也在一定程度上呈現(xiàn)出了預(yù)售制度的雛形。

（2）1994 至2000 年：正式登臺(tái)

我國于1994 年7 月頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》正式確立了商品房預(yù)售制度，同年11 月隨著《城市商品房預(yù)售管理辦法》的頒行，規(guī)定了開發(fā)商預(yù)售所需的各種條件和準(zhǔn)入門檻，要求辦理預(yù)售登記并取得“預(yù)售許可證”。自此，商品房預(yù)售制度正式出臺(tái)。

（3）2000 至今：不斷完善

我國于2001 年8 月和2004 年7 月兩次修訂了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房預(yù)售行為做出了明確解釋，該行為是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，買受人支付相應(yīng)的定金或房屋價(jià)款的行為；同時(shí)明確規(guī)定了商品房預(yù)售必須取得“預(yù)售證”，未辦理預(yù)售登記的開發(fā)商將受到行政處罰。隨著我國預(yù)售管理辦法的不斷完善，商品房預(yù)售制度逐漸成為中國房地產(chǎn)市場經(jīng)營的核心管理制度之一。

（二）商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的建立

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋價(jià)格也隨之水漲船高，購房人很難在訂立商品房買賣合同后就及時(shí)付清全價(jià)房款，大多數(shù)購房人會(huì)選擇通過銀行進(jìn)行購房商業(yè)貸款，銀行會(huì)以購房人預(yù)購的商品房作為抵押物來保障將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是由于商品房還處于設(shè)計(jì)或施工階段，購房人無法獲得房屋所有權(quán)證書，辦理抵押權(quán)登記的權(quán)能無法實(shí)現(xiàn)，只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

1.商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的必要性

首先，由上文所知我國房地產(chǎn)市場采用的是預(yù)售制度，這就決定了購房人在申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)房屋還處于未建成狀態(tài)，此時(shí)金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)權(quán)利人為了實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，盼望未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上的變動(dòng)，此時(shí)就需要法律規(guī)定預(yù)告登記制度“破例”承認(rèn)預(yù)購的商品房具有抵押權(quán)的權(quán)能，來對(duì)其進(jìn)行保障。

其次，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中毀約現(xiàn)象屢見不鮮，信用嚴(yán)重缺失，銀行在向購房人提供貸款的同時(shí)要承擔(dān)巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，但是住房作為普通百姓日常生活中必不可缺的生活必需品，購買方式多以“首付+貸款”為主，在購房者缺乏足夠資金或提供不出足額擔(dān)保的情況下，很難申請(qǐng)到銀行貸款，抵押權(quán)預(yù)告登記制度的出現(xiàn)，允許此類購房人以預(yù)購的房屋作為貸款擔(dān)保，有利于保障人民的居住性利益。

最后，根據(jù)公示公信原則，抵押權(quán)預(yù)告登記相當(dāng)于賦予金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)權(quán)利外觀。隨著我國房價(jià)的不斷上漲，在此利益驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)商作為合同中強(qiáng)勢地位的一方，可能會(huì)因?yàn)榈匚凰纬傻膬?yōu)勢而違約，購房者作為弱勢的一方很難得到健全的保護(hù)，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)的利益也無法得到保障，商品房抵押權(quán)預(yù)購登記制度的確立實(shí)際上是針對(duì)購房市場上的這種亂象提供了一個(gè)有效的解決途徑。

2.商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的可行性

首先，在我國法律規(guī)定中，并非所有的在建商品房都可以進(jìn)行預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)商必須經(jīng)過政府相關(guān)部門的審批，獲得“預(yù)售許可證”。預(yù)售商品房和與之相應(yīng)的土地及房屋的數(shù)量、類型、面積等要件都在土地規(guī)劃與建設(shè)工程規(guī)劃的審批中被明確限制，雖然其在物理層面上來說還是一個(gè)無形的物[2]13-14，但在法律層面上來說它已經(jīng)有了明確的規(guī)定。

其次，我國商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度的出現(xiàn)是根據(jù)我國房地產(chǎn)市場采用的預(yù)購制度所決定的。雖然從商品房交易本身來看，預(yù)購制度是在購房者未看到實(shí)物的情況下就交付房屋價(jià)款，這無疑是將房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，這種交易模式本身就毫無公平可言，但是如果取消商品房預(yù)購制度，可能會(huì)造成工程建設(shè)期間資金短缺問題，從而影響市場供應(yīng)，商品房的供需將失去平衡。因此，預(yù)購制度短期內(nèi)不會(huì)改變，抵押權(quán)預(yù)告登記制度也有其相應(yīng)的意義。

