物業(yè)管理“父子兵”體制的運(yùn)行機(jī)制及對策

張晨宇

一、 引 言

黨的十八屆三中全會提出要把城鄉(xiāng)社區(qū)治理納入國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的改革布局當(dāng)中，國務(wù)院也于同年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)服務(wù)工作的意見》，明確提出改善社區(qū)物業(yè)管理是補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的舉措之一，物業(yè)管理受到了前所未有的關(guān)注。一個個封閉的小區(qū)成為當(dāng)前城市居民居住空間的基本單位，作為城市居民的生活空間的集合體，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理構(gòu)成城市基層治理的重要組成部分。在實(shí)踐當(dāng)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間劍拔弩張的情況比比皆是，2020年9月寧波某小區(qū)業(yè)主為萬科物業(yè)公司送去了“干啥啥不行，收錢第一名”的錦旗，在全國各地引發(fā)模仿熱潮。

我國自住房商品化改革開展已經(jīng)接近30年，商品房小區(qū)逐漸成為城市居民最主要的居住形態(tài)。在分稅制改革后的一段時期內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長的核心動力是土地開發(fā)和城市擴(kuò)張，土地資源成為發(fā)展城市的核心資源，(1)參見孫秀林、周飛舟：《土地財政與分稅制:一個實(shí)證解釋》，載《中國社會科學(xué)》2013年第4期。以“土地財政”方式發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象普遍存在。由于工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，大多數(shù)中西部地區(qū)不具備發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢，只能以房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的抓手，進(jìn)一步加快了這些地區(qū)居民居住方式轉(zhuǎn)換的速度。而政府往往通過公共服務(wù)在城市的高度集中來為城鎮(zhèn)化提速，進(jìn)而為“土地財政”提供充足的人口動力，有學(xué)者稱之為被動的城鎮(zhèn)化。(2)參見李強(qiáng)：《主動城鎮(zhèn)化與被動城鎮(zhèn)化》，載《西北師大學(xué)報》(社會科學(xué)版)2013年第6期。

與此同時，居住方式的變革帶來了居住空間的規(guī)范化、密集化與立體化，催生了對物業(yè)管理服務(wù)的需求。房屋是千家萬戶最重要的財產(chǎn)，而且是居民主要的生活空間。居民居住在同一棟建筑物內(nèi)，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而成為緊密連接的利益共同體。專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)一方面有助于延長房屋的使用時間，保持房屋的價值；另一方面也向業(yè)主提供舒適安全的生活環(huán)境，實(shí)踐中小區(qū)物業(yè)管理問題頻發(fā)的現(xiàn)象也引起了學(xué)界的廣泛關(guān)注。

學(xué)者針對物業(yè)管理的研究主要沿著兩大路徑展開：一是關(guān)注物業(yè)管理的實(shí)踐過程，研究小區(qū)中各方主體之間的關(guān)系與互動。二是從規(guī)范層面著手，研究業(yè)主和物業(yè)公司之間權(quán)利義務(wù)的配置，業(yè)主自治組織的制度構(gòu)建等。學(xué)者最早針對業(yè)主的維權(quán)活動展開研究，認(rèn)為業(yè)主權(quán)利受到損害并且難以正常維權(quán)是物業(yè)管理陷入困境的主要原因。張磊認(rèn)為開發(fā)商獲得了某些相關(guān)部門官員的支持，逐步形成了以自身和物業(yè)公司為主體的房地產(chǎn)商利益集團(tuán)，共同損害業(yè)主的利益。(3)參見張磊：《業(yè)主維權(quán)運(yùn)動：產(chǎn)生原因及動員機(jī)制——對北京市幾個小區(qū)個案的考查》，載《社會學(xué)研究》2005年第6期。業(yè)主中的維權(quán)精英在復(fù)雜的利益博弈環(huán)境中極易被其他主體俘獲，甚至出現(xiàn)準(zhǔn)派系斗爭和寡頭統(tǒng)治的現(xiàn)象。(4)參見石發(fā)勇：《業(yè)主委員會、準(zhǔn)派系政治與基層治理——以一個上海街區(qū)為例》，載《社會學(xué)研究》2010年第3期。業(yè)主自治活動由于缺少有效監(jiān)管極易在維權(quán)精英的主導(dǎo)下，沿著從“維權(quán)”到“牟利”的路徑發(fā)展下去。(5)參見黃佳鵬：《從維權(quán)到謀利:城市小區(qū)自治的實(shí)踐困境及其對策——以業(yè)委會的過程實(shí)踐為例》，載《湖北行政學(xué)院學(xué)報》2018年第6期。社區(qū)治理的三駕馬車，物業(yè)公司、業(yè)主委員會和社區(qū)居委會在物業(yè)管理一事上難以有效銜接，社區(qū)居委會在實(shí)踐中仍是政府在基層的代理人。(6)參見劉成良：《行政動員與社會動員:基層社會治理的雙層動員結(jié)構(gòu)——基于南京市社區(qū)治理創(chuàng)新的實(shí)證研究》，載《南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》(社會科學(xué)版)2016年第3期。總體而言，從業(yè)主維權(quán)轉(zhuǎn)向業(yè)主自治的研究關(guān)注到了業(yè)主相對于物業(yè)公司處在弱勢地位，業(yè)主群體利益受到損害時難以維權(quán)，是導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理陷入困境的重要原因。

