房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理與籌劃問題研究

文/高學鳳（上海合茂房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）

近年來，國家為了減輕納稅人的繳稅壓力，發(fā)揮稅收政策在經(jīng)濟發(fā)展中的作用，征稅相關(guān)政策不斷更新，向著公開透明的方面進行拓展。由于房地產(chǎn)市場的價格關(guān)系到國計民生，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展逐漸受到了人們的重視。房地產(chǎn)企業(yè)也響應國家稅收要求，在遵守稅法的前提下，認真履行業(yè)務，通過稅務的管理與籌劃，對企業(yè)的生產(chǎn)成本及經(jīng)濟效益進行有效了管控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務管理與籌劃運用現(xiàn)狀

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，所涉及的資金數(shù)額較大，并且會涉及增值稅、企業(yè)所得稅等多種不同類別的征稅項目。項目竣工之后還需要繳納數(shù)額較大的稅款，增加了企業(yè)的經(jīng)濟負擔。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的建設與發(fā)展是需要資金作為支撐的，當企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不及時，就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。據(jù)此，實施稅務管理和籌劃工作，在項目開始前進行合理的稅務籌劃，科學地對納稅時間和繳納金額進行管理，合理分配稅收在整個項目開發(fā)周期的分布，一定程度上減輕了不同的開發(fā)階段企業(yè)現(xiàn)金流的壓力，合理降低企業(yè)的稅收負擔。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃的過程中，只有提前對國家相關(guān)稅法進行正確理解和透徹把握，才能更好地享受政策所帶來的優(yōu)惠，降低企業(yè)本身的稅收成本，因此，也從側(cè)面督促了企業(yè)去學習和研究法律知識，并了解違法行為的相關(guān)規(guī)定，增強了納稅人的規(guī)劃意識，提高了企業(yè)納稅的積極性，規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理與籌劃中存在的不足

（一）企業(yè)對稅務管理和籌劃認識不全面

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務管理及籌劃時，只是從字面上進行理解其意思，沒有充分了解其本質(zhì)意義，甚至為了一味追求稅負而忽略了其他方面的發(fā)展。一般表現(xiàn)為：沒有理解房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的工作本質(zhì)，甚至分不清和偷稅漏稅概念的差別，在開展稅務籌劃工作的過程中只是考慮經(jīng)濟效益，沒有從整體上考慮問題，影響了最后的籌劃效果。

（二）企業(yè)稅務工作人員綜合水平有待提升

一方面，相關(guān)工作人員自身綜合技能不高，僅僅重視企業(yè)的經(jīng)濟利益，就有可能導致稅務籌劃偏離企業(yè)所預期的發(fā)展目標，阻礙企業(yè)的正常發(fā)展。另一方面，稅務政策更新較快，如果沒有專業(yè)技能較強的人才對房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營工作進行指導，企業(yè)難以完全正確把握住稅收政策相關(guān)要求，就有可能錯過籌劃的最佳時機。

（三）行政執(zhí)法對籌劃的實施產(chǎn)生制約

稅收法律在最初制定時，很容易存在規(guī)定不夠明確的部分，導致出現(xiàn)法律漏洞。因為對于稅務機關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面只會更看重國家整體的稅收狀況，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅務工作人員在理解相關(guān)政策時，往往首先考慮到自身企業(yè)的利益，再來制定發(fā)展的方向，因此很容易產(chǎn)生矛盾。部分稅收規(guī)定中對于處罰和優(yōu)惠減免的標準并不明確，必須要在適當?shù)臅r機下進行探討后才能落到實處，導致了部分房地產(chǎn)企業(yè)難以實現(xiàn)計劃中所制定的目標。

（四）相關(guān)部門對于財務的監(jiān)管不夠

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于利潤相對較高的行業(yè)，其中部分企業(yè)為了獲取更多的利益，進行偷稅等違法行為。由于相關(guān)部門的監(jiān)管力度不夠，給企業(yè)的稅務管理工作帶來許多困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理與籌劃的建議

（一）企業(yè)要加強對稅務管理與籌劃的認識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開展相關(guān)統(tǒng)籌納稅工作時，要遵循國家法律以及所在地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，對企業(yè)自身的特點以及發(fā)展前景進行深入探討，選擇能夠獲取一定效益又能夠增長實力，適合自身發(fā)展的方案，以實現(xiàn)政策與自身發(fā)展的巧妙融合。其次，企業(yè)應從戰(zhàn)略發(fā)展的角度籌劃，具備更為全面的思維模式，注重企業(yè)的后續(xù)效益，在實施籌劃與稅務管理方案的過程中，企業(yè)相關(guān)管理人員要做到對內(nèi)部稅務進行實時關(guān)注，根據(jù)變化找出應對的措施。最后，在對稅務籌劃項目進行決策的初期，需要針對項目整體進行科學合理的規(guī)劃，要深入考慮企業(yè)自身的納稅成本，選擇一種高效的方案，進而在實現(xiàn)企業(yè)的納稅籌劃的同時，也能緩解企業(yè)自身的壓力。

