《民法典》視野下建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的再思考

李高偉

一、前提：明晰共有權(quán)的定義和性質(zhì)

（一）共有權(quán)的定義

共有權(quán)，又稱共有所有權(quán)、共有部分持有份權(quán)或持有共有所有權(quán)[1]，是指業(yè)主根據(jù)法律或管理?xiàng)l例的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)區(qū)分所有建筑物上的房屋或經(jīng)營性房屋的專有部分以外的共有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利[2]。

共有權(quán)具有從屬性。業(yè)主取得專有部分所有權(quán)，就取得了共有部分的所有權(quán)，共有部分隨專有部分一并轉(zhuǎn)讓、抵押和繼承，且共有部分的持有比例由專有部分決定。共有權(quán)客體具有廣泛性。建筑物外墻、樓頂、支柱、地下室、綠地、停車場等都可以成為共有權(quán)客體。共有權(quán)具有不可分割性。共有部分屬建筑物上的所有業(yè)主或者部分業(yè)主所共有，各業(yè)主不能要求依據(jù)持有份額對(duì)共有部分進(jìn)行分割。

（二）共有部分的界定

“區(qū)分所有建筑物及附屬物之共同部分，實(shí)質(zhì)為專有部分以外之建筑物其他部分?！盵3]目前理論上關(guān)于共有部分的界限主要有四種學(xué)說：一是壁心說，認(rèn)為共有部分達(dá)到墻壁、柱、天花板等境界部分厚度的中心；二是空間說，認(rèn)為共有部分的邊界到墻壁的表面；三是最后粉刷表層說，認(rèn)為專有部分包括壁、柱等境界表層所粉刷的部分，但不包括粉刷層；第四是壁心和最后粉刷表層說，結(jié)合了第一、第三種學(xué)說。以上四種學(xué)說從不同角度，闡述了業(yè)主共有權(quán)與專有部分的權(quán)利邊界及其關(guān)聯(lián)[4]。

筆者認(rèn)為，以上學(xué)說雖從理論上能夠邏輯自洽，但現(xiàn)實(shí)中卻鮮有應(yīng)用。應(yīng)從自然物理屬性和功能用途兩個(gè)方面來從理論上界定共有部分，一方面，共有部分在構(gòu)造和使用上應(yīng)具有非獨(dú)立性，其系專有部分的配套部分、輔助設(shè)施，另一方面，在功能用途上，共有部分具有公共性和非排他使用性，全體業(yè)主均可合理利用。

各國立法中，對(duì)共有部分的界定主要有以下四種方法：

一是排除法。首先確定建筑物的專有部分，專有部分以外的建筑物部分及附屬物屬于共有部分，如樓梯、走廊，另外建筑物附屬物也可約定為共有部分，日本是典型的運(yùn)用排除法確定共有部分范圍的國家。

二是定義法。通過法律明確共有部分的定義和特征，以更好地識(shí)別共有部分。如法國《住宅分層所有權(quán)法》將共有部分定義為供建筑物區(qū)分全體所有權(quán)人或大部分業(yè)主以及業(yè)主使用或由業(yè)主使用的建筑物部分和土地。

三是排除和推定結(jié)合法。法律未規(guī)定或者未有協(xié)議約定為專有部分的，推定為共有部分。如德國《住宅所有權(quán)法》規(guī)定的共同財(cái)產(chǎn)或共有持有份，分為法律共有部分和管理協(xié)議共有部分[5]。

四是排除和列舉結(jié)合法。首先明確專有部分的范圍，專有部分之外的部分為共有部分，同時(shí)又列舉較為典型的共有部分。如我國《民法典》第二百七十一條采取排除法規(guī)定共有部分，第二百七十四條、第二百七十五條列舉建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等其他公共場所以及公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、車位等，屬于業(yè)主共有。

筆者認(rèn)為，我國《民法典》采用的排除和列舉結(jié)合法，不僅最大限度地劃定了共有部分的范圍，而且對(duì)法定共有部分進(jìn)行明確列舉，更有利于對(duì)業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)，不足之處在于未能對(duì)共有部分進(jìn)行定義，使得對(duì)共有部分的識(shí)別和范圍界定存在一定爭議。

（三）共有部分的性質(zhì)