二、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)法律實(shí)踐

筆者以“抵押預(yù)告登記”為關(guān)鍵詞在聚法科技中進(jìn)行檢索，相關(guān)案件數(shù)量（如圖1）所示，自2012 年以來相關(guān)司法案例迅速增加，2020 年達(dá)到了4434 件之多，可見，在司法實(shí)踐中，對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的法律性質(zhì)、法律效力存在較多爭議，由此所產(chǎn)生的糾紛也較多。

年份 案件數(shù)量（件）2012 68 2014 654 2016 3107 2018 4668 2020 4434

結(jié)合眾多相關(guān)司法案例可以發(fā)現(xiàn)，抵押權(quán)預(yù)告登記的最大分歧在于金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)，各級(jí)人民法院的裁判觀點(diǎn)此問題不盡相同，筆者通過案例分析，將其歸納為以下四種情況：

（一）金融機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售房屋享有抵押權(quán)，有優(yōu)先受償權(quán)（如表1）

表1.金融機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先受償權(quán)的判例

（二）金融機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)（如表2）

表2.金融機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)的判例

（三）附條件判決金融機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先受償權(quán)（如表3）

表3.金融機(jī)構(gòu)附條件享有優(yōu)先受償權(quán)的判例

（四）金融機(jī)構(gòu)無優(yōu)先受償權(quán)（如表4）

表4.名稱金融機(jī)構(gòu)不享有優(yōu)先受償權(quán)的判例

如果肯定金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償權(quán)無疑是對(duì)金融機(jī)構(gòu)的利益進(jìn)行保護(hù)，能在最大程度上對(duì)其債權(quán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)行保障。反之，如果否定金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償權(quán)，當(dāng)出現(xiàn)購房人破產(chǎn)或被法院強(qiáng)制執(zhí)行的情況時(shí)，金融機(jī)構(gòu)只能作為普通債權(quán)人參與財(cái)產(chǎn)分配，其利益嚴(yán)重受損。

“肯定說”認(rèn)為，抵押權(quán)的本登記和預(yù)告登記不必區(qū)分，按照意思自治原則，只要購房者以抵押的意思在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了相應(yīng)的登記，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押權(quán)生效，當(dāng)購房者在房屋尚未竣工或未及時(shí)辦理正式的抵押權(quán)登記時(shí)就不能履行還款義務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。并且若房屋出現(xiàn)了不能建成等情況時(shí)，有學(xué)者主張將其類推成“正在建造的建筑物”的情形[4]25-28，根據(jù)《民法典》第359 條規(guī)定，債務(wù)人或第三人可以將正在建設(shè)中的建筑物進(jìn)行抵押，那在房屋未能建成的情況下，出現(xiàn)了非金融機(jī)構(gòu)的原因?qū)е铝宿k理所有權(quán)首次登記的客觀障礙時(shí)，采用類推的方法是其享有抵押權(quán)，進(jìn)而享有優(yōu)先受償權(quán)。

“否定說”認(rèn)為，以我國《民法典》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式分析，當(dāng)事人所享有的債權(quán)只能引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果，生效的債權(quán)只有通過交付或登記的手段，才會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備保障抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立抵押權(quán)之外的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力[5]18-21，此外，根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)的預(yù)告登記不是法定的擔(dān)保物權(quán)。所以認(rèn)為辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記就意味著賦予金融機(jī)構(gòu)對(duì)該抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)，無疑是對(duì)預(yù)告登記保全效力的曲解。

這種司法不同判的現(xiàn)象造成了司法沖突的局面，而金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人無法對(duì)自己的債權(quán)能否得到有效保護(hù)而做出合理預(yù)測，這將大大打擊金融機(jī)構(gòu)向購房人發(fā)放貸款的積極性，購房人難以買到心儀的住宅，房地產(chǎn)市場也會(huì)遭到難以估量的打擊。

三、關(guān)于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記及優(yōu)先受償權(quán)的理論探討

