房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)分析

唐 青 煙臺(tái)高新區(qū)規(guī)劃國(guó)土建設(shè)部

前言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中常發(fā)揮重要作用。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)多樣，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出不均衡趨勢(shì)。同時(shí)，結(jié)合各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，其供需情況具有較大問(wèn)題，致使房?jī)r(jià)持續(xù)處在波動(dòng)狀態(tài)下，這樣很難保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保持良好的穩(wěn)定性。因此，理應(yīng)為兩者創(chuàng)造協(xié)調(diào)發(fā)展條件。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的困境

(一)房?jī)r(jià)波動(dòng)大

房地產(chǎn)項(xiàng)目中關(guān)于房屋住宅的價(jià)格，波動(dòng)較為頻繁。一般而言，不同地區(qū)受人口規(guī)模、交通條件、經(jīng)濟(jì)活躍度等因素的影響，而呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)差異。根據(jù)2020年最新房?jī)r(jià)調(diào)查結(jié)果：12月份上海等繁華地帶均價(jià)已達(dá)到52 530元/m2。而相比之下，山東煙臺(tái)等地的房?jī)r(jià)僅在1萬(wàn)余元/m2。同時(shí)，每個(gè)月的房?jī)r(jià)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，上下兩個(gè)月會(huì)存在數(shù)十元的調(diào)整。據(jù)此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)勢(shì)必也會(huì)受到相應(yīng)的影響。因此，房?jī)r(jià)的控制是維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容。

(二)資金鏈斷裂

房地產(chǎn)建筑作為市場(chǎng)交易對(duì)象，若在其建設(shè)期間出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，不但會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)，而且還會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力的調(diào)動(dòng)產(chǎn)生不利影響。尤其是爛尾樓的出現(xiàn)，一旦無(wú)法順利竣工，將很難將其轉(zhuǎn)化為交易商品，提高市場(chǎng)消費(fèi)水平。因此，銀行的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從房地產(chǎn)融資支持上予以改善，適當(dāng)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款額度，便于借助房地產(chǎn)項(xiàng)目改善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。

(三)缺乏環(huán)保理念

隨著市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的改變以及消費(fèi)者購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者在購(gòu)房階段，開(kāi)始關(guān)注建筑物的環(huán)保性。然而，當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商尚未結(jié)合市場(chǎng)消費(fèi)者的實(shí)際需求，致使建筑物建成后，脫離市場(chǎng)環(huán)保目標(biāo)，從而限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)率。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目多出現(xiàn)土地污染、空氣污染等問(wèn)題，若不及時(shí)加以改善，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的提升造成阻力。據(jù)此，應(yīng)加強(qiáng)綠色建筑、節(jié)能型建筑的打造，繼而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展中給予新的指引[1]。

(四)違背市場(chǎng)原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或者營(yíng)銷(xiāo)，都需要始終遵從市場(chǎng)交易原則，否則將失去市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)空間。而就目前實(shí)際情況來(lái)看，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期間，并未深刻體現(xiàn)惠民政策。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目常需要運(yùn)用林業(yè)資源、土地資源等多元化資源，一旦不能參照市場(chǎng)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，將很難吸引消費(fèi)者注意。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目還涉及稅收減免政策、貸款利率補(bǔ)貼政策等，理應(yīng)圍繞國(guó)家政策建造建筑物，從而在節(jié)約成本的基礎(chǔ)上開(kāi)拓市場(chǎng)空間。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目不可違背市場(chǎng)交易原則，而且還應(yīng)考慮消費(fèi)者的購(gòu)房要求，尤其對(duì)于公積金住宅的建設(shè)[2]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

(一)注重市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)

為了確保房地產(chǎn)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)發(fā)展中產(chǎn)生協(xié)調(diào)關(guān)系，還應(yīng)當(dāng)從房?jī)r(jià)控制上，維持市場(chǎng)發(fā)展秩序，避免因房?jī)r(jià)動(dòng)蕩造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況。而在控價(jià)過(guò)程中，并非單純以降價(jià)作為調(diào)節(jié)舉措，最為重要的是應(yīng)當(dāng)保證房屋建筑的市價(jià)與價(jià)值相匹配，由此可保證購(gòu)房者產(chǎn)生物有所值的感受。

