房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題及改進(jìn)對(duì)策研究

胡琴

（武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司，湖北 武漢 430022）

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來非常的活躍，有了非常大的快速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)的匡計(jì)制度也在不斷的實(shí)踐中得到了完善。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)也在發(fā)展的過程中實(shí)現(xiàn)了自己的技術(shù)需求的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)通過技術(shù)手段來完善自身的會(huì)計(jì)水平，進(jìn)而推進(jìn)本企業(yè)公司財(cái)務(wù)的優(yōu)良發(fā)展和改進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的順暢進(jìn)行。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)存在的主要問題

（一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度尚不完善

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著顯著的區(qū)別和差異，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不僅僅是財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作的簡(jiǎn)單應(yīng)用，更多的應(yīng)該結(jié)合自己行業(yè)的特殊性。將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的知識(shí)體系架構(gòu)于房地產(chǎn)行業(yè)中去，構(gòu)建一套符合自身需求的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)管理制度，符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置和行業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)培訓(xùn)，這樣才能更加的專業(yè)化。然而，從目前的實(shí)際情況分析來看，房地產(chǎn)商人和個(gè)體企業(yè)的管理和會(huì)計(jì)制度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠健全。很多公司并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一和完善的會(huì)計(jì)體系。有的事業(yè)所公司僅僅照搬了會(huì)計(jì)管理制度，對(duì)于會(huì)計(jì)方面的科目并沒有進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)籌和規(guī)劃。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)不明確

在房地產(chǎn)公司的開發(fā)建設(shè)過程中，一般來說，建設(shè)期會(huì)很長(zhǎng)，收入確認(rèn)只能在春節(jié)后進(jìn)行。在收到款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)將款項(xiàng)包括在“預(yù)收帳目”內(nèi)。換句話說，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)國(guó)際財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有賣方將其在大宗商品交易中的所有重大交易風(fēng)險(xiǎn)和其他重大回報(bào)轉(zhuǎn)讓給其他買方后，才能夠再次支付。確認(rèn)你的實(shí)際收入。主要滿足以下條件：買方與房地產(chǎn)公司簽訂了銷售合同，這是由房地產(chǎn)管理部門準(zhǔn)備的。金融信息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策的支持非常有限。新收入標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，解決了收入確認(rèn)的滯后問題，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的獲取更加及時(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的支付方式主要有分期付款、全額付款和商業(yè)性抵押。必須按照付款方式確認(rèn)銷售收入。此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)把資金回收作為工作重點(diǎn)，而忽視財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，難以有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的借貸成本缺乏規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)一般都是由于其資金投入數(shù)額大、項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的情況下，需要密集、大批量的融資活動(dòng)才能維持和支撐企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的延續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)過程中，必須要具備重組的資金，才能保證人力的充沛，保證資金良好的流動(dòng)性。通過融資的手段來籌集資金，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的充分補(bǔ)充，但是，這種融資手段，無疑是會(huì)大大增加公司在借貸利息方面的支出。同時(shí)，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)存在一個(gè)共性的問題，就是對(duì)于籌資和借貸沒有規(guī)劃。在融資的過程中，不管任何方式，只要能夠融資，就會(huì)進(jìn)行融資，但是各種不同方式的融資方式及那個(gè)貸款資本化，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的稅負(fù)壓力，從而影響了公司財(cái)務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn)，增大了損益的發(fā)生。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要對(duì)貸款的具體分類搞清楚，具體特點(diǎn)有清晰的認(rèn)識(shí)，再進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃的貸款。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于貸款并沒有區(qū)分，更多的是“一視同仁”，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過程中，無法明確區(qū)別一般借款與專項(xiàng)借款，只能依靠借款費(fèi)用的時(shí)間長(zhǎng)短將"短期借款"或"長(zhǎng)期借款"綜合計(jì)入。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺乏規(guī)范