（一）商品房抵押預(yù)告登記中優(yōu)先受償權(quán)糾紛出現(xiàn)的成因分析

造成商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是否具有優(yōu)先受償權(quán)出現(xiàn)較大分歧的原因多種多樣，既有立法上的模糊與矛盾，又有學(xué)界對(duì)其性質(zhì)說法不一，與在建工程抵押關(guān)系難以厘清，在司法審判實(shí)踐上也出現(xiàn)了為了社會(huì)利益與公平正義的考量而判決銀行具有優(yōu)先受償權(quán)的情況。

1.《民法典》未對(duì)抵押權(quán)的預(yù)告登記制度進(jìn)行明確規(guī)定

在我國目前的法律體系中，涉及抵押權(quán)預(yù)告登記制度的法律條文只有《民法典》第221 條規(guī)定，并且該法條規(guī)定的僅是關(guān)于預(yù)告登記的一般性規(guī)定，主要是為了解決現(xiàn)實(shí)生活中“一房多賣”的糾紛，保護(hù)的是購房者對(duì)房屋所有權(quán)的合理期待，而法律條文中“……或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”的表述，對(duì)本文所研究的抵押權(quán)預(yù)告登記是否涵蓋在預(yù)告登記的范圍內(nèi)未做明確說明，存在解釋的空間。按字面意思，筆者認(rèn)為法條表述的“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”應(yīng)包含抵押協(xié)議。

如果抵押權(quán)的預(yù)告登記涵蓋在《民法典》第221 條的范圍內(nèi)，那么也應(yīng)按該條第二款的規(guī)定：在能夠進(jìn)行抵押權(quán)登記之日起90 日內(nèi)申請(qǐng)正式的抵押權(quán)登記。由此可知雖然法律未對(duì)抵押權(quán)的預(yù)告登記做出明確的表述，但是抵押權(quán)的預(yù)告登記和抵押權(quán)登記是兩個(gè)不同的概念，具有不同的法律效力，抵押權(quán)登記是具有物權(quán)的效力，而抵押權(quán)的預(yù)告登記是具有限制處分的效力，但是抵押權(quán)的預(yù)告登記是否還具有其他效力，還需要法律給出進(jìn)一步的解釋。

2.“在建建筑物抵押權(quán)登記”的不當(dāng)類推

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3 條第4、5 款的規(guī)定，將預(yù)購商品房貸款抵押和在建工程抵押做了明確的區(qū)分，這就意味著部門規(guī)章創(chuàng)設(shè)了抵押權(quán)預(yù)告登記這一概念，將抵押權(quán)分為本登記和預(yù)告登記，而《物權(quán)編》作為上位法，對(duì)抵押權(quán)的本登記和預(yù)告登記沒有進(jìn)行區(qū)分，這就導(dǎo)致了人們對(duì)《民法典》第359 條中“正在建造的建筑物”是否涵蓋商品房的預(yù)購產(chǎn)生了疑問[6]16-29。如果參照《民法典》第359 條第1 款第5 項(xiàng)規(guī)定，將抵押權(quán)的預(yù)告登記認(rèn)可為本登記，那么金融機(jī)構(gòu)肯定具有優(yōu)先受償權(quán)，而這種類推是否適當(dāng)，也是解決該分歧的關(guān)鍵所在。

持“肯定說”的學(xué)者認(rèn)為在建的建筑物將來會(huì)產(chǎn)生所有權(quán)，是對(duì)將來的一種期待，具有法律意義，既然法律允許這種抵押的存在，那就應(yīng)當(dāng)將其視為不動(dòng)產(chǎn)；持“否定說”的學(xué)者認(rèn)為在建的建筑物在現(xiàn)實(shí)中并未存在，不是特定物、獨(dú)立物，不符合物權(quán)客體特定原則，因此不是不動(dòng)產(chǎn)。

筆者探究了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3 條第4、5 款的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)預(yù)購商品房貸款抵押和在建工程抵押還是有較大區(qū)別[7]642-663：①主體不同：預(yù)購商品房貸款抵押的雙方主體是購房者和金融公司，而在建工程抵押的雙方主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和金融公司；②目的不同：預(yù)購商品房貸款抵押的目的是為了將預(yù)購的商品房作為購房者償還金融公司貸款的擔(dān)保，而在建工程抵押的目的是為了房地產(chǎn)開發(fā)商獲取資金貸款、保證工程正常施工的擔(dān)保；③抵押人所享有的權(quán)利不同：對(duì)于買受人來說，由于房屋正處于施工階段甚至處于設(shè)計(jì)圖紙階段，買受人對(duì)該房屋只享有債權(quán)；而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，不僅享有建設(shè)用地使用權(quán)，還對(duì)已經(jīng)建造完畢的部分建筑物享有財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可見預(yù)購商品房貸款抵押對(duì)債權(quán)的保護(hù)明顯弱于在建工程抵押。由此可知，預(yù)購商品房貸款抵押不同于在建工程抵押，簡單的將其類推適用《民法典》359 條規(guī)定有較大的爭議。

