房地產(chǎn)一級(jí)土地整理開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

鄧效蔚

青島環(huán)海灣開發(fā)建設(shè)有限公司 山東青島 266001

一級(jí)土地的整理開發(fā)在國內(nèi)各個(gè)地域被廣泛追捧，當(dāng)前國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)商都涉足一級(jí)土地項(xiàng)目的整理開發(fā)。這是因?yàn)橐患?jí)土地項(xiàng)目的整理開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，會(huì)產(chǎn)生巨大影響，同時(shí)其利潤空間也非常大，有很大的彈性空間等，雖然說有非常誘人的利潤空間，可是其存在的風(fēng)險(xiǎn)問題也非常多。文中著手于一級(jí)土地整理開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行闡釋，并且提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

1 房地產(chǎn)一級(jí)土地項(xiàng)目整理開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題

1.1 決策方面

一級(jí)土地項(xiàng)目的整理開發(fā)工作中，項(xiàng)目決策會(huì)對(duì)整理開發(fā)結(jié)果產(chǎn)生直接影響。一級(jí)土地整理開發(fā)中的決策風(fēng)險(xiǎn)影響最大，而決策風(fēng)險(xiǎn)包含三個(gè)層面：

整理開發(fā)前期的決策風(fēng)險(xiǎn)，在一級(jí)土地項(xiàng)目工程的整理開發(fā)前期，需要做大量準(zhǔn)備工作，如果前期的調(diào)研工作當(dāng)中存在不足，會(huì)致使信息數(shù)據(jù)的遺漏，同時(shí)也會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目工程的造價(jià)預(yù)算、目標(biāo)市場等，致使其同實(shí)際情況之間出現(xiàn)偏差。

在一級(jí)土地項(xiàng)目工程的實(shí)際運(yùn)行中，所有環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到周邊土地的協(xié)調(diào)、處理、拆遷者溝通、建筑材料采買等相關(guān)問題，比如拆遷者的利益、建筑材料價(jià)格上漲等[1]。

所有項(xiàng)目工程的建成都不是一夕而就的，其需要大量時(shí)間，項(xiàng)目工程實(shí)際開發(fā)以前，針對(duì)市場做出的預(yù)估判斷，可能會(huì)和后期市場的實(shí)際情況方面存在出入。

1.2 管理方面

一級(jí)土地項(xiàng)目工程的整理開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)資源進(jìn)行整合，并未參與到項(xiàng)目工程的實(shí)際施工當(dāng)中，項(xiàng)目工程可以被拆分成為多個(gè)小部分，每一個(gè)單獨(dú)的部分由獨(dú)立企業(yè)來進(jìn)行完成，例如規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)、施工企業(yè)、施工材料的供應(yīng)企業(yè)、項(xiàng)目的銷售代理機(jī)構(gòu)以及物業(yè)管理企業(yè)等。這樣的情況，雖然說能夠讓每個(gè)流程、部分的工作更為專業(yè)與可靠，可是同時(shí)也會(huì)致使項(xiàng)目工程工程出現(xiàn)分散化問題，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在某一方面的監(jiān)管工作未落實(shí)到位時(shí)，就會(huì)由于諸多失誤而致使項(xiàng)目工程失敗。

1.3 金融方面

一級(jí)土地項(xiàng)目工程的整理開發(fā)中，存在金融風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)的可變因素非常多，且投資數(shù)額巨大，回收周期長，讓其成為一級(jí)土地項(xiàng)目整理開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)最高的內(nèi)容。其中金融風(fēng)險(xiǎn)包含：

銀行方面調(diào)高了貸款的利率，銀行貸款屬于是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中的重要資金來源，銀行在項(xiàng)目工程的整理開發(fā)中具有關(guān)鍵性作用。在一級(jí)土地項(xiàng)目工程的整理開發(fā)中，市場環(huán)境是動(dòng)態(tài)變化的，其會(huì)致使貸款利率產(chǎn)生變化，會(huì)增加一級(jí)土地項(xiàng)目整理開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行催還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知，一級(jí)土地項(xiàng)目工程的開發(fā)時(shí)間非常長，開發(fā)過程當(dāng)中可能會(huì)遇到很多問題，銀行為例避免貸款資金的流失，就會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款催還，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨嚴(yán)重的資金問題。

