房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制存在問題的研究

桑帥

摘 ?要：自2010年至2019年，全國房價與地價比從1.75倍升至2.07倍，整體處于上升趨勢，表明行業(yè)仍有較大盈利空間。但是從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力指標(biāo)來看，自2014年至2019年，雖然成本費用利潤率與凈值產(chǎn)收益率指標(biāo)總體上升，但總資產(chǎn)收益率是下降的，由此可見，行業(yè)競爭與政策的影響，行業(yè)盈利空間呈現(xiàn)大幅增長可能性較小，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)更加激烈的態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，必將淘汰一些競爭力較弱的房產(chǎn)企業(yè)。那么在如今優(yōu)勝劣汰的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在保證質(zhì)量的同時，不得不對從開發(fā)到銷售各個階段的成本控制進行研究，項目設(shè)計作為過程的前沿工作，其成本控制的好壞直接影響到整個工程的經(jīng)濟收益，甚至影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)競爭力的強弱，因此，必須將其作為重中之重。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;設(shè)計階段;成本控制;問題;對策

1房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制存在的問題

1.1設(shè)計階段成本控制體系不夠完善

據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有形成完整的成本控制體系，尤其是在項目設(shè)計階段，而且在進行項目設(shè)計成本控制工作中存在重心后移、重視力度不夠、管理交互性不強等現(xiàn)象，這直接導(dǎo)致了項目設(shè)計中成本控制問題的出現(xiàn)，即：成本控制維度單一，手段不成熟;信息不對稱，數(shù)據(jù)缺乏完整性;成本控制措施缺乏有效性與實時性，且未形成整套反饋、預(yù)警和處置的方法等一系列問題嚴(yán)重阻礙了對項目設(shè)計階段成本控制措施的有效實施。

1.2設(shè)計階段的成本預(yù)算不夠精確

通過查閱相關(guān)文獻并比較發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目設(shè)計成本預(yù)算分為三個階段，一是籌備期，費用占比12%～14%;二是實踐期，費用占比30%～40%;三是確定期，費用占比46%～52%，由此可見確定期費用占比最大，實踐期相對較少，籌備期最少。在設(shè)計上的預(yù)算成本方面，能夠完全控制好房地產(chǎn)項目在設(shè)計方面的實際費用的企業(yè)僅占7.69%;而僅能把用于設(shè)計的預(yù)算費用作為控制費用參照的企業(yè)不足72%;而剩下21%的企業(yè)的設(shè)計預(yù)算明顯脫離了實際情況，可見大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計階段的成本預(yù)算不夠精確。

1.3設(shè)計階段成本控制從業(yè)人員專業(yè)度不足

據(jù)了解，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計階段進行成本控制工作時，多是采用外聘專業(yè)人員的形式，原因是因為本企業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)度不足，也是為了規(guī)避不必要的風(fēng)險。此方式既影響了企業(yè)內(nèi)部成本控制人員的學(xué)習(xí)與發(fā)展，也讓企業(yè)承擔(dān)了額外的成本。另外企業(yè)內(nèi)部成本控制從業(yè)人員缺乏突破自身、創(chuàng)新的精神，導(dǎo)致在實戰(zhàn)時存在經(jīng)驗不足、知識儲備不夠的情況，從而造成成本控制結(jié)果的不嚴(yán)謹(jǐn)、不真實，也嚴(yán)重影響了設(shè)計階段整體的成本控制目標(biāo)的達成。

1.4設(shè)計階段成本管控力度不足

在設(shè)計階段成本管控方面，很多中小型房企仍采用傳統(tǒng)的靜態(tài)階段管控模式，這種管控模式的弊端在于信息流與數(shù)據(jù)流的不互通，這會極大的影響項目管理的實際效果。大型房企雖然建立了一套嚴(yán)格的成本管控流程，也有動態(tài)監(jiān)管的機制，但面對越來越龐大的項目，其作用也不斷地被弱化。久而久之，就會出現(xiàn)惡性循環(huán)，導(dǎo)致在設(shè)計極階段的每個節(jié)點出現(xiàn)漏項少項的現(xiàn)象，從而對整體的成本預(yù)算產(chǎn)生威脅。