首先，成本費(fèi)用的收取和轉(zhuǎn)移缺乏規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中需要收取費(fèi)用時(shí)，通常都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況來收取相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用。經(jīng)公司財(cái)務(wù)部審批，付款金額將計(jì)入研究投資費(fèi)用。但就實(shí)際情況而言，當(dāng)某一個(gè)樓盤商品房完工結(jié)轉(zhuǎn)后，部分項(xiàng)目還沒有按時(shí)完成與其他項(xiàng)目相關(guān)的結(jié)算，那么所收取的費(fèi)用金額和其實(shí)際結(jié)算金額就可能會(huì)因此而產(chǎn)生某種差異。在建筑物結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間和實(shí)際造價(jià)過程中，由于每一棟建筑物的竣工備案日期不一致，無法在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬簿上看到成本總額。然后根據(jù)需要進(jìn)行計(jì)算成本的預(yù)算單位提供概算，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)以目標(biāo)費(fèi)用為主要依據(jù)。而這種情況又會(huì)使得造成成本結(jié)構(gòu)中的金額與預(yù)算科目之間存在著一定差異，當(dāng)成本預(yù)算部門需要在設(shè)定目標(biāo)性成本的科目時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表口徑不一致的情況，說明成本結(jié)轉(zhuǎn)缺乏一定的規(guī)范性。其次，作為房地產(chǎn)企業(yè)的一名會(huì)計(jì)人員，他們?cè)趯?shí)際工作中對(duì)于成本核算規(guī)則并沒有充分的掌握。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)改進(jìn)措施

（一）不斷完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

房地產(chǎn)公司在日常的經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的活動(dòng)中，要充分地考慮自身發(fā)展的實(shí)踐性，要對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行合理的規(guī)劃和制定，做出科學(xué)的選擇和規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的體系。在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的制定過程中，瑤對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行完善和明確，對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)的統(tǒng)計(jì)，同時(shí)對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的調(diào)整，結(jié)合實(shí)際情況，不斷的制定符合自身需求和發(fā)展的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。不斷的更新企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法，使得核算更加的清晰和完善。此外，除了動(dòng)態(tài)化的制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，好應(yīng)該組織財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位的相關(guān)工作人員進(jìn)行相關(guān)制度的培訓(xùn)，以及相關(guān)財(cái)務(wù)知識(shí)技能拓展和學(xué)習(xí)，例如和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的增加開發(fā)成本、開發(fā)管理費(fèi)用等等項(xiàng)目，對(duì)財(cái)務(wù)狀況有著充分和詳盡反映的相關(guān)知識(shí)和技能指標(biāo)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平的不斷提高。

（二）不斷更新和完善房地產(chǎn)企業(yè)收益會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格遵守新稅收準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，不斷更新和完善稅收會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并制定明確的稅收確認(rèn)準(zhǔn)則。首先，根據(jù)購(gòu)銷合同，買方的付款方式可以一目了然。當(dāng)支付方式為商業(yè)性或公積金抵押時(shí)，房地產(chǎn)公司出售的商品房的控制權(quán)實(shí)際上在抵押提供者手中。在這種情況下，仍然需要以實(shí)際交貨時(shí)間作為收入確認(rèn)節(jié)點(diǎn)，交貨前收到的房款應(yīng)包含在預(yù)付款中。當(dāng)支付方式為一次性全額付款或分期付款時(shí)，客戶實(shí)際上對(duì)商品房擁有實(shí)際控制權(quán)，可以按照交貨期確認(rèn)收入，即按照項(xiàng)目進(jìn)度收入將商品房預(yù)付款列入確認(rèn)。可以看出，按支付方式進(jìn)行分類不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)要求，而且能夠真實(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和狀況，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供重要依據(jù)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

專項(xiàng)貸款是指在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的過程中，進(jìn)行貸款，貸款的用途是專門用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的某一項(xiàng)活動(dòng)的。一般貸款是指用于普通的的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。對(duì)于專項(xiàng)貸款和一般貸款要進(jìn)行規(guī)范性的核算。在成本核算的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要將成本預(yù)算和審核進(jìn)行區(qū)分，要賦予兩個(gè)部門不同的職能，也就是說要分為成本預(yù)算和成本審核兩個(gè)部門。兩個(gè)部門共同努力，同心同德，互相協(xié)作，共同努力，將成本核算工作有序的推進(jìn)。故而，在房地產(chǎn)企業(yè)中，要讓相關(guān)部門和企業(yè)共同進(jìn)行探討，對(duì)成本核算進(jìn)行制度上的完善，制定統(tǒng)一的目標(biāo)，進(jìn)而提高成本核算的效率。

（四）完善相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況和條件，對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)和組織的相關(guān)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的相關(guān)培訓(xùn)。制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的相關(guān)指標(biāo)，在日常的工作生活中，提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理的能力，敦促財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作可以更加規(guī)范和有序地進(jìn)行。

三、結(jié)論

總結(jié)、分析和研究了房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中存在的一些問題，并采取了相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，不斷完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，制定和遵守財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。效率得到了有效提高。