金融監(jiān)管部門緣何要對房企信貸融資“糾偏”

莫開偉

近一年來，在“三線四檔”以及金融監(jiān)管部門“兩條紅線”的融資供給與需求調(diào)控模式下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資能力普遍收縮。加之今年各級政府出臺逾400余項調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營普遍陷入融資困局，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，有逾200家房企進入破產(chǎn)司法程序，整個房地產(chǎn)企業(yè)哀鴻遍野。

如果任由這種形勢延續(xù)下去，下一步估計還會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)陷入債務(wù)危機之中，而且還會因此誘發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)營風(fēng)險，最終殃及銀行信貸資金安全，也有可能會引爆金融經(jīng)濟危機，這絕非危言聳聽。

而造成當前房地產(chǎn)企業(yè)步入這種不利經(jīng)營狀態(tài)的客觀原因是次要的，主要原因在于不少房企主觀經(jīng)營上失誤，對客觀經(jīng)濟形勢判斷不準，其表現(xiàn)是對疫情帶來的負面影響以及國家宏觀調(diào)控政策效力估計不足，存在較為嚴重的僥幸心理，盲目擴張嚴重，尤其是一些房企對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控形勢認識不清，反應(yīng)遲緩，依然熱衷多元化擴張，拉長了資金鏈條，在資金收縮情勢下導(dǎo)致了資金鏈斷裂，加劇了經(jīng)營危機，對整個房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴重的負面影響。

也正是由于國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷趨嚴，在貨幣信貸政策收緊以及行政調(diào)控不斷升級的雙重控制之下，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險偏好下降，對于一些本來可以發(fā)放的房地產(chǎn)貸款也不敢發(fā)放，致使一些原本可以得到信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)因錯失良機而陷入經(jīng)營絕境。尤其是一些銀行金融機構(gòu)對“三道紅線”和“兩條紅線”理解有誤，歪曲理解監(jiān)管政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)原本可以獲得的貸款和融資受阻，失去了支持的機會。比如部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也在一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。最為嚴重的是，近期個別大型房企風(fēng)險暴露，銀行金融機構(gòu)聽到風(fēng)就是雨，在房地產(chǎn)貸款經(jīng)營上出現(xiàn)風(fēng)聲鶴唳的過度敏感傾向，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，不管青紅皂白，也不管不同房企的具體情況，出現(xiàn)了一致性的信貸收縮行為，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)了大幅度下滑。據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比二季度末低2.8個百分點。而在此前的二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速已經(jīng)比上年末低3.3個百分點。同時，今年前10個月房企債券融資規(guī)模有所收緊，債券發(fā)行難度也有所上升。據(jù)貝殼研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份至10月份，房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，資金規(guī)模減少2463億元。這些數(shù)據(jù)足以表明，整個房地產(chǎn)企業(yè)貸款處于全線緊縮狀態(tài)，這對房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的資金需求起到了較大鉗制作用，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

此種現(xiàn)狀，引起了央行的高度警覺，央行在9月27日第三季度例會上就著重分析了國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢，明確了貨幣政策總基調(diào)，提出了“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”“堅持把服務(wù)實體經(jīng)濟放到更加突出的位置”等重要內(nèi)容。同時，還明確提出了“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益?！边@實際就是根據(jù)當前我國客觀經(jīng)濟現(xiàn)狀尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而做出的貨幣政策指向。無論怎么說，“兩個維護”對于中國房地產(chǎn)業(yè)融資狀況的改善都是極大的利好消息。

央行之所以這么煞費苦心地提出對房地產(chǎn)業(yè)的“兩個維護”，其實也是情非得已。因為當前中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著兩種前途和兩種命運的“決戰(zhàn)期”，且這兩種前途或命運對中國金融經(jīng)濟以及民眾生活影響深遠，房地產(chǎn)業(yè)如果出了問題，中國金融經(jīng)濟以及民眾生活就會出現(xiàn)普遍面臨“感冒發(fā)燒”的危局。與其繼續(xù)嚴調(diào)控、嚴控房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)全面熄火，讓中國金融經(jīng)濟陷入萬劫不復(fù)的深淵，不如適當調(diào)整金融信貸決策，在金融信貸上實施有所區(qū)別、寬嚴相濟的調(diào)控思路，讓有發(fā)展前景、抗風(fēng)險能力較強的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進行債券融資、信貸融資，避免陷入經(jīng)營絕境，無論對國家、房企還是廣大民眾都是有利的?！皟珊ο鄼?quán)取其輕”，目前適當放松對房地產(chǎn)企業(yè)融資條件、融資渠道、融資能力的限制，其實是對中國金融經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展與民眾生活改善的高度負責(zé)任的態(tài)度。

