本量利分析在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用研究
——以A公司為例

劉淑紅

（艾健醫(yī)療器械（杭州）有限公司，浙江 杭州 310030）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)越來越顯示出生命力。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它依附于房地產(chǎn)而生，但卻是一個獨立的行業(yè)，有其自己的經(jīng)營方式及規(guī)律，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，面向市場，形成經(jīng)營管理的良性循環(huán)。而這種良性循環(huán)有很大一部分依賴于財務(wù)數(shù)據(jù)分析，利用本量利分析方法，為企業(yè)決策者預(yù)測、決策提供必要的參考數(shù)據(jù)。本文以A公司為例，采用案例研究法，深入研究其在本量利分析中存在的問題，并提出適合該企業(yè)的解決對策。

一、本量利分析的含義及應(yīng)用條件

本量利分析是指以成本性態(tài)分析和變動成本法為基礎(chǔ)，運用數(shù)學(xué)模型和圖示，對成本、利潤、業(yè)務(wù)量和單價等因素之間的依存關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)變動的規(guī)律性，以便為企業(yè)提供決策支持的一種分析方法，也稱作盈虧平衡分析。其主要內(nèi)容包括：保本分析，保利分析，敏感性分析。

通過保本分析，可以明確企業(yè)的最低生存條件。通過對安全邊際的分析，可以獲知企業(yè)當(dāng)前的運行狀況以及現(xiàn)有銷量降低多少會發(fā)生虧損。敏感性分析主要解決兩方面的問題：一是確定臨界值，即求取達(dá)到保本點的銷售量和單價的最小允許值及單位變動成本和固定成本的最大允許值；二是確定有關(guān)因素變化對利潤變化的影響程度。管理人員需要知道利潤對哪些因素的變化比較敏感，對哪些因素的變化不太敏感，以便分清主次，抓住重點，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。

傳統(tǒng)的本量利分析是基于如下基本假設(shè)：一是假設(shè)影響企業(yè)利潤的因素只有可量化的成本、收入、業(yè)務(wù)量因素；二是成本與收入、業(yè)務(wù)量呈線性關(guān)系；三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)穩(wěn)定；四是產(chǎn)銷平衡?；诖?，傳統(tǒng)的本量利分析一般只適用于短期分析。

二、A公司本量利應(yīng)用中存在的問題

1.本量利模型建立

（1）保利分析

實現(xiàn)目標(biāo)利潤的業(yè)務(wù)量，是指在單價和成本水平既定的情況下，為確保事先確定的目標(biāo)利潤能夠?qū)崿F(xiàn)而應(yīng)當(dāng)達(dá)到的業(yè)務(wù)量和銷售額，邊際貢獻(xiàn)超過固定成本即利潤。

（2）建立模型

A公司為一家物業(yè)管理企業(yè)，固定成本具體指不隨管理面積而變動的辦公費，差旅費，折舊費，管理人員的工資，租賃費，廣告費，保險費，土地使用費等。變動成本具體指對房屋建筑主體及設(shè)施的管理費用，治安消防等維護(hù)成本，物業(yè)服務(wù)人員的薪資，營業(yè)稅金。業(yè)務(wù)量指物業(yè)管理的面積。

根據(jù)公司的財務(wù)經(jīng)營預(yù)算，月目標(biāo)利潤為100萬元，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，得出月變動成本為30萬元，月固定成本為50萬元，總管理面積為18萬平方米，各項目的單位收費平均價格為35元/平方米/月，則單位平均變動成本為30/18=2元/平方米/月，A公司保本業(yè)務(wù)量為50/（35-2）=1.5萬平方米，在其他相關(guān)因素不變的情況下，若要保本，管理面積要達(dá)到1.5萬平方米，其月管理費收入要達(dá)到52.5萬元。若要達(dá)到月目標(biāo)利潤100萬元，業(yè)務(wù)量要達(dá)到4.5萬平方米，月管理收入達(dá)到157.5萬元。

