全過程工程造價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用探微

李利杰

摘? 要： 工程造價(jià)控制是房地產(chǎn)開發(fā)工作最重要的內(nèi)容之一;房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理的好壞是一個(gè)關(guān)鍵性因素，成本控制的好壞決定于造價(jià)管理的方法 和制度執(zhí)行的力度;對(duì)于工程造價(jià)全過程進(jìn)行控制有重要意義，也是項(xiàng)目有效管理的關(guān)鍵方向，這和工程的價(jià)值、質(zhì)量和效益密切相關(guān)能有效控制房地 產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)，對(duì)房地項(xiàng)目開發(fā)成敗有決定性的影響。

關(guān)鍵詞： 工程造價(jià);房地產(chǎn)開發(fā);應(yīng)用探微

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的涵義及控制工程造價(jià)意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項(xiàng)目工程建設(shè)所花費(fèi)的 全部費(fèi)用;在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)行 業(yè)這些年不斷發(fā)展，已形成巨大規(guī)模，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也愈演愈烈;要想使 房地產(chǎn)企業(yè)投資收益得到明顯提高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目需做到有效 控制工程造價(jià)，通過控制工程造價(jià)成本來降低成本，提高效益;房地產(chǎn)企 業(yè)建設(shè)工程造價(jià)在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的 “三超”現(xiàn)象，嚴(yán)重困擾著建設(shè)工程投資效益;因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參 與建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理，加強(qiáng)工程造價(jià)管控;控制工程造價(jià)不僅是把 項(xiàng)目投資控制在合理預(yù)算范圍內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財(cái)力，提 高投資效益，而取得最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理存在的問題

2.1? 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理理念缺失，管理效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價(jià)管理方面理念缺失，嚴(yán)重影響了管理效率，在 工程管理項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)階段、實(shí)施階段等，管理理念 與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作， 在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中如沒有徹底的工程造價(jià)管理做保證，就無法提供有效舉措支 持對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的控制，嚴(yán)重影響工程項(xiàng)目整體效益。

2.2? 房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)成本控制管理理論基礎(chǔ)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)成本管理存在諸多問題，原因在于管理方法理論 基礎(chǔ)較為薄弱，盡管在很多工程項(xiàng)目中引入了成本控制理念，但整體缺乏 對(duì)深入內(nèi)容認(rèn)知，也缺乏隨形勢(shì)變化而變化的實(shí)踐工作指導(dǎo)性，導(dǎo)致在應(yīng) 用過程中盲目使用，工作成效較低，難以達(dá)到預(yù)期管控目標(biāo)。

2.3? 房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項(xiàng)目前期造價(jià)控制不當(dāng)

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段 的造價(jià)控制，而把重點(diǎn)放在施工階段和工程結(jié)算階段;房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工 程造價(jià)管理及管理人員重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基 礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的作用，造成概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超 預(yù)算的現(xiàn)象。

2.4? 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程施工過程成本控制管理不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程施工管理過程中對(duì)成本控制管理不到位，不能 切實(shí)將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)結(jié)合一起，未盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在問 題，待工程竣工時(shí)才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ);在施工過程中只重視技 術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低 建設(shè)成本列入生產(chǎn)管理過程中，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通， 工程造價(jià)控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，而造成成本人為不可控制狀態(tài)。

2.5? 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面 沒有科學(xué)評(píng)價(jià)體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系，這是對(duì)企 業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

3 工程造價(jià)控制的措施

3.1? 重視人才，加大人才引進(jìn)力度是控制工程造價(jià)的根本

“以人為本”才能有效控制工程造價(jià)，是所有開發(fā)商必須重視的管理? 理念;項(xiàng)目管理中，由于管理人員業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心及工作態(tài)度缺憾，使? 工程造價(jià)在管理上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失;開發(fā)商應(yīng)? 克服以往技術(shù)加管理的簡(jiǎn)單用人方式，創(chuàng)造一種“以人為本，共享共選” 的寬松用人環(huán)境，大力培養(yǎng)人才同時(shí)留住人才，用好人才;同時(shí)應(yīng)建立人? 才檔案庫，從人才庫中花高酬選用高素質(zhì)，專業(yè)化注冊(cè)造價(jià)工程師，對(duì)整? 個(gè)公司工程造價(jià)管理事業(yè)發(fā)展能起到關(guān)鍵作用。