對(duì)于共有部分的性質(zhì)，學(xué)界主要有四種觀點(diǎn)：

一是按份共有說。業(yè)主依據(jù)專有部分所占比例，對(duì)共有部分享有一定份額的所有權(quán)，份額由業(yè)主專有部分所占比例決定。同時(shí)，對(duì)共有物的分割，當(dāng)事人有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割。

二是共同共有說。共同共有是指根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，業(yè)主基于共同關(guān)系對(duì)共有部分而共有。該說依據(jù)如下：一是因使用目的共有部分不能隨意分割；二是共有份額隨專有部分移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。共同關(guān)系存續(xù)期間，共有人不得要求分割共有財(cái)產(chǎn)，也不得要求分割所持份額。

三是總有說?？傆惺菬o獨(dú)立法律資格的團(tuán)體以團(tuán)體資格對(duì)共有部分享有所有權(quán)。該說主張共有財(cái)產(chǎn)由團(tuán)體總有，其對(duì)共有部分有管理、使用、收益的權(quán)利，團(tuán)體成員根據(jù)團(tuán)體地位對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有使用、收益權(quán)，團(tuán)體地位喪失，總有財(cái)產(chǎn)權(quán)利即喪失[6]。

四是區(qū)分說。共用部分的性質(zhì)因建筑物的不同類型而異。對(duì)于縱割式建筑，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)人間共同關(guān)系較為脆弱，無共同共有的關(guān)系基礎(chǔ)，因此應(yīng)認(rèn)定為按份共有；對(duì)于公寓大廈等橫切式和混合式區(qū)分所有建筑物，其共用部分除共同壁以外，尚有大門、樓梯、屋頂?shù)?，橫切式與混合式建筑物的業(yè)主間共有關(guān)系較強(qiáng)，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。

筆者認(rèn)為，業(yè)主對(duì)共有部分的共有權(quán)具有獨(dú)特性，是抽象的共有，并不能具體到某個(gè)特定事物的特定部分，其與按份共有和共同共有均有相似之處，但又不相同，一般的所有權(quán)理論難以對(duì)此進(jìn)行解釋。

首先，按份共有說不符合實(shí)際。按照《民法典》第三百零五條，按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，這顯然不能讓人接受。

其次，共同共有說也難以站住腳?！睹穹ǖ洹返摹段餀?quán)編·所有權(quán)分編》中業(yè)主的建筑物區(qū)分《所有權(quán)》和《共有》兩章是并列章節(jié)，且對(duì)于重大事項(xiàng)表決規(guī)定不同，顯然立法上沒有簡單畫等號(hào)，可見二者不同。另外，業(yè)主間的共有關(guān)系也和傳統(tǒng)民法理論中因家庭、合伙等產(chǎn)生的共有關(guān)系明顯不同，業(yè)主間的共有關(guān)系不甚緊密，不能簡單適用。

再次，區(qū)分說依據(jù)建筑不同進(jìn)行區(qū)別看待，雖有一定合理性，但過于復(fù)雜，在實(shí)際操作中更加難以認(rèn)定，且不可回避地出現(xiàn)按份共有說和共同共有說的缺陷，不具有說服力。

最后，總有說主張共有部分的管理權(quán)歸于團(tuán)體，用益權(quán)歸屬于業(yè)主個(gè)人，具有一定的合理性和實(shí)踐操作性。我國《民法典》設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，其雖然不是法人機(jī)構(gòu)，但具有有限的訴訟主體資格，從其具有的管理公共事務(wù)的職能看，其對(duì)共有部分享有使用和管理的權(quán)利，更加能夠高效管理共有財(cái)產(chǎn)，解決因?qū)Ｓ胁糠趾凸灿胁糠质褂弥挟a(chǎn)生的糾紛，業(yè)主根據(jù)對(duì)共有部分的持有份額，享有因自治組織管理而產(chǎn)生的便利、收益，這與總有說相似。