此外，《物權(quán)編》第359 條所說的“正在建設(shè)的建筑物”法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是本登記，因?yàn)樵趯?shí)務(wù)中，在建工程的抵押包括建設(shè)用地使用權(quán)和在建建筑物的抵押，前者所進(jìn)行的抵押登記一定是本登記，如果將后者所進(jìn)行的抵押理解為抵押權(quán)的預(yù)告登記，則會(huì)出現(xiàn)同一份抵押財(cái)產(chǎn)中，一部分是本登記，另一部分是預(yù)告登記這種法律邏輯混亂的局面。

3.部分法官對(duì)金融機(jī)構(gòu)的保護(hù)傾向

金融機(jī)構(gòu)作為登記的權(quán)利人，在我國目前的商品房預(yù)售市場承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而作為商品房貸款的主要金融機(jī)構(gòu)，銀行又承擔(dān)著穩(wěn)定金融市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的責(zé)任；同時(shí)，銀行在履行了向開發(fā)商交付價(jià)款的義務(wù)后，若出現(xiàn)了非銀行原因?qū)е路课菸茨芸⒐せ蛭醇皶r(shí)辦理正式的抵押權(quán)登記的客觀阻礙，銀行尋求相應(yīng)的保障是公平原則的體現(xiàn)。

部分法官在承認(rèn)該抵押權(quán)預(yù)告登記不同于抵押權(quán)登記的前提下，出于維護(hù)金融市場的秩序、滿足內(nèi)心樸素的公平正義觀的目的而判決金融機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先受償權(quán)。

（二）肯定抵押權(quán)預(yù)告登記制度登記權(quán)利人優(yōu)先受償?shù)姆ɡ矸治?/h3>

1.承認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)并未完全突破“物權(quán)法定原則”

“物權(quán)法定原則”是相對(duì)于“物權(quán)自由原則”的概念，它是指物權(quán)的設(shè)立、種類、變動(dòng)都應(yīng)由法律加以規(guī)定，禁止私人在法律框架之外設(shè)立新的物權(quán)。如果將抵押權(quán)預(yù)告登記視為物權(quán)的話，從表面上來看違反了“物權(quán)法定原則”，但筆者認(rèn)為，承認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)實(shí)質(zhì)上并未完全突破“物權(quán)法定原則”，理由如下。

其一，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，片面的解釋并適用物權(quán)法定原則已經(jīng)背離了“充分發(fā)揮物的效用”這一立法目的。當(dāng)前登記制度不斷完善，無論是大陸法系還是英美法系，“物權(quán)法定原則”都出現(xiàn)了松動(dòng)的趨勢，我國也出現(xiàn)了許多“非典型擔(dān)保”的例子，諸如：商鋪經(jīng)營管理權(quán)質(zhì)押、出租車營運(yùn)資格抵押、排污權(quán)抵押或質(zhì)押等。這種非典型擔(dān)保早在2004 年，最高院就組織過相應(yīng)的研討會(huì)，會(huì)上有學(xué)者就提出了不能嚴(yán)格、教條的適用物權(quán)法定原則。近年來，最高院在各個(gè)場合下的官方表態(tài)中，對(duì)此類非典型擔(dān)保也采取包容的態(tài)度，2019 年出臺(tái)的《全國法院民商事審判會(huì)議紀(jì)要》中也表明不能輕易否認(rèn)非典型擔(dān)保的合同效力和擔(dān)保功能?？梢姰?dāng)前司法實(shí)務(wù)中已經(jīng)對(duì)“物權(quán)法定原則”的解釋做出了一定范圍的擴(kuò)張。

其二，在法學(xué)理論上，我國法律制度并未明確否認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記制度的優(yōu)先受償效力，也就是說法律現(xiàn)行規(guī)定并未完全否認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記制度的優(yōu)先受償效力，這至少存在解釋上的空間。

