不動產(chǎn)測繪技術及質量控制分析

楊興翊 孫立強 敖斌

【摘要】近年來，伴隨著國家經(jīng)濟實力的顯著增長，不動產(chǎn)登記工作越來越重要，不動產(chǎn)測繪中的技術要求日漸提高，為全面促進不動產(chǎn)登記工作的高效開展，適應現(xiàn)代化、信息化的發(fā)展要求，不動產(chǎn)測繪工作推進中要加強現(xiàn)代化測繪技術的應用，通過測繪工作中的技術管理和質量控制，提升不動產(chǎn)測繪工作效率和質量?；诖耍疚膹牟粍赢a(chǎn)測繪工作的特點出發(fā)，分析了現(xiàn)階段不動產(chǎn)測繪領域的幾種測繪技術，并提出了測繪領域的質量控制措施，對提升整體的工作成效具有重要的意義。

【關鍵詞】不動產(chǎn)測繪;技術管理;質量控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.067

引言：

不動產(chǎn)測繪工作極具復雜性，為保障此項測繪工作的順利實施，必須要保障有關部門在參與測繪工作時，根據(jù)相應的工作標準和要求，選擇最為先進的測繪技術，加快推進不動產(chǎn)測繪的信息化。綜合當下我國不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀，整體工作進行時依舊存在著很多的不足，影響了房屋交易等方面的不動產(chǎn)測繪作用發(fā)揮。因此，未來隨著國家對不動產(chǎn)登記工作的越發(fā)重視，有關部門都應該增大對不動產(chǎn)測繪工作方面的技術、資金和人才投入，全面推進不動產(chǎn)測繪工作的創(chuàng)新。

1、不動產(chǎn)測繪的特點

1.1權威性

不動產(chǎn)測繪工作的專業(yè)性相對較強，為全面提升這一測繪工作水平，必須要嚴格遵循國家相關法律法規(guī)的標準，無論是測繪工作技術還是測繪儀器設備使用，都需要遵循規(guī)范性文件要求，為提升測繪工作水平，參與測繪工作的有關技術人員應具有極高的專業(yè)素質，且能夠掌握各種的操作規(guī)范和要求，在測繪工作完成以后，將全部的測繪數(shù)據(jù)與信息保存起來。不動產(chǎn)測繪工作開始之前，必須要由專業(yè)部門負責審批工作的開展，且審批以后不得開展相應的改動。因此，不動產(chǎn)測繪工作的權威性突出，所獲得的測繪結果可以作為不動產(chǎn)轉讓、出售等的依據(jù)。

1.2測繪的比例尺和對象不同

不動產(chǎn)測繪工作開展時涉及的野外測繪任務大，在測繪工作進行時常常會存在一定的限制性因素，在測繪數(shù)據(jù)采集和獲取的過程中，測繪范圍廣、測繪難度系數(shù)高，為了獲得完整、準確的測繪數(shù)據(jù)和信息，專業(yè)人員在開展測繪工作時應做好各個區(qū)間界限的精準標準。因此，相比較而言，不動產(chǎn)測繪的比例尺和對象一般要大些。

1.3對專業(yè)人員的要求不同

不動產(chǎn)測繪工作開展的過程中，因為整個測繪工作中的技術性要求偏高，為了保障測繪工作的有效進行，全面發(fā)揮不動產(chǎn)測繪工作的實效性，參與此項工作的人員應具有極高的專業(yè)素質和水平，全面了解關于不動產(chǎn)測繪的相關技術標準，開展規(guī)范化的測繪工作。通常情況下，不動產(chǎn)測繪工作是由不動產(chǎn)管理部門或者專業(yè)機構來完成的，為使得不動產(chǎn)測繪工作高效、有序進行，對不同專業(yè)和崗位人員的工作要求也存在著巨大的差異。

