“營改增”后房地產(chǎn)項目土地增值稅清算的研究

黃穎

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是“營改增”政策試點推行的重要行業(yè)之一，“營改增”政策的落地執(zhí)行勢必會引起房地產(chǎn)企業(yè)的稅務處理工作的改革，房地產(chǎn)企業(yè)的征稅管理以及會計核算等都會發(fā)生相應的變化。房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，土地增值稅占應繳納稅金的比例較重，再加之房地產(chǎn)企業(yè)具有高投資、回報慢、項目周期長等特點，合理籌劃和清算土地增值稅是保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展的關鍵。文章主要圍繞“營改增”后房地產(chǎn)項目土地增值稅清算工作開展討論，分析了“營改增”對房地產(chǎn)項目土地增值稅清算產(chǎn)生的影響，分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算應對“營改增”的對策，目的在于促進實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)項目;土地增值稅清算

中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）03-0167-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.03.167

1 前言

“營改增”政策實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算受到一定程度的影響，主要集中在稅金、扣除項目以及項目利潤方面。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務處理人員必須要按照“營改增”政策要求處理土地增值稅事項，保證土地增值稅清算合法合規(guī)。自“營改增”政策落實以來，土地增值稅的收入確認以及扣除都和征收營業(yè)稅不相同，并且土地增值稅的清算與企業(yè)經(jīng)濟效益息息相關，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強對“營改增”政策的學習以及利用，制定有效措施應對“營改增”對土地增值稅清算帶來的影響，采用合理手段降低企業(yè)應繳納的土地增值稅稅金，減少企業(yè)的稅務支出壓力。

2 “營改增”對房地產(chǎn)項目土地增值稅清算的影響

2.1 稅金方面

在征收營業(yè)稅期間，企業(yè)承擔的稅率是5%，而營業(yè)稅改增值稅之后，企業(yè)提供的建筑服務和銷售房產(chǎn)形成的增值額，其稅率上調(diào)至10%，涉稅種類、稅率變化、抵扣項目等的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的預繳和清算產(chǎn)生較大的影響。在稅金方面，依據(jù)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的計稅依據(jù)發(fā)生變化，同時對預繳工作帶來影響，在“營改增”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)在實施轉(zhuǎn)讓土地操作時，產(chǎn)生的收入不包括增值稅，在此規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的預收款，需要按照“營改增”政策收入預繳土地增值稅，公式為：預繳土地增值稅=預收款/（1+10%）×土地增值稅稅率。[1]而且房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段采用預售方式銷售房產(chǎn)時，計算實際預征繳的土地增值稅，應當將預收款與預征繳的土地增值稅之間的差額作為預繳土地增值稅的依據(jù)。“營改增”背景下，預繳土地增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力得以緩解，并且預繳稅金減少。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在清算土地增值稅過程中，“營改增”也對稅金產(chǎn)生了一定的影響，土地增值稅清算過程中的稅金不含增值稅，企業(yè)的土地增值稅金減少。

2.2 扣除項目方面

關于扣除項目方面的影響，從一般納稅人角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)具有一般納稅人身份，企業(yè)在銷售自建的房產(chǎn)時，按照一般納稅人身份對應的計稅防范和稅率計算應繳稅款金額，將所銷售房產(chǎn)所使用的土地金額扣除，得到的最終金額即為銷售金額?！盃I改增”政策實施以來，房地產(chǎn)企業(yè)的含稅收入變?yōu)椴缓愂杖?，土地增值稅的應稅收入范圍不斷縮減，土地增值額也隨之減少。關于稅金抵扣項目的影響，“營改增”政策要求房地產(chǎn)企業(yè)的城建稅以及教育費附加可以按照清算項目進行核算，立足于實際歸為抵扣項目，同時對于無法使用清算項目進行核算的城建稅以及教育費附加，則按照實際繳納的稅款進行扣除。“營改增”背景下在房產(chǎn)銷售過程中抵扣項目的精細程度增加，抵扣范圍進一步縮小，土地增值稅的抵扣難度增加。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設項目過程中，采購材料、設計、使用勞務等行為需要獲取政策規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，同時發(fā)票中應當注明進項稅可抵扣銷項，在可抵扣的項目開發(fā)成本中需要通過企業(yè)增值稅進項稅額。