從制度層面著手的研究則主要關(guān)注業(yè)主與物業(yè)公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的分配，現(xiàn)有的研究達(dá)成了以下幾點(diǎn)共識。首先，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。(7)參見陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán):學(xué)者草案的立場與〈物權(quán)法〉的規(guī)定》，載《中國不動產(chǎn)法研究》2011年第6卷；王利明：《論業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念》，載《當(dāng)代法學(xué)》2006年第5期。業(yè)主對物業(yè)的管理權(quán)來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主團(tuán)體通過對物業(yè)的占有享受成員權(quán)的權(quán)利并且履行相應(yīng)的義務(wù)。其次，物業(yè)管理具備公共產(chǎn)品的屬性，而且具備一定的專業(yè)性。物業(yè)管理服務(wù)主要通過市場化的方式進(jìn)行，通過業(yè)主自治組織將物業(yè)管理委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主享有對物業(yè)公司及自治組織的監(jiān)督權(quán)。(8)參見何立軍：《社區(qū)治理視野下業(yè)主委員會參與物業(yè)管理問題研究》，載《社會工作》2014年第5期。不少學(xué)者指出當(dāng)前業(yè)主自治組織的定位不明，進(jìn)而引發(fā)自治組織訴訟能力受限，自治決議缺少強(qiáng)制力保障，導(dǎo)致業(yè)主搭便車的行為難以制止。(9)參見胡智勇：《業(yè)主委員會訴訟主體資格探討》，載《法學(xué)雜志》2005年第3期；謝增毅：《物業(yè)管理合同的當(dāng)事人——兼評我國〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的相關(guān)規(guī)定》，載《法學(xué)雜志》2005年第3期；王雷：《論民法中的決議行為從農(nóng)民集體決議、業(yè)主管理規(guī)約到公司決議》，載《中外法學(xué)》2015年第1期。按照以上研究的進(jìn)路，破除物業(yè)管理的困難在于加強(qiáng)對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，增強(qiáng)業(yè)主團(tuán)體維權(quán)的能力。

現(xiàn)有研究從實(shí)踐和制度兩個層面深入剖析了物業(yè)管理當(dāng)中存在的問題，共同推進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理的研究，但是均存在一定的不足之處。首先，制度研究規(guī)范化的色彩較為濃厚，忽視了制度運(yùn)作的外部環(huán)境。由于長期以來業(yè)主群體缺乏集體行動的能力，制度層面的權(quán)利很難直接轉(zhuǎn)化為實(shí)踐中的權(quán)利，僅以加強(qiáng)權(quán)利保護(hù)作為解決方案無異于緣木求魚。關(guān)注物業(yè)管理實(shí)踐的研究整體上忽視了我國東西部之間，大城市與中小城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡的客觀事實(shí)，長期以來以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的小區(qū)作為研究樣本，(10)長期以來，學(xué)者針對物業(yè)管理與業(yè)主自治的研究主要針對的是上海、深圳、北京、武漢等城市，如楊玉圣、張靜、曹錦清、石發(fā)勇、張磊、徐勇等學(xué)者的研究。掩蓋了不同地區(qū)物業(yè)管理困境生成的特殊性。其次，針對業(yè)主維權(quán)的研究雖形成了社會運(yùn)動、國家與社會關(guān)系、社區(qū)治理、社會網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)政治、公民權(quán)等六種理論視角，(11)參見陳鵬：《從“產(chǎn)權(quán)”走向“公民權(quán)”——當(dāng)前中國城市業(yè)主維權(quán)研究》，載《開放時代》2009年第4期。但是以維權(quán)為重點(diǎn)的研究成果卻過多著眼于階段性的維權(quán)活動，忽視了小區(qū)實(shí)現(xiàn)善治需要建立常態(tài)化的物業(yè)管理機(jī)制。為了達(dá)成這一目標(biāo)，不能僅將眼光投向業(yè)主群體，提供物業(yè)服務(wù)的市場主體同樣值得關(guān)注。最后，以上兩種進(jìn)路的研究對于業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系的認(rèn)知容易陷入兩個思維定式。從制度研究入手的學(xué)者往往認(rèn)為雙方之間是平等民事主體之間的合同關(guān)系，忽略了實(shí)踐中業(yè)主群體由于缺乏集體行動的能力，無法自主選擇提供物業(yè)服務(wù)的主體，導(dǎo)致實(shí)踐中大量存在開發(fā)商與物業(yè)公司屬于“父子兵”體制的現(xiàn)象。以維權(quán)為進(jìn)路的研究則視雙方為水火不容的“仇敵”，關(guān)注雙方之間的利益斗爭與博弈過程，這兩種思維定式都無助于全面理解業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系的復(fù)雜性。

基于此，本文以物業(yè)公司的經(jīng)營邏輯作為分析視角，立足于Z市物業(yè)管理的具體實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以商品房小區(qū)物業(yè)管理中普遍存在的“父子兵”現(xiàn)象作為分析重點(diǎn)，反思當(dāng)前物業(yè)管理的制度設(shè)計不足，并據(jù)此提出完善建議。Z市是人口大市與農(nóng)業(yè)大市，戶籍人口近900萬人，并且處于快速城鎮(zhèn)化的時期，相對于廣大中小城市來說具有一定的代表性。筆者于2019年8月份在河南省Z市城區(qū)多個小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，其間還走訪了物業(yè)公司、街道辦事處、城管局、公安分局、住建局等相關(guān)部門，進(jìn)行了結(jié)構(gòu)式和半結(jié)構(gòu)式的訪談，重點(diǎn)關(guān)注小區(qū)物業(yè)管理中遇到的問題。文中所出現(xiàn)的人名地名已經(jīng)做了技術(shù)化處理。

二、 “父子兵”體制下商品房小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

在物業(yè)管理行業(yè)中，由開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理公司系開發(fā)商的子公司，二者的關(guān)系被社會稱為“父子兵”關(guān)系。(12)參見甄誠：《物業(yè)管理“父子兵”關(guān)系之管見——正確認(rèn)識開發(fā)商與所派生物業(yè)管理公司的關(guān)系》，載《中國房地產(chǎn)》2006年第9期。在商品房小區(qū)中，物業(yè)管理的“父子兵”體制是極為普遍的現(xiàn)象。按照《民法典》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主只有通過召開業(yè)主大會，并且經(jīng)法定程序表決，達(dá)到表決通過的要求之后才能聘用物業(yè)公司。但商品房交房之初的一段時間并不具備召開業(yè)主大會成立業(yè)委會的條件。在實(shí)踐中，往往是由開發(fā)商控制之下的物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，業(yè)主實(shí)際上并沒有選擇權(quán)，前期物業(yè)的服務(wù)合同往往是在交房時簽訂。

