房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)探析

呂芳芳

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展時(shí)期，同時(shí)投資信托行業(yè)也得到了較為快速的發(fā)展，但是在發(fā)展過(guò)程中由于諸多方面因素的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行出現(xiàn)了一系列風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。對(duì)此，為了確保整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)與資本市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)管理極為必要與重要?；诖?，文章對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)信托基金運(yùn)行常見(jiàn)問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入分析，進(jìn)而對(duì)相關(guān)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行了有效探討，希望能夠?yàn)橛行ьA(yù)防和應(yīng)對(duì)信托風(fēng)險(xiǎn)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)管理;措施

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中，房地產(chǎn)行業(yè)是較為重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，并且與人們的生活密切相關(guān)。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于資金的需求量較大，但是隨著國(guó)家宏觀調(diào)控與銀行放貸資金監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難的困境。此時(shí)，房地產(chǎn)信托投資基金的出現(xiàn)使得企業(yè)資金問(wèn)題得到了一定程度上地緩解，并且增加了社會(huì)資本在市場(chǎng)上的流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展煥發(fā)新的活力。但是，相比于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)信托基金起步與發(fā)展較晚，缺乏完善的管理制度與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與資本市場(chǎng)的有效運(yùn)作造成了較大阻礙。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展現(xiàn)狀分析

對(duì)于房地產(chǎn)證券化發(fā)展而言，房地產(chǎn)信托基金是其中較為重要的方式之一，也是近年來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域新興發(fā)展的融資方式，廣受社會(huì)與投資者青睞。隨著近年來(lái)資本市場(chǎng)環(huán)境的不斷完善，房地產(chǎn)信托基金得到了較好的發(fā)展，產(chǎn)生了一批實(shí)力較好的房地產(chǎn)信托基金公司，如忠誠(chéng)投資、光大安石、鼎信長(zhǎng)城基金等。然而相對(duì)于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展過(guò)程中陷入了一段停滯時(shí)期，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展任重道遠(yuǎn)。不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)信托基金造就了金融市場(chǎng)新一輪發(fā)展熱潮，成為了社會(huì)與大眾互利共贏的金融發(fā)展形勢(shì)，尤其是為房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺問(wèn)題提供新的融資渠道，雖然目前的使用總量相對(duì)較小，但是在各項(xiàng)鼓勵(lì)政策地出臺(tái)實(shí)施下，房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展空間將得到進(jìn)一步拓展。由于我國(guó)的房地產(chǎn)信托基金正處于初級(jí)發(fā)展階段，在稅收政策、管理體系，尤其是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制方面尚未完善，需要投資者與社會(huì)予以高度重視。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展面臨的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)

（一）缺乏完善的法律體系

目前，我國(guó)在房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展及其相關(guān)領(lǐng)域的法律法規(guī)相對(duì)較少。而房地產(chǎn)信托投資基金涉及內(nèi)容較為廣泛，與投資者利益、資本市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，缺乏完善的法律體系支撐，我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展將受到嚴(yán)重制約。雖然政府部門(mén)為了推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展而出臺(tái)了一些相關(guān)政策，但是目前我國(guó)還未專門(mén)為房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展制定相關(guān)法律，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，如組織形式、市場(chǎng)交易、資金流通等缺乏法律依據(jù)與法律保護(hù)，市場(chǎng)各方的合法利益得不到有效保護(hù)，不利于房地產(chǎn)信托投資基金的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）缺乏健全的監(jiān)督管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)營(yíng)、交易，我國(guó)缺乏明確的文件與法規(guī)方面的規(guī)定，不但信托、資本市場(chǎng)尚未完善，而且缺乏相關(guān)部門(mén)的有效監(jiān)督。缺乏政策與監(jiān)管體制上的保障，也就意味房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)行行為缺乏監(jiān)督與規(guī)范化約束，使得投資利益損失與投資風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)房地產(chǎn)信托公司風(fēng)險(xiǎn)的自我防范有著較高要求，稍有不慎將面臨巨大損失。

（三）稅收方面的風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)信托投資基金不斷發(fā)展及其重要作用的不斷凸顯，社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金稅收問(wèn)題予以高度重視。對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展而言，良好的稅收環(huán)境與稅收優(yōu)惠政策是較為重要的影響因素。但就目前而言，我國(guó)運(yùn)行的是較為單一的住宅租賃市場(chǎng)模式，市場(chǎng)管理混亂，也缺乏規(guī)范的稅收管理，稅收負(fù)擔(dān)過(guò)大、違規(guī)出租等問(wèn)題使得房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展嚴(yán)重受阻，尤其是權(quán)益類信托投資，租金是主要收入來(lái)源，但是當(dāng)前國(guó)內(nèi)租金收益率只有2.5%左右，同時(shí)投資者還要面臨著較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重打擊投資積極性。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)與政策方面的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展而言，宏觀層面的風(fēng)險(xiǎn)是一種無(wú)法借助投資組合進(jìn)行分散削弱的風(fēng)險(xiǎn)。匯率、利率上下浮動(dòng)、通貨膨脹等宏觀因素都會(huì)深深影響房地產(chǎn)信托投資基金收益，阻礙其順利發(fā)展。因此，房地產(chǎn)信托投資基金管理必須對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變化予以高度重視，采取有效措施進(jìn)積極應(yīng)對(duì)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)受到國(guó)家的宏觀調(diào)控影響，且與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系較為密切，因此房地產(chǎn)信托投資基金也會(huì)受到國(guó)家及地方政府相關(guān)政策的影響，進(jìn)而產(chǎn)生該方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）經(jīng)營(yíng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的收益直接決定了房地產(chǎn)信托基金收益水平，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)組織而言，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目有專業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)作，是房地產(chǎn)信托基金收益穩(wěn)定、持續(xù)重要保障。而基金運(yùn)作也離不開(kāi)專業(yè)人士的管理，缺乏專業(yè)管理，房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)業(yè)則難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。目前，我國(guó)的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采用的依然是“建設(shè)+銷售”的傳統(tǒng)模式，尚未發(fā)展成為持有模式，與權(quán)益性信托基金持有制相悖。缺乏專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，將導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金面臨較大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信托基金風(fēng)險(xiǎn)防治相關(guān)對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)與監(jiān)管體系的不斷完善

