中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如何帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展？

王磊

摘要：本文利用投入產(chǎn)出模型，通過(guò)定量分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其前向產(chǎn)業(yè)和后向產(chǎn)業(yè)的影響，研究中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是如何帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)主要通過(guò)對(duì)金融業(yè)和制造 ? 業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)國(guó)名經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)不明顯，說(shuō)明我 ? 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)，同時(shí)還要繼續(xù)發(fā)揮金融業(yè)的良性帶動(dòng)，以促進(jìn)房 ? 地產(chǎn)業(yè)的健康轉(zhuǎn)型，以持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);投入產(chǎn)出分析;帶動(dòng)效應(yīng)

引言：

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率在 10%左右，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 1.5-2 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)復(fù)雜、波及面廣，與整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間存在復(fù)雜的相互作用機(jī)制，從后向供給產(chǎn) ? 業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)鋼鐵、水泥、建材等行業(yè);從前向需求產(chǎn)業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)裝修、居民服務(wù)等行業(yè)。

由于特殊的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，特別是在全球金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)候，我國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)均受到了或大或小的沖擊，房地產(chǎn)業(yè)卻蓬勃發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格分化的情況愈發(fā)明顯，一、二線城市房?jī)r(jià)居高不下，三、四線城市去庫(kù)存收效甚微， ? 李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中也指出要因城施策，化解房產(chǎn)庫(kù)存，建立租購(gòu)并舉的制度。作為“三去一降一補(bǔ)”的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)今后將如何可持續(xù)發(fā)展以及如何帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展值得我們?nèi)パ芯亢吞剿鳌臄?shù)量上明確房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)于確立房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展有著重要的意義。

我國(guó)以五年為周期編制投入產(chǎn)出表，因此本文利用最新發(fā)布的 2012 年投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。投入產(chǎn)出模型包含了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)的各個(gè)行業(yè)， ? 棋盤(pán)式的結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確的反應(yīng)了各產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，能夠全面的反映房地產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)之間的數(shù)量關(guān)系，所以利用投入產(chǎn)出模型來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用具有一定說(shuō)服力。

第一章 研究現(xiàn)狀綜述

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響一直為國(guó)內(nèi)外學(xué)者所關(guān)注。早在 1995 年，G.Richard.K 通過(guò)研究美國(guó) 1959 年到 1963 年房地產(chǎn)業(yè)投資額與 GDP數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有一定的帶動(dòng)作用[2]。之后，學(xué)者們對(duì)這一問(wèn)題的研究一般都采用投入產(chǎn)出模型。Li 等利用投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，對(duì)最終消費(fèi)和固定資本的形成有明顯推動(dòng)作用[3]。王國(guó)軍[4]、趙龍節(jié)[5]分別利用 ?1997 年、2002 年的投入產(chǎn)出表，通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)作用與其他國(guó)家很接近，但是消耗更多的物質(zhì)型產(chǎn)品。李秀婷等利用 1997 年、2000 年和 2002 年的投入產(chǎn)出表， 通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的增加值在 GDP 的增加值中所占的比例逐年攀升，對(duì)就業(yè)水平和物價(jià)水平的變化有著明顯的影響[6]。還有學(xué)者對(duì)投入產(chǎn)出模型進(jìn)行了創(chuàng)新，用 HEM 模型分析了我國(guó)四個(gè)時(shí)期的投入產(chǎn)出表，進(jìn)而測(cè)算了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)[7]。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了大量的研究，取得了豐富的研究成果。本文在前人的研究基礎(chǔ)之上，利用最新的投入產(chǎn)出表，分析了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用， ? 并針對(duì)研究得出的結(jié)論，為產(chǎn)業(yè)政策的制定提出了自己的建議。

第二章 投入產(chǎn)出模型介紹

一、投入產(chǎn)出表基本結(jié)構(gòu)

投入產(chǎn)出模型的基礎(chǔ)是投入產(chǎn)出表，投入產(chǎn)出表是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦西里·列昂惕夫（W.Leontief）提出并研究和編制的，反映了一定時(shí)期內(nèi)各產(chǎn)業(yè)投入和產(chǎn)出的協(xié)調(diào)關(guān)系，解釋了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)之間生產(chǎn)與分配使用的平衡關(guān)系。