2.3 利潤方面

“營改增”政策對利潤產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)在收入和成本兩個方面，營業(yè)稅改增值稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程中的增值稅進項額和銷項額不歸入收入，需要將其分離出來單獨核算，房地產(chǎn)企業(yè)的成本也要進行價款稅金分開處理。增值稅實際上不被計入成本中，產(chǎn)生增值稅而實際入賬成本減少，因此實行“營改增”之后，總成本和收入不變的前提下，營業(yè)收入以及成本相對減少。[2]

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算應對“營改增”的對策

3.1 確定土地增值稅清算時間節(jié)點

“營改增”政策要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要準確規(guī)劃土地增值稅清算的實際稅金，在經(jīng)營過程中，企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中要著重突出重點工作內(nèi)容，同時要注意從全局角度統(tǒng)籌協(xié)調(diào)企業(yè)運行，其中突出重點工作內(nèi)容即要確定合理的土地增值稅清算時間節(jié)點，在政策規(guī)定時限內(nèi)，結(jié)合企業(yè)實際暫緩土地增值稅清算工作，從而達到降低企業(yè)稅務支出的目的。結(jié)合實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的計稅情況具有不穩(wěn)定性和不確定性兩個性質(zhì)，所以企業(yè)在開發(fā)建設項目時，關于土地開發(fā)相關的稅務內(nèi)容，企業(yè)的稅務管理部門要及時與當?shù)氐亩悇諜C關進行溝通，經(jīng)過溝通達成稅務協(xié)議。

3.2 科學增加土地增值稅可扣除項目金額

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理部門以及稅務管理部門應當高度重視土地增值稅籌劃清算，科學地增加土地增值稅可扣除項目個數(shù)，增加可抵扣費用，減少企業(yè)的應繳納稅金，從而保證項目經(jīng)濟效益，促進企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營發(fā)展。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設項目過程中，預測該項目的售價為1000萬元人民幣，根據(jù)稅務政策規(guī)定可以扣除的項目開發(fā)金額為600萬元，增值額為400萬元，按規(guī)定增值額超過扣除項目金額的50%，該企業(yè)使40%的增值率計算出需要征繳的增值稅額為160萬元，結(jié)合計稅條件計算得出土地增值稅為60萬元，稅金以及附加費用為55萬元，最終該企業(yè)的實際利潤為85萬元，而該企業(yè)的稅務管理部門在項目開發(fā)過程中，通過增加土地增值稅可扣除項目金額，有效減少了企業(yè)的應繳稅款，A企業(yè)對項目采取相關措施提升項目產(chǎn)品售價，達到1200萬元，并且該項目可扣除金額增加，增值率由40%變?yōu)?0%，項目總利潤變?yōu)?25萬元，稅務成本有效降低，企業(yè)的經(jīng)濟效益增長。

3.3 充分利用征稅范圍科學推進稅務籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)必須準確掌握土地增值稅的征稅范圍，優(yōu)化土地增值稅清算工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建筑外包或者與其他企業(yè)合作的方式實現(xiàn)節(jié)稅，減少稅負壓力的同時提升企業(yè)的盈利空間?！盃I改增”政策落地執(zhí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)普通住宅項目時可以與其他企業(yè)合作實現(xiàn)避稅，在銷售環(huán)節(jié)按照土地增值稅要求繳納相應的稅款。若是房地產(chǎn)企業(yè)采用代建方式開發(fā)項目，依據(jù)稅務政策法律要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納代建費用，但是這項費用屬于勞務輸出，只要在土地增值稅清算階段，產(chǎn)品的所有權沒有變化則企業(yè)不需要被征收土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目開發(fā)階段確定房屋最終的所有者，避免在清算階段出現(xiàn)所有權變更導致補繳土地增值稅情況。[3]

