“智能化物業(yè)”管理技術研究

劉錦峰

(南京深業(yè)智能化系統(tǒng)工程有限公司，江蘇 南京 210000)

1 引言

智慧社區(qū)是指依據(jù)信息時代發(fā)展的產(chǎn)物（如：互聯(lián)網(wǎng)、傳感器），構(gòu)建出來的產(chǎn)物：它主要通過充分發(fā)揮ICT（信息通信）、RFID(產(chǎn)業(yè)發(fā)達)等信息化基礎設施的優(yōu)勢，構(gòu)建出具有海量信息和智能過濾處理的新生活、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會管理等模式的智慧形態(tài)社區(qū)。張彭等則認為智慧社區(qū)是指充分借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、傳感網(wǎng)等網(wǎng)絡通訊技術對住宅樓宇、家居、醫(yī)療、社區(qū)服務等進行智能化的構(gòu)建，從而形成基于大規(guī)模信息智能處理的一種新的管理形態(tài)社區(qū)。

智慧社區(qū)建設以新一代信息技術為支撐，在完善支撐用戶的家庭內(nèi)部的智慧化的同時，將城市公共服務、社區(qū)周邊、社區(qū)內(nèi)部的信息化整合為用戶提供極致的智能信息化生活服務。如出行、購物、家居等。

2 海玥萬物智慧社區(qū)的需求

“海玥萬物智慧社區(qū)”是南京深業(yè)智能化系統(tǒng)工程有限公司為上海建工集團傾力打造的一款高端住宅地產(chǎn)智慧社區(qū)項目。作為國內(nèi)首批高端住宅地產(chǎn)智慧社區(qū)項目，那究竟應該如何“智慧”呢？相對于市場上種種的智慧平臺，經(jīng)過調(diào)研大致分為兩類：一類是大而全的城市級智慧平臺，這類平臺價格高昂并且社區(qū)化屬性針對性差；第二類是以各種功能模塊組合而成的智慧平臺，這類平臺多以功能展示及數(shù)據(jù)呈現(xiàn)為主，決策、感知等核心能力仍需人工另外處理，究竟要實現(xiàn)怎樣的目的不明確，因此實際運用意義不大。經(jīng)過兩年多的探索，我們認為目前高端智慧住宅地產(chǎn)項目中的“智慧”應該具備三個基本屬性：第一，“智慧”的相關內(nèi)容能否為“海玥萬物”項目的營銷、宣傳及與同類項目標新立異的差異化等帶來幫助；第二，通過“智慧”+管家+傳統(tǒng)物業(yè)=新型物業(yè)，打造出全新的海玥物業(yè)管理體系，在提升用人效率、發(fā)現(xiàn)及處理問題時效、業(yè)主滿意度評價、人員績效量化等方面提供技術管理手段；第三，通過智慧平臺連接業(yè)主和管家（物業(yè)服務體系），通過頻繁的服務及被服務帶來的滿意度而產(chǎn)生的信任感，從而拉近業(yè)主和物業(yè)管理人員的感情，徹底改變國內(nèi)目前業(yè)主與物業(yè)對立、冷漠的關系。

另外在達到上述平臺三個基本功能屬性后，通過5G+物聯(lián)網(wǎng)+AI 技術進行項目延展，在安全、便捷、健康、貼心、綠色等方面繼續(xù)讓業(yè)主感受到高科技帶來的全新生活體驗。

3 技術架構(gòu)

智慧社區(qū)平臺所包括的內(nèi)容，小到智能垃圾箱的一個傳感器，大到社區(qū)管理中心、社區(qū)服務中心，從5G、LoRa 網(wǎng)絡到人臉識別、行為分析的邊緣計算盒子，總結(jié)起來平臺的技術架構(gòu)分為“云”“管”“邊”“端”4個部分。

