新時代下商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率影響分析

張繼紅

（秦皇島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，河北 秦皇島 066000）

新時代背景下，商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作問題逐漸呈現(xiàn)出來，這對提升房地產(chǎn)市場效率產(chǎn)生不利影響。同時，如果商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在問題，那么也會降低房地產(chǎn)在市場發(fā)展方面的工作水平，影響房地產(chǎn)市場競爭力和價值提高。全面分析商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題，加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作力度是必要的，進(jìn)而達(dá)到提升房地產(chǎn)市場效率的工作目標(biāo)。

一、新時代下商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題

從目前房地產(chǎn)市場運營情況中可以了解到，針對商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作還存在很多問題，雖然有關(guān)部門制定關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的相關(guān)條例，但是在全面落實商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作制度等方面存在不足，進(jìn)而導(dǎo)致商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面存在和出現(xiàn)漏洞，不利于推動商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的創(chuàng)新發(fā)展。同時，出現(xiàn)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理問題，主要呈現(xiàn)在挪用商品房預(yù)售款等，發(fā)生這些問題，不僅影響購買者的相關(guān)利益，甚至嚴(yán)重的還會制約房地產(chǎn)市場的有序化發(fā)展。為防止和避免出現(xiàn)風(fēng)險和不良事件，還需要加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作力度，合理優(yōu)化相關(guān)部門的工作方式和管理方式，在保障商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度健全的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的創(chuàng)新，這樣也能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。目前針對商品房預(yù)售資金管理工作，還缺乏明確的資金監(jiān)督管理的法律責(zé)任，在全面落實資金監(jiān)管的法律法規(guī)等方面還存在問題，也沒有通過優(yōu)化資金監(jiān)督管理工作體系等方式，營造良好的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作氛圍，這樣也會影響房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的全面發(fā)展與進(jìn)步。在商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作中，未能健全企業(yè)的預(yù)售信息披露業(yè)務(wù)，在了解企業(yè)預(yù)售信息的實際情況，做好商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理等工作方面缺乏力度，在結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展情況，對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作進(jìn)行有效風(fēng)險識別、管理工作創(chuàng)新等方面存在問題，從而制約和阻礙商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的全面進(jìn)步和發(fā)展。

二、新時代下商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率影響

新時代背景下，商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率的影響，可以從微觀與宏觀的兩方面分析，從微觀角度來說，良好的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作，可以對房地產(chǎn)的價格、銷售量產(chǎn)生正面影響，相反，如果缺乏對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的力度，那么影響房地產(chǎn)的價格、銷售量有序發(fā)展。從宏觀的角度來分析，良好的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作，可以有效發(fā)現(xiàn)市場在投資、項目運轉(zhuǎn)等方面的工作問題，不斷給房地產(chǎn)市場的整體運行規(guī)律帶來正確和正面影響。如果忽略商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作，那么給房地產(chǎn)市場的整體市場效率帶來負(fù)面影響，也會降低房地產(chǎn)市場的競爭力和效果。在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中，這種監(jiān)管方式具有兩面性，缺乏對監(jiān)管工作的方式創(chuàng)新、忽略監(jiān)督管理工作的重要性，那么很容易出現(xiàn)管理失效、資金被挪用的問題，甚至嚴(yán)重的還會影響房地產(chǎn)市場的健全發(fā)展。在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，很多地區(qū)采用固定資產(chǎn)監(jiān)管的方式，防止出現(xiàn)資金挪用的問題發(fā)生，進(jìn)一步降低商品房預(yù)售資金的自由度，有效地對固定資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管還會通過銷售金額監(jiān)管的方式，合理優(yōu)化關(guān)于銷售金額監(jiān)管方面的制度，這樣也能大幅度的增加房地產(chǎn)市場效率，不斷緩解資金的緊缺性，提升管理效率。在房地產(chǎn)市場管理中，如果銷售金額監(jiān)管方式不合理，那么也會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的效率降低。另外，混合管理方式也是當(dāng)前對商品房資金進(jìn)行有效監(jiān)管的主要方式之一，這種管理方式能夠讓銷售金額監(jiān)管系數(shù)與商品房價格監(jiān)管系數(shù)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，在保證商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作形勢狀態(tài)良好的基礎(chǔ)上，做好房地產(chǎn)市場效率提升工作。

三、新時代下商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率提升的策略

（一）構(gòu)建完善的立法現(xiàn)行監(jiān)管模式

首先，在政府機構(gòu)監(jiān)管的過程中，為避免出現(xiàn)權(quán)力濫用、干預(yù)過度等現(xiàn)象，還需要構(gòu)建有效的約束機制，全面優(yōu)化內(nèi)部約束體系，明確相關(guān)部門應(yīng)該承擔(dān)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作責(zé)任，采用外部和內(nèi)部共同監(jiān)督的方式，全面克服商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理方面的獨立性問題，形成有效的立法監(jiān)管模式和體系。在立法的過程中，還要優(yōu)化商業(yè)銀行所具備的監(jiān)管職能條件、資金操作的具體要求，還要配合一定的獎懲機制，有效約束商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的相關(guān)責(zé)任和行為。在立法監(jiān)管工作中，必須提升企業(yè)和相關(guān)人員，對于商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的重視，避免出現(xiàn)權(quán)力濫用、攜款潛逃等工作問題發(fā)生。同時，可以通過第三方機構(gòu)介入監(jiān)管的對策，在立法上，明確要求第三方機構(gòu)可以對商品房預(yù)售資金進(jìn)行協(xié)調(diào)監(jiān)管，優(yōu)化資金監(jiān)管操作方面的要求。其次，所完善的地方監(jiān)管模式，必須將具體責(zé)任和要求落實到部門，全面發(fā)揮各部門針對商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的作用，積極主動地參與到商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場效率的有效提升。最后，可以加快中介機構(gòu)的法制化發(fā)展速度，全面優(yōu)化中介機構(gòu)的內(nèi)部治理條件和環(huán)境，還可以通過發(fā)揮中介機構(gòu)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作作用的方式，讓其形成真正的自律性組織，全面行使監(jiān)督管理權(quán)利，有效提升監(jiān)督管理工作的時效性。