1.父子兵體制下的物業(yè)公司面臨持續(xù)虧損

紫晶小區(qū)是Z市萬星公司開發(fā)的商品房小區(qū)，該小區(qū)總建筑面積近15萬平方米，33棟居民樓共700多戶居民，低層住房的物業(yè)費(fèi)是0.6元/m2，高層住房的物業(yè)費(fèi)是1元/m2。小區(qū)自2008年交房以來物業(yè)一直由萬星公司成立的佳美物業(yè)公司進(jìn)行管理，隨著入住率的升高，物業(yè)管理的虧損越來越大。佳美物業(yè)公司2018年全年收到物業(yè)管理費(fèi)26萬元，停車管理費(fèi)近11萬元，業(yè)主繳費(fèi)率不足30%。如果不是萬星公司在補(bǔ)貼佳美物業(yè)公司，該小區(qū)的物業(yè)管理早已難以為繼。根據(jù)物業(yè)公司當(dāng)前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及入住率估算，即便按照百分之百的收費(fèi)率，佳美物業(yè)公司能收到98萬元物業(yè)費(fèi)，11萬元停車費(fèi)，2萬元的廣告費(fèi)，物業(yè)管理的年收入在110萬左右。然而，2018年全年物業(yè)管理的工資支出就已經(jīng)高達(dá)84萬元，統(tǒng)一安裝高清攝像頭花費(fèi)40余萬元，配合市政府創(chuàng)建衛(wèi)生文明城市期間重整綠化花費(fèi)30多萬元。僅這些支出就已經(jīng)遠(yuǎn)超小區(qū)物業(yè)管理的收入，還未計算垃圾清運(yùn)、特種設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施維修、物業(yè)公辦經(jīng)費(fèi)等。

即使是高檔社區(qū)，“父子兵”體制下的物業(yè)公司也面臨著相似的難題。半島小區(qū)是由本省房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)興業(yè)公司在Z市開發(fā)的高檔住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)由該企業(yè)名下的物業(yè)公司進(jìn)行管理。共分為6期開發(fā)，建筑面積近60萬平方米，該小區(qū)的物業(yè)管理由該企業(yè)名下物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在2010年交房之初，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1.5元/m2，但物業(yè)公司提供了“物超所值”的服務(wù)。小區(qū)內(nèi)保安都在45歲以下，身著統(tǒng)一制服，24小時三班輪換；物業(yè)經(jīng)理24小時隨叫隨到，滿足業(yè)主各種需求，小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范且服務(wù)細(xì)致入微，房價自然是全市最高。(13)除了基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，該物業(yè)公司還提供免費(fèi)入戶維修水電、代貼春聯(lián)、關(guān)照老人、照看小孩等極為人性化的服務(wù)，物業(yè)公司的經(jīng)營成本因此也居高不下。但是近幾年隨著入住率的不斷提升和小區(qū)規(guī)模的不斷增大，物業(yè)管理入不敷出的情況愈加嚴(yán)重。物業(yè)收費(fèi)率也逐年下降，從95%以上下降到不足80%。同樣是由興業(yè)公司開發(fā)的新城小區(qū)，自2012年交房以來，物業(yè)收費(fèi)率已經(jīng)從剛開始的超過95%到現(xiàn)在的不足72%，從2015年之后物業(yè)公司就面臨著持續(xù)擴(kuò)大的虧損。

2. 物業(yè)糾紛頻發(fā)

物業(yè)公司與業(yè)主之間勢同水火，雙方之間矛盾頻發(fā)。極端情況之下，業(yè)主甚至辱罵、毆打物業(yè)的工作人員，極大影響了小區(qū)的正常的物業(yè)管理活動。紫晶小區(qū)的某位業(yè)主，曾因侵占公共綠地被物業(yè)制止，對物業(yè)管理人員又打又罵，大鬧物業(yè)公司的辦公室。在商品房小區(qū)中，業(yè)主之間異質(zhì)性程度比較高，對小區(qū)物業(yè)管理的追求和品味很難達(dá)成一致。(14)參見前引⑤，黃佳鵬文。有些業(yè)主比較注重生活環(huán)境，有些業(yè)主則注重實(shí)用，因此在停車位緊張的情況下，對于是否應(yīng)當(dāng)毀壞綠地建停車場一事就會發(fā)生沖突。除此之外，物業(yè)公司管理者與服務(wù)者雙重身份之間的張力，部分業(yè)主對物業(yè)公司過高的期望，都使得業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛的發(fā)生難以避免。以上這些因素是商品房小區(qū)中物業(yè)糾紛頻發(fā)的結(jié)構(gòu)性原因。

但實(shí)踐中物業(yè)糾紛也并非僅僅是由物業(yè)公司經(jīng)營行為引起的糾紛。業(yè)主由于對于物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)及職責(zé)范圍認(rèn)識不清，使得物業(yè)糾紛實(shí)際上成了復(fù)雜社會矛盾的表征，有些糾紛本來是發(fā)生在業(yè)主與業(yè)主之間，卻外溢為物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛。例如，紫晶小區(qū)某居位住在十七樓的業(yè)主家里管道漏水，導(dǎo)致樓下的業(yè)主財產(chǎn)遭到損失，雙方之間如果無法就賠償問題達(dá)成一致，物業(yè)公司就將被卷入到糾紛中來。筆者在公安分局調(diào)研時了解到，2018年底某小區(qū)的居民連續(xù)報警幾十次，舉報小區(qū)內(nèi)電動車“飛線”充電存在重大安全隱患的問題，并且該業(yè)主與物業(yè)管理人員發(fā)生了激烈的沖突。后來根據(jù)警察詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主想通過給物業(yè)公司制造麻煩的方式趕走他們，該業(yè)主想接手小區(qū)的物業(yè)管理。

