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    城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

    2022-01-01 05:49:48京山市土地儲(chǔ)備中心楊李莉
    區(qū)域治理 2021年16期
    關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備用地土地

    京山市土地儲(chǔ)備中心 楊李莉

    城市土地儲(chǔ)備制度在不斷的完善下,目前已經(jīng)形成了一套較為穩(wěn)定的作用機(jī)制,能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開(kāi)發(fā)實(shí)施可靠的管理,讓土地資源的價(jià)值得到了最大化,同時(shí)也有利于優(yōu)化城市的布局結(jié)構(gòu)。杜絕在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的一些違法交易,全面提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性,對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展具有積極的意義。

    一、城市土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

    (一)有利于政府對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控

    土地儲(chǔ)備制度為政府部門壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)提供了有利的條件。在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的設(shè)立下,相關(guān)人員可實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)的管理,并按照相應(yīng)的供應(yīng)計(jì)劃,將土地從儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)中劃撥出去,這有利于土地市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作,保障了經(jīng)營(yíng)性用地能夠通過(guò)正規(guī)渠道轉(zhuǎn)讓,減少了過(guò)去一級(jí)土地市場(chǎng)中人為因素下的不規(guī)范情況,讓土地交易更加公正與公平[1]。另外,城市土地儲(chǔ)備制度在確保了政府對(duì)土地市場(chǎng)壟斷地位的基礎(chǔ)上,還完成了對(duì)一部分土地資源的留存,以實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步的宏觀調(diào)控。這顯現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用,讓政府能夠第一時(shí)間控制房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的不穩(wěn)定因素,提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

    (二)有利于優(yōu)化城市的布局結(jié)構(gòu)

    雖然在土地儲(chǔ)備制度建立之前,我國(guó)已對(duì)城市規(guī)劃保持了一定的關(guān)注。但在實(shí)際實(shí)施時(shí),仍常出現(xiàn)土地利用分散、實(shí)際效果混亂的問(wèn)題,而房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)周期性很長(zhǎng)的行業(yè),如若未結(jié)合實(shí)際情況做好對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作,很有可能導(dǎo)致在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。但在土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用下,儲(chǔ)備中心可以完成對(duì)土地收購(gòu)、儲(chǔ)備與供給的全過(guò)程,也能及時(shí)依據(jù)城市規(guī)劃要求開(kāi)展建設(shè)工作,這顯然有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。另外,借助土地凈地出讓,政府能夠統(tǒng)一開(kāi)展公建配套建設(shè),這就能夠?qū)Τ鞘械墓δ懿季謱?shí)現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃,對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施合理的整合,進(jìn)而優(yōu)化城市的布局結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)各功能的互補(bǔ)。

    (三)有利于杜絕違法交易

    土地屬于非再生資源。在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)的背景下,土地資源增值迅速,在土地儲(chǔ)備制度得到應(yīng)用之前,對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)保障制度不足,同時(shí)土地市場(chǎng)的利潤(rùn)也巨大,開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量良莠不齊,炒地、圈地等土地投機(jī)現(xiàn)象并不罕見(jiàn),而開(kāi)發(fā)商往往只需與原土地使用方協(xié)商一致,便可去相關(guān)部門辦理手續(xù),獲取土地,而土地開(kāi)發(fā)所獲得的全部收益,也全為開(kāi)發(fā)商所有[2]。而在土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用下,政府對(duì)土地的招標(biāo)與轉(zhuǎn)讓實(shí)施統(tǒng)一管理,開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地招標(biāo)、拍賣等方式獲取土地,這能進(jìn)一步提升土地交易的公開(kāi)性,簡(jiǎn)化土地經(jīng)營(yíng)渠道,消除土地交易過(guò)程中人為因素帶來(lái)的影響,確保市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),杜絕違法交易的發(fā)生,其展現(xiàn)了土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,保證了土地利用的合理性,同時(shí)也有助于提升土地資產(chǎn)的效益。

