《民法典》居住權(quán)實現(xiàn)路徑的困境與突破

福建省松溪縣委黨校 林曉娟

《民法典》中納入的居住權(quán)，為家庭成員的住宅需求提供了保障，并且解決了一部分養(yǎng)老問題，讓部分老人不再為以房養(yǎng)老而擔(dān)憂。通過相應(yīng)的法律法規(guī)，為弱勢群體提供了法律方面的幫助。但是，《民法典》中納入的居住權(quán)仍然存在一定的實現(xiàn)障礙，難以完全將對弱勢群體的保護(hù)進(jìn)行落實。

一、《民法典》居住權(quán)實現(xiàn)路徑的障礙

（一）居住權(quán)實現(xiàn)路徑的法律障礙

1.居住權(quán)設(shè)立條件缺失

在現(xiàn)行《民法典》中，對于居住權(quán)的設(shè)立進(jìn)行了規(guī)定。但是，其僅簡單確立了兩種設(shè)立方式，并未明確居住權(quán)的設(shè)立條件，而是參照相關(guān)規(guī)定，對居住權(quán)的設(shè)立形式進(jìn)行了規(guī)定[1]。也就是說，當(dāng)下的居住權(quán)設(shè)立條件更為尊重雙方當(dāng)事人自己的意思，但是在這一過程中，并未考慮到對居住困難弱勢群體提供的特殊權(quán)利保護(hù)，這樣的立法形式顯然無法實現(xiàn)居住權(quán)的最初目的，難以真正意義上為弱勢群體提供幫助與保護(hù)，缺少對特定人群的明確保護(hù)條文以及對弱勢群體的切實有利的條款。在這種情況下，便會存在一定的法律風(fēng)險，導(dǎo)致另一方當(dāng)事人仍然有可能會侵害弱勢群體的權(quán)益。

2.居住權(quán)設(shè)立原則缺失

將居住權(quán)納入到《民法典》之中，為相關(guān)的司法案件判決提供了幫助以及相應(yīng)的法律依據(jù)[2]。但是，當(dāng)下《民法典》中的居住權(quán)仍然未對居住權(quán)的設(shè)立原則進(jìn)行明確規(guī)定，也就是說，居住權(quán)以及其他權(quán)利的優(yōu)先效力仍然需要通過司法實務(wù)來解決，缺少法律條文方面的支持以及相關(guān)依據(jù)。

（二）居住權(quán)實現(xiàn)路徑的事實障礙

1.居住權(quán)設(shè)立的事實障礙

在《民法典》中，居住權(quán)的設(shè)立可以通過雙方當(dāng)事人簽訂合同或者由一方當(dāng)事人立下遺囑來實現(xiàn)[3]。遺囑作為一種單方民事法律行為，應(yīng)當(dāng)避免其他相關(guān)利害關(guān)系人的介入，完全由本人親自決定，否則該遺囑將不具備相應(yīng)的法律效力，因此，必須要完全保護(hù)遺囑人在設(shè)立遺囑時，對自己房屋居住權(quán)設(shè)立的權(quán)利。但是，如若通過雙方當(dāng)事人簽訂相關(guān)合同，來設(shè)立相應(yīng)的居住權(quán)，難免會出現(xiàn)一些矛盾與糾紛。在合同內(nèi)容方面，雙方當(dāng)事人很難真正意義上達(dá)成完全統(tǒng)一的意見，這就導(dǎo)致了最終居住權(quán)無法有效設(shè)立，成了當(dāng)下居住權(quán)在事實上的設(shè)立問題。這一類問題最容易發(fā)生在各類離婚案件上，雙方當(dāng)事人在簽訂離婚協(xié)議時，往往會附帶房屋居住權(quán)的問題，雙方當(dāng)事人就有可能對離婚協(xié)議中房屋居住權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生矛盾與糾紛。在這樣一種情況下，如若雙方當(dāng)事人無法通過調(diào)節(jié)以及法院判決等方式讓雙方接受合同內(nèi)容，那么便會長期僵持，雙方當(dāng)事人的權(quán)利也會受到損害，法院一方并未作出判決，也難以強(qiáng)制執(zhí)行，房屋的居住權(quán)便遲遲無法有定論。