投入產(chǎn)出表形似棋盤(pán)，由三個(gè)象限構(gòu)成，如表 1 所示。

第一象限是投入產(chǎn)出表的核心部分，表中行向表示產(chǎn)業(yè)部門(mén)之間的中間投入，列向表示產(chǎn)業(yè)部門(mén)之間的中間產(chǎn)出，該象限中的每個(gè)元素xij都有雙重含義，從行的角度看，表示第 i部門(mén)產(chǎn)出分配給第 j 部門(mén)的價(jià)值量，從列的角度看，則表示第 i 部門(mén)對(duì)第 j 部門(mén)的投入量。第二象限是第一象限的水平延伸，行向由各類(lèi)最終使用項(xiàng)目組成，具體包括消費(fèi)、形成資本和出口，表示各產(chǎn)業(yè)部門(mén)用于最終使用的價(jià)值量。由此可以得出行向的平衡關(guān)系：

（i=1，2，…，n） （1）

第三象限是第一象限的縱向延伸，列向?yàn)楦鞑块T(mén)增加值，包括勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額、 ? 固定資產(chǎn)折舊和營(yíng)業(yè)盈余，表示各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的最初投入。由此可以得出列向的平衡關(guān)系：

（j=1，2，…，n） （2）

投入產(chǎn)出表三個(gè)象限之間聯(lián)系緊密，互相影響，全面的反映了各產(chǎn)業(yè)部門(mén)從開(kāi)始生產(chǎn)到 ?最終使用這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的數(shù)量關(guān)系。

二、投入產(chǎn)出模型的主要系數(shù)

2.2.1直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)

直接消耗系數(shù)是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中 j 部門(mén)生產(chǎn)單位產(chǎn)品直接消耗 i 部門(mén)產(chǎn)品的價(jià)值量，記為

aij（i，j=1，2，…，n），組成直接消耗矩陣 A。直接消耗系數(shù)反映了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系，計(jì)算公式如下：

（i，j=1，2，…，n）（3）

完全消耗系數(shù)是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中 j 部門(mén)生產(chǎn)單位產(chǎn)品直接和間接消耗 i 部門(mén)產(chǎn)品的價(jià)值量，記為bij（i，j=1，2，…，n），組成完全消耗矩陣 B，記單位矩陣為 I，計(jì)算公式如下：

B=（I-A）-1-I （4）

直接消耗系數(shù)反映了目標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接后向拉動(dòng)效應(yīng)，完全消耗系數(shù)反映了目 ? 標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的完全后向拉動(dòng)效應(yīng)，兩者之間的差異是由于產(chǎn)業(yè)間的間接后向拉動(dòng)效應(yīng) ? 導(dǎo)致的。

2.2.2直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)

rij直接分配系數(shù)是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中第 i 產(chǎn)業(yè)中間產(chǎn)出直接分配給第 j 產(chǎn)業(yè)的價(jià)值量占第 i 產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的比重，用 ?（i，j=1，2，…，n）表示，組成直接分配矩陣 R。直接分配系反映了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的直接分配關(guān)系，計(jì)算公式如下：

（i，j=1，2，…，n）（5）

完全分配系數(shù)是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中第 i 產(chǎn)業(yè)中間產(chǎn)出直接和間接分配給第 j 產(chǎn)業(yè)的價(jià)值量占第 i 產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的比重，用dij（i，j=1，2，…，n）表示，組成完全分配矩陣 D。完全分配系數(shù)反映了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的直接和間接的分配關(guān)系，計(jì)算公式如下：

D=（I-R）-1-I （6）

直接分配系數(shù)反映了目標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接前向推動(dòng)效應(yīng)，完全分配系數(shù)反映了目 ? 標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的完全前向推動(dòng)效應(yīng)，兩者之間的差異是由于產(chǎn)業(yè)間的間接前向推動(dòng)效應(yīng) ? 導(dǎo)致的。

第三章 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)分析

從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有后向拉 ? 動(dòng)效應(yīng)和前向推動(dòng)效應(yīng)。后向拉動(dòng)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的 ? 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用;前向推動(dòng)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直 ? 接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng) ? 作用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)產(chǎn)生的總效應(yīng)。通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)分析，可以從數(shù)量上明確房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的制定。

本文利用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 2012 年 139 部門(mén)的投入產(chǎn)出表，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