    (四)有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展

    從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量龐大,但資質(zhì)高的較少,整體質(zhì)量良莠不齊,不少房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力與綜合素質(zhì)并不高,在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力很弱。土地儲(chǔ)備制度規(guī)定了對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)權(quán),必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣等渠道獲得,這能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的進(jìn)一步整合,有助于實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出,淘汰市場(chǎng)中資質(zhì)較差、競(jìng)爭(zhēng)力弱的企業(yè),這對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)而言十分有利[3]。與此同時(shí),在土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用下,行政部門的職責(zé)得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化,能時(shí)刻督促房地產(chǎn)企業(yè)合法合理使用土地。另外,在準(zhǔn)確土地信息的提供下,更多地房地產(chǎn)投資企業(yè)會(huì)加入到對(duì)土地開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍中,這有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

    二、城市土地儲(chǔ)備制度建設(shè)中存在的問(wèn)題

    (一)用地結(jié)構(gòu)問(wèn)題

    就目前的城市土地儲(chǔ)備制度而言,城市建設(shè)用地可分為工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地和公建設(shè)施用地四個(gè)方面。然而從實(shí)際情況分析,工業(yè)用地的價(jià)格波動(dòng)較小,同時(shí)價(jià)格也不高,基本與土地收儲(chǔ)成本持平,地方政府在投放工業(yè)用地時(shí),得到的土地收益也較少,住宅用地、商業(yè)用地的價(jià)格往往隨著地方實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況而不斷上升,導(dǎo)致很多地區(qū)出現(xiàn)了住宅用地、商業(yè)用地供不應(yīng)求的情況,政府在投放住宅用地、商業(yè)用地時(shí)也能得到較高地土地收益。在此情況下,城市的用地結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了一定的不合理,即住宅、商業(yè)用地規(guī)模過(guò)大,而用于醫(yī)療、教育、公園這類公建配套設(shè)施項(xiàng)目的土地則較少,與居民的需求不符[4]。

    (二)市場(chǎng)壟斷問(wèn)題

    有部分城市目前雖然已經(jīng)建立了較為完善的土地儲(chǔ)備制度,但這一制度在實(shí)踐中依然存在著完全壟斷、市場(chǎng)不足等問(wèn)題,發(fā)展模式不夠有效。在城市化建設(shè)日益推進(jìn)的今天,城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)量明顯上漲,更需要充足的資金投入,以做好建造、改建的工作。但在實(shí)際情況中,一方面,資金常由土地?fù)Q取,即在提供了部分土地后,相關(guān)部門自行籌集資金展開(kāi)建設(shè),土地出讓完成后回收資金;另一方面,政府通過(guò)委托的方式回收、整理土地,并制定了一定的供應(yīng)計(jì)劃。但這一供應(yīng)計(jì)劃在實(shí)際實(shí)施中常容易受到影響,例如一級(jí)市場(chǎng)中較為常見(jiàn)的多頭供應(yīng)現(xiàn)象,這在很大程度上阻礙了土地儲(chǔ)備制度功能的發(fā)揮。

    三、完善土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的措施

    (一)完善相應(yīng)的法律法規(guī)

    土地儲(chǔ)備制度,是政府對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要方式。目前,還需要從完善法律法規(guī)的層面入手,為進(jìn)一步提升土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施質(zhì)量。首先,應(yīng)制定出土地儲(chǔ)備制度專屬的法律制度,進(jìn)一步做好對(duì)收購(gòu)對(duì)象、范圍的規(guī)定工作,并做好對(duì)利益主體與分配方式的區(qū)分工作;其次,要確保法律法規(guī)能夠在實(shí)踐中得到深入的落實(shí),提升監(jiān)管部門的執(zhí)法力度,以避免貪污腐敗問(wèn)題的出現(xiàn),保證土地儲(chǔ)備制度的約束力,政府也應(yīng)當(dāng)從法規(guī)的整體框架出發(fā),保證法律法規(guī)的全面性;最后,保證法律法規(guī)能夠?qū)ο嚓P(guān)的主體行為做出進(jìn)一步規(guī)范,例如能夠規(guī)范開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的行為,為城市土地市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展提供支持。