“云”指社區(qū)云計算平臺，包括應用平臺與使能支撐平臺IOT。①應用平臺。應用平臺包括兩中心（社區(qū)控制中心、社區(qū)服務中心）、三種呈現(xiàn)（PC、可視化大屏、移動終端）、五類人員（業(yè)主、管家、服務中心人員、控制中心人員、參觀人員）、八大系統(tǒng)（CMS、BMS、DMS、VMS、SCREEN、AMS、CMS、GIS）。依托社區(qū)使能支撐平臺IOT，構(gòu)建“社區(qū)控制中心”和“社區(qū)服務中心”兩個中心，為社區(qū)管理者和社區(qū)住戶提供創(chuàng)新型社區(qū)應用服務。使能平臺負責拉通各業(yè)務子系統(tǒng)，實現(xiàn)社區(qū)基礎能力的融合?？刂浦行暮头罩行膭t基于使能平臺構(gòu)建業(yè)務應用，服務于業(yè)主和物業(yè)。②使能支撐平臺IOT。平臺作為系統(tǒng)承上啟下的主要功能部件，主要與各個集成系統(tǒng)交互，為業(yè)務層屏蔽系統(tǒng)的對接。支撐系統(tǒng)主要分為兩個部分，業(yè)務支撐和物聯(lián)管理。業(yè)務支撐系統(tǒng)從通過第三方系統(tǒng)對接來提取數(shù)據(jù)，模型化后提供給業(yè)務平臺使用。IOT 系統(tǒng)從功能上分為三層架構(gòu)：基礎平臺層，包括時序數(shù)據(jù)庫和關系型數(shù)據(jù)庫，消息中間件，日志、認證鑒權和系統(tǒng)監(jiān)控;功能平臺層，包括設備的連接管理，包括LoRa 的連接管理、設備管理、業(yè)務策略管理以及數(shù)據(jù)的接入、存儲、匯聚和分析模塊;北向提供了面向業(yè)務的API 接口和為管理員操作的WEB 頁面。

“管”指智慧社區(qū)平臺除了采用了傳統(tǒng)有線/無線（3G/4G、WiFi）通訊方式以外，還通過超低功耗型LoRa 網(wǎng)關，接入平臺各類物聯(lián)網(wǎng)終端應用節(jié)點，實現(xiàn)鏈路安全、數(shù)據(jù)加密通訊、壓縮等功能，支持3G/4G 及有線FE 數(shù)據(jù)回傳，支持WiFi 就近無線配置管理，支持GPS/BeiDou 定位并提供授時功能，支持市電、POE、太陽能多方式供電。

“邊”指智慧社區(qū)平臺采用了基于華為海思3599/3399 芯片邊緣計算2 款AI 硬件盒式設備。目前大部分物業(yè)應用場景都已經(jīng)覆蓋了視頻監(jiān)控攝像頭，但是需要人工監(jiān)測，效率低，智能化程度差。2款AI 硬件盒式設備主要應用于監(jiān)控視頻圖像的自動識別，解決人工識別工作量大以及無法實時識別的問題，分別提供1T/2T 的算力，設備提供usb、sd 卡、音視頻、DI/DO、RS485、RS232 接口，方便主控芯片根據(jù)AI 計算結(jié)果與外部設備進行交互，并且AI 計算結(jié)果可以通過網(wǎng)絡發(fā)布到中心站，提供標準接口，方便軟件集成。2 款AI 硬件盒式設備配合相關場景的識別算法和控制邏輯即可實現(xiàn)視頻數(shù)據(jù)的智能檢測功能?？陕?lián)動門禁、電梯、智能家居等設備，出現(xiàn)警情時可自動向云端平臺上報。邊緣計算盒子具備人臉識別、人體行為、運行軌跡、垃圾漂浮物等算法，算法可通過管理云平臺實時更新。

“端”指智慧社區(qū)平臺采用了大量的物聯(lián)網(wǎng)智能傳感、智能終端和智能設備。既包括了公共環(huán)境下的室外環(huán)境檢測（溫度、濕度、PM2.5 等空氣質(zhì)量指標）、室內(nèi)環(huán)境檢測（甲醛等）、水質(zhì)（水溫、氯氣等）、室外照明控制（路燈、景觀燈）、室內(nèi)照明（單元燈、樓道燈、緊急逃生燈）、石墨烯智能融雪（地下車庫入口、人行道路、入戶門廳）、智能垃圾箱、智能信奶箱等，也包括了與業(yè)主家居生活有關的三恒、新風、智能家居等。