2、不動產(chǎn)測量中測繪工程技術

2.1三維掃描技術

三維掃描技術可以對不動產(chǎn)開展全方位的掃描，經(jīng)由掃描，地貌、數(shù)據(jù)等各類信息最終將會以立體圖形的方式加以呈現(xiàn)，整個的測繪流程相對簡單，效率較高。三維掃描技術是測繪工程數(shù)字化的重要表現(xiàn)，完全可以將各種的物體信息以數(shù)字形式呈現(xiàn)出來，從本質上屬于非接觸測量。與其他的測繪技術相比，三維掃描技術的測繪精度高，可以在極短的時間內就獲得完整、準確的測繪數(shù)據(jù)，指導相應的工作開展。比如，礦山工程項目實施中，如果選用的是三維掃描技術，為達到最佳的測繪效果，首先應進行地面控制網(wǎng)的布設，利用三維掃描技術對碎步實施測量，在地面構建測量控制網(wǎng)。隨后在控制網(wǎng)布設基礎上建立專有的礦山3D模型，在三維掃描技術的支持下，也就可以獲得對應的點云數(shù)據(jù)，這些點云數(shù)據(jù)就是礦山區(qū)域范圍內地形情況的立體記錄。傳統(tǒng)的測繪工作開展中，更多地依賴的是人工測量方式，這種測繪方式下的整體效率偏低且精度較低，尤其在遇到復雜、惡劣的測繪地區(qū)時，人工測量受到了極大的限制，無法獲得相應的測繪數(shù)據(jù)，而三維掃描技術恰好可以克服人工測繪下的技術難題，測繪更為安全且高效。

2.2動態(tài)數(shù)字化攝影測量

不動產(chǎn)測繪工作開展中，動態(tài)數(shù)字化攝影測量技術也十分有效，這一測繪技術在出現(xiàn)的最初階段，是應用在航天事業(yè)方面的，為獲得精確的測繪數(shù)據(jù)，在航空航天設備上安裝高分辨攝影設備，比如，通過無人機設備的安裝，操作人員在地面遙控器經(jīng)由對測繪對象的精準分析，對無人機開展精準控制，也就可以借助于攝影設備來采集不動產(chǎn)信息。動態(tài)數(shù)字化攝影測量技術與其他的測繪技術相比，其突出優(yōu)勢體現(xiàn)在動態(tài)圖和效果圖的形成更為便捷且高效方面，即使不動產(chǎn)出現(xiàn)了一定的位置變化，在動態(tài)數(shù)字化攝影測量技術下，可以實現(xiàn)動態(tài)化測繪，將位置變化以后的結果直觀展現(xiàn)出來。專業(yè)測繪人員可以在效果圖的分析中，充分掌握關于不動產(chǎn)的變化范圍和規(guī)律等信息，也就可以更為科學地對不動產(chǎn)加以規(guī)劃和設計?；趧討B(tài)數(shù)字化攝影測量技術的發(fā)展，利用該測繪技術完全可以對不動產(chǎn)開展連續(xù)化測量。

2.3遙感技術

上世紀六十年代就開始出現(xiàn)了遙感技術，隨后隨著技術的日漸發(fā)展，遙感技術被廣泛應用在各個方面，遙感技術在測繪工程中的應用表現(xiàn)出不可比擬的周期性和動態(tài)性特征，地面信息獲取更為便捷，且遙感測繪的范圍相對較大。不動產(chǎn)測繪工作開展中，如果采用的是遙感測繪技術，為提升遙感測繪數(shù)據(jù)和結果的可靠性，應盡可能擴大測繪范圍。遙感技術下的測繪工作開展時，因為成像具有瞬時性，不論測繪對象針對的是動態(tài)物體還是靜態(tài)物體，所得到的測繪數(shù)據(jù)都是十分精確的。不動產(chǎn)測繪任務實施中，遙感技術所面對的對象是地面的不動產(chǎn)，在對地面不動產(chǎn)實施了全面測量以后，可以在相對短的時間內將測繪結果以數(shù)字或者圖像的方式測呈現(xiàn)，在經(jīng)由計算機模塊對測繪數(shù)據(jù)與信息的全面分析和整合以后，也就可以開展清晰掌握關于不動產(chǎn)方面的各種信息。