    (二)強(qiáng)化政府的壟斷功能

    為進(jìn)一步保證土地儲(chǔ)備制度能夠得到有效的落實(shí),政府還應(yīng)不斷強(qiáng)化自身的壟斷功能,提升對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范力,進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。政府要做好干預(yù)工作,充分發(fā)揮各項(xiàng)職能,為土地市場(chǎng)的順利發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)[5]。具體而言,政府開(kāi)展有效干預(yù)工作的主要目的是保證土地效益最大化,并保證居民、政府等主體的綜合效益。因此,在現(xiàn)階段的情況下,政府應(yīng)進(jìn)一步展現(xiàn)其在城市規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì),做好開(kāi)發(fā)行為干涉工作,保障居民、社會(huì)的合法利益。在征收、儲(chǔ)備工作完成后,借助招標(biāo)、拍賣等方式,完成對(duì)土地的供應(yīng)。而相應(yīng)的單位也不應(yīng)隨意更改土地的用途,在需要轉(zhuǎn)變土地的用途時(shí),應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一收購(gòu)的情況下,通過(guò)不同的方式確定土地的新使用者,進(jìn)而解決多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題。

    (三)延伸融資渠道

    資金與土地是土地收購(gòu)與儲(chǔ)備之中的基本要素。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的過(guò)程,實(shí)際上是對(duì)土地的流轉(zhuǎn)過(guò)程,也是一個(gè)資金不斷流動(dòng)、不斷循環(huán)的過(guò)程,對(duì)資金的需求量很大。因此不能完全依賴國(guó)家的撥款以及銀行的貸款,可從多元化的角度入手,建立與土地儲(chǔ)備資金最契合的資金籌備措施,保證土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中資金的充足,例如可借助民間資金的方式進(jìn)行融資。另外,也可以建立一定的土地資金,做好對(duì)社會(huì)資金的吸收,找到最合適的資金籌集渠道,進(jìn)而保證土地儲(chǔ)備融資工作的順利開(kāi)展。

    (四)對(duì)數(shù)量與范圍實(shí)施控制

    在應(yīng)用土地儲(chǔ)備制度的過(guò)程中,應(yīng)嚴(yán)禁出現(xiàn)政府對(duì)土地市場(chǎng)壟斷過(guò)度,影響土地市場(chǎng)發(fā)展的情況。因此,需從土地儲(chǔ)備數(shù)量的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步明確房地產(chǎn)對(duì)土地的需求,在合理控制儲(chǔ)備范圍的基礎(chǔ)上,完成對(duì)數(shù)量的控制。此外,對(duì)于部分土地價(jià)格不穩(wěn)定的城市,應(yīng)從完善土地市場(chǎng)的交易出發(fā),提供完善的交易平臺(tái)。在避免資源浪費(fèi)的同時(shí),保證土地供應(yīng)量的合理性??傊?,在實(shí)際的土地收購(gòu)與儲(chǔ)備中,應(yīng)立足于實(shí)際情況,做好對(duì)土地儲(chǔ)備數(shù)量的控制,制定出具有針對(duì)性的措施,避免土地儲(chǔ)備量過(guò)多,造成資源浪費(fèi)的問(wèn)題。政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解房地產(chǎn)對(duì)土地資源的需求,進(jìn)而保證土地儲(chǔ)備數(shù)量控制的合理性。

    四、結(jié)語(yǔ)

    綜上所述,為保證房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,需從進(jìn)一步發(fā)揮土地儲(chǔ)備制度的優(yōu)勢(shì)出發(fā),應(yīng)針對(duì)城市發(fā)展的實(shí)際情況,做好對(duì)各類問(wèn)題的分析,政府應(yīng)積極提升自己的宏觀調(diào)控能力,運(yùn)用行之有效的調(diào)控手段,不斷解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展存在的問(wèn)題,從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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