交通樞紐周邊大型商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)配建指標(biāo)研究

孫琦SUN Qi；袁才鴻YUAN Cai-hong

（無(wú)錫市政設(shè)計(jì)研究院有限公司，無(wú)錫 214072）

0 引言

大型商業(yè)綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)豐富多樣，不同的大型商業(yè)綜合體的實(shí)際泊位需求均不相同，臨近軌道交通樞紐的大型商業(yè)綜合體情況更加復(fù)雜，使用一般配建指標(biāo)根據(jù)建筑物面積進(jìn)行計(jì)算泊位需求顯然不合理。本文通過(guò)對(duì)其它大型商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)期停車(chē)需求和鋪位分布進(jìn)行調(diào)查和橫向比對(duì)，以無(wú)錫市寶龍2BC地塊為案例提出了臨近軌道樞紐的大型商業(yè)綜合體配建泊位需求預(yù)測(cè)方法，并總結(jié)出適用于軌道樞紐周邊商業(yè)綜合體配建指標(biāo)確定的一般方法。

1 案例情況分析

本次研究的寶龍2BC地塊位于江蘇省無(wú)錫市新吳區(qū)，地塊開(kāi)發(fā)為大型商業(yè)綜合體，地塊東臨漓江路，西至珠江路，與無(wú)錫新吳區(qū)城鐵站對(duì)望，南臨海創(chuàng)四路，北臨新華路。如圖1所示。無(wú)錫新吳站遠(yuǎn)期有無(wú)錫地鐵三號(hào)線和四號(hào)線交匯，為大型交通樞紐。

圖1 基地區(qū)位圖

寶龍2BC地塊項(xiàng)目總用地面積58948.60m2，基地以海創(chuàng)二路為界分為南北兩個(gè)區(qū)，BC地塊總建筑面積159414.80m2，BC地塊總?cè)莘e率為1.3?；卦O(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1346個(gè)（地上9個(gè)出租車(chē)泊位，地下1337個(gè)），非機(jī)動(dòng)車(chē)位3339個(gè)（地上1850個(gè)，地下1489個(gè)）?；亟ㄔO(shè)購(gòu)物中心、商業(yè)街及公共衛(wèi)生等配套設(shè)施。

根據(jù)2019年12月實(shí)行的《新吳區(qū)建設(shè)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施配建規(guī)定》，新吳區(qū)根據(jù)用地發(fā)展和交通條件的不同可劃分為兩類(lèi)停車(chē)政策分區(qū)，一類(lèi)區(qū)即平衡供給區(qū)，該區(qū)域建成度較高，可開(kāi)發(fā)用地增量較少，現(xiàn)狀交通擁堵突出，交通政策引導(dǎo)向公共交通傾斜，適當(dāng)提高部分現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，重視社會(huì)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)平衡歷史缺口；二類(lèi)區(qū)即適度發(fā)展區(qū)，是未來(lái)新吳區(qū)主要增量空間載體，提高現(xiàn)有停車(chē)配建標(biāo)準(zhǔn)。

本地塊改善前建筑方案的配建標(biāo)準(zhǔn)為0.8車(chē)位/100m2，僅滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2011（省標(biāo)）》規(guī)定的不小于0.6車(chē)位/100m2的指標(biāo)。而省標(biāo)為2011年頒布，不適宜現(xiàn)今機(jī)動(dòng)車(chē)不保有量日益增長(zhǎng)的情況，考慮到基地毗鄰大客運(yùn)量的軌道交通樞紐站，公交出行比例較高，且泊位配建指標(biāo)可考慮適當(dāng)折減。因此本次綜合考慮基地現(xiàn)狀以及鄰近的大型商業(yè)綜合體的停車(chē)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，研究基地合理的配建指標(biāo)，并總結(jié)一般規(guī)律，對(duì)無(wú)錫市大型商業(yè)綜合體的停車(chē)配建提供經(jīng)驗(yàn)和建議。