3.2? 健全工程造價(jià)信息化資源數(shù)據(jù)庫

我國已進(jìn)入信息時(shí)代，信息已成為項(xiàng)目投資者不可缺少的參考因素; 資料積累不僅僅是原始資料搜集，還必須經(jīng)過加工、整理，以使資料具有 真實(shí)性、合理性;資料搜集不能只停留在設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算上，要包 括整個(gè)工程實(shí)施過程直至竣工決算;健全工程造價(jià)資源數(shù)據(jù)庫先應(yīng)將已完 工程資料進(jìn)行積累和系統(tǒng)分析，得出科學(xué)數(shù)據(jù)，作為今后同類工程造價(jià)控 制信息;將有關(guān)部門人工、材料、機(jī)械、設(shè)備價(jià)格信息、造價(jià)指數(shù)、人工 材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)等信息進(jìn)行加工、整理歸集，為決策者正確做決策提供 依據(jù)，為投資控制部門提供造價(jià)變化預(yù)測(cè)信息。

3.3? 改變傳統(tǒng)觀念，確立主動(dòng)控制的造價(jià)管理意識(shí)

造價(jià)控制中，往往將控制理解為目標(biāo)值與實(shí)際值的比較，及當(dāng)實(shí)際值 偏離目標(biāo)值時(shí)，分析其產(chǎn)生偏差的原因，并確定下一步對(duì)策，但問題在于 這種控制過程是一種被動(dòng)控制，因?yàn)檫@樣做只能發(fā)現(xiàn)偏離，不能預(yù)防可能 發(fā)生的偏離;為盡可能減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離，還必須立足 于事先主動(dòng)采取控制措施，實(shí)施主動(dòng)控制;通過主動(dòng)控制不僅能反映投資 決策、設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工的靜態(tài)投資，也能影響投資決策、設(shè)計(jì)、發(fā)包和 施工的動(dòng)態(tài)投資。

3.4? 全過程造價(jià)控制

以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)進(jìn)行全過程造價(jià)控制，設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理是全過程 造價(jià)管理重點(diǎn);設(shè)計(jì)是工程的靈魂，技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理設(shè)計(jì)是項(xiàng)目建設(shè) 縮短工期、節(jié)省投資、提高效益的重要環(huán)節(jié)。（ 1 ）改革設(shè)計(jì)收費(fèi)辦法， 調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位控制資金能動(dòng)性改革方向是以投資限額為基數(shù)按一定比例計(jì) 提，另加節(jié)約資金在限額以下的造價(jià)按一定比例來計(jì)提，如因設(shè)計(jì)質(zhì)量導(dǎo) 致設(shè)計(jì)概處算增加則按二倍比例扣回;實(shí)行這種取費(fèi)方式，能夠提高設(shè) 計(jì)質(zhì)量，也有利于技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，有效控制工程造價(jià);（ 2 ）推行設(shè) 計(jì)招投標(biāo)與方案競(jìng)選，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案：①方案設(shè)計(jì)實(shí)行招標(biāo)和競(jìng)選制：設(shè) 計(jì)招投標(biāo)不僅有利于設(shè)計(jì)多方案的選擇和競(jìng)爭(zhēng)，從而擇優(yōu)最佳方案，達(dá)到 優(yōu)化設(shè)計(jì)目的;且有利于控制建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)，中標(biāo)項(xiàng)目一般做出的投 資估算能控制或接近招標(biāo)文件中規(guī)定的投資范圍內(nèi);更有利于縮短設(shè)計(jì)周 期，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用;②推行限額設(shè)計(jì)：限額設(shè)計(jì)是按批準(zhǔn)的投資額控制初 步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)不合理變更，保 證造價(jià)限額不被突破;限額設(shè)計(jì)必須貫穿于設(shè)計(jì)的各階段，實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì) 投資縱向控制。

3.5? 加強(qiáng)對(duì)施工階段的管理，降低工程造價(jià)

施工階段是建筑產(chǎn)品的形成階段，也是資金投入最集中的階段;工 程量大、涉及面廣、影響因素多、施工周期長、材料設(shè)備價(jià)格以及市場(chǎng) 供求波動(dòng)大等特點(diǎn)決定了施工階段在工程造價(jià)管理中具有不可忽視的重 要地位。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制好壞，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目的質(zhì)量和 經(jīng)濟(jì)效益;因此，開發(fā)公司應(yīng)從多角度、多方位全面考慮房地產(chǎn)工程造價(jià) 控制要素及實(shí)質(zhì)，對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行科學(xué)有效的管理控制，在降低公司 項(xiàng)目工程成本基礎(chǔ)上，最大化實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)及提高投資收益，以保持市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健并快速發(fā)展。

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