在Z市，物業(yè)糾紛頻發(fā)的原因在于不少商品房小區(qū)都存在或多或少的遺留問題?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，房屋是大多數(shù)居民最為重要的財產(chǎn)之一，物業(yè)公司與開發(fā)商身份的混同，為業(yè)主的滿腔怒火找到了傾瀉的對象。據(jù)Z市物業(yè)協(xié)會提供的調(diào)查報告顯示，本市近四分之三的物業(yè)糾紛與開發(fā)商的不規(guī)范行為產(chǎn)生的遺留問題相關(guān)，在當(dāng)前開發(fā)商與物業(yè)公司普遍處于“父子兵”體制的情況下，物業(yè)公司自然成了業(yè)主的“出氣筒”。(15)數(shù)據(jù)來源于Z市物業(yè)協(xié)會《關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理情況的報告》。存在遺留問題的小區(qū)中，業(yè)主或因房屋質(zhì)量問題，或者因?qū)徟掷m(xù)存在問題無法辦理房產(chǎn)證而與物業(yè)公司發(fā)生糾紛。有些小區(qū)的開發(fā)商為了節(jié)約成本，導(dǎo)致集中供水供電的設(shè)備與管網(wǎng)不符合移交專營單位的標(biāo)準(zhǔn)，影響業(yè)主的用水用電而發(fā)生糾紛。業(yè)主最為常用、最為方便的“維權(quán)”方式就是拒交物業(yè)費(fèi)來對抗物業(yè)公司。而地方政府對開發(fā)商的不當(dāng)行為也大多采取“一事一理，不告不理”的策略，只有當(dāng)這些糾紛溢出小區(qū)影響到基層社會的穩(wěn)定時，才會成為治理的對象。

三、 “父子兵”體制下物業(yè)管理現(xiàn)狀的生成過程

物業(yè)服務(wù)本質(zhì)上是一種市場行為，在收費(fèi)難與物業(yè)糾紛頻發(fā)的雙重夾擊下，物業(yè)公司的生存空間極為有限，而開發(fā)商對“父子兵”體制下的物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)貼的行為，更是顯示出物業(yè)公司在實(shí)踐當(dāng)中的運(yùn)行邏輯，并非完全如制度所預(yù)設(shè)的受市場規(guī)律的調(diào)控。簡而言之，物業(yè)管理活動完全圍繞著開發(fā)商的商業(yè)需求展開，導(dǎo)致物業(yè)公司的經(jīng)營活動違背了質(zhì)價相符的市場規(guī)律。

1. 前期物業(yè)管理模式催生物業(yè)管理的“父子兵”體制

物業(yè)管理的“父子兵”體制，本是在行政力量主導(dǎo)下的一種臨時性措施，以行政命令的方式要求開發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)前期物業(yè)管理，這一做法實(shí)質(zhì)上是為了解決住房商品化改革初期，物業(yè)管理服務(wù)市場主體匱乏與物業(yè)服務(wù)需求激增之間的矛盾。但隨著改革的不斷深入，業(yè)主群體所能具備的集體行動能力與法律制度的要求之間產(chǎn)生了極大的張力，業(yè)主難以通過業(yè)主委員會與業(yè)主大會等自治組織表達(dá)集體意愿，更難以在諸如更換物業(yè)公司、更變公共區(qū)域用途等重大事項(xiàng)上達(dá)到法律“雙過半”的要求，因此前期物業(yè)往往會轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期物業(yè)服務(wù)的提供者。

當(dāng)前，商品房小區(qū)普遍表現(xiàn)出業(yè)主集體行動能力不足的現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)上這正是當(dāng)前商品房小區(qū)的形態(tài)本身所應(yīng)具有的特征。“地王”的價格被不斷刷新反映出開發(fā)商用地成本的增加，而商品房建設(shè)密度的增加不僅可以增加總的建筑面積，攤薄用地成本，還能緩解商品房供需失衡的矛盾。政府對于建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得大規(guī)模集中連片式的商品房開發(fā)成為可能。即便在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的Z市，也已經(jīng)出現(xiàn)了建筑面積超過70萬平方米的大型小區(qū)，當(dāng)前商品房小區(qū)的形態(tài)已經(jīng)和住房商品化改革之初時千差萬別。奧爾森曾指出團(tuán)體規(guī)模的擴(kuò)大，會導(dǎo)致集體行動的成本和難度增加。城市小區(qū)所帶有的陌生人社會的性質(zhì)在學(xué)界已經(jīng)得到普遍認(rèn)可，(16)參見鄭杭生：《破解在陌生人世界中建設(shè)和諧社區(qū)的難題——從社會學(xué)視角看社區(qū)建設(shè)的一些基本問題》，載《學(xué)習(xí)與實(shí)踐》2008年第7期。在這樣一個缺乏組織基礎(chǔ)與組織結(jié)構(gòu)的群體內(nèi)，更加難以達(dá)成有效的集體行動，因此在實(shí)踐中開發(fā)商壟斷物業(yè)管理的現(xiàn)象便較為常見。

2. “穩(wěn)”字當(dāng)頭——小資本所有者的經(jīng)營策略

小開發(fā)商采用物業(yè)管理的“父子兵”體制有著掩蓋房屋遺留問題影響的功能。在中小城市城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)大多得到了前所未有的發(fā)展，但這些地區(qū)并非是大型房產(chǎn)企業(yè)競爭的主要市場，在Z市進(jìn)行房地產(chǎn)投資與開發(fā)的不少為本地的小資本所有者。這些小資本所有者之前從事的行業(yè)各不相同，但與大型專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)相比，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、缺少長遠(yuǎn)發(fā)展預(yù)期、專業(yè)化程度不高是這些小開發(fā)商的共同特點(diǎn)。這些開發(fā)商在從事房地產(chǎn)行業(yè)的過程中，可能因資金短缺出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，可能因?qū)I(yè)化程度不高在建筑和銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)各種問題。例如，交房時間推遲、房屋存在質(zhì)量、私自更改規(guī)劃導(dǎo)致與宣傳不符、一房多賣、拖欠工程款導(dǎo)致房屋被查封等。前文提到的萬星公司便是經(jīng)營副食起家的私企，紫晶小區(qū)因私自變更土地用途，且并未按要求繳納土地轉(zhuǎn)讓金，導(dǎo)致二期近200戶業(yè)主十年來無法辦理房產(chǎn)證。由這些小開發(fā)商建設(shè)的商品房小區(qū)，絕大多數(shù)都存在遺留問題，Z市城南公安分局治安大隊(duì)隊(duì)長在幾年之間就參與處理了10多起因房產(chǎn)遺留問題引起的群體事件。