2.4全球定位系統(tǒng)技術

衛(wèi)星導航是全球定位技術的應用關鍵，在利用全球定位系統(tǒng)開展測繪工作時，完全可以實現(xiàn)對物體信息的精準定位，且在測繪工作進行時可以達到動態(tài)化跟蹤的目標。在不動產(chǎn)測繪工作開展時，全球定位系統(tǒng)技術的應用可以幫助有關部門和人員詳細了解到不動產(chǎn)之間的空間距離信息，在獲得了這一方面的信息以后，計算機技術利用相應的模塊對這些數(shù)據(jù)加以全面整合與處理，也就對該不動產(chǎn)項目開展了全面測繪，完成了相應的測繪任務。全球定位系統(tǒng)測繪技術的先進性較強，此技術下的不動產(chǎn)測繪具有動態(tài)監(jiān)測的特征，工程測繪領域的全球定位系統(tǒng)應用，定位精度高，且在測繪時的人力、物力投入都相對較少。在我國的很多農(nóng)村地區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展迅猛，很多農(nóng)村在新的發(fā)展道路下，都出現(xiàn)了大量的拆遷和改建，在此過程中，部分人為了分到更多的拆遷款，往往會在自家院子里蓋房子，其實這些都是違法行為，在傳統(tǒng)的測繪技術下，這些違法行為無法被及時監(jiān)測到，而在當下隨著全球定位系統(tǒng)在測繪工程領域的應用，測繪更具動態(tài)化特征，也就可以對不動產(chǎn)測量和監(jiān)測起到重要的作用，對一些違法行為的控制極為有效。

2.5 RTK定位技術

對于不動產(chǎn)的測繪任務，在開展測繪工作時可采用多種的測繪技術，RTK測繪技術就是其中的一項關鍵技術，此技術與其他的測繪技術相比，有著較高的整體性、精確性，經(jīng)由該技術在測繪工作中的使用，可大大提高測繪數(shù)據(jù)的準確度。根據(jù)RTK定位技術的應用原理，該技術在數(shù)據(jù)獲取方面主要采用的是載波相位動態(tài)實時差分，經(jīng)由這一方法的數(shù)據(jù)采集，測繪數(shù)據(jù)的采集效率高，得到的數(shù)據(jù)可在最短的時間內上傳到其他系統(tǒng)，可大大縮短測繪時間。在信息化時代下，RTK測繪技術中應用了信息技術，使得整個的測繪工作表現(xiàn)出極高的集成性、自動化優(yōu)勢。隨著我國不動產(chǎn)測繪任務的增多，RTK定位技術被應用到了很多的不動產(chǎn)測量中，此技術的適用范圍廣，可在很多的工程項目中都取得良好的應用效果。

2.6全站儀的應用

一些不動產(chǎn)測量中會采用全站儀來完成相應的測量任務，此技術應用的關鍵就是要結合現(xiàn)場的情況來配備全站儀，以發(fā)揮全站儀在信息采集和處理方面的突出優(yōu)勢。根據(jù)全站儀在不動產(chǎn)測繪中的應用情況，此種測繪技術下的精度高、效率高、自動化突出，得益于這些方面的優(yōu)勢，在很多的測量工作中都采用了該技術。但為保障全站儀測繪結果的可靠性，測量工作的進行中，相關人員需規(guī)范操作全站儀，嚴格遵守相應的操作規(guī)范與要點。

3、不動產(chǎn)測繪質量控制的策略

3.1完善質量控制機制

不動產(chǎn)測繪工作的技術難度較大，為全面保障不動產(chǎn)測繪的總體質量，在開展測繪工程時有關部門不僅要加強測繪技術的創(chuàng)新，更要逐步完善關于不動產(chǎn)測量工作中的質量控制機制，從技術創(chuàng)新和質量控制的角度來促進不動產(chǎn)測繪質量目標的實現(xiàn)。有關測繪部門在從事不動產(chǎn)測繪工作的過程中，應將質量管理作為重點性的工作，逐步構建完善的質量管理和控制模式，健全不動產(chǎn)測量的規(guī)程、規(guī)范和制度。有關管理人員不僅要在自身的崗位上充分履行好自身的職責，更要在測繪工作中加強信息化監(jiān)管技術的應用。

