物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算問題研究

郭澤雄 海南海航物業(yè)管理股份有限公司

引言

作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)公司的發(fā)展宗旨是給客戶提供專業(yè)的服務(wù)。自改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也拉動了物業(yè)行業(yè)的崛起，2019年，全國物業(yè)行業(yè)市場規(guī)模約為6961億元，越來越多的物業(yè)公司上市，整個物業(yè)行業(yè)大放異彩。隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，“專業(yè)性的服務(wù)”不再僅僅指公司日常的業(yè)務(wù)，也包含其他多種經(jīng)營內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不斷擴充下，物業(yè)公司內(nèi)部管理的難度也在不斷加大。財務(wù)管理貫穿于企業(yè)內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)，是連接各類型內(nèi)部管理的橋梁。對于物業(yè)公司來說，必須要在企業(yè)內(nèi)部建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，并且進(jìn)行專業(yè)化的、契合企業(yè)自身實際的會計核算，為企業(yè)發(fā)展運營提供良好保障，提高整個企業(yè)的核心競爭力。

一、物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點及財務(wù)管理的具體內(nèi)容

（一）物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點

在改革開放帶來的紅利影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)、樓房建造，而竣工交付之后對于業(yè)主的服務(wù)工作則需要交由物業(yè)公司來進(jìn)行。因此可以說，物業(yè)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的衍生行業(yè)，也是房地產(chǎn)行業(yè)再循環(huán)中產(chǎn)生的一種服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)。在具體業(yè)務(wù)開展的過程中，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)建設(shè)以及后期業(yè)主服務(wù)消費的各個環(huán)節(jié)，還需要與政府、房地產(chǎn)商、業(yè)主等多方主體聯(lián)動溝通，并提供相應(yīng)的服務(wù)，因此業(yè)務(wù)較為復(fù)雜煩瑣。一般物業(yè)公司都是受與之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司委托，對住宅、寫字樓、公共服務(wù)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院）中的業(yè)主提供后期服務(wù)。這種服務(wù)內(nèi)容多樣，涵蓋范圍廣，既包括有形的維修管理服務(wù)，又包括無形的綠化、衛(wèi)生清潔等服務(wù)。

（二）物業(yè)公司財務(wù)管理的具體內(nèi)容

財務(wù)管理是物業(yè)公司內(nèi)部管理的核心內(nèi)容，開展高效的財務(wù)管理和會計核算工作，能夠為物業(yè)公司資金正常周轉(zhuǎn)提供保障，也有利于降低公司經(jīng)營成本，實現(xiàn)利潤最大化。目前物業(yè)公司的財務(wù)管理主要可以分為三部分內(nèi)容：第一部分是對物業(yè)公司內(nèi)部固定資金和流動資金的核算工作。第二部分是結(jié)合不同的業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容，對物業(yè)公司財務(wù)成本進(jìn)行有針對性的管控，進(jìn)行成本核算與預(yù)算管理。第三部分是對公司的現(xiàn)金流進(jìn)行管理，包括對收支情況的核算、利潤的預(yù)估等。

二、物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算存在的問題

（一）財務(wù)管理與會計核算的工作開展基礎(chǔ)薄弱

物業(yè)行業(yè)在我國發(fā)展的歷史較短，是一種新興行業(yè)。整個行業(yè)僅有短短幾十年的發(fā)展，因此物業(yè)公司普遍沒有建立起成熟的內(nèi)部管理體系，財務(wù)管理與會計核算工作的開展基礎(chǔ)較為薄弱。結(jié)合對具體問題的分析，可以發(fā)現(xiàn)在物業(yè)公司的內(nèi)部管理中，缺乏對財務(wù)管理和會計核算工作的規(guī)范，由于沒有制定完善的制度體系供財務(wù)人員進(jìn)行參考借鑒，整個財務(wù)管理工作過于粗放、隨意，存在會計憑證填寫不規(guī)范、公司內(nèi)部建賬分類不明確、發(fā)票收集和管理不嚴(yán)格等問題。這樣一來，不僅會計核算工作在對賬過程中的工作量和工作難度增加，還常常出現(xiàn)會計信息失真等問題，整個財務(wù)管理與會計核算工作效率低下。