在存在遺留問題的小區(qū)中，開發(fā)商不得不負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。維納小區(qū)同樣是存在遺留問題的小區(qū)，雖然通過開發(fā)商的招投標(biāo)引進(jìn)了一家來自上海的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)藍(lán)星公司，但因小區(qū)電路施工不符合電力部門規(guī)定的移交標(biāo)準(zhǔn)，只能使用小區(qū)自用的變壓器，從電力部門的變電站到小區(qū)變壓器之間的電力損耗及設(shè)備維護(hù)都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，因此用電成本要比一般居民用電價格高出近百分之十。但業(yè)主只同意按正常價格交納電費(fèi)，而且業(yè)主都不愿意繳納物業(yè)費(fèi)，因此物業(yè)公司虧損嚴(yán)重，接手半年之后就主動撤出。最終，只能由該開發(fā)商自己組建物業(yè)公司進(jìn)行管理。在這些存在遺留問題的小區(qū)中，開發(fā)商默許受到遺留問題影響的業(yè)主暫不交納物業(yè)費(fèi)，以此來安撫這部分業(yè)主，緩和雙方之間劍拔弩張的關(guān)系。一方面，小開發(fā)商想要把遺留問題的影響最小化，不能影響其房產(chǎn)的正常銷售，大多愿意采用免收物業(yè)費(fèi)的形式彌補(bǔ)受影響業(yè)主的損失。另一方面，這些小開發(fā)商之所以有著維護(hù)社會穩(wěn)定的考量，還因?yàn)楸澈笊婕懊舾械恼剃P(guān)系。存在遺留問題的小區(qū)，如果究其成因背后或多或少會有權(quán)力監(jiān)督的空白地帶。因此，對于小開發(fā)商來說，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定是與追逐利益并行的行為邏輯，兩者看似矛盾實(shí)則合而為一，導(dǎo)致了此類小區(qū)中物業(yè)管理反市場化運(yùn)行的現(xiàn)象。

3. 打造典型——房產(chǎn)企業(yè)抬高房價的經(jīng)營策略

對于大型的房產(chǎn)企業(yè)來說，通常認(rèn)為商品房小區(qū)的前期物業(yè)一般都由自己組建的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，可以很好地發(fā)揮出建管合一的優(yōu)勢，形成開發(fā)、銷售、管理、售后合一的完整服務(wù)體系，塑造良好的品牌形象。但是商品房小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)轉(zhuǎn)是一個系統(tǒng)性的工作，在廣大的中小城市中，還存在著城市基層治理體系的建設(shè)還不完善、許多業(yè)主還未形成購買物業(yè)服務(wù)的意識等問題，種種不利因素導(dǎo)致大型房產(chǎn)企業(yè)旗下的專業(yè)物業(yè)公司也屢屢受挫。此時，大型房產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理的經(jīng)營策略就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從塑造品牌形象的抓手變成制造假象攫取高額品牌溢價的工具。

在Z市，全國知名的大型房企剛剛進(jìn)入不過三五年，大型房企旗下的物業(yè)公司的運(yùn)行方式違背了物業(yè)服務(wù)行業(yè)質(zhì)價相符的規(guī)律，但從房產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展來看又高度符合其商業(yè)利益。大型企業(yè)通過提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)來打造品牌形象，以“賠本賺吆喝”的方式來打造典型，帶動后續(xù)樓盤銷售。半島小區(qū)是興業(yè)公司(省內(nèi)知名房產(chǎn)企業(yè))在Z市最早開發(fā)的商品房小區(qū)，在2010年時該小區(qū)提供了當(dāng)時行業(yè)標(biāo)桿級別的物業(yè)服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)近10年一直保持在1.5元/m2。即便入住率不斷升高，物業(yè)公司的虧損持續(xù)加大，物業(yè)公司也沒有降低服務(wù)質(zhì)量的意愿。在興業(yè)公司巨大的市場號召力與優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的加持下，該小區(qū)的房價相比周邊小區(qū)高出近千元。在同樣是由興業(yè)公司主導(dǎo)開發(fā)的新城小區(qū)中，其物業(yè)公司自交房以來就始終處于虧損狀態(tài)，然而物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量也并未明顯下降。與此同時，興業(yè)公司憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在Z市獲得了大量棚戶區(qū)改造釋放出的建設(shè)用地指標(biāo)，近兩年間在Z市各縣區(qū)同時開發(fā)有30多處樓盤。

對于高度組織化、專業(yè)化的大型房產(chǎn)企業(yè)來說，其行為相對于小開發(fā)商更具連貫性。因此即使在個別小區(qū)中因物業(yè)管理出現(xiàn)了虧損，也可以從其他樓盤銷售的品牌溢價中獲得補(bǔ)償。相比于房價提升帶來的收益來說，前期用于扶持物業(yè)公司，打造商業(yè)典型小區(qū)的這部分支出實(shí)在是微不足道。

4. 身份混同帶來的“不敢維權(quán)”與“不能維權(quán)”

在以掩蓋遺留問題影響與打造典型這兩種經(jīng)營理念支配下的物業(yè)公司都難以對業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)這一搭便車行為進(jìn)行制止，在小區(qū)沒有充足的公共收益的情況下，這對于物業(yè)管理來說無異于雪上加霜。簡而言之，物業(yè)公司與開發(fā)商雖然為兩個獨(dú)立的民事主體，但其經(jīng)營主體實(shí)質(zhì)上的混同，導(dǎo)致了物業(yè)公司難以對業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的行為進(jìn)行維權(quán)。筆者通過互聯(lián)網(wǎng)平臺對Z市C區(qū)物業(yè)糾紛的訴訟案件進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，興業(yè)公司在當(dāng)?shù)厣婕?起物業(yè)糾紛，其中作為原告的僅有兩起，其訴訟事由均為業(yè)主漏水導(dǎo)致電梯損毀，萬星公司與興業(yè)公司均未對拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟，這也與筆者的調(diào)研情況相一致。