3.4 嚴格管理增值稅專用發(fā)票

“營改增”政策下增值稅專用發(fā)票管理應當逐步加強，建立完善的發(fā)票管理制度，規(guī)范發(fā)票抵扣行為。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視采購活動，注意與具有一般納稅人身份的供應商合作，確保其可以開具符合政策的增值稅專用發(fā)票，安排專業(yè)人員對發(fā)票進行管理，對發(fā)票中的信息進行認證，堅決不允許出現(xiàn)發(fā)票違規(guī)或者憑發(fā)票違規(guī)抵扣的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作直接影響納稅申報的準確性，通過科學的會計核算工作，減少因增值稅發(fā)票不合理而引發(fā)的稅務風險。

3.5 優(yōu)化財務管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化財務管理，規(guī)范財務管理流程，切實優(yōu)化財務控制體系，從而加快落實“營改增”政策。企業(yè)只有改進成本核算、工程結(jié)算等方面的財務工作，強化財務分析，準確分析不同稅率對企業(yè)土地增值稅產(chǎn)生的影響，進而確定計稅方式。自項目立項開始，項目準備、開發(fā)建設、竣工結(jié)算、銷售環(huán)節(jié)都與土地增值稅有密切的關系，所以需要優(yōu)質(zhì)的財務管理為收集土地增值稅資料夯實基礎，各個環(huán)節(jié)的涉稅資料、收入以及成本支出都需要按照規(guī)定進行分攤，為土地增值稅清算提供翔實的數(shù)據(jù)支撐。[4]

3.6 積極關注“營改增”政策變化，加強學習利用土地增值稅優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理部門以及其他員工都應當積極關注“營改增”政策變化，深入學習“營改增”政策，同時及時掌握土地增值稅優(yōu)惠政策，充分運用以達到降低稅務的目的。房地產(chǎn)企業(yè)作為國家重點調(diào)控管理的企業(yè)，必須要重視稅務政策調(diào)整，企業(yè)及時組織相關人員深入學習“營改增”政策，掌握各項細節(jié)，避免在處理土地增值稅清算工作時，與稅務機關的要求產(chǎn)生矛盾。而且政府針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布的稅務政策文件嚴格規(guī)定了企業(yè)的收入確認行為，比如銷售收入確認條件之一是銷售所開具的發(fā)票金額，但是并不是任何收入都可以根據(jù)發(fā)票進行確認，而銷售時開具的發(fā)票上的金額并不是所有的銷售價款，則不能作為收入確認依據(jù)。同時房地產(chǎn)企業(yè)需要注意土地增值稅的征收標準，即四級累進稅率，企業(yè)的增值率越低，計算征收稅金的稅率越低，反之稅率越高。在實際項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以控制增值率實現(xiàn)節(jié)省稅負，比如制定產(chǎn)品銷售價格時以稅收臨界點為標準，在增值率靠近臨界點之時不可以繼續(xù)提升售價。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用土地增值稅優(yōu)惠政策，利用的前提是全面學習了解，如土地增值稅政策規(guī)定普通住宅項目可以免征土地增值稅，而企業(yè)項目增值額超過20%則要全額征收土地增值稅。

4 結(jié)論

綜上所述，“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算產(chǎn)生較大的影響，尤其是稅金、抵扣項目以及利潤方面，房地產(chǎn)企業(yè)不能按照傳統(tǒng)方式處理涉稅事項，必須要按照“營改增”政策要求做好清算籌劃工作，全面降低稅務風險。“營改增”政策背景下的項目土地增值稅清算必須要緊跟政策指導，時刻了解政策變化，合理利用扣除項目和征稅范圍，采取科學的避稅手段，增加項目盈利空間，提升企業(yè)項目經(jīng)濟效益，促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳海燕.“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃探析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務，2019（23）：36-37.

[2]嚴圣根.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃分析[J].財會學習，2019（25）：166-167.

[3]陳曉東.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后土地增值稅稅收風險及籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2019（4）：47-48.

[4]陳懷鈺. “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].蚌埠：安徽財經(jīng)大學，2018.

3291501908279