2房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的對策建議

在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段進行良好的成本控制不僅可以提高經(jīng)濟效益，還能促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，下面將根據(jù)房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制存在的問題，提出相應(yīng)的對策建議：

2.1完善項目設(shè)計階段成本控制體系

房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段是決定項目功能、規(guī)模、性質(zhì)與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的重點，更是影響項目投資的關(guān)鍵。需要保證其成本控制的有效性，必須有完整的成本控制體系。因此，首先要明確設(shè)計階段成本控制對整個工程的重要性;其次，管理人員須全面考慮在設(shè)計預(yù)算過程中的影響因素，做好風(fēng)險方法工作，并要對各個環(huán)節(jié)與流程作出初步與評估預(yù)算;再次，全面完善項目設(shè)計階段中從招標(biāo)到圖紙交底工作完成整個過程的成本控制體系，嚴(yán)格實行節(jié)點限額設(shè)計與專項成本分析報告的措施，并制定相應(yīng)的獎懲制度，做到分工明確，責(zé)任到人;最后，成本控制是一項系統(tǒng)的工程，需要各節(jié)點工作人員的密切配合與相互協(xié)作。

2.2提高項目設(shè)計階段成本預(yù)算的精確度

提高各設(shè)計節(jié)點的成本預(yù)算精確度是確保整個項目設(shè)計階段成本有效控制的關(guān)鍵。以此可以采用智能化設(shè)備與人工的相結(jié)合的方式進行數(shù)據(jù)的采集與精算，建立設(shè)置成本控制管理中心，進行多層次、多維度的信息收集與處理，由此來提高成本預(yù)算的精確度。因此首先要建立成本控制管理中心，并完善管理制度;其次，加強參與人員的溝通與協(xié)作，嚴(yán)控設(shè)計關(guān)于成本關(guān)，確保信息與數(shù)據(jù)的真實性，并加以分類整理;再次，從多方位、多角度進行設(shè)計成本報告的測評，保證各項數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性與準(zhǔn)確性;最后，根據(jù)結(jié)果作出必要優(yōu)化建議與措施。

2.3加強項目設(shè)計階段成本控制的專業(yè)人才培養(yǎng)

專業(yè)的人做專業(yè)的事，才能保證數(shù)量與質(zhì)量。在項目設(shè)計成本控制工作中，不專業(yè)的人既無法保證效率，也無法保證質(zhì)量，更無法保證成本控制目標(biāo)的達成。專業(yè)的人才培養(yǎng)需要企業(yè)制定系統(tǒng)的培養(yǎng)計劃，并加以實施。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)首先要摒棄為了節(jié)省費用而采用不專業(yè)的企業(yè)內(nèi)部員工進行成本控制的現(xiàn)象，更應(yīng)該聘用更加專業(yè)的人;其次，要根據(jù)企業(yè)具體情況，對企業(yè)內(nèi)部成本控制人員進行分批、分段、分類的專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí);最后，加強實踐演練，做到理論與實際雙腿走路，更好的做好成本控制工作。

2.4加大項目設(shè)計階段成本控制的管控力度

高質(zhì)高量的完成項目設(shè)計階段成本控制工作，必須做好管控工作。基于管理的本質(zhì)，在進行成本控制管控時，必須要將企業(yè)所擁有的資源進行有效的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，并要綜合分析客觀因素的影響，從而在保證進度的同時，達成最佳成本控制目標(biāo)。具體措施，首先是時間管理，在拆分設(shè)計節(jié)點工作基礎(chǔ)上，做好各環(huán)節(jié)的銜接工作，盡量縮短時間，提高質(zhì)量;其次是技術(shù)管理，做好各項設(shè)計圖紙的對接與較低工作，避免出現(xiàn)各自為政、漏項缺項的現(xiàn)象;最后是現(xiàn)場管理，設(shè)計現(xiàn)場需要嚴(yán)格把關(guān)，控制成本不能盲目的做加減法，需要在確保設(shè)計質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對項目設(shè)計計劃作出隨時的調(diào)整與優(yōu)化。

3總結(jié)

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，成本控制越受到各行業(yè)的重視，在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制更是備受關(guān)注。從目前的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身需求與行業(yè)前景，做好成本控制的精細(xì)化管理，以此提高自身競爭力。

參考文獻

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