對小開發(fā)商主要表現(xiàn)為“不敢維權(quán)”。即便法律制度提供了相對完善的維權(quán)方式，但在開發(fā)商以穩(wěn)定為主要追求目的的影響下，物業(yè)公司鮮有通過訴訟的方式來反制業(yè)主的搭便車行為。不僅僅是不敢反制那些受到遺留問題影響的業(yè)主，小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主也知道開發(fā)商無計可施，因此許多沒有受到遺留問題影響的業(yè)主也在搭便車。佳美物業(yè)公司的工作人員告訴筆者，考慮到社會影響不好，萬星公司寧愿承擔(dān)對物業(yè)公司高額的補(bǔ)貼，也不會選擇采取訴訟的方式主動激化矛盾。小區(qū)內(nèi)部分長期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，屢次在微信群里就不能辦理房產(chǎn)證一事煽風(fēng)點(diǎn)火，實(shí)際上有些發(fā)言的業(yè)主根本沒有受到影響。

大型房企雖具有專業(yè)的法務(wù)部門，無論是合同審查還是后期維權(quán)并不存在技術(shù)上的問題，但是其為了實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)目的則“不能維權(quán)”。在Z市，大型房企名下的物業(yè)公司很少針對業(yè)主搭便車的行為維權(quán)，企業(yè)內(nèi)部的考核方式就是有力的證明。筆者在訪談中了解到，興業(yè)公司總部會對小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行電話隨訪，了解物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。而且對于隨訪的考核要求十分嚴(yán)苛，客戶滿意度必須達(dá)到百分之九十以上，否則就會按照考核不合格來計算。因此，該工作人員反復(fù)向筆者強(qiáng)調(diào)，如果業(yè)主不愿意交納物業(yè)費(fèi)，就只能采取“情感”攻勢，盡量滿足業(yè)主的需求，通過各種方式去感化他。這種柔性工作方式的取向是大型房產(chǎn)企業(yè)平衡利弊之后作出的選擇，為了達(dá)成進(jìn)一步的商業(yè)目的，寧愿接受物業(yè)管理帶來的虧損，也要不惜余力打造出高端、精致、人性化的品牌形象。

四、 物業(yè)管理“父子兵”體制的社會后果

正如學(xué)者所言，長期以來物業(yè)管理模式的簡單復(fù)制、體制機(jī)制的粗放設(shè)計，正把30多年來物業(yè)管理實(shí)踐的根基推向整體坍塌的邊緣，(17)參見張農(nóng)科：《關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造》，載《城市問題》2012年第5期。物業(yè)管理“父子兵”體制的存在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，而且為城市基層治理帶來了隱患。

1. 物業(yè)管理的良性循環(huán)難以建立

對于廣大經(jīng)濟(jì)發(fā)展薄弱地區(qū)的商品房小區(qū)而言，較低的利益密度及普遍存在的物業(yè)管理的困境，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)行業(yè)難以盈利。絕大多數(shù)商品房小區(qū)只有在開發(fā)商的補(bǔ)貼下，物業(yè)管理才能勉強(qiáng)開展。如上文提到的紫晶小區(qū)，在當(dāng)前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之下，即便按照百分之百的收費(fèi)率計算也很難實(shí)現(xiàn)盈利。無論是小資本所有者開發(fā)的小區(qū)還是大型房企開發(fā)的小區(qū)，由于物業(yè)公司普遍缺乏實(shí)現(xiàn)盈利的能力，其運(yùn)行邏輯完全服從于開發(fā)商的商業(yè)需求，一旦其目的得以達(dá)成，物業(yè)管理很快便會難以為繼。筆者在對上文提到的興業(yè)物業(yè)公司的管理人員訪談時就得知，其母公司并不打算長期承擔(dān)物業(yè)公司的虧損，等到Z市同一批開發(fā)的小區(qū)銷售完畢之后，旗下的物業(yè)公司會按照法律規(guī)定逐漸撤出存在巨額虧損的小區(qū)。

對于絕大多數(shù)小開發(fā)商來說，其經(jīng)營行為通常不具有連貫性和一致性。Z市日光花園小區(qū)在開發(fā)商的前期物業(yè)撤出之后，迅速陷入了半年無人管理的處境，在此期間該小區(qū)發(fā)生了數(shù)次盜竊案。由于該小區(qū)業(yè)主無法就物業(yè)管理一事達(dá)成一致，最終在經(jīng)歷了多次群體性上訪之后，才由當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)某物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行接管，僅生活垃圾就清理了180噸之多。小區(qū)一旦陷入無人管理的困境，不僅會嚴(yán)重威脅到居民的人身安全與財產(chǎn)安全，更是會影響到城市基層的社會穩(wěn)定。前文所述的萬星公司，在開發(fā)過紫晶小區(qū)之后，便再也沒有涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種現(xiàn)象并不少見。因此對這些小開發(fā)商來說，沒有動力長期對物業(yè)管理進(jìn)行兜底式的補(bǔ)貼，其完成房屋銷售的任務(wù)后大多選擇主動撤出。

理想狀態(tài)下，業(yè)主群體作為一個整體向物業(yè)公司購買服務(wù)，物業(yè)公司通過提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)得以生存，此時小區(qū)的公共收益可以作為額外的資源投入到小區(qū)的管理當(dāng)中，二者可以實(shí)現(xiàn)共贏。通過上文的分析不難發(fā)現(xiàn)，在“父子兵”體制下經(jīng)營的物業(yè)公司，其行為并不是以建立長效穩(wěn)定的管理機(jī)制為目標(biāo)，物業(yè)管理的目標(biāo)完全圍繞著開發(fā)商的商業(yè)目的展開，其兜底性的補(bǔ)貼行為不可能具備可持續(xù)性。僅有的公共收入不僅沒有成為小區(qū)管理的額外資源，反而被物業(yè)公司霸占以彌補(bǔ)虧空。此時雙方之間便形成了關(guān)系不斷惡化的死循環(huán)，而并不是雙方合作共贏的良性循環(huán)。紫晶小區(qū)部分業(yè)主就對物業(yè)公司收取停車費(fèi)管理費(fèi)的行為十分不滿，實(shí)際上這部分收入確實(shí)屬于公共收入，但是由于佳美公司長期虧損，公共收益就自然而然補(bǔ)貼佳美公司的虧空，而這一行為又導(dǎo)致了許多業(yè)主不滿，進(jìn)一步惡化了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。在復(fù)雜的利益勾連之下，“父子兵”體制下的物業(yè)公司也難以針對業(yè)主搭便車的行為維權(quán)，物業(yè)服務(wù)的良好循環(huán)更是無從談起。