同時也要看到，近一年，超過三成房企成功降檔，凈負債率下降，現(xiàn)金短債比有所提升。但在房地產(chǎn)市場雙向收緊的背景下，部分龍頭房企和中小型房企現(xiàn)金流緊張，面臨較大的財務(wù)和經(jīng)營壓力，債務(wù)違約可能性較大；如果任由這種現(xiàn)象蔓延，有可能引發(fā)我國的金融經(jīng)濟危機。另外，如果不對房地產(chǎn)調(diào)控思路進行適當轉(zhuǎn)換，繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，對房地產(chǎn)調(diào)控不實施有所區(qū)別的調(diào)控原則，而是全面“一刀切”的調(diào)控，不僅可能有更多的房地產(chǎn)企業(yè)難以度過這波嚴調(diào)控的“寒冬”，也會對各地政府帶來較大的影響，比如土地拍賣數(shù)額大幅下降以及與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅費大幅減少，目前各地政府身上的各種債務(wù)數(shù)額較大，無疑對當?shù)卣畟鶆?wù)也帶來較大的壓力，更會對當?shù)孛裆こ桃约捌渌A(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來較大的影響。最后，還要看到，目前銀行機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)貸款在連續(xù)回落，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)違約問題，一些房企由于資金斷鏈，而房子又進行了預(yù)售，就有可能影響按時將房子交付給購房者，這樣有可能引發(fā)局部地區(qū)的社會不穩(wěn)定風(fēng)波。如果這種壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況繼續(xù)延續(xù)，則房地產(chǎn)企業(yè)的日子將更加雪上加霜。

正是基于上述深層思考，央行以及其他金融監(jiān)管部門著手對房企融資的糾偏，是十分必要的，也是非常重要的。金融機構(gòu)只有站在維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的視角之下，合理調(diào)整房地產(chǎn)信貸思路，消除盲目壓縮房地產(chǎn)信貸的行為，尤其不能一談到房地產(chǎn)貸款就感到有風(fēng)險，或者不符合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就可能會遭受處罰的慣性思維，樹立支持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的信貸思路，采取“有所區(qū)別、有保有壓”的信貸原則，消除不顧實際在調(diào)控中采取“一刀切”的簡單粗暴的調(diào)控方式。對于信用好、抗風(fēng)險能力強、管理嚴格規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)該信貸支持的還得繼續(xù)支持，消除不問青紅皂白全部抽貸、壓貸和斷貸等不負責(zé)任的行為，避免因為信貸規(guī)模盲目壓縮人為加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持合理供應(yīng)，滿足企業(yè)的合理融資需求。同時，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具，滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，避免因資金鏈斷裂出現(xiàn)行業(yè)性風(fēng)險。而對于資金實力弱、抗風(fēng)險能力差的房地產(chǎn)企業(yè)，就應(yīng)該斷然采取收縮信貸規(guī)模的調(diào)控措施，將有限信貸資金投放到有發(fā)展前途的房地產(chǎn)企業(yè)身上。

可以預(yù)言，銀行金融機構(gòu)現(xiàn)在正在按照央行提出的對房地產(chǎn)“兩個維護”的要求進行信貸調(diào)控，金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常，過度收緊的金融環(huán)境預(yù)計將會得到有效改善，房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況會較之前有所好轉(zhuǎn)。同時，穩(wěn)健型房企可能在此過程中受益更多，已經(jīng)暴露出風(fēng)險的房企需要通過改善經(jīng)營、加速銷售回款等方式優(yōu)化自身狀況，從而獲得更多信心和支持。房地產(chǎn)業(yè)這種轉(zhuǎn)機的出現(xiàn)，意味著中國金融經(jīng)濟的風(fēng)險將得到有效化解，整個中國經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境將更加趨好！