“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”風險防控探討

王鈴富

（菏澤市不動產(chǎn)登記中心，山東 菏澤 274000）

引言

我國銀保監(jiān)會為更好的達成國務(wù)院提出改革目標，推出《開展便民利企服務(wù)合作的通知》文件，我國銀行、不動產(chǎn)登記機構(gòu)與其他金融機構(gòu)在該文件的保障下，建立抵押貨款與不動產(chǎn)抵押登記的服務(wù)點，相應(yīng)服務(wù)點的出現(xiàn)為“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”實施保駕護航，通過線上申請和審核、網(wǎng)上反饋、現(xiàn)場核驗等工作，提高民眾、企業(yè)借貸與融資的辦理速度。

一、關(guān)于法律法規(guī)的思考

互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在不動產(chǎn)抵押登記工作中，加快了民眾、企業(yè)于銀行貸款申請期間的業(yè)務(wù)辦理速度，利用網(wǎng)絡(luò)平臺實現(xiàn)資源共享，打破時間與空間的界限，已經(jīng)成功走進銀行、不動產(chǎn)登記機構(gòu)中，為“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”運行提供了便利的條件，在此模式下民眾和企業(yè)不需要在不動產(chǎn)登記機構(gòu)與銀行兩地奔跑，該模式大幅度縮減不動產(chǎn)抵押的流程，進而提升業(yè)務(wù)辦理效率，網(wǎng)上處理申辦件異常迅捷，有些業(yè)務(wù)當天即可辦結(jié)。由于“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”屬于新的管理模式，所以當下相關(guān)部門沒有可參照的文件或者案例，為該模式建立詳細、合理的規(guī)則，有些地方因為新模式的便捷性，逐漸忽略紙質(zhì)申請材料，在電子化辦公過程中僅審核電子檔案，很多不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員直接將紙質(zhì)申請檔案給銀行，要求銀行幫助其保管。其次，因為“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”打破傳統(tǒng)辦公模式，不動產(chǎn)登記機構(gòu)派遣部分工作人員到銀行處理與不動產(chǎn)抵押登記相關(guān)的業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員對工作職責定位模糊，將本應(yīng)自己承擔的“審慎審查”職責一并交付到銀行手中，此類問題的出現(xiàn)需要引起相關(guān)從業(yè)者的注意，創(chuàng)新模式需要在法律的框架中運行規(guī)避風險，提高不動產(chǎn)抵押登記相關(guān)業(yè)務(wù)的執(zhí)行效果。在互聯(lián)網(wǎng)背景下開展不動產(chǎn)抵押登記工作，將抵押登記營業(yè)網(wǎng)點移至銀行，目的是縮短兩個辦事處的距離，讓辦理業(yè)務(wù)的民眾以及企業(yè)可以不用在兩地往返，拖慢業(yè)務(wù)辦理效率。以往民眾或者企業(yè)的代理人需要到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)抵押登記，但是在“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”推出后，國家相關(guān)部門出臺了關(guān)于不動產(chǎn)登記的暫行文件，申請人可以在銀行進行不動產(chǎn)抵押登記，掃清過往法律對業(yè)務(wù)辦理形成的障礙，進一步加快“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”在我國的發(fā)展速度，但是由于此種新型業(yè)務(wù)處理模式仍在試驗階段，所以不動產(chǎn)登記工作者需要時刻保持警惕性，按照業(yè)務(wù)辦理的核心職責使用新型模式辦理不動產(chǎn)登記工作，清楚哪些工作可以做以及工作具體應(yīng)該怎么做，由此保證不動產(chǎn)登記工作可以安全、高效運行，為企業(yè)和個人提供便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

二、風險隱患的表現(xiàn)

伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)抵押登記”的普及和登記信息共享的應(yīng)用，給各方帶來了效率和便利，而房地產(chǎn)登記安全和信息安全也面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此需要采取預防措施。第一，考慮到房地產(chǎn)登記機構(gòu)本身的安全性，不要認為抵押登記“不符合”的話，完全可以依靠網(wǎng)絡(luò)，依靠銀行，付款后可以簡化要求和流程。切勿完全依賴互聯(lián)網(wǎng)或盲目依賴銀行和其他金融機構(gòu)的承諾。必須清醒地認識到，網(wǎng)絡(luò)和銀行不會對最終的注冊結(jié)果承擔全部責任，更不可能為所謂的“信任”和“工作疏忽”付出代價。第二，“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)抵押登記”的推廣將打破原有登記信息系統(tǒng)在內(nèi)聯(lián)網(wǎng)獨立運作的環(huán)境。私人物業(yè)網(wǎng)絡(luò)上運行的原有登記制度的和平環(huán)境，具有較強的防治措施，與外界隔絕，逐步打破，私人網(wǎng)絡(luò)上運行的物業(yè)登記資料將逐步實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)及政務(wù)外聯(lián)網(wǎng)的溝通。第三，由于社會需求巨大，房地產(chǎn)信息將對實時交流提出更高的要求，范圍更廣，對象范圍更廣，這將是必然趨勢，其信息安全也將受到更嚴格的審查。以上三個方面必須高度重視和警惕，風險預防和控制必須事先進行。在開展“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)抵押登記”業(yè)務(wù)時，除了嚴格按照通知精神進行創(chuàng)新外，還必須在控制登記風險的前提下規(guī)范“互聯(lián)網(wǎng)”，合理利用，積極采取防范措施。不僅要保證登記的數(shù)量，還要保證登記的質(zhì)量，促進房地產(chǎn)登記的標準化和標準化。