各地區(qū)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)全面掌握市場(chǎng)行情，分析在郊區(qū)、市區(qū)等區(qū)域內(nèi)建造的房屋建筑周邊基礎(chǔ)設(shè)施、人均消費(fèi)水平的差異程度，并考慮在調(diào)整房?jī)r(jià)時(shí)，是否會(huì)造成周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅度變化情況。同時(shí)，對(duì)于高房?jī)r(jià)地區(qū)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行合理控制，避免因房?jī)r(jià)驟增，造成其它產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活力下降。

本文主要以山東煙臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，于2020年8月份，當(dāng)?shù)貙?zhuān)門(mén)實(shí)施了“房?jī)r(jià)限制”措施，為了完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，早在2019年就曾出資50億元建設(shè)了24條道路，不但解決了交通擁堵問(wèn)題，而且也實(shí)現(xiàn)了民眾居住條件的合理優(yōu)化。此外，預(yù)計(jì)在4月份推廣“三室一廳”住房保障模式，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間可根據(jù)不同樓層補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)節(jié)省投入成本。如12層建筑需要預(yù)存4%安裝成本的保修資金。在市場(chǎng)監(jiān)管上也通過(guò)房屋建筑預(yù)售監(jiān)管系統(tǒng)，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況進(jìn)行有效控制，按照合同備案、登記審查等環(huán)節(jié)，增加房屋建筑交易的規(guī)范性，由此保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)性。對(duì)于高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的處理，還應(yīng)當(dāng)由政府出面進(jìn)行干預(yù)，不可由開(kāi)發(fā)商等責(zé)任主體肆意哄抬房?jī)r(jià)，造成當(dāng)?shù)亟灰资袌?chǎng)出現(xiàn)混亂。只有始終保證房?jī)r(jià)處在均衡狀態(tài)下，才能為房地產(chǎn)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展給予保障[3]。

(二)拓寬市場(chǎng)融資渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目中建設(shè)的房屋建筑作為商品，自然需在市場(chǎng)交易中進(jìn)行流轉(zhuǎn)。為了確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能在土地競(jìng)標(biāo)到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售整個(gè)環(huán)節(jié)都能得到充足資金的支持，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)給予資金支持。

首先，由于購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋住宅時(shí)，常包含貸款購(gòu)買(mǎi)、公積金購(gòu)買(mǎi)、全款購(gòu)買(mǎi)三種形式。為了提高交易成功率，還應(yīng)專(zhuān)門(mén)針對(duì)銀行貸款與公積金運(yùn)作模式予以?xún)?yōu)化，在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間建立一個(gè)和諧的關(guān)系，既要保證房屋建筑能夠?yàn)橘?gòu)房者提供相應(yīng)的功能服務(wù)，又要促使購(gòu)房者按時(shí)交納房款。特別是銀行貸款資金的流動(dòng)，可通過(guò)購(gòu)房者申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)，提高銀行資金的流動(dòng)性，也能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠快速回收商品資金，便于開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)展下一項(xiàng)目。

其次，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款審批，也應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)放寬融資政策，并為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與開(kāi)發(fā)設(shè)立單獨(dú)的融資款項(xiàng)，這樣才能提高當(dāng)?shù)刭Y金的利用率。在這期間，應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審核，從而保證銀行能順利回款。

最后，創(chuàng)新信貸模式，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目常面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，而造成后期出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資需求，還應(yīng)當(dāng)聯(lián)合信貸公司，為其提供充足的可用資金，并將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為抵押商品，在第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的統(tǒng)籌管理下，維持市場(chǎng)主體與開(kāi)發(fā)商之間的和諧相處。如山東煙臺(tái)某項(xiàng)目曾通過(guò)6 000萬(wàn)元債權(quán)融資模式得到了政府支持，繼而在政府參與下促使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍度得以提升。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)從融資渠道上在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