（GB/T 4754-2011）將其合并為 19 部門(mén)投入產(chǎn)出表，依次展開(kāi)分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的帶動(dòng)效應(yīng)。

一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)效應(yīng)

直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)都反映了目標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的消耗量，可以用來(lái)表示目標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)其他后向產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)。利用 2012 年 19 部門(mén)投入產(chǎn)出基本流量表，計(jì)算可得 2012

年 19 部門(mén)消耗系數(shù)表和完全消耗系數(shù)表，取房地產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的列向數(shù)值即可反映房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接和完全后向拉動(dòng)效應(yīng)，如表 2 所示。

從表中數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 19 個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)都有或大或小的后向拉動(dòng)效應(yīng)，從數(shù)量關(guān)系上說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，與各個(gè)產(chǎn)業(yè)均有后向關(guān)聯(lián)，而由于產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的不 ? 同，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)有著明顯的差別。

從直接拉動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，排名前三位的是金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)本身。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金是房地產(chǎn)業(yè)的“血液”，金融業(yè)的融資服務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)提供了充足的資金，保障“血液”供給與流動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求拉動(dòng)了金融業(yè)融資服務(wù)的發(fā)展，直接拉動(dòng)效應(yīng)最為明顯。綜合考慮直接和間接拉動(dòng)效應(yīng)時(shí)，則是制造業(yè)、金融業(yè)以及租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)居于前三位。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的后向產(chǎn)業(yè)均為第三產(chǎn)業(yè)的行業(yè)， 而完全后向相關(guān)的產(chǎn)業(yè)制造業(yè)又重回榜首，且系數(shù)值較大，是由于產(chǎn)業(yè)之間的間接消耗造成的，說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍然通過(guò)間接關(guān)聯(lián)依賴(lài)第二產(chǎn)業(yè)的供給，房地產(chǎn)業(yè)仍然有待轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)自身行業(yè)影響來(lái)看，無(wú)論是直接還是完全后向拉動(dòng)效應(yīng)都居于前列，遠(yuǎn)超 ? 平均拉動(dòng)效應(yīng)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)中各個(gè)子產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展，從而 ? 形成良性循環(huán)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)效應(yīng)

直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)都反映了目標(biāo)產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)品在其他產(chǎn)業(yè)之間的分配量，可以用來(lái)表示目標(biāo)產(chǎn)業(yè)對(duì)其他前向產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)效應(yīng)。利用2012 年19 部門(mén)投入產(chǎn)出基本流量表，計(jì)算可得 2012 年 19 部門(mén)消耗系數(shù)表和完全消耗系數(shù)表，取房地產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的行向數(shù)值即可反映房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接和完全前向推動(dòng)效應(yīng)，如表 3 所示。

由上表可知，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 19 個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)都有直接或間接的前向推動(dòng)效應(yīng)，再一次說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)波及面十分廣泛。

房地產(chǎn)業(yè)直接前向推動(dòng)作用最為明顯的三個(gè)行業(yè)分別是金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)本身，遠(yuǎn)高于平均水平，合計(jì)占比達(dá)到了總推動(dòng)作用的 71.23%。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅增加了購(gòu)房者的購(gòu)房貸款需求，還增加了建筑開(kāi)發(fā)商的建筑開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的貸款需求，進(jìn)而推動(dòng)了金融業(yè)貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)住房成交面積的逐年攀升，批發(fā)零售業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)本身的物業(yè)管理、中介服務(wù)等業(yè)務(wù)量也受到了明顯的推動(dòng)作用。

綜合直接前向推動(dòng)效應(yīng)和間接推動(dòng)效應(yīng)，從完全分配系數(shù)我們可以看出，金融業(yè)和批發(fā)零售業(yè)依然位居前三位，但是第一位卻是屬于第二產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)制造業(yè)的完全前向推動(dòng)效應(yīng)是最大的，這一差異主要是由于房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)其他產(chǎn)業(yè)對(duì)制造業(yè)產(chǎn)生的間接影響造成的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了家電業(yè)、建材業(yè)、裝修業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而這些行業(yè)都與制造業(yè)有著緊密的聯(lián)系，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)制造業(yè)的完全推動(dòng)效應(yīng)是最大的。 ? 這也更加說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然與第二產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)還有很長(zhǎng)的路要走。

三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)