2.《民法典》居住權(quán)消滅的事實障礙

在《民法典》中，對居住權(quán)的消滅進(jìn)行了規(guī)定，但是其規(guī)定內(nèi)容僅在規(guī)定居住期限到期以及居住權(quán)人死亡兩個方面[4]。雖然這兩個方面基本涵蓋了居住權(quán)的大多內(nèi)容，但是在細(xì)節(jié)方面仍然有待考究，比如，在部分居住權(quán)人長期居住房屋所有權(quán)人的住宅后，不愿意搬離住宅，此時居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人便會產(chǎn)生一定的矛盾糾紛。或者居住權(quán)人在居住期限內(nèi)突然死亡，導(dǎo)致該房由于人們的主觀偏見，無法順利出售或者出租貶值等問題。雖然明確規(guī)定了居住權(quán)的消滅，但并未真正意義上考慮到如若居住權(quán)人并未嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)定行使自己的義務(wù)，或者居住權(quán)人在居住期間對房屋所有權(quán)人合法權(quán)益造成損害時相應(yīng)的處理辦法，這對于房屋所有權(quán)人來說，顯然是有失公允的，也難以真正意義上讓房屋所有權(quán)人能夠接受《民法典》居住權(quán)的設(shè)立以及實施，即便強(qiáng)制要求雙方當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人也很有可能在居住期限內(nèi)受到房屋所有權(quán)人的不滿，產(chǎn)生一系列的矛盾，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛，導(dǎo)致居住權(quán)人以及房屋所有權(quán)人的權(quán)益無法得到相應(yīng)的保障。

二、《民法典》居住權(quán)實現(xiàn)路徑的完善

在我國新頒布的《民法典》中，為了進(jìn)一步保障人民的生活質(zhì)量，減少養(yǎng)老方面的問題，解決家庭成員的住宅需求等，納入了居住權(quán)[5]。該項權(quán)益在《民法典》中的加入，為我國的司法發(fā)展提供了一定的法律依據(jù)，并且填補(bǔ)了部分空白，將對弱勢家庭成員的保護(hù)擴(kuò)大至對社會弱勢群體的保護(hù)，其覆蓋面積更大、保護(hù)范圍更廣。盡管當(dāng)下已經(jīng)將居住權(quán)納入到了《民法典》當(dāng)中，但是居住權(quán)的實現(xiàn)路徑仍然有待完善，還需進(jìn)一步優(yōu)化，以保障其有效落實。

（一）居住權(quán)設(shè)立原則和條件明確

想要保障居住權(quán)的有效落實，并且切實成為部分弱勢群體可以倚仗的法律條例，就必須先明確居住權(quán)的設(shè)立原則以及設(shè)立條件，明確什么樣的人擁有居住權(quán)、什么樣的人不具備獲得居住權(quán)的條件?！睹穹ǖ洹分屑{入的居住權(quán)，其實際呈現(xiàn)為意定居住權(quán)，簡單來說就是當(dāng)事人通過合同或者遺囑等多種具備法律效力的形式，將雙方當(dāng)事人或者一方當(dāng)事人的意愿表達(dá)出來，根據(jù)其意愿所行使的相關(guān)權(quán)利。但是，需要考慮的是，合同自身存在一定的自治性，也就是說，如若雙方當(dāng)事人或者合同的甲乙雙方在簽訂具有法律效力的條款或者合同時不能達(dá)成統(tǒng)一目標(biāo)或者一致意見，那么就有可能導(dǎo)致其合同無法有效簽訂。

在這一過程中，弱勢一方顯然長期處于一個不利地位，難以真正意義上通過具備法律效應(yīng)的方式取得屬于自己的合法權(quán)益，居住權(quán)也便難以有效落實。