1.4 運(yùn)營方面

運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)就是在預(yù)期時(shí)間之內(nèi)，項(xiàng)目工程并未如期完成，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以進(jìn)行后續(xù)融資，致使項(xiàng)目工程停工，房地產(chǎn)企業(yè)難以進(jìn)行正常的運(yùn)營。

2 防控房地產(chǎn)一級(jí)土地整理開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

2.1 對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行全面探析

正所謂萬事開頭難，為了能夠?qū)σ患?jí)土地項(xiàng)目工程進(jìn)行整理開發(fā)，前期的基礎(chǔ)工作非常關(guān)鍵，其中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是對(duì)其整理開發(fā)的看可行性進(jìn)行探究，這個(gè)過程當(dāng)中要對(duì)一級(jí)土地相關(guān)的所有資料進(jìn)行搜集與整理。重視所有的細(xì)節(jié)，并且遵照收集到的資料實(shí)時(shí)深入探析，以免撇開實(shí)際存在的資料內(nèi)容，光憑借自身工作經(jīng)驗(yàn)實(shí)時(shí)定論，尤其是在資金成本的預(yù)算工作中，要求保證測算、預(yù)算內(nèi)容的合理性、精準(zhǔn)性以及有效性[2]。

2.2 融資途徑的有效拓展

一級(jí)土地項(xiàng)目工程整理開發(fā)的周期比較漫長，且需要投入大量的成本資金，面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題也比較多，所以，其融資工作非常困難，致使融資途徑較為單一，絕大多數(shù)資金都來源于銀行貸款，如果項(xiàng)目工程實(shí)際開發(fā)中出現(xiàn)問題，關(guān)聯(lián)的銀行資金也會(huì)備受牽制，這會(huì)對(duì)國家金融安全產(chǎn)生影響。而接近這一連鎖問題的有效措施就是對(duì)融資途徑進(jìn)行有效拓展，這樣不僅能夠規(guī)避銀行進(jìn)行貸款催還的微機(jī)，同時(shí)能夠讓銀行不至于因?yàn)轫?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而面臨金融危機(jī)。對(duì)融資途徑進(jìn)行拓展的方式實(shí)際上有很多，其中包含上市融資、房地產(chǎn)投資基金以及債券融資等。融資體制強(qiáng)化落實(shí)，會(huì)將國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)推向更為良好的發(fā)展態(tài)勢中。

2.3 項(xiàng)目管理工作的合理性

一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模較為龐大，所以遵照業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的不同，要制訂對(duì)應(yīng)的管理工作制度?；谧ゴ蠓判≡瓌t使用合同簽訂的方式對(duì)合作方進(jìn)行約束，在項(xiàng)目工程、技術(shù)、資金等重要項(xiàng)目環(huán)節(jié)當(dāng)中，一定要提升監(jiān)督管理工作的力度，同時(shí)要詳細(xì)、明確地寫在合同內(nèi)容中，如果項(xiàng)目中出現(xiàn)問題，第一時(shí)間將責(zé)任人找出來，以免出現(xiàn)相互推諉的情況，確保一級(jí)土地項(xiàng)目工程的整理開發(fā)能夠按時(shí)、有序地完成。同時(shí)，還需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的獎(jiǎng)懲機(jī)制進(jìn)行全面完善，激勵(lì)職工是確保企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)穩(wěn)固、優(yōu)化、發(fā)展的有效措施[3]。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀人才，其是企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，相關(guān)工作者一定要予以高度重視，同時(shí)更要重視專業(yè)人才的吸納，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行強(qiáng)化，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

3 結(jié)語

總而言之，為了能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行正確、有效地管控，確保一級(jí)土地項(xiàng)目工程的成功開發(fā)，保證二級(jí)市場的平穩(wěn)供應(yīng)，為房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。文中著手于一級(jí)土地項(xiàng)目整理開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，并且提出切實(shí)有效地解決對(duì)策，為國家一級(jí)土地項(xiàng)目工程的整理開發(fā)提供幫助，有其他未探析到的地方，后續(xù)將持續(xù)努力。