2. 擠壓物業(yè)服務(wù)行業(yè)的生存空間，普通物業(yè)公司經(jīng)營行為異化

當(dāng)商品房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)普遍由“父子兵”體制下的物業(yè)公司提供時，對整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說，質(zhì)價相符的原則就很難體現(xiàn)出來。對于大型房產(chǎn)企業(yè)的業(yè)主，他們所享受的服務(wù)相對于繳納物業(yè)費(fèi)來說是物超所值的。而在存在遺留問題的小區(qū)中，沒有交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是在搭便車。在開發(fā)商的補(bǔ)貼之下，繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主只能享受到最基本的物業(yè)服務(wù)。

進(jìn)一步講，這必然會擠壓物業(yè)服務(wù)行業(yè)的生存空間。對于業(yè)主來說，與物業(yè)相關(guān)的信息是一種“地方性知識”，他們對物業(yè)服務(wù)評價的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生于自己的生活經(jīng)驗(yàn)。因此，筆者在訪談當(dāng)中經(jīng)常聽到業(yè)主說出類似的話：“某某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)和我們差不多，可他們的物業(yè)服務(wù)比我們這周到多了?！薄拔覀冞@物業(yè)就是黑心，只知道收錢不知道干活?！贝笮头慨a(chǎn)企業(yè)打造的典型小區(qū)往往被廣大業(yè)主群體作為比較的對象，超值的物業(yè)管理服務(wù)反而被當(dāng)作行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。另外，物業(yè)服務(wù)作為一種體驗(yàn)型的商品，在消費(fèi)者和商業(yè)主體之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，對消費(fèi)者來說在購買此類商品之前，物業(yè)服務(wù)相關(guān)的信息是不透明的，只有在業(yè)主享受過服務(wù)之后，才能對其有相應(yīng)的了解。而且物業(yè)服務(wù)本身具有較定制性服務(wù)的色彩，其服務(wù)包含的內(nèi)容和提供內(nèi)容的方式不僅要根據(jù)業(yè)主的共同需求來“量身定制”，還要考慮到業(yè)主群體對于服務(wù)質(zhì)量要求的不同標(biāo)準(zhǔn)等。因此，業(yè)主在對物業(yè)服務(wù)這種體驗(yàn)型商品進(jìn)行選擇時，只能更多的根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行判斷。所以，普通物業(yè)公司在“父子兵”體制下的物業(yè)公司違反常理的定價之下，根本無法通過提供質(zhì)價相符的服務(wù)獲得生存。而為了應(yīng)對這種環(huán)境，其運(yùn)行邏輯也發(fā)生了異化。

普通物業(yè)公司很難從正常經(jīng)營活動中獲利，努力成為新建小區(qū)的前期物業(yè)，主動與開發(fā)商成為利益共同體是其獲利的主要方式。龍灣小區(qū)是Z市較為高檔的商品房小區(qū)，2017年時開發(fā)商不愿意對前期物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼，前期物業(yè)撤出小區(qū)，飛達(dá)物業(yè)公司順利接管。但前期物業(yè)在管理小區(qū)時，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1.7元/m2，其中開發(fā)商補(bǔ)貼0.6/m2，也就是說實(shí)際收費(fèi)只有1.1元/m2。飛達(dá)公司接手以后，物業(yè)費(fèi)也難以上漲，只能按照以前的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，在沒有開發(fā)商的補(bǔ)貼之下持續(xù)虧損。但飛達(dá)公司的目的并不在于從該小區(qū)的經(jīng)營活動中獲取利潤，其看中的是該小區(qū)良好的基礎(chǔ)建設(shè)和完善的配套設(shè)施，可以把龍灣小區(qū)塑造為本公司的典型案例。也正是在接手了龍灣小區(qū)之后，飛達(dá)公司迅速接到幾處新開發(fā)小區(qū)的前期物業(yè)及“三供一業(yè)”改革小區(qū)等具有穩(wěn)定盈利能力的項(xiàng)目。(18)國企改革要求將不屬于企業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)辦社會職能脫離，為國企減輕負(fù)擔(dān)。地方企業(yè)和國企要改善小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，單位小區(qū)的供水、供電、供暖及物業(yè)管理的管理全部和原單位脫鉤，移交給專營公司管理并由職工承擔(dān)各種費(fèi)用。參見國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見的通知》(國辦發(fā)〔2016〕45號)。物業(yè)公司根本不打算從長期穩(wěn)定的物業(yè)管理活動中獲利，而是采用了策略性甚至帶有欺騙性的經(jīng)營方式。