4 創(chuàng)新服務

4.1 安全防范

在傳統(tǒng)安防設計的基礎上，通過邊緣計算盒子AI BOX 增強了社區(qū)安防設備的感知功能。取消了傳統(tǒng)電子圍欄和紅外對射的老舊周界防控技術（一般壽命不會超過兩年，還影響美觀），周界防控采用最先進的熱成像攝像機，24 小時監(jiān)視著社區(qū)的每個邊緣，一旦有非法越界者闖入，熱成像攝像機會瞬間捕捉到入侵人員并且會和區(qū)域內(nèi)其他攝像機進行聯(lián)防聯(lián)控，第一時間將圖像、被入侵區(qū)域和入侵人員位置自動上傳控制中心，讓安保人員及時精準地進行布控。

AI 行為軌跡分析，通過邊緣計算盒子，對在社區(qū)內(nèi)主要路段的徘徊、摔倒、扭打、莫名駐留、越界等異常情況自動上報控制中心，讓安保人員及時進行確定和處理。

人臉識別管控外來服務人員，采用人臉識別技術對送外賣、安裝、維修、快遞等外來人員進行管控。超出正常時間未離開本社區(qū)的，控制中心會自動上報該人員的面部信息并對他最后到達的區(qū)域進行追蹤定位，以防意外的發(fā)生。

4.2 便捷出入

通過物聯(lián)網(wǎng)設備讓人臉識別技術與門禁系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng)三者聯(lián)動。出入口動態(tài)人臉識別、免刷卡，無感出入小區(qū)和單元樓；進入單元門的同時進入自動呼梯，電梯落地迎接，無需按鍵自動到達業(yè)主所在樓層，無停留無接觸；進入業(yè)主大門的時候會發(fā)現(xiàn)，預設的燈光、窗簾等智能家居場景在業(yè)主進入單元門時已開啟，真正做到無感智能。

停車管理中采取業(yè)主與訪客分通道進出，設置有獨立訪客臨停區(qū)域?？稍跇I(yè)主發(fā)生突發(fā)事件或緊急情況下使用。車輛只需停至緊急停車位，車位上的傳感器會觸發(fā)高優(yōu)先級警情并將情況立即上報AI 控制中心，通知最近的安保人員前來幫助。

有來訪車輛或自己臨時換車，只需在APP 上輸入訪客車牌和臨時換車的車牌號，AI 系統(tǒng)將會幫業(yè)主預約好，讓業(yè)主和業(yè)主的客人便利停車。

便捷的智能家居：全宅智能家居系統(tǒng)可通過手機、PAD、壁掛式轉(zhuǎn)動智能控制器，實現(xiàn)燈光場景調(diào)節(jié)、窗簾開啟、入侵遠程報警等一系列場景進行聯(lián)控，并且與社區(qū)整體服務系統(tǒng)聯(lián)動運行，為業(yè)主提供舒適便捷的智慧豪宅體驗。

中國第一個使用雙向?qū)χv的物業(yè)APP，讓業(yè)主只需打開APP 摁住講話就可以把要求傳到24 小時服務中心，會有專業(yè)客服人員幫助業(yè)主或通知業(yè)主的管家來幫業(yè)主解決問題。

4.3 綠色環(huán)境

通過AI+物聯(lián)網(wǎng)技術將社區(qū)內(nèi)的管理設備運行的主要工作指標實時傳遞到AI 控制中心，中心會對傳輸回來的數(shù)據(jù)進行分析，遇到異?；蛘咴O備配件老化等問題實時報警，并自動記錄管理人員的響應時間和解決故障的時間，大大提高了社區(qū)設備的使用狀態(tài)，延長設備的使用壽命并降低了小問題拖成大問題造成的維修浪費。

社區(qū)智能燈光和智能泛光的運用，通過物聯(lián)網(wǎng)光感設備自動感應光照度，AI 控制中心會根據(jù)傳回的光照數(shù)據(jù)及時開啟路燈及泛光照明，既節(jié)約能耗又不影響效果。

公共區(qū)域綠化的土壤里安裝了物聯(lián)網(wǎng)傳感器可以實時監(jiān)測土壤含水率等相關參數(shù)，改變原有傳統(tǒng)只能定時噴灑的方式，節(jié)約了水資源又不影響綠色植物的生長。