二、困境：共有權(quán)行使中出現(xiàn)的問題

（一）業(yè)主權(quán)利義務(wù)意識(shí)淡薄

業(yè)主對(duì)享有共有權(quán)的具體內(nèi)容認(rèn)識(shí)不到位，維權(quán)意識(shí)和積極性不高。業(yè)主已經(jīng)普遍意識(shí)到對(duì)建筑規(guī)劃內(nèi)共有部分享有權(quán)利，但對(duì)權(quán)利的具體內(nèi)容一知半解，特別是對(duì)《民法典》第二百七十八條業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍和規(guī)則不了解。如在多層小區(qū)加裝電梯的糾紛中，只要符合法定的表決規(guī)則，電梯加裝的決定就對(duì)全單元業(yè)主生效，一樓業(yè)主不得以未經(jīng)自己同意為由阻止電梯加裝，但電梯加裝對(duì)自己的采光、安全、出行等產(chǎn)生影響的，可以主張相應(yīng)權(quán)益。另外，業(yè)主對(duì)共有部分產(chǎn)生收益的來源、管理和使用缺乏了解，極易導(dǎo)致物業(yè)或者開發(fā)商利用信息不對(duì)稱侵犯業(yè)主共有權(quán)益。在維權(quán)上，業(yè)主缺乏主動(dòng)性，存在“搭便車”問題，很難形成維權(quán)合力，共同維護(hù)共有權(quán)益。

業(yè)主對(duì)應(yīng)有義務(wù)不履行或者履行不到位。業(yè)主享有對(duì)共有部分的使用、收益的權(quán)利，同時(shí)也負(fù)有共同維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)安全、共有環(huán)境干凈、共有設(shè)施便利等法律義務(wù)。同時(shí)，業(yè)主有遵守業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。比如，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)，但拖欠現(xiàn)象較為普遍。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，不僅增加小區(qū)管理成本，而且使得已經(jīng)交納的物業(yè)費(fèi)不能正常使用，實(shí)際侵害的是其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主為了個(gè)人利益侵犯共有利益。共有部分的權(quán)益屬于全體業(yè)主，對(duì)共有部分的管理和使用也應(yīng)當(dāng)按照《民法典》第二百七十八條確定的規(guī)則來進(jìn)行，業(yè)主按照各自的持有份額對(duì)共有部分享有權(quán)益?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主擅自圈占樓頂為個(gè)人所用、為私益違規(guī)占用共有空間等現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的共有利益。

（二）自治機(jī)構(gòu)運(yùn)行難，自治能力低

業(yè)主大會(huì)召集會(huì)議成功率低，業(yè)主委員會(huì)成立難、成立率低等成為業(yè)主共有權(quán)行使最大的障礙。業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)的積極性不高、認(rèn)可度低，業(yè)主大會(huì)實(shí)際發(fā)揮作用欠佳。業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系不明確，在業(yè)主不遵守業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定時(shí)，業(yè)主委員會(huì)沒有約束業(yè)主的有效形式和方式，決定的權(quán)威性受到挑戰(zhàn)。另外，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)來源少、換屆難、缺乏考評(píng)機(jī)制，任期滿后自治機(jī)構(gòu)無法延續(xù)、委員選聘難等問題，使得業(yè)主自治機(jī)構(gòu)無法良性運(yùn)行。

業(yè)主自治組織間的關(guān)系定位不明確，權(quán)責(zé)不一致，降低自治組織運(yùn)行的規(guī)范性和民主性，降低了業(yè)主的信任感?！睹穹ǖ洹焚x予了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的管理職權(quán)，但未明確其法律責(zé)任及法律后果承擔(dān)，權(quán)利和責(zé)任不對(duì)等，降低了自治組織不規(guī)范和違法違規(guī)的成本，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)怠于行使或?yàn)E用職權(quán)，容易導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)形成的決定侵害業(yè)主實(shí)體權(quán)利或者程序權(quán)利[7]。

（三）司法維權(quán)阻礙重重

業(yè)主自治組織是否具備訴訟主體資格存在爭議?！睹穹ǖ洹返诙侔耸鶙l第二款規(guī)定業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害共有權(quán)的六類行為，有權(quán)請(qǐng)求停止侵害、排除妨害等。由于業(yè)主自治組織沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此在行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)時(shí)，只能依法向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，沒有向法院訴訟的權(quán)利。這引起了一些質(zhì)疑，同時(shí)也給司法裁判造成很大不便，如果不賦予業(yè)主自治組織訴權(quán)，那么在行政主管部門對(duì)其報(bào)告或投訴不予受理時(shí)，也就無法提起行政訴訟，致使權(quán)利救濟(jì)渠道無法閉合。尤其是業(yè)主行使撤銷權(quán)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)是否有應(yīng)訴權(quán)，其以什么身份出現(xiàn)在訴訟中以證明其決定的合法性。就其訴訟主體資格問題，目前存在三種主張：一是業(yè)主委員會(huì)為獨(dú)立的社團(tuán)法人，二是業(yè)主委員會(huì)為《民法典》上的非法人組織，三是業(yè)主委員會(huì)既不是社團(tuán)法人，也不是非法人組織，只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)[8]。性質(zhì)不同，訴訟主體地位則不同，若視為社團(tuán)法人或非法人組織，由于是獨(dú)立主體，不需要業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有訴訟主體資格，而作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，則需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，其不具有獨(dú)立的意思表示能力，自然不能具有訴訟主體資格。