2 鄰近大型商業(yè)綜合體停車(chē)狀況調(diào)研分析

2.1 相關(guān)規(guī)范

參考《蘇州市建筑物配建停車(chē)位指標(biāo)》：除住宅、醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施、交通設(shè)施外，若新建項(xiàng)目的地下空間和軌道站點(diǎn)的出入口無(wú)縫銜接，可將其機(jī)動(dòng)車(chē)配建停車(chē)指標(biāo)降低到配建指標(biāo)的80%，若建設(shè)項(xiàng)目所處地塊內(nèi)設(shè)有軌道站點(diǎn)出入口，可將其機(jī)動(dòng)車(chē)配建停車(chē)指標(biāo)降低到配建指標(biāo)的85%；若建設(shè)項(xiàng)目所處地塊50%以上的用地面積位于軌道站點(diǎn)最近的出入口直線距離300m之內(nèi)，可將機(jī)動(dòng)車(chē)配建停車(chē)指標(biāo)降低到配建指標(biāo)的90%；參考《昆山市建筑物配建停車(chē)設(shè)施設(shè)置及交通影響評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》：大型綜合性公共建筑，其中總建筑面積在5萬(wàn)平米以上的商辦建筑，在充分考慮車(chē)位可以共享的情況下，車(chē)位總數(shù)可按可累建筑性質(zhì)配建車(chē)位需求綜合的90%計(jì)算；參考《無(wú)錫市停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃2016-2035》：軌道站點(diǎn)300m范圍內(nèi)的公共建筑配建指標(biāo)可適當(dāng)下浮至原配建指標(biāo)的80-90%。

類(lèi)比蘇州和昆山的停車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)，和無(wú)錫市停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃均可以看出，建筑物地下空間與軌道站點(diǎn)相連，則考慮軌道交通的客流集散能力，本建筑的機(jī)動(dòng)車(chē)出行比例和需求有所下降，配建指標(biāo)可降低到80%。但是本地塊是否按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行停車(chē)位折減，需首先論證折減后的車(chē)位數(shù)能否滿足實(shí)際需求，而不是照搬規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。因此，本研究在考慮外市經(jīng)驗(yàn)，本市上位規(guī)劃及新吳區(qū)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃成果的前提下，對(duì)本地塊運(yùn)營(yíng)期的實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)測(cè)并分析地塊的實(shí)際泊位需求，從而得出合理的配建指標(biāo)。

2.2 鄰近項(xiàng)目橫向比對(duì)

考慮到基地坐落于無(wú)錫市新吳區(qū)，考慮到新吳區(qū)內(nèi)大型商業(yè)綜合體的顧客出行規(guī)律和內(nèi)部員工通勤的OD分布較為類(lèi)似，因此本次研究通過(guò)對(duì)無(wú)錫市新吳區(qū)其余大型商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)期實(shí)際停車(chē)情況進(jìn)行調(diào)查，與本地塊的建筑規(guī)模，店鋪種類(lèi)，數(shù)量進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋治鰧汖?BC地塊運(yùn)營(yíng)期的內(nèi)部員工停車(chē)需求以及顧客停車(chē)需求。

新吳區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于新吳區(qū)太科園，基地北側(cè)為震澤路，西側(cè)為凈慧西道，東側(cè)為廣場(chǎng)東路，如圖2所示。已于2020年7月30日開(kāi)業(yè)，地塊建設(shè)有地上4層+地下1層，地塊總建筑面積140800m2，配建機(jī)動(dòng)車(chē)泊位847個(gè)，可以看出，新吳區(qū)萬(wàn)達(dá)停車(chē)泊位配建比例是按0.85泊位/m2進(jìn)行配建的，配建指標(biāo)雖然滿足省標(biāo)規(guī)定的0.6泊位/m2，但不滿足新吳區(qū)現(xiàn)行指標(biāo)。

圖2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)位圖

進(jìn)而對(duì)新吳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部鋪位分布情況進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)部鋪位可分為大面積鋪位和中小型零售鋪位，新吳萬(wàn)達(dá)共設(shè)有地下一層和地上四層，共設(shè)有221個(gè)小型鋪位，5個(gè)大型鋪位。

新吳萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)后，周邊交通較為擁堵，地下車(chē)庫(kù)和地面泊位爆滿，周邊臨近的停車(chē)場(chǎng)也都被占用，仍然有大量的車(chē)在震澤路，凈慧西道等嚴(yán)管道路違停；不僅如此，非機(jī)動(dòng)車(chē)也無(wú)位可停，在廣場(chǎng)綠化內(nèi)亂停亂放，導(dǎo)致周邊交通混亂不堪。

