對(duì)我國(guó)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金有關(guān)會(huì)計(jì)處理和實(shí)務(wù)的思考

梁晉萍

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民對(duì)生活質(zhì)量的追求也在不斷提高，其中住房環(huán)境和物業(yè)水平首當(dāng)其沖。2008年2月1日我國(guó)開(kāi)始施行新的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，表明我國(guó)對(duì)房屋和周邊設(shè)施的維修更新愈加重視。為督促住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管機(jī)構(gòu)合法合規(guī)地使用這筆住宅“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《核算辦法》）應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)自2018年開(kāi)始對(duì)各地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)模式，以及對(duì)制定統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算辦法的需求進(jìn)行了解，2019年財(cái)政部確定了《核算辦法》的整體框架并形成征求意見(jiàn)稿，最后于2020年4月27日發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法>的通知》。本文就《核算辦法》進(jìn)行分析和探討。

一、《核算辦法》的主要內(nèi)容

（一）總說(shuō)明

《核算辦法》明確要求代管機(jī)構(gòu)或業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金作為獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體進(jìn)行核算，并將其分為商品住宅和已售公有住房?jī)深?lèi)分別建賬核算。除按規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算的以外，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算方法采用收付實(shí)現(xiàn)制。本辦法自2021年1月1日施行。

1.會(huì)計(jì)主體的選擇。雖然住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有權(quán)和決策使用權(quán)都?xì)w業(yè)主所有，而管理機(jī)構(gòu)只是代為管理，但如果在此階段僅將其列為代管機(jī)構(gòu)的往來(lái)科目進(jìn)行收支核算，將不符合實(shí)質(zhì)重于形式的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，它弱化了業(yè)主作為所有權(quán)人的地位，且可能存在夸大資產(chǎn)、私自挪用資金、操縱利潤(rùn)的可能，因此將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金作為獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體核算。

2.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)的選擇。對(duì)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金而言，其最終目標(biāo)主要是為了反映資金的收繳、取用和結(jié)余情況，其權(quán)責(zé)義務(wù)關(guān)系相對(duì)較弱，也不需要對(duì)其成本費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量，因此對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金采用收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行核算，不僅可以簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算，還可以更好地體現(xiàn)出資金的使用情況，有利于監(jiān)督代管機(jī)構(gòu)披露的信息更加真實(shí)可靠，同真實(shí)的資金流向相匹配，滿(mǎn)足業(yè)主等非專(zhuān)業(yè)信息使用者的需要。

（二）會(huì)計(jì)處理

《核算辦法》規(guī)定的會(huì)計(jì)核算模式為：在收繳獲取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，將其確認(rèn)為收入，期末結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)凈資產(chǎn)的模式，以此反映出業(yè)主對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金享有所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。具體會(huì)計(jì)處理如下。

1.日常維修資金取得和使用

（1）取得維修資金：

借：銀行存款

貸：交存收入

（2）使用維修資金：

借：維修支出

貸：銀行存款

2.退給業(yè)主維修資金

（1）退回本年交存的維修資金：

借：交存收入

貸：銀行存款

（2）退回以前交存的維修資金：

借：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

貸：銀行存款

3.維修公司返還維修資金

（1）收到本年支付的維修資金：

借：銀行存款

貸：維修支出

（2）收到以前支付的維修資金：

借：銀行存款

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

4.利用維修資金投資及收到利息

（1）購(gòu)入國(guó)債：

借：國(guó)債投資

貸：銀行存款

（2）收到國(guó)債利息：

借：銀行存款

貸：國(guó)債利息收入

（3）收到銀行存款利息：

借：銀行存款

貸：存款利息收入

5.房屋滅失返還維修資金（權(quán)責(zé)發(fā)生制）

（1）房屋滅失發(fā)生時(shí)：

借：返還支出

貸：應(yīng)付房屋滅失返還資金

（2）實(shí)際返還：

借：應(yīng)付房屋滅失返還資金

貸：銀行存款

6.期末結(jié)轉(zhuǎn)

（1）結(jié)轉(zhuǎn)利息：

借：存款利息收入/國(guó)債利息收入/其他收入

貸：待分配累計(jì)收益

借：待分配累計(jì)收益

貸：其他支出

（2）結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：交存收入/經(jīng)營(yíng)收入/公用設(shè)施處置收入

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

（3）結(jié)轉(zhuǎn)支出：

借：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

貸：維修支出/返還支出

（4）結(jié)轉(zhuǎn)收益：

借：待分配累計(jì)收益

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

二、對(duì)《核算辦法》會(huì)計(jì)處理的幾點(diǎn)思考

（一）《核算辦法》將其劃分為凈資產(chǎn)類(lèi)的原因

對(duì)于將商品住宅維修資金和已售公有住房維修資金兩個(gè)會(huì)計(jì)科目歸類(lèi)于凈資產(chǎn)類(lèi)進(jìn)行核算，存在著一些爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該將其作為往來(lái)科目來(lái)核算，有學(xué)者則建議參照《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》，將業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以負(fù)債列示。

負(fù)債的定義為由過(guò)去交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)。但住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的最終目的在于使用，并不像住房公積金用于返還交存人，因此不符合負(fù)債的定義，故而將其劃分為凈資產(chǎn)類(lèi)科目。將業(yè)主交存的維修資金確認(rèn)為收入，期末將收入結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)凈資產(chǎn)，不僅滿(mǎn)足對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的需求，而且符合基金會(huì)計(jì)對(duì)凈資產(chǎn)結(jié)算的慣例，同時(shí)也能反映業(yè)主對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金凈資產(chǎn)享有所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。