（3）敏感性分析

由于各因素在計算保本點和目標(biāo)利潤的過程中作用不同，所以影響程度也不同。A公司臨界值的確定：假設(shè)A公司目前管理面積為4萬平方米，月單價為30萬元，月固定成本為50萬元，月變動成本為12萬元，A公司單價允許的最小值=50/4+12=24.5萬元/月，月單位變動成本的最大值=30-50/4=17.5萬元，月固定成本的最大值=4*30-12=108萬元。

經(jīng)測算，A公司各因素的敏感系數(shù)由大到小如下：單價（敏感系數(shù)2.07）、管理面積（1.86）、固定成本（0.86）、單位變動成本（0.21）。因此，在其他相關(guān)條件已定的情況下，公司管理的重點首先是增加管理面積，結(jié)合市場情況對單價進(jìn)行適當(dāng)提高；其次，應(yīng)盡量減少固定開支，如培養(yǎng)一職多能人才，降低固定成本，從而降低保本點；最后，在不降低管理水平的情況下，盡量節(jié)約開支，壓縮屬于變動成本的材料消耗及日常維護(hù)成本。

2.A公司本量利分析中存在的問題

（1）成本性態(tài)劃分問題

由于本量利分析的前提是假定產(chǎn)量與成本是呈線性關(guān)系的，這種假設(shè)是把本量利分析模型做了簡化處理，實際上，成本與產(chǎn)量受各種因素的影響，是成曲線關(guān)系。因此，傳統(tǒng)的本量利分析存在一定的局限性，在實際運用中可靠性欠缺。成本性態(tài)劃分的改變將導(dǎo)致本量利決策的變化。若低估固定成本，則導(dǎo)致保利銷售量被低估；若高估固定成本，則導(dǎo)致保利銷售量被高估。由于保利銷售量出現(xiàn)偏差，即使企業(yè)完成了保利銷售量，也無法達(dá)到企業(yè)既定的目標(biāo)。

（2）各因素敏感度排序

敏感性分析的目的是研究隨各種因素變化使利潤發(fā)生變化的程度和范圍；為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)利潤，如何調(diào)整影響利潤變化的各因素指標(biāo)。影響利潤的各因素敏感度排序是建立在一定的假設(shè)條件基礎(chǔ)上的，即：假設(shè)某因素發(fā)生變動時，其他因素保持不變；如果設(shè)定條件發(fā)生變化，各因素敏感系數(shù)之間的排列順序也可能發(fā)生變化。若不能及時準(zhǔn)確判斷各因素影響變化程度，企業(yè)的目標(biāo)利潤也很難實現(xiàn)。因此，需要根據(jù)實時的各因素敏感度排序相應(yīng)調(diào)整管理重點。

（3）影響因素多樣化分析

在傳統(tǒng)的企業(yè)管理和本量利分析過程中，不少管理人員普遍認(rèn)為影響企業(yè)利潤實現(xiàn)的最重要因素為業(yè)務(wù)量，認(rèn)為擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，可幫助企業(yè)更好地完成利潤指標(biāo)，因此在經(jīng)營過程中形成盲目擴(kuò)張，忽略了由此帶來了經(jīng)營風(fēng)險。隨著各行業(yè)市場環(huán)境的不斷復(fù)雜化和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的因果關(guān)系不再是企業(yè)進(jìn)行本量利分析過程中需要關(guān)注的唯一因素，影響企業(yè)利潤實現(xiàn)的因素非常多，本量利分析只考慮了單價、單位變動成本、固定成本和業(yè)務(wù)量，沒有考慮諸如非財務(wù)因素、偶然事件、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素等。

三、完善本量利在案例公司應(yīng)用的對策

1.建立劃分成本性態(tài)的科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)

