不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度問題及對(duì)策研究

傅榮榮

（山西省大同市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山西 大同 037000）

國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一管理，統(tǒng)一登記，是為了使國家制度更加完善，同時(shí)建立這一制度也在一定程度上體現(xiàn)出國家治理體系的規(guī)范化和治理能力的現(xiàn)代化。自從這一制度出臺(tái)后，各地政府積極投入到不動(dòng)產(chǎn)登記體系的建設(shè)中，經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，我國已經(jīng)取得了登記工作的初步勝利。在該制度未實(shí)施之前，不動(dòng)產(chǎn)登記工作也一直在進(jìn)行，但是卻存在登記機(jī)構(gòu)零散，登記依據(jù)不同，登記簿冊(cè)格式不統(tǒng)一等問題，并且這些登記記錄分散在不同地區(qū)，并沒有一個(gè)專門的平臺(tái)將上述登記信息統(tǒng)一，這樣的弊端非常不利于我國相關(guān)機(jī)構(gòu)管理不動(dòng)產(chǎn)。因此新制度的實(shí)施非常有必要，新制度出現(xiàn)后，解決了上述不統(tǒng)一問題，降低了產(chǎn)權(quán)交叉的可能性，有利于市場(chǎng)發(fā)揮其資源配置的作用。

一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度

在民國時(shí)期，就已經(jīng)存在不動(dòng)產(chǎn)登記的說法，當(dāng)時(shí)西方在該方面已經(jīng)形成相對(duì)完整的登記制度，所以民國政府開始效仿，對(duì)當(dāng)時(shí)的制度進(jìn)行完善，而后新中國成立發(fā)展至今，這一制度一直走在改革和完善的路上。我國實(shí)施公有制后，對(duì)該制度的影響最為顯著，在公有制下，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于集體，也正因?yàn)檫@一制度的存在，使當(dāng)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)不需要進(jìn)行登記，因此相關(guān)登記工作中斷，直到兩年后才恢復(fù)。在此之后，經(jīng)歷數(shù)次改革，我國的不動(dòng)產(chǎn)制度終于在2015 年正式完成，相關(guān)條例終于落地，使我國該方面的制度進(jìn)入一個(gè)新階段。次年國家公布了登記細(xì)則，明確了各種不動(dòng)產(chǎn)的登記要求。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的功能與用途

該制度的產(chǎn)生是國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必然產(chǎn)物，是有利于國家發(fā)展的重要體系，也是經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的保障，這一制度與每個(gè)人的切身利益緊密相關(guān)。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，是與制度相關(guān)的政治理論和經(jīng)常理論，在為國家經(jīng)濟(jì)服務(wù)。該制度要順利實(shí)施，首先要發(fā)揮制度的學(xué)術(shù)價(jià)值，該價(jià)值體現(xiàn)在政治和經(jīng)濟(jì)學(xué)兩方面。如果制度不能發(fā)揮其主導(dǎo)作用，則相關(guān)工作將無法展開，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正是建立全國性的、統(tǒng)一的不動(dòng)財(cái)產(chǎn)交易市場(chǎng)和明晰財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的最基本保證。

（一）整合政府部門職能提高工作效率

長(zhǎng)期以來，不同產(chǎn)權(quán)類別、不同性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行登記時(shí)，服務(wù)人員會(huì)采用不同的登記依據(jù)，同時(shí)這些不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)樗诘氐牟煌?，造成管理上的分散。建立統(tǒng)一的登記制度，是相關(guān)工作的綱領(lǐng)性文件，其實(shí)施整合了多個(gè)部門的工作職能，便于統(tǒng)一推動(dòng)工作和監(jiān)督管理。制度統(tǒng)一，部門集中，程序完善，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就能更高效更科學(xué)地推動(dòng)。

（二）保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)擁有人的合法財(cái)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施對(duì)于政府和民眾都具有積極的作用，主要體現(xiàn)在：一該制度的存在使相關(guān)部門的辦事效率顯著提高；二該制度實(shí)現(xiàn)了四個(gè)統(tǒng)一，結(jié)束了不動(dòng)產(chǎn)登記混亂的局面，減少了以往的不動(dòng)產(chǎn)沖突問題，從而保障了民眾在該方面的權(quán)益。除此之外，該制度對(duì)征信體系的完善也起到了一定作用。在過去，不動(dòng)產(chǎn)登記部門分散，導(dǎo)致同一不動(dòng)產(chǎn)的交叉登記，從而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，但是登記制度出臺(tái)后，產(chǎn)權(quán)問題變得清晰可查，在財(cái)產(chǎn)抵押或者買賣過程中，不會(huì)再出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清的情況，有效降低了糾紛案件的發(fā)生率。