由于物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)型商品的屬性及物業(yè)公司提供服務(wù)時存在的信息不對稱，導(dǎo)致了Z市城區(qū)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)形成了所謂的“檸檬市場”。(19)“檸檬”是來源于美國對次貨或二手貨的經(jīng)驗(yàn)稱呼。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治·阿克洛夫于1970年引入信息經(jīng)濟(jì)學(xué)對次品市場進(jìn)行分析,并提出“檸檬市場”理論,即是指當(dāng)產(chǎn)品的賣方對產(chǎn)品質(zhì)量比買方具有更多的信息時,因而由于買賣雙方對產(chǎn)品質(zhì)量信息不對稱所導(dǎo)致的逆向選擇行為,低質(zhì)量的產(chǎn)品將會把高質(zhì)量的產(chǎn)品驅(qū)逐出市場,從而使市場上的產(chǎn)品質(zhì)量持續(xù)下降的現(xiàn)象。筆者了解到，在一些需要物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)，即便開出明顯不合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也會有物業(yè)服務(wù)公司愿意接手。對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入制的取消，更是導(dǎo)致了一時之間物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)中魚龍混雜，泥沙俱下的現(xiàn)狀。(20)2017年1月12日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認(rèn)定，全國各地停止審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)審批。2017年9月6日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，會議決定，再取消物業(yè)一級資質(zhì)核定。在前期已取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認(rèn)定的基礎(chǔ)上，再取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)核定。同年12月，住建部印發(fā)了《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》，要求各地落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》(國發(fā)〔2017〕7號)和《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》(國發(fā)〔2017〕46號)。參見《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》(建辦房〔2017〕75號)。而在失序的市場環(huán)境當(dāng)中，即便業(yè)主存在較強(qiáng)集體行動的能力，也難以通過市場化的方式找到合適的物業(yè)公司。像飛達(dá)公司這樣以提供物業(yè)服務(wù)為生的公司，也只能選擇與開發(fā)商合作得以獲利，“父子兵”制度得以這種形式實(shí)現(xiàn)了再生產(chǎn)。

五、 完善物業(yè)管理制度的建議

在商品房小區(qū)中實(shí)現(xiàn)良好的物業(yè)管理依賴于物業(yè)公司的規(guī)范經(jīng)營，但“父子兵”體制下的物業(yè)公司與開發(fā)商是緊密的利益共同體，物業(yè)公司的經(jīng)營并不是基于小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主的需要，而是被開發(fā)商的不同目的所俘獲。在Z市，造成了商品房小區(qū)物業(yè)管理不具有可持續(xù)性，惡化物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境的嚴(yán)重后果。以上結(jié)論，有助于全面認(rèn)識當(dāng)前城市小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀。

1. 重塑前期物業(yè)管理制度

完善前期物業(yè)管理制度，是破除“父子兵”體制的關(guān)鍵，前期物業(yè)管理的完善可以從以下幾個方面展開。首先是要加強(qiáng)對于開發(fā)商的監(jiān)管，建立開發(fā)商向前期物業(yè)移交房屋時的評測制度。由行政主體或者第三方對小區(qū)進(jìn)行全面檢測，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的遺留問題、歷史問題。其次，要建立開發(fā)商向業(yè)主移交物業(yè)管理相關(guān)資料的強(qiáng)制規(guī)定。實(shí)際上這也是不同國家和地區(qū)的共同經(jīng)驗(yàn)，為了防止開發(fā)商對于物業(yè)管理的壟斷，阻礙業(yè)主自由選擇提供服務(wù)的市場主體，美國各州區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的立法都強(qiáng)制規(guī)定了開發(fā)商向業(yè)主移交產(chǎn)權(quán)管理的原始資料、小區(qū)物業(yè)管理的會計財務(wù)檔案、財產(chǎn)清單、施工圖紙、技術(shù)規(guī)范等，(21)參見陳幽泓：《香港、臺灣、日本、美國、德國物業(yè)管理相關(guān)法律概要》，載《和諧社區(qū)通訊》2014年第2期。這些資料是物業(yè)管理當(dāng)中必不可少信息，我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》也有類似規(guī)定。最后，明確前期物業(yè)的管理職責(zé)、經(jīng)營范圍、經(jīng)營時長。前期物業(yè)管理的存在有其合理性，但應(yīng)當(dāng)將其與正式的物業(yè)管理嚴(yán)格區(qū)分開。物業(yè)管理“父子兵”體制的存在提醒我們不能完全將業(yè)主與開發(fā)商視為平等的市場主體主體，必須要對開發(fā)商予以限制，只有打破開發(fā)商對于物業(yè)管理的壟斷，才能使市場機(jī)制發(fā)揮作用。因此要在入住率達(dá)到一定程度或交房的一定時間內(nèi)，進(jìn)行招投標(biāo)來選擇物業(yè)公司，重新簽訂物業(yè)合同。

2. 培育業(yè)主自治能力

培育業(yè)自治能力，不僅有助于打破“父子兵”體制下開發(fā)商對于物業(yè)管理的壟斷，更是將來城市基層治理當(dāng)中不可缺少的一環(huán)。有學(xué)者囿于國家-社會這一視角，認(rèn)為國家不應(yīng)對業(yè)主自治過度干涉，甚至認(rèn)為行政介入和主導(dǎo)之下無法培育出自治能力。(22)參見夏建中：《中國公民社會的先聲——以業(yè)主委員會為例》，載《文史哲》2003年第3期。在城市這樣的陌生人社會當(dāng)中，居民之間的關(guān)聯(lián)程度很低，由于缺乏先天的組織基礎(chǔ)和組織結(jié)構(gòu)，在沒有外力的介入時，很難在群體之間達(dá)成一致。不同地區(qū)的立法都注意到了這一問題，我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》第二十五條明確規(guī)定，“區(qū)分所有權(quán)人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負(fù)責(zé)人。區(qū)分所有權(quán)人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區(qū)分所有權(quán)人得申請直轄市、縣(市)主管機(jī)關(guān)指定住戶一人為管理負(fù)責(zé)人，其任期至成立管理委員會、推選管理負(fù)責(zé)人或互推召集人為止?！泵绹髦萘⒎▌t是將召集業(yè)主自治組織的義務(wù)強(qiáng)加到開發(fā)商身上，美國各州立法則規(guī)定，必須在小區(qū)產(chǎn)權(quán)登記和設(shè)立小區(qū)業(yè)主協(xié)會法律手續(xù)之后才能對外銷售。(23)參見周樹基：《美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第八章。因此，我們更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城市基層治理體系的完善，加大對于小區(qū)物業(yè)管理的關(guān)注度，在小區(qū)無法成立業(yè)主委員會時，行政力量更應(yīng)該對小區(qū)內(nèi)部的積極分子進(jìn)行整合。