業(yè)主個(gè)人提起訴訟面臨困局。一是立案難，針對(duì)共有權(quán)的侵害，業(yè)主到法院進(jìn)行訴訟，容易因涉及共同訴訟、主體不適格、屬于自治事項(xiàng)等被法院駁回起訴。二是裁判難，司法裁判尺度和標(biāo)準(zhǔn)有待統(tǒng)一。對(duì)于公共事務(wù)和公共話題，因?yàn)橥婕叭后w糾紛，沒有相應(yīng)的業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)章程作為依據(jù)，因此涉及物業(yè)管理糾紛的案件往往成為法官難以判斷的“重災(zāi)區(qū)”。法官在裁決案件時(shí)一不小心就會(huì)涉及公共利益，導(dǎo)致群體性事件。三是落實(shí)難。業(yè)主敗訴的，由于涉及的業(yè)主眾多，以及法不責(zé)眾的心理作祟，使得生效法律文書很難得到有效執(zhí)行[9]。

三、出路：共有權(quán)行使困境的解決路徑

（一）明確共有部分識(shí)別特征

在我國《民法典》采取列舉加排除式方法對(duì)共有權(quán)客體進(jìn)行界定的現(xiàn)有框架下，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行概念性定義，以實(shí)現(xiàn)對(duì)共有權(quán)客體進(jìn)行識(shí)別的目的。定義應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)共有部分共管、共用和共享的屬性特征，建筑區(qū)劃部分是否屬于共有部分要看業(yè)主是否具有共同管理的權(quán)利義務(wù)、看業(yè)主是否能夠共同非排他使用并且能共同享受該部分帶來的權(quán)益。如，對(duì)建筑物內(nèi)的樓梯，業(yè)主負(fù)有共同管理的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主可以共同使用樓梯并享受樓梯帶來的上下樓的便利，對(duì)建筑物的外墻，業(yè)主負(fù)有共同維護(hù)外墻整潔安全的管理義務(wù)，并也可享受外墻帶來的安全權(quán)益，以及享受將外墻出租帶來的廣告收益,等等。

因此，宜將共有部分定義為:建筑物區(qū)劃內(nèi)，全體或部分業(yè)主共同管理、共同非排他使用并共享權(quán)益、不得單獨(dú)處分的建筑物及其附屬物、其他公共設(shè)施、場地等部分。識(shí)別共有部分還要與業(yè)主對(duì)共有部分的合理使用相區(qū)分，例如，業(yè)主在所在樓層外墻安裝空調(diào)外機(jī)、打孔安裝燃?xì)?、熱水器、排煙管道等，只要不危害到建筑安全、行人安全等公共安全，?yīng)認(rèn)定為合理使用，不影響共有部分的認(rèn)定。

（二）加快建立共有權(quán)客體統(tǒng)一登記和公示制度

共有權(quán)的確認(rèn)建立在專有權(quán)確認(rèn)的基礎(chǔ)上。民法理論上，業(yè)主共有部分較為復(fù)雜，既有法定共有、天然共有與約定共有之分，亦有全體共有、同樓共有、同單元共有與同層共有之別，對(duì)于共有部分的登記存在一定難度。因此實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記部門卻只對(duì)建筑物的專有部分進(jìn)行登記，而對(duì)共有部分不登記，或者只登記共用宗地面積，權(quán)利不明確導(dǎo)致對(duì)共有部分的共同管理和合理使用存在爭議，更使得共有權(quán)利受到侵害得不到及時(shí)維護(hù)，這也成為業(yè)主共有權(quán)頻繁受到侵害的主要原因。

筆者認(rèn)為，共有部分作為業(yè)主不可分割的權(quán)利部分，不能因?yàn)榈怯浐凸敬嬖陔y度就選擇忽略。在共有部分的識(shí)別特征明確后，對(duì)共有部分的登記成為現(xiàn)實(shí)。在完善統(tǒng)一登記制度時(shí)，一方面要登記業(yè)主對(duì)共有部分的份額，另一方面要對(duì)法定共有、天然共有等易于識(shí)別的部分進(jìn)行登記，對(duì)于約定共有部分，由約定雙方自由選擇是否登記，如多層小區(qū)以購買的形式加裝的電梯應(yīng)屬于新增共有部分，應(yīng)以適當(dāng)?shù)姆绞接枰怨荆源诵纬梢粋€(gè)完整、統(tǒng)一的登記制度。

