新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討

費(fèi)微

摘要：二十一世紀(jì)背景下，經(jīng)濟(jì)與科技的進(jìn)步，推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使得競爭逐漸激烈，進(jìn)而降低了投資收益，企業(yè)應(yīng)給予其重視，為未來的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)，其中成本控制為重要環(huán)節(jié)，可對后期運(yùn)行、投資戰(zhàn)略起到積極作用，也可以降低企業(yè)運(yùn)營成本，發(fā)揮利益最大化。本文將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)成本控制為主線，對其意義、問題、措施進(jìn)行闡述，希望為企業(yè)帶來建設(shè)性意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;問題與對策

一、新經(jīng)濟(jì)形勢房地產(chǎn)成本控制的意義

眾所周知，新形勢背景下國家做出了經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略、發(fā)展戰(zhàn)略的宏觀調(diào)控，改善了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式弊端，逐漸演變成了新經(jīng)濟(jì)形勢，在此情形下，可分為兩體系：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新。本文提到的房地產(chǎn)便是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的經(jīng)典類型，代表著高速發(fā)展向著中高速發(fā)展靠近，市場機(jī)制更加科學(xué)而合理，以及三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展向著綠色可持續(xù)轉(zhuǎn)變，不再依靠犧牲生態(tài)獲得經(jīng)濟(jì)利益。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做出戰(zhàn)略調(diào)整，改變經(jīng)營理念，進(jìn)而面對新形勢下市場經(jīng)濟(jì)。技術(shù)創(chuàng)新也是一重大要義，代表著科技發(fā)展，人口紅利優(yōu)勢不復(fù)存在，企業(yè)需要借助科技完成商品建造，不再依賴廉價(jià)勞動(dòng)力，說明了企業(yè)未來發(fā)展應(yīng)重視技術(shù)創(chuàng)新，這樣才能立于不敗之地[1]。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制的認(rèn)識(shí)不夠

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)濟(jì)追求普遍通過投資建設(shè)項(xiàng)目獲取，且作為運(yùn)營重點(diǎn)環(huán)節(jié)，進(jìn)而忽略了內(nèi)部成本管理的重要性，以及管理層人員和工作人員對成本管理認(rèn)知低下，極大阻礙了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到成本管理重要性，在內(nèi)部開啟了相關(guān)體系構(gòu)成。實(shí)際上，仍有大半部分企業(yè)不重視該環(huán)節(jié)，在思想上存在錯(cuò)誤認(rèn)知，認(rèn)為投資建設(shè)項(xiàng)目回報(bào)率大，當(dāng)然部分企業(yè)在原材料、機(jī)械設(shè)備等環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，可是卻忽略了時(shí)效性、費(fèi)用兩方面，依然不能產(chǎn)生積極效應(yīng)。另一方面，成本項(xiàng)目通常在整體工作費(fèi)用全部進(jìn)行完成后，才能得到準(zhǔn)確數(shù)字，更好的確定成本支出，可項(xiàng)目處在動(dòng)態(tài)過程，加上企業(yè)管理體系的不足，很容易造成經(jīng)濟(jì)與效益的混淆，不能將真實(shí)成本控制體現(xiàn)出來[2]。

（二）成本控制缺乏全面性

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在費(fèi)用管理局限的狀況，對開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用管理獨(dú)立控制，不能有效融入整體成本工作中來，如：設(shè)施費(fèi)用、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，實(shí)施定期核算制度，即按期撥款，雖在一定程度控制了成本，但容易出現(xiàn)問題，特別在選址規(guī)劃方面尤為嚴(yán)重，后期還需要再次彌補(bǔ)錯(cuò)誤，進(jìn)而耽誤工作進(jìn)度進(jìn)展。由此可見，成本管理應(yīng)全面化展開，真正將管理與控制融合，才能推動(dòng)企業(yè)效益獲取[3]。

（三）沒有先進(jìn)的成本控制方法

客觀講，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在與財(cái)務(wù)部門核算，但因時(shí)效性滯后，并不能為企業(yè)帶來管理依據(jù)，也不能落實(shí)控制手段，以及內(nèi)部人員意識(shí)低下，為做好事前、事中準(zhǔn)備工作，嚴(yán)重限制了企業(yè)發(fā)展。由此可見，這種落后模式已經(jīng)不適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展軌道，所以需要對管理再次創(chuàng)新和調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，為后期工作打下基礎(chǔ)。

（四）沒有完善的成本控制體系

目前，市場競爭比較激烈，房地產(chǎn)為了站得一席之地，逐漸認(rèn)識(shí)到成本控制重要性，雖意識(shí)覺醒，但內(nèi)部管理形式粗放，說明了成本控制體系不完善，許多工作無處下手，以及存在矛盾，導(dǎo)致實(shí)際工作中無法發(fā)揮成效。同樣，形式只是形式，幾乎形同虛設(shè)，難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

三、新型下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制措施

（一）投資決策階段的成本控制

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策意義重大，可對擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，明確可行性度，對各個(gè)階段運(yùn)營展開合理評價(jià)，進(jìn)而選擇最科學(xué)的一種執(zhí)行方案。決策階段成本控制是一重要環(huán)節(jié)，可對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制起到積極作用，管理人員應(yīng)將本職工作落實(shí)好，完成對地塊資料、周邊環(huán)境、市場定位等內(nèi)容的分析和整理，并逐漸上升與成本費(fèi)用、投資效益、風(fēng)險(xiǎn)評估等專業(yè)問題分解，為其后期決策和判斷打下基礎(chǔ)，上級(jí)人員也可根據(jù)數(shù)據(jù)對投入產(chǎn)出有一定了解，進(jìn)而更加科學(xué)合理進(jìn)行后期工作[4]。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