(三)創(chuàng)新房地產(chǎn)建設(shè)理念

若房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中引發(fā)嚴(yán)重的污染后果，對(duì)于市場(chǎng)中其它產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生一定阻力。如環(huán)境污染會(huì)造成農(nóng)作物品質(zhì)下降，進(jìn)而降低農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于建設(shè)房屋建筑物時(shí)需要利用大量的土地資源，若不加強(qiáng)環(huán)保理念的滲透，會(huì)破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原有的平衡性。

例如早些年出現(xiàn)的毒豇豆事件，正是受到了大氣環(huán)境的危害，而造成豇豆上的農(nóng)藥殘留量達(dá)到了95%。據(jù)此，在房地產(chǎn)建設(shè)期間，還應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大綠色建筑的建設(shè)規(guī)模。當(dāng)代人在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，他們除了會(huì)分析周邊交通便捷性、學(xué)校分布情況、內(nèi)在布局外，對(duì)于建筑物自身的環(huán)保性與節(jié)能性也較為看重。因此，在建筑設(shè)計(jì)中圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從資源損耗、建筑功能上予以?xún)?yōu)化，特別是商用住宅，更需要保證建材使用量的合理性與水資源的有效保護(hù)。只有這樣，才能不斷提升房屋住宅的建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主打造舒適的居住環(huán)境。

據(jù)了解：山東煙臺(tái)為了積極響應(yīng)國(guó)家環(huán)保理念的號(hào)召，一直致力于綠色建筑的建設(shè)，于2020年開(kāi)展的綠色建筑評(píng)估工作中，其綠色建筑的總建設(shè)面積位于山東省前三，且共計(jì)有105個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)定為綠色建筑，其面積達(dá)到了1 289.88萬(wàn)m2。為了促使房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中提供重要助力，應(yīng)加強(qiáng)綠色設(shè)計(jì)，從而滿(mǎn)足新時(shí)代購(gòu)房者的采購(gòu)需求。

(四)推進(jìn)房地產(chǎn)惠民政策

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，常受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的波動(dòng)而有所變化。為了保證雙方建立協(xié)調(diào)關(guān)系，一要結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)理念實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)改革；二要善于依托國(guó)家政策夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，以此節(jié)省投入成本。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展常以低碳經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為主。這就需要房屋建筑在建設(shè)期間應(yīng)合理利用資源。而且也應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家頒布的房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)福利政策，在符合福利標(biāo)準(zhǔn)的前提下優(yōu)化原有模式。比如我國(guó)在房地產(chǎn)稅收減免政策中，明確提出對(duì)于出租住房的建設(shè)可為其減免4%的稅率，而且對(duì)于養(yǎng)老院等老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)也將享受房產(chǎn)免稅福利。若房地產(chǎn)項(xiàng)目中建設(shè)的建筑物為綠色建筑，也將受到國(guó)家的扶持。

山東省在2019年曾頒布了“綠色建筑促進(jìn)辦法”，其中專(zhuān)設(shè)“引導(dǎo)激勵(lì)”章節(jié)，用于指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目朝著綠色發(fā)展方向前進(jìn)。另外，其中明確闡明了關(guān)于容積率獎(jiǎng)勵(lì)以及運(yùn)營(yíng)稅減免等標(biāo)準(zhǔn)條件，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期間，理應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)馗＠撸亟òl(fā)展目標(biāo)，最終促使房地產(chǎn)項(xiàng)目在提高自身綜合效益的同時(shí)，也能為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)作給予保障。基于此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)、同步發(fā)展的關(guān)系，應(yīng)充分解讀市場(chǎng)交易條件，保證房地產(chǎn)商品及衍生產(chǎn)品，尤其是二手房交易金額的確定，都應(yīng)符合市場(chǎng)交易規(guī)則。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)常受市場(chǎng)因素的影響而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受限。而且房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形成穩(wěn)定的格局。據(jù)此，應(yīng)從房?jī)r(jià)調(diào)價(jià)、融資渠道、房地產(chǎn)建設(shè)理念、惠民政策推進(jìn)等方面著手，便于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能在市場(chǎng)發(fā)展中發(fā)揮出真正效用，最終找到切實(shí)可行的優(yōu)化路徑，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。