準(zhǔn)確劃分成本性態(tài)是企業(yè)運用本量利分析的基本前提。企業(yè)應(yīng)建立較好的成本性態(tài)分析基礎(chǔ)，具有劃分固定成本與變動成本的科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，以及劃分標(biāo)準(zhǔn)的使用流程與規(guī)范。首先，企業(yè)應(yīng)完善基礎(chǔ)核算工作，建立健全成本相關(guān)原始記錄，加強(qiáng)和完善成本數(shù)據(jù)的收集、記錄、傳遞、匯總和整理工作，確保成本基礎(chǔ)信息記錄真實完整。其次，應(yīng)追蹤關(guān)鍵的經(jīng)營數(shù)據(jù)，生成更加具有相關(guān)性、準(zhǔn)確性的成本信息以提供決策支持。最后，企業(yè)需根據(jù)戰(zhàn)略的調(diào)整而重新劃分成本性態(tài)，并對與企業(yè)相關(guān)的重要數(shù)據(jù)再次進(jìn)行分析計算，以此確保會計信息的及時性。

本量利分析的基本假設(shè)是一種理想狀態(tài)，實際中的情況會更復(fù)雜，市場環(huán)境、產(chǎn)品價格等諸多因素處于不斷的變化中，企業(yè)可以將整個周期劃分為多個短的時間段，根據(jù)每個時間段的實際經(jīng)營情況和市場發(fā)展?fàn)顩r等，對每一個時間段的本量利進(jìn)行計算，選擇適合該發(fā)展階段的本量利分析法，把成本性態(tài)劃分帶來的影響降到最低，不僅能有效避免或減少因時間因素帶來參數(shù)變化而引起的計算誤差，同時還能全面提升本量利分析法在整個使用周期分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。分析和計算出每一個時間段的本量利結(jié)果后，管理人員還需逐個修正分析結(jié)構(gòu)，以促進(jìn)分析結(jié)果的精準(zhǔn)性全面提升。

受應(yīng)用周期時間較長、市場環(huán)境變動等因素的影響，本量利分析法受到的不準(zhǔn)確因素、不確定因素也較大。因此，需要企業(yè)管理人員積極探索其他有效的成本劃分和計算方法來修正成本參數(shù)計算，全面考慮多成本動因進(jìn)行本量利模型分析，擴(kuò)大本量利基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取范圍，多元化考慮影響因素，如將成本劃分為固定成本、短期變動成本、長期變動成本。長期變動成本與短期變動成本都屬于變動成本范疇，短期變動成本與產(chǎn)品產(chǎn)量有關(guān)，長期變動成本與產(chǎn)品消耗的作業(yè)量有關(guān)，如訂購，生產(chǎn)準(zhǔn)備，設(shè)備調(diào)整，接收，檢驗，搬運等成本。通過作業(yè)動因分析，將固定成本追溯到與批次相關(guān)的作業(yè)中去，如機(jī)器設(shè)備檢修作業(yè)等。由于增加批次相應(yīng)增加了總批次成本，即與批別級相關(guān)的長期變動成本，并提高了保利產(chǎn)銷量，從而有可能改變原來的決策。

2.及時調(diào)整本量利分析基礎(chǔ)參數(shù)

企業(yè)應(yīng)及時、全面、準(zhǔn)確地收集與提供有關(guān)產(chǎn)量、成本、利潤及成本性態(tài)等方面的信息，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，規(guī)范成本管理流程，健全成本管理的制度體系，提高成本管理的效率，從靜態(tài)成本管理向動態(tài)成本管理轉(zhuǎn)變。時刻關(guān)注物價變動和掌握最新的物價信息，對本量利分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)進(jìn)行及時調(diào)整，實時更新物價成本和銷售價格，更新各因素敏感程度排序，使其與社會發(fā)展趨勢相符，確保本量利分析得出的結(jié)論更加準(zhǔn)確。

3.多元化分析

影響企業(yè)利潤實現(xiàn)的因素非常多，本量利分析只考慮了單價、單位變動成本、固定成本和業(yè)務(wù)量，沒有考慮諸如非財務(wù)因素、偶然事件、經(jīng)濟(jì)等宏觀因素等。為確保利潤目標(biāo)的實現(xiàn)還需找出更加關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并明確相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)間的因果關(guān)系，確保數(shù)據(jù)分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。