相對規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，可著眼于兩方面思考：一是占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本較低，二是規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)影響著項(xiàng)目開發(fā)的方方面面，其重要性不言而喻，通常項(xiàng)目成本會(huì)根據(jù)該設(shè)計(jì)進(jìn)行。再者，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段涉及了眾多項(xiàng)目，如：結(jié)構(gòu)形式、工程投資等，也就是說大部分內(nèi)容已被規(guī)劃，開工只需根據(jù)圖紙進(jìn)行即可，便看出成本控制與規(guī)劃設(shè)計(jì)之間微妙的關(guān)系。設(shè)計(jì)人員能否掌控好目標(biāo)人群需求，是決定項(xiàng)目進(jìn)行的關(guān)鍵，應(yīng)對本環(huán)節(jié)格外重視，必須要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、資質(zhì)充足、專業(yè)能力強(qiáng)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，進(jìn)而開展后期工作計(jì)劃。以及在簽訂合同當(dāng)中，需要對相關(guān)指標(biāo)做出明確指示和標(biāo)注，既不失經(jīng)濟(jì)手段又不忽略技術(shù)手段，兩者結(jié)合可為計(jì)劃方案提供科學(xué)指導(dǎo)，為后期實(shí)際工作打下基礎(chǔ)[5]。

（三）施工過程中的成本控制

客觀講，施工過程中成本控制可分為兩個(gè)范疇：工程招標(biāo)工作、加強(qiáng)合同管理。首先，對招標(biāo)工作進(jìn)行介紹，要知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施由眾多環(huán)節(jié)組成，這里提到的招標(biāo)工作便是其中之一，通常企業(yè)要了解招標(biāo)準(zhǔn)備工作、范圍、工期、結(jié)算等內(nèi)容，這樣可以為后期的評標(biāo)打下基礎(chǔ)，進(jìn)而更加順利地開展工作。承包商是完成企業(yè)工程的關(guān)鍵因素，聯(lián)系著質(zhì)量、進(jìn)度等方面，所以在選擇上必須要周全思考，最好資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、誠信具備，才能放心交付工作，以及到實(shí)地考察機(jī)構(gòu)詳情，以確保事情的真實(shí)性。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙做好預(yù)算，以完善編制標(biāo)底最后環(huán)節(jié)，在派請專業(yè)人員前往市場調(diào)研，將工程內(nèi)使用到的材料、設(shè)備做好詢問、定價(jià)，進(jìn)而控制成本。

其次，是關(guān)于加強(qiáng)合同管理的介紹，為了顯其重視性，可以建立專門法律小組或者合同部門，全程參與合同各項(xiàng)事宜，不僅方便了解具體情況，還可以監(jiān)督執(zhí)行力度。以及項(xiàng)目施工合同要確定一定標(biāo)準(zhǔn)，必須要規(guī)范化，以保證內(nèi)容完整，確保責(zé)任落實(shí)到雙方。最后，若有條件可執(zhí)行律師評審機(jī)制，此目的是為了減少風(fēng)險(xiǎn)。

（四）工程竣工結(jié)算階段的成本控制

真正意義上的工程竣工并非項(xiàng)目建造完成，而是各項(xiàng)費(fèi)用、驗(yàn)收全部完成，才可以定義為工程竣工。對于該階段結(jié)算成本控制，可分為以下兩方面：資金成本管理、銷售費(fèi)用控制。

首先，是對資金成本管理的分析，通常房地產(chǎn)面對資金有著需求大、周轉(zhuǎn)長的特點(diǎn)，不僅要具備支付能力，還應(yīng)對資金成本進(jìn)行管理，這樣才能統(tǒng)籌兼顧工作。一般情況下，企業(yè)會(huì)選擇貸款來解決支付問題，所以管理人員要以實(shí)際情況為準(zhǔn)，制定籌資方案，以按時(shí)完成還款計(jì)劃。

其次，是對銷售費(fèi)用控制的分析，這里的銷售指商品銷售環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，畢竟現(xiàn)階段人群物質(zhì)生活豐富，為了達(dá)到售賣目的，企業(yè)會(huì)制定多種營銷方案，加之廣告、推廣、不可控因素等，又會(huì)增加成本投入，所以應(yīng)盡快構(gòu)建完善的廣告推廣方案，這樣才能推動(dòng)后期收益成效，即利用最低資金、獲取最高效益。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理尤為重要，因?yàn)槭且豁?xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，需要關(guān)注到方方面面，說明了只有共同配合才能顯現(xiàn)效益最大化，是企業(yè)內(nèi)部人員共同的任務(wù)，并非部門或個(gè)人單獨(dú)負(fù)責(zé)。再者，企業(yè)應(yīng)選擇執(zhí)行力度強(qiáng)、綜合能力水平高的人員作為管理人員，這樣可落實(shí)責(zé)任制度，強(qiáng)化企業(yè)部門共同協(xié)作，進(jìn)而為蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)：

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