三、防控措施及建議

（一）完善房產(chǎn)抵押貸款的管理流程

為了降低房地產(chǎn)抵押的風險，有必要進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款的管理流程，重視貸款前的調(diào)查。業(yè)務(wù)發(fā)起人必須充分了解地方抵押登記準則，積極執(zhí)行《加強房地產(chǎn)開發(fā)抵押品釋放管理》條例，在經(jīng)濟法中明確標明地方抵押登記準則和措施，發(fā)現(xiàn)各種風險危機。例如，在發(fā)放貸款之前是否需要提前發(fā)放和逐步發(fā)放貸款等字體，應(yīng)該采取相應(yīng)的對策來防止。為了落實貸款批準條件的要求，信貸批準司必須注意在批準過程中是否存在逐步提前發(fā)放擔保品的可能性，客觀分析根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)抵押政策發(fā)放擔保品的風險和借款人的實際情況，并在答復中澄清發(fā)放擔保品的條件和要求。鑒于應(yīng)對措施需要隨后的抵押登記程序，有關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)在符合相關(guān)條件時對其進行適當處理，以確保銀行擔保物所有權(quán)的合法性。

（二）規(guī)范房產(chǎn)抵押的相關(guān)統(tǒng)一與售函

必須注意統(tǒng)一預售信的內(nèi)容是否對銀行抵押貸款的實際情況產(chǎn)生不利影響，并根據(jù)銀行合同管理措施提交銀行法律顧問審查，以提高法律風險防范效果。同時，應(yīng)仔細衡量商定的和出售后剩余的抵押品的價值。在發(fā)放預售批準證之前，業(yè)務(wù)參保人必須審查房地產(chǎn)項目的實際地點、施工進度、房地產(chǎn)市場的基本情況等，充分考慮抵押物的具體用途、處置難度等因素，審查剩余抵押物價值的預算，以確保剩余抵押物價值符合貸款批準的基本要求。

（三）創(chuàng)新模式，推進不動產(chǎn)抵押登記網(wǎng)上辦

第一，市自然資源部授權(quán)市公積金中心、中國建設(shè)銀行和九江銀行通過互聯(lián)網(wǎng)查詢有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，作為抵押。第二，市政公積金中心、中國建設(shè)銀行、九江銀行指定專人與質(zhì)押人一起填寫登記申請書、質(zhì)押人身份證明、不動產(chǎn)登記申請書等資料，按照申請不動產(chǎn)抵押權(quán)的有關(guān)規(guī)定進行收集和核對，填寫電子文件，并立即通過及共同向質(zhì)押人申請登記。城市公積金中心、中國建設(shè)銀行和九江銀行定期派出專項人員，收集房地產(chǎn)抵押登記的書面申請文件，并將其送交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，修改部門流程中的原批量流程。第三，在物業(yè)登記制度收到申請文件后，物業(yè)登記中心會及時檢討、登記及反饋處理結(jié)果。第四，市政公積金中心、中國建設(shè)銀行、九江銀行業(yè)務(wù)審批制度在收到登記結(jié)果后，從城市電子許可證庫收到電子財產(chǎn)登記證明，自行印制財產(chǎn)登記證明，發(fā)放貸款。

（四）進一步推廣使用電子證照和電子材料

對于股票房屋交易、房地產(chǎn)登記、納稅申報和建筑融資等服務(wù)，鼓勵使用電子簽名、電子印章、電子合同和電子證書。電子簽名和手寫簽名或印章，以及符合規(guī)定條件的電子印章和實物印章，具有同等的法律效力。帶有電子簽名或印章的電子材料是合法有效的。從各方收到的信息和當事人提交的電子材料，可以作為開展事情的依據(jù)，電子材料不再以紙質(zhì)形式提交。

（五）加強納稅與住房公積金貸款銜接

通過跨部門信息共享機制，稅收、股票住房交易、房地產(chǎn)登記和住房公積金之間的互動可以實現(xiàn)。報稅資料由物業(yè)登記局以電子資料的形式送交金融當局，稅收價值及納稅結(jié)果以電子方式匯回物業(yè)登記局。房屋公積金管理部門可直接致電物業(yè)登記中心。稅務(wù)機關(guān)退還的應(yīng)納稅額可用作確定公積金貸款住房價值的依據(jù)。