（二）全面提升財務人員綜合水平

首先，工作人員要全面提升自身的道德修養(yǎng)，在面臨企業(yè)利益上的抉擇時，始終秉承自身的職業(yè)道德遵紀守法；其次，稅務籌劃人員還要提升專業(yè)技能，不僅要時刻關(guān)注相關(guān)稅收政策與法律，時刻學習以更好地掌握理論知識，深入地了解稅收法規(guī)，做到依法管理和籌劃，以保障在房地產(chǎn)企業(yè)中稅收方案能夠被準確地落實。最后，財務人員還要具備豐富的實操經(jīng)驗，能夠結(jié)合目前企業(yè)的具體情況，對企業(yè)所涉及的稅務種類以及數(shù)額合理分析，最終制訂出與企業(yè)發(fā)展狀況相適合的稅務籌劃方案。

（三）建立稅務統(tǒng)籌機制，落實法律法規(guī)

近年來，國家稅收體系不斷完善和健全，落實降低稅負進行納稅的相關(guān)措施就要在納稅方式種類繁多的情況下完成。

首先，要解決房地產(chǎn)企業(yè)中稅務管理與籌劃的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中就要按照國家及地方的法律法規(guī)中所指定的標準統(tǒng)籌，只有所有企業(yè)都受到法律的制約，才能全面保障企業(yè)的基本利益。其次，企業(yè)日常運營中，還需要建立和完善相關(guān)的稅務籌劃體制，制定有效且科學的措施，更好地保障企業(yè)在發(fā)展過程中落實法規(guī)。最后，企業(yè)相關(guān)籌劃人員通過對稅法的分析及運用，按照標準減少不必要的開支，最終享受到政策所帶來的優(yōu)惠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中重點的稅務籌劃

（一）關(guān)于土地增值稅務管理與籌劃

首先，如果納稅人對平常的普通住所進行售賣，增值額的數(shù)額沒有高于扣除項的20%，免征；其次，根據(jù)國家相關(guān)政策需要被征用的，或是以房地產(chǎn)入股等情況下，同樣免征；最后，企業(yè)在日常運營中兼并房地產(chǎn)項目，從被兼并企業(yè)向兼并企業(yè)進行轉(zhuǎn)入的，免征。這些情形中，排在后面的都屬于是特殊情況，很少發(fā)生，那么對于第一種減免情形，則是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的稅務管理與籌劃重點。

在進行土地增值稅的稅務籌劃時，必須確保其合理性，可按照以下幾種方法進行評估：①市價評估法：聘請當?shù)氐耐恋貦C構(gòu)將含有商業(yè)中心的板塊按照市場的價格進行評估；②占地面積法：適合用于在各清算單位中占地面積包含了第三方測量的情況；③基座占地面積+建筑面積分攤公共面積法：是指將基座占地面積和建筑面積兩者進行分攤，主要用于低價多層住宅和低價高層住宅中不同清算單位進行清算的情況；④建筑面積法：在一些高層建筑中，含有獨立的商業(yè)板塊的，可以用此方法；⑤銷售收入比例法：對于同一土地增值稅中要進行清算的不同類產(chǎn)品，可使用此方法進行評估，保證其科學性。

在實際籌劃中，房地產(chǎn)企業(yè)應注意：對于具備不同核算要求的項目，分別進行增值額的核算，對于不符合要求的項目，不能進行免征。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅務管理與籌劃

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的籌劃中，需要滿足相關(guān)法律的規(guī)定，有以下幾種方式可以進行所得稅的籌劃：（1）伴隨著稅收政策的改革，企業(yè)可合理進行選擇稅收的優(yōu)惠政策；（2）企業(yè)可以制定新的規(guī)定，構(gòu)建更完善的組織架構(gòu)；（3）應用不同的折舊方法來開展企業(yè)所得稅稅籌；（4）企業(yè)可利用存貨計價的方法來開展企業(yè)所得稅稅籌；（5）企業(yè)在銷售方式上的選擇不同，對企業(yè)財產(chǎn)的引入和贏利都有著不同的影響，企業(yè)應該根據(jù)銷售方式的選擇控制收入確認的時間來緩解稅金的經(jīng)濟效益；（6）在滿足相關(guān)法律規(guī)定的前提下，企業(yè)可以列支當期花銷來減少所得稅，合理合法地開展納稅籌劃。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在對所得稅進行規(guī)劃分析時，也需要從企業(yè)的利潤以及成本的開支上進行改進。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在所建設的項目還沒有進行竣工結(jié)轉(zhuǎn)之前，按照固定利潤率計算企業(yè)所得稅，待收入實際結(jié)轉(zhuǎn)再按照收入成本法計算企業(yè)所得稅，這樣存在兩個方面的問題：一是對于利潤率低的開發(fā)項目，存在企業(yè)所得稅先繳，實際結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時虧損，后期沒有開發(fā)項目的情況下之前的虧損無法進行彌補；二是房地產(chǎn)企業(yè)的成本支付存在一定的滯后性，如無法及時取得施工單位開具的工程發(fā)票在所得稅計算時會造成先繳企業(yè)所得稅，后期開具的工程發(fā)票入成本時無實際收入結(jié)轉(zhuǎn)，故需房地產(chǎn)企業(yè)及時辦理結(jié)算并且取得相應發(fā)票。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅務管理和籌劃的過程中,要保證工作的內(nèi)容與相關(guān)稅收政策有所呼應，為了更高效地實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，財務人員還需要深入學習相關(guān)法律及所在地區(qū)的規(guī)定，時刻關(guān)注稅務籌劃的工作重點，確保符合法律規(guī)定的標準。企業(yè)相關(guān)財務人員要提升自身水平，綜合分析企業(yè)的各項發(fā)展狀況，實施科學合理的稅務統(tǒng)籌計劃，減少投入，促進企業(yè)多項效益的增長。