為了摸清新吳區(qū)大型商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)期間的峰值停車(chē)需求，對(duì)新吳萬(wàn)達(dá)停車(chē)進(jìn)行為期一周（8月7日-16日）的停車(chē)調(diào)查。（表1）

從表1數(shù)據(jù)可以看出：新吳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在工作日和雙休日，地面的169個(gè)泊位從上午10點(diǎn)開(kāi)始均處于飽和狀態(tài)。而地下714個(gè)泊位除上午10:00-11:00和下午15:00-16:00外其余均為飽和狀態(tài)，地庫(kù)在飽和后會(huì)關(guān)閉，禁止進(jìn)入，進(jìn)而導(dǎo)致了車(chē)輛無(wú)位可停，在周邊道路內(nèi)違停。新吳萬(wàn)達(dá)設(shè)置了非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位700個(gè)，從上午10點(diǎn)開(kāi)始均為飽和狀態(tài)。

表1 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)停車(chē)調(diào)查表

雙休日地塊北側(cè)行政審批中心“梅花”（共280個(gè)泊位）可供社會(huì)車(chē)輛停車(chē)，但是工作日和雙休日外圍道路（違停數(shù)震澤路＞凈慧西道＞清晏路，均為嚴(yán)管道路）均存在不同程度的機(jī)動(dòng)車(chē)（道板，小部分機(jī)動(dòng)車(chē)道，綠化）&非機(jī)動(dòng)車(chē)（綠化帶，道板，非機(jī)動(dòng)車(chē)道）違停。

在“梅花”飽和的情況下，雙休日高峰期間最多有約有361輛機(jī)動(dòng)車(chē)違停，1140輛非機(jī)動(dòng)車(chē)違停；工作日約有114輛機(jī)動(dòng)車(chē)違停，1015輛非機(jī)動(dòng)車(chē)違停。

雙休日高峰小時(shí)最高客流量為380pcu/h，工作日高峰小時(shí)最高客流量為322pcu/h。

根據(jù)高峰小時(shí)違停數(shù)量和客流量進(jìn)行測(cè)算，新吳萬(wàn)達(dá)現(xiàn)狀高峰小時(shí)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)需求約為1367個(gè)泊位，非機(jī)動(dòng)車(chē)泊位需求約為1880個(gè)泊位。遠(yuǎn)高于基地配建泊位數(shù)。

現(xiàn)狀萬(wàn)達(dá)商業(yè)購(gòu)物中心一共221個(gè)鋪位，為內(nèi)部鋪位，進(jìn)而對(duì)萬(wàn)達(dá)內(nèi)部員工的停車(chē)需求進(jìn)行調(diào)查。

從表1可以看出，員工固定車(chē)位需求為365個(gè)，那么新吳萬(wàn)達(dá)的可供顧客停車(chē)的商業(yè)車(chē)位僅有518，低于實(shí)際停車(chē)需求，從而導(dǎo)致了新吳萬(wàn)達(dá)周邊停車(chē)矛盾較為嚴(yán)重。

除了上述分析的停車(chē)矛盾較為嚴(yán)重外，現(xiàn)狀萬(wàn)達(dá)地塊地下停車(chē)場(chǎng)管理較為混亂，車(chē)輛占據(jù)通道停車(chē)，通道內(nèi)僅能滿足單向行駛，通行能力極低且容易引發(fā)安全事故；周邊道路均為嚴(yán)管道路，停車(chē)資源的缺乏加上嚴(yán)管迫使車(chē)輛在道板等處違停，導(dǎo)致了現(xiàn)狀萬(wàn)達(dá)地塊交通秩序較為混亂。

根據(jù)本次調(diào)研情況，可分析出新吳萬(wàn)達(dá)的地塊交通出行方式如表2所示。

表2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出行方式預(yù)測(cè)表

3 案例分析及改善建議

3.1 站前區(qū)交通出行比例預(yù)測(cè)

遠(yuǎn)期2BC地塊建成投入使用前，地鐵三號(hào)線已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，且客流已較為穩(wěn)定，因此結(jié)合國(guó)內(nèi)其他城市軌道站點(diǎn)周邊商圈的出行方式進(jìn)行分析。