（六）構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺

“互聯(lián)網(wǎng)+”是房地產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢。雖然目前已完成商品房銷售合同的登記和備案（網(wǎng)上簽字）、商品房預售通知、商品房住戶轉(zhuǎn)讓登記、商品房轉(zhuǎn)讓登記和股份房屋抵押登記的聯(lián)合網(wǎng)上登記等工作，但仍有大量商品房登記公司依靠新登記繼續(xù)存在登記數(shù)據(jù)和信息系統(tǒng)質(zhì)量風險。應(yīng)建立“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)注冊”數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺，嚴格執(zhí)行災后恢復備份和異地備份的相關(guān)要求，提高安全水平，妥善審慎地管理數(shù)據(jù)，避免系統(tǒng)、流程和業(yè)務(wù)形式方面的風險。

（七）不能過于依賴互聯(lián)網(wǎng)辦公

在“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”運行過程中，由于網(wǎng)絡(luò)辦理大幅度提升傳統(tǒng)紙質(zhì)材料審查與檢驗的辦理速度，所以大部分工作人員逐漸對互聯(lián)網(wǎng)形成依賴性，在工作中以互聯(lián)網(wǎng)為主要抓手，忽視紙質(zhì)材料審查與質(zhì)量檢驗工作。當下不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員需要按照《開展便民利企服務(wù)合作通知》，要求金融機構(gòu)銀行定期將不動產(chǎn)抵押登記收集的紙質(zhì)申請材料送至不動產(chǎn)登記機構(gòu)，由相應(yīng)工作人員按照制度規(guī)范工作流程審查、核驗材料。紙質(zhì)申請材料的檢查工作必須落實到位，不能走形式主義，在未校驗紙質(zhì)材料申請核驗前不能登薄、制證。另外，應(yīng)該大力推進不動產(chǎn)“云登記”工作，建立資源共享平臺，共享獲取的房屋平面圖、網(wǎng)簽合同、抵押合同、營業(yè)執(zhí)照、審稅需要的證件材料，減少紙質(zhì)材料使用率，提高登記效率。雖然“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”已經(jīng)應(yīng)用于不動產(chǎn)權(quán)登記工作中，但是由于銀行與不動產(chǎn)登記機構(gòu)對信息技術(shù)的應(yīng)用與開發(fā)尚不成熟，在條件仍不完善的情況下進行抵押登記，必須嚴格按照雙方制定的協(xié)議明確各自權(quán)利，銀行保證登記材料的真實性、完整性。不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員必須嚴格按照工作要求履行受理、審核、發(fā)證等工作流程。銀行需要定期查詢不動產(chǎn)抵押登記的信息，保證相應(yīng)信息不會外泄，在工作中嚴格按照工作原則處理本職工作，完成信息安全防護。

（八）努力實現(xiàn)信息共享和信息安全的共存

我們應(yīng)該善于將信息技術(shù)與房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)結(jié)合起來，充分利用信息技術(shù)有效地遏制安全漏洞，努力實現(xiàn)信息共享與信息安全的共存。在登記實踐中，最好開發(fā)一個專門的“企業(yè)聯(lián)合辦公應(yīng)用系統(tǒng)”平臺，而不是直接將銀行審批系統(tǒng)與房地產(chǎn)登記機構(gòu)的內(nèi)部審批系統(tǒng)掛鉤，因為這樣做風險很大。在設(shè)計軟件系統(tǒng)時，我們應(yīng)注意以下三點：第一，允許銀行通過信息共享提取投標文件數(shù)據(jù)，減少投入；還允許銀行查詢投標文件本身的產(chǎn)權(quán)、抵押和扣押登記資料。但必須限制，不能查詢與投標文件無關(guān)的注冊信息。二、“企業(yè)聯(lián)合辦公應(yīng)用系統(tǒng)”負責銀行外部網(wǎng)絡(luò)的抵押登記，而原“房地產(chǎn)登記審批系統(tǒng)”則負責登記機構(gòu)內(nèi)的受理、審核、登記、認證等職能。內(nèi)部和外部系統(tǒng)承擔不同的責任，整個業(yè)務(wù)流程是獨立和相互關(guān)聯(lián)的。第三，與各聯(lián)合銀行使用的外部網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)相對應(yīng)的帳號和權(quán)限，必須由物業(yè)登記局授權(quán)和控制，并直接分配。銀行如欲增加帳號及權(quán)限，須向注冊處申請備案。

結(jié)束語

“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”需要在相關(guān)部門出臺工作文件后，遵循文件要求開展不動產(chǎn)抵押登記工作，發(fā)現(xiàn)新模式應(yīng)用存在的安全隱患，為做好風險預防工作，應(yīng)該從技術(shù)、法律、管理等層面入手進行防護，優(yōu)化“互聯(lián)網(wǎng)＋不動產(chǎn)抵押登記”的業(yè)務(wù)流程，減少民眾、企業(yè)辦理登記業(yè)務(wù)的時間，達成便民利企的目的。