2.附條件的承認(rèn)優(yōu)先受償?shù)男ЯΣ粫?huì)沖擊現(xiàn)行物權(quán)法體系

有學(xué)者認(rèn)為，肯定登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)會(huì)使抵押權(quán)的本登記和抵押權(quán)的預(yù)告登記出現(xiàn)混淆，如果抵押權(quán)的預(yù)告登記具有了物權(quán)效力，那抵押權(quán)的本登記就沒有了存在的意義，也就破壞了現(xiàn)有的物權(quán)法律體系。但筆者認(rèn)為，附條件的承認(rèn)優(yōu)先受償?shù)男ЯΣ粫?huì)沖擊現(xiàn)行物權(quán)法體系，理由如下：

其一，房屋買賣預(yù)告登記制度本身兼具債權(quán)屬性和物權(quán)屬性，同樣的道理，商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度也應(yīng)當(dāng)具有這兩種屬性，關(guān)于該制度的物權(quán)屬性也是法律理論和實(shí)務(wù)中爭議最大的地方，處于不斷解釋和理解的過程之中，筆者所論述的附條件的承認(rèn)不等同于對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記制度優(yōu)先受償問題不加區(qū)分的承認(rèn)，限制條件下文會(huì)有具體說明。

其二，抵押權(quán)預(yù)告登記制度主要適用于商品房預(yù)售交易之中，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題的研究主要集中于起訴時(shí)除了抵押權(quán)本登記的要件尚未成立的情況下，其他條件均已成就，因?yàn)槿羝渌麠l件也并未成就，就談不上優(yōu)先受償?shù)膯栴}了，若抵押權(quán)本登記要件成立，金融機(jī)構(gòu)完成抵押權(quán)登記后可以就未建成的房屋優(yōu)先受償，此糾紛也就不復(fù)存在了[8]15-20。而在登記形式以外的其他其他抵押權(quán)成立條件不具備時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記只擁有一般預(yù)告登記的限制處分、順位保全、警示效力，其他效力抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備。

3.抵押權(quán)預(yù)告登記制度與民法的基本原則與法理相適應(yīng)

否認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償效力在實(shí)質(zhì)上是讓并無過錯(cuò)的金融機(jī)構(gòu)為違約的購房人買單，一般情況下，此糾紛會(huì)出現(xiàn)購房者不配合甚至惡意阻礙本登記的辦理，此外，金融機(jī)構(gòu)作為預(yù)告登記的登記權(quán)利人，對(duì)預(yù)告登記轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜怯浀拇俪伤鸬淖饔眉捌溆邢?，在這種前提下，若由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)本登記未能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)使整個(gè)交易失去公平性，與民法所提倡的公平原則不符。

在我國，權(quán)利受到侵害必有救濟(jì)途徑解決，根據(jù)這一法理，賦予登記權(quán)利人在期待利益落空的前提下，其可以就房屋處分價(jià)款優(yōu)先受償，正是體現(xiàn)了對(duì)其權(quán)利侵害的救濟(jì)之一。

（三）最高人民法院關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)的態(tài)度

2021 年5 月，最高院出臺(tái)了《最高人民法院民法典擔(dān)保制度司法解釋理解與適用》，該書雖然并未直接對(duì)優(yōu)先受償權(quán)問題進(jìn)行直接規(guī)定，但最高院認(rèn)為，登記權(quán)利人不必先辦理抵押登記，才能主張抵押權(quán)。換句話說，人民法院在訴訟中可以直接對(duì)預(yù)告抵押登記權(quán)利人是否具備辦理抵押登記的條件進(jìn)行審查，從而判斷是否具有抵押權(quán)。這是從訴訟效率角度進(jìn)行考量的結(jié)果，如果要求當(dāng)事人在辦理抵押登記后才能行使抵押權(quán)，這就導(dǎo)致了一個(gè)抵押權(quán)糾紛進(jìn)行了多次訴訟審理。

由此不難看出，在抵押權(quán)預(yù)告登記具備辦理正式登記條件，且由于各種原因并未辦理正式登記時(shí)，最高院觀點(diǎn)認(rèn)為相關(guān)權(quán)利人可以通過訴訟的手段將本為債權(quán)的權(quán)利賦予物權(quán)的屬性，這也就是說在滿足辦理抵押權(quán)首次登記的條件下，登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在抵押標(biāo)的物上享有優(yōu)先受償權(quán)。