（二）合理明確資金監(jiān)管的法律責(zé)任

在對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)督和管理中，為提升房地產(chǎn)市場發(fā)展效率，還需要明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為法律承擔(dān)的承擔(dān)主體，需要提升對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的重視。并且合理明確資金監(jiān)管的法律責(zé)任，突出房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管管理工作時效性。在房地產(chǎn)管理工作中，可以明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)售款應(yīng)用在建設(shè)方面的責(zé)任，也可以采用制定相應(yīng)處罰規(guī)定，優(yōu)化企業(yè)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作行為等方式，有效提升發(fā)展效率和水平。在明確資金監(jiān)管管理的法律責(zé)任時，還需要結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，明確相應(yīng)的行政處罰條款，加大處罰規(guī)律在法律層面上的建設(shè)力度，防止出現(xiàn)處罰力度較低，相關(guān)企業(yè)和人員缺乏對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作重視的問題。目前，針對資金監(jiān)督管理的法律責(zé)任方面還存在約束力較低的問題。因此，為提升房地產(chǎn)市場的發(fā)展工作效果，還需要在法律法規(guī)中，明確規(guī)定違反商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的相關(guān)行為，更為嚴(yán)厲和具有操作性的進(jìn)行處罰措施，不斷推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的有序進(jìn)行，增強對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的正確認(rèn)同和意識。加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作，對于企業(yè)的相關(guān)違規(guī)行為也要提升處罰力度，這樣才能推動經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的作用。

（三）健全企業(yè)的預(yù)售信息披露義務(wù)

在房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)和管理工作中，還需要健全企業(yè)的預(yù)售信息披露義務(wù)，很多房地產(chǎn)開發(fā)市場相關(guān)預(yù)售人員與預(yù)購人員之間，存在信息不對稱的問題，這對有效管理預(yù)售款等相關(guān)工作產(chǎn)生制約，也使監(jiān)管工作出現(xiàn)弊端。為更好地解決市場機制本身的問題以及房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的問題，還需要通過完善企業(yè)預(yù)收信息披露義務(wù)等方式，提升監(jiān)督管理工作的水平。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合嚴(yán)格的法律法規(guī)，履行相關(guān)信息披露業(yè)務(wù)。還要結(jié)合商品房預(yù)售資金監(jiān)管的地方性法規(guī)，詳細(xì)規(guī)定和明確相關(guān)工作的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于提供虛假信息披露的單位和人員要承擔(dān)法律責(zé)任。同時，當(dāng)?shù)卣梢圆捎枚ㄆ诠忌唐贩款A(yù)售資金監(jiān)督管理工作情況等方式，讓社會公眾更好地了解商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的狀況，還可以通過對一些違法行為進(jìn)行公示的方式，增強監(jiān)督管理工作時效性。并且將相關(guān)信息納入征信系統(tǒng)，充分調(diào)動社會的力量，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有效的商品房預(yù)售監(jiān)督管理工作。另一方面，新時期背景下，要想提升房地產(chǎn)市場經(jīng)營與發(fā)展的工作水平，為社會大眾和相關(guān)企業(yè)營造良好的競爭環(huán)境，也需要完善企業(yè)在商品房預(yù)售資金管理方面的信息內(nèi)容，嚴(yán)格要求企業(yè)提供真實有效的商品房預(yù)售資金管理信息，對于存在虛假信息的企業(yè)給予法律方面的制約和監(jiān)管，這樣也能強化企業(yè)的信息披露意識，將更加真實有效的信息內(nèi)容呈現(xiàn)出去，實現(xiàn)對商品房預(yù)售資金管理工作的有效創(chuàng)新。

四、結(jié)束語

在加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作中，為提升房地產(chǎn)市場工作效率，穩(wěn)定商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的相關(guān)工作，還需要構(gòu)建完善的立法現(xiàn)行監(jiān)管模式，通過立法監(jiān)管的方式，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作環(huán)境。合理明確資金監(jiān)管的法律責(zé)任、健全企業(yè)的預(yù)售信息披露業(yè)務(wù)，全面將針對房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)督管理的工作落實，加強商品房內(nèi)部資金監(jiān)督管理工作的創(chuàng)新，還要運用大數(shù)據(jù)技術(shù)對資金進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管，豐富商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的內(nèi)容，促進(jìn)商品房預(yù)售資金管理工作的與時俱進(jìn)發(fā)展，強化房地產(chǎn)市場工作水平和質(zhì)量。