缺乏健全的法律體系，將會(huì)影響房地產(chǎn)信托基金運(yùn)營(yíng)環(huán)境穩(wěn)定性，不利于其壯大發(fā)展。因此，完善相關(guān)法律法規(guī)極為重要。對(duì)此，國(guó)家及地方政府應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展實(shí)際情況，構(gòu)建完善、系統(tǒng)的政策法律體系，為房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。對(duì)于信托企業(yè)而言，應(yīng)充分熟悉與掌握行業(yè)相關(guān)的政策、法律法規(guī)，維護(hù)自身合法權(quán)益的同時(shí)，合理地利用稅收優(yōu)惠等政策，提高運(yùn)營(yíng)效益。此外，在完善監(jiān)管體系方面，政府部門(mén)應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的各個(gè)方面作出明確界定與規(guī)范，建立有效地監(jiān)管制度，維護(hù)各相關(guān)利益主體的合法權(quán)益，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)信托基金實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）不斷完善稅收制度改革

在完善稅制改革方面，我國(guó)可以在吸收美國(guó)等房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為先進(jìn)的國(guó)家或地區(qū)經(jīng)驗(yàn)前提下，不斷優(yōu)化、完善我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)稅收制度改革。唯有有效地對(duì)稅收改革方可避免信托企業(yè)納稅過(guò)程中出現(xiàn)重復(fù)征稅、逃稅、避稅等問(wèn)題。合理地加大行業(yè)稅收優(yōu)惠力度，可從減免土地增值稅、免征或部分免征所得稅等稅收遞延或者減免等方面進(jìn)行改革，提高對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金稅收支持的匹配度，形成鼓勵(lì)、引導(dǎo)、穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展稅收環(huán)境，更好地吸引、吸納投資資金。

（三）建立有效地風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制

無(wú)論是政府相關(guān)管理部門(mén)，還是信托企業(yè)都必須針對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展建立起積極的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)對(duì)體系。對(duì)于政府而言，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建能夠使其現(xiàn)象對(duì)風(fēng)險(xiǎn)水平與發(fā)展趨勢(shì)予以實(shí)時(shí)掌控，進(jìn)而能夠針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)制定出優(yōu)秀的監(jiān)管與調(diào)控對(duì)策，對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀把控、跟蹤、調(diào)整，提高風(fēng)險(xiǎn)決策的有效性，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于信托企業(yè)而言，其需對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的構(gòu)建予以高度重視，針對(duì)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)建合理有效地管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的全方面有效控制。基金管理機(jī)構(gòu)則需以高度盡職盡責(zé)的態(tài)度實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)投資信托產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位調(diào)查監(jiān)督，在注重項(xiàng)目收益的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與鑒定，實(shí)現(xiàn)較好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，有效規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，為推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。除此之外，還需要構(gòu)建起合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體制，在實(shí)施投資前，即便一些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)計(jì)，不過(guò)仍有不少風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)計(jì)。如，信托公司能夠通過(guò)掌握房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去項(xiàng)目建設(shè)還有企業(yè)自身資金情況來(lái)合理評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)再進(jìn)行投資。而且還能夠通過(guò)分析市場(chǎng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)估計(jì)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避制度。

（四）不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率

對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金而言，唯有具備專業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，才能實(shí)現(xiàn)信托資金持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。除了需要提高物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的成熟度，還需要實(shí)現(xiàn)對(duì)租戶的合理選擇，才能實(shí)現(xiàn)較好的長(zhǎng)期投資效益。信托企業(yè)較好的效益增長(zhǎng)披露，才能在資本市場(chǎng)上形成較好的投資吸引力，從而使房地產(chǎn)信托行業(yè)更加獲益，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。但是，房地產(chǎn)信托基金的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，要求信托公司較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)防控能力，對(duì)此，企業(yè)唯有廣納專業(yè)人才，不斷提高經(jīng)營(yíng)能力，吸收與積累豐富管理經(jīng)驗(yàn)，借助市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的力量，構(gòu)建起高效的信托風(fēng)險(xiǎn)防范體系，不斷提高自身風(fēng)險(xiǎn)控制與管理能力。

（五）政府相關(guān)部門(mén)需要科學(xué)制定相應(yīng)管理規(guī)則

房地產(chǎn)投資信托基金面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，政府相關(guān)部門(mén)可以由投資者層面著手來(lái)科學(xué)制定房地產(chǎn)投資信托基金的有關(guān)管理規(guī)則，并據(jù)此來(lái)明確規(guī)定信托基金在融資渠道中所占據(jù)的比例，以有效控制個(gè)人投資者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與影響。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)投資信托資金的發(fā)行與發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展有著非常重要的意義，但是同時(shí)也會(huì)面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)及政策方面的風(fēng)險(xiǎn)，所以相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)要能夠正確掌握房地產(chǎn)投資信托資金的風(fēng)險(xiǎn)類型，并結(jié)合實(shí)際情況來(lái)采取相應(yīng)措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

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（作者單位：野風(fēng)集團(tuán)房地產(chǎn)股份有限公司）

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