（二）會計核算中成本核算的方式單一

成本核算是物業(yè)公司進(jìn)行會計核算的核心內(nèi)容，該工作開展的效率關(guān)乎公司整體成本控制的效率。目前，大多數(shù)物業(yè)公司仍然沿用傳統(tǒng)由財務(wù)部門進(jìn)行集中核算的形式來進(jìn)行成本核算。而隨著物業(yè)公司內(nèi)部業(yè)務(wù)的拓展，一些規(guī)模較大的物業(yè)公司所管理的范圍包含幾十上百個住宅區(qū)、寫字樓以及公共服務(wù)設(shè)施。不同的業(yè)務(wù)有著不同的內(nèi)容與成本特點。僅僅靠財務(wù)部門難以深入到業(yè)務(wù)的具體環(huán)節(jié)中，也無法結(jié)合業(yè)務(wù)開展的實際情況制定成本控制方案。而就成本核算的具體方式來看，目前物業(yè)公司成本核算的明細(xì)科目也不夠明確，沒有建立起針對不同業(yè)務(wù)的精細(xì)化核算方案，因此成本核算的財務(wù)數(shù)據(jù)也不能為公司管理層提供真實可靠的參考。除此之外，目前物業(yè)公司開展的會計核算工作中，對成本的核算局限在“有形的成本”上，忽視了人力資源、設(shè)備技術(shù)、時間等“無形的成本”的核算，因此核算出的成本與公司實際支出的成本往往存在較大的差距。

（三）沒有建立起業(yè)財融合的財務(wù)管理體系

業(yè)財融合是實現(xiàn)高效財務(wù)管理的重要保障，在我國企業(yè)中得到了越來越多的推廣和應(yīng)用。然而就目前大多數(shù)物業(yè)公司的實際情況來看，業(yè)財融合的財務(wù)管理體系尚且不夠健全，業(yè)務(wù)與財務(wù)部門仍然是并立而行，缺乏良性的溝通交流。財務(wù)部門作為公司內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)核算、成本控制管理以及預(yù)算編制的部門，需要整合公司各業(yè)務(wù)部門具體業(yè)務(wù)的開展情況，收集真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)而實現(xiàn)高效的管理。不同的部門產(chǎn)生的成本不同，各有重點，然而目前物業(yè)公司其他部門配合財務(wù)管理的意識淡薄，如安保維保部門僅僅做好自己分內(nèi)的維修管理工作，忽視了相關(guān)設(shè)備采購成本的管控，物業(yè)服務(wù)部門重視為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，卻沒有建立起節(jié)約人力資源成本的意識。財務(wù)部門自身也缺乏業(yè)財融合型人才，財務(wù)人員往往只是按部就班地開展財務(wù)管理工作，忽略了結(jié)合業(yè)務(wù)實際的重要性，沒有積極主動地與業(yè)務(wù)部門溝通聯(lián)系，獲取財務(wù)信息。并且業(yè)財融合需要一定的信息技術(shù)系統(tǒng)支撐，而目前不少物業(yè)公司僅僅實現(xiàn)了財務(wù)管理的信息化，卻沒有在企業(yè)內(nèi)部建立起業(yè)財融合的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，割裂了財務(wù)管理與業(yè)務(wù)開展之間的聯(lián)系。

三、物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的改進(jìn)對策

（一）建設(shè)并更新財務(wù)管理和會計核算體系

在市場競爭日益激烈的態(tài)勢下，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強自身核心競爭力的建設(shè)，其中重要一點就是建設(shè)并且不斷更新內(nèi)部的財務(wù)管理與會計核算體系。一方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部建立明確的財務(wù)管理與會計核算制度，結(jié)合物業(yè)公司的實際情況，明確公司財務(wù)管理的整體戰(zhàn)略、方向、重點與規(guī)范，讓財務(wù)人員在進(jìn)行財務(wù)管理和會計核算工作時有章可循、有據(jù)可依，實現(xiàn)粗放化管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)型。另一方面，為了順應(yīng)當(dāng)前信息化內(nèi)部管理建設(shè)，物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)專業(yè)能力與信息化素養(yǎng)俱佳的財務(wù)人員，引進(jìn)業(yè)財融合的財務(wù)管理信息系統(tǒng)如ERP系統(tǒng)、財務(wù)共享中心等，通過人員和技術(shù)的更新，推動信息化背景下高效的企業(yè)財務(wù)管理與會計核算實現(xiàn)。