4.4 健康生活

健康社區(qū)從第一口空氣開始，社區(qū)的地下車庫安裝了PM2.5 和尾氣超標傳感器，在會所公共區(qū)域和室內(nèi)泳池也安裝了物聯(lián)網(wǎng)空氣質(zhì)量和氯氣傳感器，這些物聯(lián)網(wǎng)傳感器實時監(jiān)測社區(qū)不同區(qū)域的空氣質(zhì)量的變化情況，將異常或超標的數(shù)值及時傳遞給AI 控制中心，聯(lián)動開啟新風環(huán)控系統(tǒng)輸入新鮮空氣，始終保證空氣質(zhì)量。

水環(huán)境自動檢測，AI 控制中心會根據(jù)使用時間數(shù)據(jù)自動提示更換濾芯和添加物料等工作，并檢測其完成情況。

4.5 貼心服務

社區(qū)APP 與社區(qū)服務中心的便捷溝通，簡化了業(yè)主要服務的環(huán)節(jié)，其響應速度、完成時間和滿意度AI 服務平臺都會如實記錄，避免扯皮現(xiàn)象以保證每一次服務的優(yōu)良率，也可以作為改進服務措施的依據(jù)。

貼心服務，通過APP 的語音直呼功能與服務中心及管家進行互動，可提供多種多樣的尊享服務，如老人兒童接送、衣服干洗、鮮花餐品預定、會所預約、專車服務等等，方便解決業(yè)主們的各類生活需求。

采用石墨烯加熱系統(tǒng)對社區(qū)內(nèi)的停車場出入坡道和主要人行通道進行融雪，方便業(yè)主的出行，AI 控制中心會根據(jù)雪情自動開啟和關閉該系統(tǒng)，節(jié)能方便。

社區(qū)公共區(qū)域的5G 信號覆蓋為社區(qū)業(yè)主實時體驗高速上網(wǎng)便利，物聯(lián)網(wǎng)Lora 信號的覆蓋讓智能垃圾桶會自己“說話”，告訴保潔人員及時清理垃圾，也會讓業(yè)主的信奶箱通過APP 告知每位業(yè)主有奶或信件等待收取。

5 項目成果

①獲得IPA2019-2020 全球最佳物業(yè)大獎“最佳科技筑宅”和亞太區(qū)最佳物業(yè)大獎“亞太區(qū)最佳科技筑宅”兩項國際大獎。②獲得五項核心著作權。③經(jīng)濟實效。通過大量的物量網(wǎng)傳感器設備，實現(xiàn)了設備狀態(tài)、環(huán)境實時感知。平臺自動生成預防性維護工單，實現(xiàn)設備完好率99.8%，應急性搶修率下降36.9%；通過對公共區(qū)域環(huán)境智能監(jiān)測，水電能耗下降24.3%。

通過對社區(qū)服務運營實時監(jiān)測、跟蹤、評價，物業(yè)各類服務人員人數(shù)降低15%，工作飽和度達96.3%，各類服務工單實現(xiàn)100%閉環(huán)處理，業(yè)主滿意率達99%。

通過智慧社區(qū)APP，為業(yè)主與物業(yè)之間產(chǎn)生緊密的聯(lián)系，提供高品質(zhì)、定制化的社區(qū)服務，社區(qū)定制化服務年收入超200 萬元，年復合增長率超過20%。

6 結(jié)語

2020 年是不平凡的一年，由于新冠疫情的影響，物業(yè)管理更是面臨避免人員接觸傳染的極大挑戰(zhàn)。同時，對于綠色科技高品質(zhì)住宅項目而言，高效、智慧化的物業(yè)管理服務更是品牌打造、可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，從傳統(tǒng)向智慧化物業(yè)管控模式的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。通過打造南京G68 海玥萬物智慧社區(qū)，初步實現(xiàn)了以云端助力登頂高端的目標，接下來通過日常物業(yè)管理工作，進一步通過精細化服務場景在智慧社區(qū)平臺中再現(xiàn)、運營大數(shù)據(jù)指導物業(yè)管理流程再造等方法，解決如何以數(shù)據(jù)提高服務品質(zhì)、改善管理，實現(xiàn)將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為有效的經(jīng)濟效益。