類(lèi)比國(guó)內(nèi)軌道站點(diǎn)投入使用前后周邊出行方式的改變，具體如下：

成都地鐵1號(hào)線：地鐵49.8%，常規(guī)公交28.5%，私家車(chē)10.9%，非機(jī)動(dòng)車(chē)6.4%，單位車(chē)1.9%，步行2.6%；

上海地鐵16號(hào)線：地鐵25.4%，常規(guī)公交35.6%，私家車(chē)4.6%，出租車(chē)2.5%，非機(jī)動(dòng)車(chē)30%，其他1.9%。

根據(jù)2013和2017、2019年無(wú)錫市居民出行調(diào)查，無(wú)錫市居民出行方式結(jié)構(gòu)如表3所示。

表3 無(wú)錫市市區(qū)居民出行方式 （單位：%）

結(jié)合無(wú)錫市居民出行調(diào)查數(shù)據(jù)&無(wú)錫市類(lèi)似規(guī)模商業(yè)綜合體的調(diào)研結(jié)果（新吳萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)象城）和其他城市軌道站點(diǎn)投入使用后居民出行比例的調(diào)查結(jié)果，得到城際站周邊的交通出行比例：

地塊周邊交通便利，綜合交通方式較為成熟。城鐵站各向出行比例圖如圖3所示。

圖3 城鐵站各向出行比例圖

地鐵3、4號(hào)線建成通車(chē)，5、6號(hào)線在建，地鐵初步成網(wǎng)，周邊公交線路增加，公交分擔(dān)率逐步上升。

私家車(chē)仍然為主要的出行方式。

綜合分析，預(yù)測(cè)城際站遠(yuǎn)期高峰時(shí)段吸發(fā)客流出行方式結(jié)構(gòu)如表4所示。

表4 機(jī)場(chǎng)周邊出行方式預(yù)測(cè)表 （單位：%）

3.2 內(nèi)部員工車(chē)位需求分析

前期已對(duì)萬(wàn)達(dá)地塊進(jìn)行了停車(chē)調(diào)研，通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)達(dá)地塊在面積和現(xiàn)狀周邊交通等情況均與寶龍2BC地塊很類(lèi)似。類(lèi)比新吳萬(wàn)達(dá)員工停車(chē)需求調(diào)查數(shù)據(jù)，推算寶龍地塊員工停車(chē)需求（寶龍鋪位尚未出售，現(xiàn)統(tǒng)計(jì)僅為建筑設(shè)計(jì)鋪位個(gè)數(shù)，考慮到外街多為餐飲零售，一戶(hù)多鋪概率較小，內(nèi)街多為精品商業(yè)，一戶(hù)多鋪概率較大，分別按0.85和0.8進(jìn)行折算；考慮到寶龍外街鋪位較小且密，多為餐飲、零售的小門(mén)店，店內(nèi)人員非內(nèi)部員工，車(chē)位需月租，停車(chē)需求不大，內(nèi)街為內(nèi)部員工，車(chē)位需求較大）。得到寶龍各鋪位的停車(chē)需求。（表5）

從表5可以看出寶龍2BC地塊內(nèi)部員工的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)需求約為515個(gè)泊位，根據(jù)本地塊預(yù)測(cè)的出行方式劃分比例，可以得到寶龍2BC地塊內(nèi)部員工的非機(jī)動(dòng)車(chē)出行量為914個(gè)。

表5 寶龍各鋪位員工停車(chē)需求

3.3 顧客車(chē)位需求分析

由于新吳萬(wàn)達(dá)周邊公交站點(diǎn)線路較少，且無(wú)地鐵線路開(kāi)通，目前私家車(chē)出行比例較高，而寶龍地塊建成投入使用時(shí)地鐵三號(hào)線已開(kāi)通運(yùn)行，客源較為穩(wěn)定。

考慮到顧客商業(yè)性質(zhì)停車(chē)位周轉(zhuǎn)率較高，平均為2-3車(chē)/h，在此背景下分白天（9點(diǎn)-18點(diǎn)）以及晚上（6點(diǎn)-22點(diǎn)），以及對(duì)應(yīng)高峰小時(shí)（白天11點(diǎn)-12點(diǎn)，晚上7-8點(diǎn)）的客流量進(jìn)行測(cè)算分析。表6為2BC地塊運(yùn)營(yíng)停車(chē)需求預(yù)測(cè)表。