將完全后向拉動(dòng)效應(yīng)和完全前向推動(dòng)效應(yīng)加總，就可以得到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 ? 總效應(yīng)，按照總效應(yīng)的從大到小排序，并計(jì)算平均值，總效應(yīng)大于平均值的為房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)產(chǎn)業(yè)，總效應(yīng)小于平均值的為房地產(chǎn)業(yè)非密切相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如表 4 所示。

從上表可以看出，有 6 個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，居于榜首的仍然是第二產(chǎn)業(yè)中的制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然有待優(yōu)化，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)向服務(wù)型房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。緊隨其后的就是金融業(yè)，無(wú)論從后向拉動(dòng)效應(yīng)還是前向推動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)程度都很高，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)共同帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展固然是好事，然而這樣的格局背后 ? 也隱藏著銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大、房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)炒作的氣氛濃重等一系列問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致 ? 的房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，直接影響到了人民的安居，若處理不善將成為難以解決的民生問(wèn)題。

我們還可以看到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)公共設(shè)施管理、公共服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)都相對(duì)較小，說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)還有這巨大的空間，可以通過(guò)加強(qiáng)與這些行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)， ? 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

最后，房地產(chǎn)業(yè)的完全后向拉動(dòng)效應(yīng)總和為 0.6316，完全前向推動(dòng)效應(yīng)之和為 0.7876， 兩者都處于較高水平，前向推動(dòng)效應(yīng)大于后向拉動(dòng)效應(yīng)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)前后向產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)都十分明顯，產(chǎn)業(yè)效率較高。

第四章 研究結(jié)論與政策建議

本文利用最新的 2012 年投入產(chǎn)出表，研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)， 發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)所有的產(chǎn)業(yè)都有或大或小的帶動(dòng)效應(yīng)，不同產(chǎn)業(yè)之間差別十分明顯。帶動(dòng)效應(yīng)最明顯的是制造業(yè)和金融業(yè)，公共設(shè)施管理業(yè)的帶動(dòng)作用最小，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)程度有待加強(qiáng)。

針對(duì)研究結(jié)論我們可以提出以下的政策建議：

第一，要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。隨著人口增速的減小和存量房的消化，住房需求增長(zhǎng)也必然會(huì)放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資再次爆發(fā)式發(fā)展的可能性不大，2015 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率僅為 1%，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力就會(huì)變小，同時(shí)，大規(guī)模的住房建設(shè)將在“十三五”后期基本結(jié)束，因此房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)模式需要轉(zhuǎn)型，向服務(wù)型房地產(chǎn) ? 業(yè)發(fā)展。

第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與社區(qū)公共服務(wù)業(yè)的聯(lián)系，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)對(duì)大部分的基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)公共服務(wù)此的貢獻(xiàn)比例很低。所以，可以增加房產(chǎn)持有成本，以此來(lái)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)公共服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第三，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段的繁榮主要依靠的是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，因此才會(huì)和制造業(yè)聯(lián)系緊密。而物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及自有房 ? 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)這些領(lǐng)域并沒(méi)有適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持 ? 續(xù)發(fā)展，還應(yīng)該通過(guò)合理的政策促進(jìn)物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的發(fā) ? 展。

第四，正確處理房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間緊密的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系，采用適當(dāng)?shù)恼呤沟脙蓚€(gè)行業(yè)能夠互相促進(jìn)，共同健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)為雙向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，聯(lián)系緊密，一榮 ? 俱榮，一損俱損。因此，在未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，必須區(qū)分居住用房和非居住用房。采用金 ? 融政策和稅收政策等，提高居住用房的投資成本，降低非居住用房的投資成本，將投資行為 ? 轉(zhuǎn)移至非居住用房，抑制短期投機(jī)。同時(shí)適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金

（REITs）等方式，豐富商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)等非居住地產(chǎn)的投資渠道，使更多的投資者可以通過(guò)基金投資非居住房地產(chǎn)。與此同時(shí)，還要注意相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與管控， ? 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

總之，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面，通過(guò)本文的研究，我們明確看到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的帶動(dòng)效應(yīng)，從而明確房地產(chǎn)業(yè)今后的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向， ? 繼續(xù)保持金融業(yè)密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，通過(guò)適當(dāng)政策促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)公共服務(wù)之類(lèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使自身產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型升級(jí)，健康持續(xù)發(fā)展。

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