（三）尊重業(yè)主自治，賦予自治組織一定訴權(quán)

域外立法，英美法系或是大陸法系，大多數(shù)在立法或判例中設(shè)立業(yè)主團(tuán)體，并且賦予其民事主體資格，如法國、日本、美國等。而我國現(xiàn)行法回避了對(duì)業(yè)主團(tuán)體制度的規(guī)定。因此，一部分學(xué)者提出應(yīng)否定我國的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度，而引進(jìn)西方的業(yè)主團(tuán)體制度。但細(xì)心對(duì)比發(fā)現(xiàn)，我國是存在業(yè)主團(tuán)體制度的。按照我國《民法典》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同組成，按照議事程序形成的決議對(duì)全體業(yè)主有約束力。雖與西方業(yè)主團(tuán)體職責(zé)不同，但在本質(zhì)上是相同的，都是各區(qū)分所有權(quán)人組成的一個(gè)團(tuán)體，都是管理公共事務(wù)的自治組織。

筆者認(rèn)為，《民法典》應(yīng)持包容審慎的態(tài)度，在現(xiàn)有法律體系下尋找可行的解決方案。一方面，我們要尊重業(yè)主自治，充分發(fā)揮自治組織職能。對(duì)屬于《民法典》二百七十八條業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行政主管機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)要充分尊重業(yè)主自治權(quán)利，對(duì)于業(yè)主間對(duì)共有權(quán)的不同意見，應(yīng)當(dāng)先交由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)討論決定，訴訟中，也應(yīng)多作說明和解釋，尊重業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法決定，對(duì)于關(guān)乎全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主自治，由業(yè)主共同決定，行政主管機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)不得過早干預(yù)。

另一方面，業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主集合意義上的組織，暫不具備訴訟主體資格，宜將業(yè)主委員會(huì)納入《民法典》總則第三章《社會(huì)團(tuán)體法人》范疇，經(jīng)主管部門審查同意并依照《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》進(jìn)行登記，使得業(yè)主委員會(huì)成為非營利社團(tuán)法人，就業(yè)主共同利益事項(xiàng)享有訴權(quán)。這樣不僅便于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范管理，也有利于督促業(yè)主委員會(huì)履行職能。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)為維護(hù)共同利益行使訴權(quán)產(chǎn)生敗訴，后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)存在重大過錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主不僅要就共同事項(xiàng)享有利益，更要承擔(dān)義務(wù)，這就很好地解決了部分學(xué)者疑慮的責(zé)任承擔(dān)問題。從作為原告主體資格來看，業(yè)主委員會(huì)獲得了維護(hù)業(yè)主共同利益的有力手段，如允許業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主張歸還共有部分產(chǎn)生的收益，起訴部分業(yè)主補(bǔ)繳維修資金。這使得業(yè)主委員會(huì)不僅是物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督者，更是業(yè)主共同利益的維護(hù)者，特別是物業(yè)侵犯業(yè)主共同利益，而行政主管部門怠于行使行政管理權(quán)時(shí)，得以獲得訴訟資格，避免了業(yè)主個(gè)人對(duì)抗物業(yè)的尷尬境地。從作為被告主體資格來看，在業(yè)主行使撤銷權(quán)的案件中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)為理論上的被告，并有權(quán)就自己做出的決定行使辯論權(quán)等訴訟權(quán)利，并就自己的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

四、結(jié)語

共有權(quán)是《民法典》賦予業(yè)主一項(xiàng)重要的法定權(quán)利，共有權(quán)行使和保護(hù)現(xiàn)狀事關(guān)業(yè)主共同體的穩(wěn)定，關(guān)乎所有業(yè)主的切身利益。隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，業(yè)主共有權(quán)必將受到更多的關(guān)注和研究。因此，只有對(duì)外明確共有部分識(shí)別特征、完善登記和公示制度，對(duì)內(nèi)理順自治組織間的關(guān)系、賦予自治組織一定訴權(quán)等，內(nèi)外兼治，才能更好助力社區(qū)依法治理。