（三）健全土地管理制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度要求不動(dòng)產(chǎn)確定物權(quán)時(shí)要將相關(guān)信息登記在簿冊(cè)上，同時(shí)有關(guān)該不動(dòng)產(chǎn)的所有變更事項(xiàng)也要及時(shí)登記，根據(jù)這一制度的要求，土地等不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)均應(yīng)記錄在簿冊(cè)上。登記簿冊(cè)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容相互一致的情況下，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬和變動(dòng)才可以保持一致。在自由市場(chǎng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，交易雙方彼此不熟悉，所能信賴的是不動(dòng)產(chǎn)歸屬人擁有的不動(dòng)產(chǎn)證書和登記部門可查的有關(guān)該不動(dòng)產(chǎn)的在冊(cè)信息。在過去不同地方的登記依據(jù)和所用簿冊(cè)均有差異，為交易帶來諸多不便，一房多賣的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，極大地增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，侵害到民眾的利益。因此用統(tǒng)一的登記制度確定產(chǎn)權(quán)，是一項(xiàng)利于民眾的重要政策。統(tǒng)一的證書可以改變分散登記下一房多證的情況，有效消除舊制度的弊端。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施中出現(xiàn)的問題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行的幾年來，工作面臨的問題類型紛雜頭緒繁多，更有甚者矛盾突出，難以解決。本文研究過程中總結(jié)出以下幾點(diǎn)影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的主要原因。

（一）歷史問題導(dǎo)致的數(shù)據(jù)缺失

由于相關(guān)法律的缺失和特定歷史時(shí)期政策的調(diào)整，各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不一致、不匹配，自成體系。比如，缺少房屋信息、缺少土地信息，土地用途不一致等，但包括上述問題在內(nèi)的諸多問題，是歷史原因造成的，還不是違法違規(guī)。但確實(shí)成為困擾不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的疑難問題，影響到了工作的進(jìn)度。

（二）工作人員業(yè)務(wù)能力不足

新制度實(shí)施后的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員來自多個(gè)相關(guān)部門，或多或少都有不動(dòng)產(chǎn)登記的經(jīng)驗(yàn)。但個(gè)人接受新事物的快慢不同和學(xué)習(xí)能力差異，沒有認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要性，在工作中缺乏積極主動(dòng)性，對(duì)新制度新規(guī)定新的業(yè)務(wù)流程了解地不透徹，不能將以往工作經(jīng)驗(yàn)融會(huì)貫通指導(dǎo)新的登記工作，對(duì)新登記平臺(tái)系統(tǒng)掌握不到位容易出現(xiàn)失誤，等等，導(dǎo)致業(yè)務(wù)水平參差不齊。這種狀況嚴(yán)重影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體效率和工作的嚴(yán)肅性。

四、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度完善措施

（一）建立健全相關(guān)法律法規(guī)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的依據(jù)是我國的物權(quán)法。根據(jù)該制度，權(quán)利人可以申請(qǐng)將其名下的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，將產(chǎn)權(quán)信息記錄在統(tǒng)一簿冊(cè)，作為物權(quán)進(jìn)行公示。進(jìn)行登記本質(zhì)上是一種產(chǎn)生司法效果的行為，而不能簡(jiǎn)單將其定義為行政機(jī)關(guān)的管理行為。

要實(shí)現(xiàn)登記的高效性和規(guī)范化，就要進(jìn)一步完善相關(guān)制度建設(shè)。

（二）做好跟蹤排查工作

相關(guān)部門要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行階段性整合，數(shù)據(jù)要定期上傳到信息平臺(tái)，方便相關(guān)利益人查詢，由此可見整合效率與權(quán)利人的利益密切相關(guān)。實(shí)施該制度以來，新產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)均能做到登記在冊(cè)，但是過去留下的種種問題卻不能全部解決，因此數(shù)據(jù)整合工作還有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走，相關(guān)部門要做好遺留問題的跟蹤工作，及時(shí)解決歷史問題，以保證登記的權(quán)威性。

（三）建立常態(tài)化的培訓(xùn)機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)涉及勘測(cè)、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理等眾多學(xué)科領(lǐng)域的復(fù)雜工作，對(duì)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門應(yīng)該建立常態(tài)化的培訓(xùn)機(jī)制和考核機(jī)制。通過系統(tǒng)培訓(xùn)，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍對(duì)政策的理解，提高理論水平、政策靈敏度和專業(yè)素質(zhì)。通過常態(tài)化的培訓(xùn)保證隊(duì)伍的持續(xù)學(xué)習(xí)力和專業(yè)知識(shí)的更新。建立考核機(jī)制，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中多個(gè)業(yè)務(wù)部門工作的科學(xué)銜接，業(yè)務(wù)操作中標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)范。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記隊(duì)伍要?jiǎng)?chuàng)新工作方法，做好內(nèi)部培訓(xùn)的同時(shí)做好對(duì)外宣傳。讓廣大的人民群眾了解不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用。

結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與國民經(jīng)濟(jì)和民眾利益均具有密切關(guān)系。這一制度實(shí)施后，相關(guān)服務(wù)人員要提高對(duì)制度的重視，行動(dòng)上必須推動(dòng)全方位的學(xué)習(xí)，正確理解相關(guān)政策制度，熟練操作現(xiàn)有的工作平臺(tái)系統(tǒng)，利用以往工作經(jīng)驗(yàn)靈活有效地推動(dòng)現(xiàn)階段工作健康穩(wěn)步地向前推進(jìn)，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的作用最大限度地發(fā)揮，保障登記工作的順利進(jìn)行，減少人民權(quán)益受到侵犯的可能。