3.2測繪關鍵環(huán)節(jié)監(jiān)督

測繪部門的有關管理人員在參與到此項測繪任務的過程中，除了要根據(jù)不斷的測繪工程實踐來構建完善的質量控制機制，同樣需在測繪工程開展時加強對測繪關鍵環(huán)節(jié)的管控和監(jiān)督。正式的測繪工作開展之前，有關部門要對測繪方案加以全面審批，保障測繪方案的科學性與合理性;測繪工作開展時，全部的測繪人員都要嚴格遵守相應的操作規(guī)范，對于特殊結構部位，要開展多次反復的測量工作，一旦測量結果與預期值的偏差較大，要立即進行原因分析并采取相應的措施;全部的測繪任務結束以后，安排專業(yè)的測繪人員對測量結果加以全面驗收。

3.3做好儀器管理工作

不動產(chǎn)測繪工作開展時，為了完成相應的測繪任務，一般需借助于特定的儀器設備來完成。因此，測繪質量控制方面，同樣應加強對各個儀器設備的管控，在儀器設備操作時，應遵守相應的操作規(guī)范。儀器設備管理應從以下方面來開展：建立精細化、全面化的測繪儀器管理制度體系，該體系中應包含儀器購置、審批、存儲、使用和維護等各個環(huán)節(jié)，使得不同部門之間的聯(lián)動性和協(xié)同性得以增強;控制測繪儀器的故障幾率，定期開展專項研究和培訓，使得測繪人員掌握關于故障原因、類型和表現(xiàn)方面的知識，全面排查故障。

3.4加強事中事后監(jiān)管機制

不動產(chǎn)測繪工作中的事中事后監(jiān)管同樣是幫助測繪質量目標實現(xiàn)的現(xiàn)實基礎，不動產(chǎn)測繪工作的質量控制中，除了要對各個測繪要素開展管理和監(jiān)督，同樣要進行過程管控，通過事中事后監(jiān)管機制的構建和執(zhí)行，來保障測繪工作的有序推進，使得整體的測繪工作能夠高效、有序開展。

3.5網(wǎng)絡信號的優(yōu)化

因為在當下的不動產(chǎn)測繪工作中，大多采用的是現(xiàn)代化的測繪技術，不論采用的是哪種的現(xiàn)代化測繪技術，在測繪工作進行時都會涉及到數(shù)據(jù)的傳輸，而數(shù)據(jù)傳輸?shù)确矫嫘栌薪^佳的網(wǎng)絡環(huán)境。因此，測繪工作的進行中，網(wǎng)絡信號的質量關乎測繪結果，如果在開展不動產(chǎn)測量工作時，現(xiàn)場的網(wǎng)絡信號不穩(wěn)，數(shù)據(jù)采集和傳輸時將無法開展相應的測繪數(shù)據(jù)，可能會出現(xiàn)數(shù)據(jù)采集或者傳輸中斷或者延遲的問題，也就不利于提高不動產(chǎn)測繪水平。因此，為從根本上提升整體的測繪質量，相關人員在測繪工作的進行中，同樣需做好網(wǎng)絡信號的優(yōu)化。實際的測繪工作進行中，為保障網(wǎng)絡信號的優(yōu)化效果，在現(xiàn)場的相應位置可安裝信號放大裝置或者抗干擾裝置，以增強網(wǎng)絡信號的穩(wěn)定性，使得在測繪工作的進行中，有良好的網(wǎng)絡環(huán)境。