四、結(jié)論：關(guān)于構(gòu)建抵押預(yù)告登記制度的幾點(diǎn)構(gòu)想

前文分析中提到，金融機(jī)構(gòu)作為登記權(quán)利人，單從法律上看，本不享有優(yōu)先受償權(quán)，但在實(shí)踐中若按此裁判思路將與預(yù)告登記制度設(shè)立的初衷相違背，不符合立法目的。預(yù)告登記制度本身是為了對(duì)未來設(shè)立的物權(quán)進(jìn)行保全，而賦予登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)，是一種很好的保全方式，但在司法實(shí)踐探索中，也要受到嚴(yán)格的限制條件，不能以“一刀切”的方式賦予登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)。

（一）登記義務(wù)人怠于履行義務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)本登記未及時(shí)辦理

購房者怠于履行義務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)本登記未及時(shí)辦理時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)就無法建立，因此就不能依靠抵押權(quán)來實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。在司法實(shí)踐中，浙江省某些法院會(huì)判決購房者在一定期限內(nèi)配合金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押權(quán)本登記的辦理，同時(shí)判決房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)購房者的義務(wù)履行承擔(dān)督促的義務(wù)，若購房者在此期限內(nèi)拒絕履行法院判決，金融機(jī)構(gòu)就對(duì)該房屋所拍賣變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

這一審理思路的最大問題在于審理過程過于復(fù)雜重復(fù)，故并未在全國范圍內(nèi)推廣。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)提出的訴訟請(qǐng)求一般為要求購房者履行債務(wù)或賦予所爭議的商品房真正的擔(dān)保權(quán)能，這兩種訴訟請(qǐng)求歸根到底是要求實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。而法院的判決是給予購房者再一次配合辦理抵押權(quán)本登記的機(jī)會(huì)，這并為直接解決金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)問題。更讓人不解的是，在購房者履行了法院判決的情況下，抵押權(quán)本登記已經(jīng)完成，之后由于各種原因?qū)е沦彿空邿o法實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)還要憑借抵押權(quán)證書起訴購房者，判決生效之后才能進(jìn)入執(zhí)行階段，實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。這就大大增加了金融機(jī)構(gòu)的維權(quán)成本，降低了訴訟效率。

筆者認(rèn)為，若金融機(jī)構(gòu)可以提供證據(jù)證明是由于購房者的原因?qū)е碌盅簷?quán)本登記未能及時(shí)辦理，金融機(jī)構(gòu)無過錯(cuò)的情況下，法院應(yīng)當(dāng)直接判決金融機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。該觀點(diǎn)也有其法律依據(jù)，根據(jù)《民法典》第159 條規(guī)定，合同一方當(dāng)事人為了自己的利益，以不正當(dāng)手段阻止條件成就的情況下，視為條件已經(jīng)成就。若購房者為了自己的利益怠于履行自己的登記義務(wù)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為抵押權(quán)本登記已經(jīng)完成。因此，法院可以以司法判決文書等方式對(duì)金融機(jī)構(gòu)單方申請(qǐng)?jiān)O(shè)立抵押權(quán)或享有優(yōu)先受償權(quán)予以認(rèn)可。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商未及時(shí)辦理首次登記阻礙了預(yù)告登記權(quán)利人債權(quán)實(shí)現(xiàn)

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34 條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋交付之日起60 日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送至房地產(chǎn)行政主管部門，并應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房者辦理土地使用權(quán)變更以及房屋產(chǎn)權(quán)登記。但是在司法實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商并未按規(guī)定辦理首次登記，導(dǎo)致購房人的產(chǎn)權(quán)登記無法辦理的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)就意味著金融機(jī)構(gòu)作為預(yù)告登記權(quán)利人無法進(jìn)行抵押權(quán)的本登記，阻礙其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

由于債權(quán)具有相對(duì)性，在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)無法直接向房地產(chǎn)開發(fā)商主張權(quán)利，要求其進(jìn)行房屋的首次登記，只能要求購房人向房地產(chǎn)開發(fā)商請(qǐng)求辦理房屋的首次登記或者被動(dòng)的期待房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行首次登記。

筆者認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交付之后，沒有辦理首次登記的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)作為預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)爭議房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商辦理首次登記有60 天的法定期限，這也給了房地產(chǎn)開發(fā)商充足的準(zhǔn)備時(shí)間和辦理時(shí)間。