表6 2BC地塊運(yùn)營(yíng)停車(chē)需求預(yù)測(cè)表

3.4 初始方案泊位供需分析

①建設(shè)時(shí)序。

根據(jù)寶龍地塊建設(shè)時(shí)序橫道圖，可見(jiàn)2B&2地塊建成交付時(shí)，周邊地塊均已經(jīng)投入使用，停車(chē)資源可實(shí)現(xiàn)時(shí)空調(diào)配。

②周邊公共交通發(fā)達(dá)。

目前地鐵三號(hào)線已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，2B&2C地塊建成后，地鐵4號(hào)線也已投入運(yùn)營(yíng)，能夠分擔(dān)大量客流，私家車(chē)出行比例進(jìn)一步減小。

③預(yù)留地庫(kù)通道，車(chē)位錯(cuò)峰共享。

2B&2C地塊作為近鄰新區(qū)站的大型商業(yè)綜合體，地下車(chē)庫(kù)預(yù)留通道連接新區(qū)站，考慮到1B地塊（學(xué)校）建設(shè)時(shí)預(yù)留400個(gè)社會(huì)車(chē)位，周一-周五晚上，雙休日全天的社會(huì)車(chē)位可供2BC地塊使用。寶龍2BC地塊地庫(kù)連通通道平面圖如圖4所示。

圖4 寶龍2BC地塊地庫(kù)連通通道平面圖

因此根據(jù)上述三點(diǎn)因素，2BC地塊實(shí)際運(yùn)營(yíng)車(chē)位數(shù)和需求如表7所示。

表7 2BC地塊實(shí)際泊位供需一覽表

從表7泊位供需平衡表可以看出，按照初始方案的配建指標(biāo)0.8泊位/100m2進(jìn)行配建，需求大于供給，高峰期間仍然會(huì)發(fā)生停車(chē)難的現(xiàn)象，且按0.8泊位/100m2不符合新吳區(qū)現(xiàn)行配建指標(biāo)要求，因此根據(jù)泊位預(yù)測(cè)情況結(jié)合案例建筑面積，計(jì)算案例需要按1.2泊位/100m2的配建指標(biāo)進(jìn)行配建，才能夠滿足預(yù)測(cè)的實(shí)際停車(chē)需求，進(jìn)而將此情況反饋給建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。

3.5 案例改善后分析

修改后2BC地塊方案共配建1342個(gè)車(chē)位（含裝卸車(chē)位8個(gè)，小汽車(chē)車(chē)位1334個(gè)），設(shè)置有地下兩層，地下一層設(shè)置996個(gè)車(chē)位，地下二層設(shè)置346個(gè)車(chē)位。配建指標(biāo)為1.2車(chē)位/100m2。

根據(jù)修改后的泊位設(shè)置方案重新計(jì)算2BC地塊運(yùn)營(yíng)期間的實(shí)際泊位數(shù)量，如表8所示。

表8 調(diào)整后2BC地塊泊位供需平衡表

如表8所示，調(diào)整后基地配建泊位數(shù)能夠滿足工作日和雙休日的顧客和內(nèi)部員工停車(chē)需求，雙休日高峰小時(shí)泊位富余約9個(gè)，考慮到客流到達(dá)的隨機(jī)性，調(diào)整后的基地配建泊位可以滿足顧客和員工的停車(chē)需求。

4 結(jié)論

①大型商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，不能按一般情況下套用配建指標(biāo)進(jìn)行泊位測(cè)算，其實(shí)際泊位需求需分員工固定泊位需求和顧客流動(dòng)泊位需求兩種。

②大型商業(yè)綜合體內(nèi)部員工泊位需求需根據(jù)內(nèi)部鋪位數(shù)的大小，運(yùn)營(yíng)方式綜合決定。

③臨近交通樞紐的大型商業(yè)綜合體的配建指標(biāo)是否可以折減需測(cè)算地塊實(shí)際泊位需求后方可確定，不能單純套用配建指標(biāo)進(jìn)行確定。