（二）《核算辦法》對(duì)房屋滅失返還維修資金采用權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)的原因

首先符合負(fù)債的定義。應(yīng)付房屋滅失返還維修資金反映的是業(yè)主與代管機(jī)構(gòu)之間債權(quán)債務(wù)人關(guān)系，是代管機(jī)構(gòu)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制更能真實(shí)反映其經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的實(shí)質(zhì)。其次采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，可以避免資金操縱行為。對(duì)應(yīng)付房屋滅失返還維修資金采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，另一方面則可正確反映代管機(jī)構(gòu)或業(yè)主大會(huì)的承諾和負(fù)債狀況，可以在一定情況下糾正財(cái)務(wù)信息失真的狀況，更好地反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系，將隱性債務(wù)公開(kāi)化，對(duì)代管機(jī)構(gòu)和業(yè)主大會(huì)更好地進(jìn)行監(jiān)督。

（三）增設(shè)房屋保險(xiǎn)投資科目

針對(duì)住宅和公共設(shè)施遭受意外損壞，如地震、火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸、雷擊等自然災(zāi)害，可以利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。本文建議增設(shè)支出類(lèi)科目：“保險(xiǎn)支出”和資產(chǎn)類(lèi)科目“應(yīng)收保險(xiǎn)賠償款”。投保時(shí)借方確認(rèn)保險(xiǎn)支出，貸方確認(rèn)銀行存款；當(dāng)房屋發(fā)生意外收到賠償時(shí)，借方確認(rèn)維修支出，記入“應(yīng)收保險(xiǎn)賠償款”科目，貸方記入“銀行存款”科目；實(shí)際收到賠償時(shí)，借方記入“銀行存款”科目，貸方記入“應(yīng)收保險(xiǎn)賠償款”科目。

（四）利息分配制度

《核算辦法》按照投資方向不同，分為“國(guó)債利息收入”和“存款利息收入”科目，但沒(méi)有規(guī)定利息分配原則和利息分配方式。同時(shí)對(duì)于利息的分配時(shí)間、利息分配率也沒(méi)有做出規(guī)定。本文建議，將所得利息按照一定比例，將一部分分配給業(yè)主，一部分轉(zhuǎn)為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繼續(xù)使用。

（五）現(xiàn)金流量表列示

《核算辦法》目前沒(méi)有要求編制現(xiàn)金流量表，但為了更好地監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況，本文建議分兩部分列示披露：一是日常活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包括公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入、公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入、日?；顒?dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)、維修公共設(shè)施、場(chǎng)地現(xiàn)金支出、更新改造公共設(shè)施、場(chǎng)地現(xiàn)金支出。二是投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包括收回投資收到的現(xiàn)金、取回投資收益收到的現(xiàn)金、投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)、投資支付的現(xiàn)金、支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。這樣可以使信息使用者從數(shù)據(jù)和實(shí)務(wù)角度，客觀真實(shí)地感受到這筆住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用效益。

（六）報(bào)表附注信息披露

代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露具體的維修、更新和改造項(xiàng)目，與物業(yè)管理所包含的項(xiàng)目做出明顯區(qū)分，明確權(quán)利與義務(wù)。其次，以項(xiàng)目為單元，具體列示項(xiàng)目進(jìn)展情況，披露項(xiàng)目預(yù)算以及超預(yù)算部分的原因，真正做到專(zhuān)款專(zhuān)用。

三、對(duì)實(shí)施《核算辦法》的幾點(diǎn)思考

（一）提高業(yè)主自治能力

一些發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)，遵行“小政府，大社會(huì)”的社會(huì)管理理念。通過(guò)業(yè)主選舉出的“業(yè)主協(xié)會(huì)”來(lái)對(duì)住房維修資金進(jìn)行統(tǒng)一管理。先由會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)維修預(yù)算進(jìn)行審核，再對(duì)業(yè)主進(jìn)行征收。日常維修金額若超過(guò)了一定數(shù)額，則會(huì)啟動(dòng)招投標(biāo)機(jī)制，再由律師事務(wù)所向銀行發(fā)出通知，方可取用維修資金。但這僅限于社會(huì)自治力相對(duì)較強(qiáng)，業(yè)主對(duì)自治規(guī)約相對(duì)比較遵守的情況。結(jié)合我國(guó)的制度環(huán)境以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)政策的宣傳，推動(dòng)業(yè)主自治組織建設(shè)，提高業(yè)主的自治能力?？梢晕袝?huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所對(duì)維修資金的使用進(jìn)行審核和監(jiān)督。

（二）加強(qiáng)維修資金智能化管理

隨著“大智移云”時(shí)代的到來(lái)，對(duì)資金的監(jiān)管技術(shù)也在不斷提升。針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，可以依托住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)，對(duì)接銀行、稅務(wù)、政府的數(shù)據(jù)接口，實(shí)時(shí)觀察比對(duì)；利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對(duì)全國(guó)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行整合，相信對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的發(fā)展有推動(dòng)作用。不僅如此，還可以利用區(qū)塊鏈技術(shù)，對(duì)資金的來(lái)龍去脈進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

四、結(jié)語(yǔ)

財(cái)政部及時(shí)出臺(tái)的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金核算辦法，統(tǒng)一了會(huì)計(jì)核算制度，有利于建立健全維修資金監(jiān)管體系。我國(guó)建立具體的住宅專(zhuān)項(xiàng)資金會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)間較晚，目前還沒(méi)有正式實(shí)行，所以對(duì)于《核算辦法》的修訂還需結(jié)合實(shí)務(wù)研究綜合考慮。