3.6軟件維護管理

隨著不動產(chǎn)測繪的現(xiàn)代化，在測繪任務的實施中，往往需借助于專門的軟件來完成相應的測繪處理，軟件功能也會影響到不動產(chǎn)的測繪水平。為提高不動產(chǎn)測繪的整體質量，在開展測繪工作的過程中，有關人員也需做好軟件的維護和管理，結合測繪的任務要求，進行軟件處理程序的選擇、軟件設施的配備。為最大程度上發(fā)揮軟件功能，需注意軟件優(yōu)化，確保在測繪數(shù)據(jù)采集和處理時，軟件運行的穩(wěn)定性。一些不動產(chǎn)測繪工作的進行中，正是因為軟件的維護和管理工作不到位，導致在測繪工作的進行中，軟件問題嚴重，影響了正常的測繪任務實施，各個測繪企業(yè)在日常的工作中，需將軟件的維護和管理作為重點性的工作來抓，在測繪任務開始之前，組織相應的培訓，通過培訓來確保這些測繪人員的軟件操作能力，使得在后續(xù)的測繪任務實施時，可規(guī)范、正確地操作軟件，避免軟件操作不規(guī)范所引起的測繪問題。當然，在軟件的維護管理方面，同樣需加強對輔助性程度的管理，重點是要進行安全程序的安裝。

3.7規(guī)范不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)標準

不動產(chǎn)測繪中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息量龐大，為提高測繪水平和質量，需規(guī)范不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)標準，依據(jù)此標準來進行數(shù)據(jù)的科學處理。首先，對于不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，需做好要素等級劃分，根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)場的要素構成，以隸屬關系作為分類依據(jù)，細分土地、海洋、草地、森林等與不動產(chǎn)相關的要素，制作隸屬樹形圖。其次，進一步規(guī)范編排類型編碼，就現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)工作的現(xiàn)狀來看，現(xiàn)行的分類編碼存在著一定的不完善之處，針對數(shù)據(jù)標準的規(guī)范，需進一步規(guī)范編排類型編碼，使得在規(guī)范以后，分類編碼具有更大的可延伸性、兼容性。最后，不斷完善規(guī)定指標項，在不動產(chǎn)測繪任務的實施過程中，在指標項的繪制過程中，往往需嚴格從測繪項目的具體情況來進行，經(jīng)由指標項的完善，可給測繪人員的測繪工作提供有效的指導，確保測繪數(shù)據(jù)的規(guī)范化處理。

3.8加強數(shù)據(jù)收集和處理

數(shù)據(jù)采集和處理是不動產(chǎn)測繪中的核心工作，就現(xiàn)階段的不動產(chǎn)測繪工作來看，測繪工作中可采用的方法多樣，所得到的數(shù)據(jù)標準也有各自的差異，因此，數(shù)據(jù)收集結構表現(xiàn)出多角度、多源頭、多類別、多時段的特征，為保障數(shù)據(jù)采集可滿足實際的測繪工作要求，相關人員在測繪任務的實施中，需依據(jù)精度要求來進行統(tǒng)一且規(guī)范的數(shù)據(jù)收集，利用市場上先進的采集技術，對各種的不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)實施統(tǒng)一處理?？偠灾?，在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的處理、分析方面，都應該始終堅持統(tǒng)一性要求，這一要求就是要確保數(shù)據(jù)整理后格式的統(tǒng)一性，使得這些數(shù)據(jù)在后續(xù)的不動產(chǎn)工作進行中，可靈活被調用。數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)應具有極高的兼容性，可存儲和處理不同格式和類型的數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)整理技術應用時，需將其中的重復數(shù)據(jù)刪除，整合與梳理空間坐標信息與元數(shù)據(jù)，在處理以后得到邏輯清晰的建構關系，確保數(shù)據(jù)庫中不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的準確性和完整性。未來的不動產(chǎn)測繪工作中，需加強對測繪數(shù)據(jù)的收集和處理，剔除其中的無用信息，進行數(shù)據(jù)的科學分類。

結束語：

不動產(chǎn)測繪工作開展時，為了獲得準確的不動產(chǎn)測繪信息，在開展測繪工作時不僅需進行測繪技術的選擇和應用，更要在測繪工作實施中加強質量管理和控制，以使得不動產(chǎn)測繪工作能夠順利實施，用不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)和信息來輔助不動產(chǎn)登記等工作的開展。

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