如若在合同簽訂的過程中，通過適當(dāng)介入公權(quán)力的方式，保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，那么該種居住權(quán)便轉(zhuǎn)換成了“裁判居住權(quán)”，該種形式并非是法官違反相關(guān)法律而設(shè)定的，而是根據(jù)相關(guān)的法律要求，對特定群體予以保護(hù)所設(shè)立的。通過法院強(qiáng)制為弱勢群體設(shè)立并賦予其居住權(quán)，保障其基本住房的權(quán)利，以實現(xiàn)對弱勢群體的保護(hù)。

在這個過程中，最為重要的部分便是設(shè)立原則的確立，在設(shè)立居住權(quán)時，應(yīng)當(dāng)考慮到房屋所有權(quán)人的所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，以一定居住權(quán)為原則、法定居住權(quán)為補(bǔ)充的原則，賦予當(dāng)事人居住權(quán)。如若在雙方當(dāng)事人難以通過自行協(xié)商讓弱勢群體行使自身的居住權(quán)，則需要由弱勢群體一方當(dāng)事人向法院申請，由法院判定其是否存在居住困難的問題，通過強(qiáng)制的方式，在對方當(dāng)事人的房屋上設(shè)立屬于弱勢群體的居住權(quán)，以保障弱勢群體擁有基本住宅的權(quán)利。

（二）居住權(quán)消滅條件的操作化

在居住權(quán)實踐的過程中，難免會出現(xiàn)部分不法分子濫用居住權(quán)，霸占他人房屋，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的正常生活受到影響的情況。

比如，部分居住權(quán)人其居住權(quán)已經(jīng)到期，并且并未再次申請居住權(quán)，或者居住權(quán)人于房屋內(nèi)死亡，導(dǎo)致房屋自身難以二次流通等情況。

對于這些情況，居住權(quán)人以及房屋的所有權(quán)人便會產(chǎn)生矛盾沖突，對房屋的居住權(quán)產(chǎn)生糾紛。在發(fā)生這一系列問題時，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，但是還要考慮到居住權(quán)人是否已經(jīng)擁有了能夠獨(dú)立居住或者擁有了購買、租賃住房的能力，給予居住權(quán)人以及房屋所有權(quán)人相應(yīng)的權(quán)利救濟(jì)。

比如，在居住權(quán)人居住權(quán)期限范圍內(nèi)，其行為對房屋所有權(quán)人的個人合法權(quán)益造成的損失，導(dǎo)致所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益受損，面對這一問題，可以特別規(guī)制相關(guān)要求以及法律法規(guī)，制造“負(fù)面清單”，通過該種方式進(jìn)一步保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，并且進(jìn)一步促進(jìn)居住權(quán)人居住權(quán)的正常消滅，以保障居住權(quán)人居住權(quán)的正常實施以及運(yùn)行。

因此，在《民法典》中應(yīng)當(dāng)更進(jìn)一步明確居住權(quán)的具體操作以及具體規(guī)則，以保障居住權(quán)在實施過程中的公平公正，保護(hù)弱勢群體的同時，也要考慮到房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。發(fā)現(xiàn)居住權(quán)人濫用居住權(quán)的問題時，要給予房屋所有權(quán)人一定的救濟(jì)權(quán)利，要求居住權(quán)人停止對自身合法權(quán)益的侵害。

如若必要，還可直接由房屋所有權(quán)人向居住權(quán)人索要相應(yīng)的損失賠償，追究其違約責(zé)任。通過該種形式，進(jìn)一步保障居住權(quán)的正常消滅，也能避免房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到損害，以便更好地實現(xiàn)社會扶助的職能，為弱勢群體提供幫助與保護(hù)。

三、結(jié)束語

想要保障居住權(quán)的有效實現(xiàn)以及落實，就必須要在消滅以及設(shè)立兩個方面共同考慮，既要保障居住權(quán)人能夠順利享受到相應(yīng)的合法權(quán)益，也要保障房屋所有權(quán)人的個人合法權(quán)益，只有保障了雙方權(quán)益，才能讓居住權(quán)有效落實。