（二）創(chuàng)新會計核算中成本核算的形式

隨著物業(yè)公司業(yè)務(wù)內(nèi)容的不斷擴展，傳統(tǒng)單一的成本核算方式已經(jīng)越來越不能夠滿足公司內(nèi)部成本管理的需求，難以對公司內(nèi)部各部門資金的使用情況進(jìn)行有效管控，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)內(nèi)部存在成本浪費的現(xiàn)象。物業(yè)公司成本核算的范圍廣、內(nèi)容多，因此公司應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新成本核算的形式，結(jié)合不同的業(yè)務(wù)，明細(xì)會計核算中成本核算的具體科目，進(jìn)行精細(xì)化的成本核算。物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)重視引進(jìn)信息技術(shù)來提高傳統(tǒng)成本核算的效率，如在公司內(nèi)部建立一體化的成本控制信息系統(tǒng)，由財務(wù)人員通過信息系統(tǒng)收集各部門、各業(yè)務(wù)開展情況和信息，進(jìn)行差異化的成本管控方案制定，并且在具體業(yè)務(wù)開展過程中實施。在進(jìn)行成本核算時，協(xié)助先進(jìn)的信息系統(tǒng)，物業(yè)公司要更加全面地收集公司內(nèi)部一切成本信息，不僅要包括“有形的成本”，也要綜合考慮各類“無形的成本”，盡可能減少成本核算的誤差，為企業(yè)管理者做出正確決策提供可靠參考。

（三）進(jìn)行業(yè)財融合的財務(wù)管理與會計核算

物業(yè)公司內(nèi)部應(yīng)當(dāng)樹立起業(yè)財融合的管理理念，建立共同的管理戰(zhàn)略目標(biāo)，實現(xiàn)業(yè)財部門良好溝通交流，互相配合協(xié)作?？紤]到財務(wù)工作較為復(fù)雜，物業(yè)公司可以在內(nèi)部建立業(yè)財融合的財務(wù)信息管理系統(tǒng)，引進(jìn)專門的技術(shù)人員，結(jié)合公司發(fā)展情況，對系統(tǒng)進(jìn)行維護和更新。物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)在每個業(yè)務(wù)部門設(shè)置相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)在系統(tǒng)內(nèi)上傳業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)而通過系統(tǒng)智能生成財務(wù)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)管理之間的信息互換與交流融合，而財務(wù)人員則需要結(jié)合不同部門上傳的歷史財務(wù)數(shù)據(jù)，綜合分析相關(guān)影響因素，制定年度、季度、月度的各部門預(yù)算方案，并且將預(yù)算數(shù)額輸入進(jìn)系統(tǒng)中，在部門實際工作中若出現(xiàn)預(yù)算數(shù)額超支等情況，系統(tǒng)及時提醒，再由財務(wù)人員協(xié)調(diào)具體部門進(jìn)行合理應(yīng)對。這樣一來，才能夠真正做到財務(wù)管理深入業(yè)務(wù)開展的實際，收集真實的業(yè)務(wù)信息，實現(xiàn)有針對性的、高效的財務(wù)管理。

結(jié)語

在與現(xiàn)代化城市建設(shè)融合的過程中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)堅持高端化、特色化、集約化發(fā)展路線，以整個行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級為抓手，不斷提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的同時加強自身內(nèi)部管理體系的建設(shè)，更好地參與市場競爭。在財務(wù)管理與會計核算方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)借助信息技術(shù)，不斷更新完善管理制度，引進(jìn)和培養(yǎng)先進(jìn)的財務(wù)管理人才，豐富成本管理方式，推進(jìn)業(yè)財融合的財務(wù)管理體系構(gòu)建。通過高效的財務(wù)管理和會計核算，提升物業(yè)公司的核心競爭力，形成適應(yīng)行業(yè)競爭形勢的發(fā)展新格局。