房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的影響因素研究

楊明才 云南城投置業(yè)股份有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是指發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中，借助信用手段、方法和工具來(lái)實(shí)現(xiàn)融通資金的一種金融式操作方式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，也就是房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)各種合法的渠道、有效的手段，進(jìn)行資金的籌集，最終利用這些資金進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所面臨的形勢(shì)與背景

（一）世界經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)、金融、貨幣政策變化

受宏觀環(huán)境影響，2020年全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的衰退，呈現(xiàn)出GDP大幅度負(fù)增長(zhǎng)、失業(yè)率明顯上升、通貨膨脹率普遍下降、國(guó)際貿(mào)易萎縮、直接投資下跌、金融市場(chǎng)起跌幅劇烈、債務(wù)水平急劇上升以及大宗商品價(jià)格居高不下的特點(diǎn)。2021年雖然全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然會(huì)徘徊在相對(duì)低迷的發(fā)展情境下，但會(huì)出現(xiàn)些許反彈，至于反彈的程度究竟如何，與全球金融市場(chǎng)形勢(shì)、穩(wěn)定性以及各國(guó)的貨幣政策有極大的關(guān)聯(lián)性?？v觀2020年，全球各地共計(jì)推出財(cái)政計(jì)劃11.7萬(wàn)億美元，實(shí)施了大規(guī)模的量化寬松政策，一些政策的貫徹和執(zhí)行會(huì)促使未來(lái)一年全球各地的財(cái)政貨幣擴(kuò)張力度以及時(shí)機(jī)受到影響，相對(duì)應(yīng)地降低求助以及刺激經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的效果。

（二）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的宏觀形勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以及落地政策

經(jīng)初步核算，2020年國(guó)內(nèi)的全年生產(chǎn)總值為1，015，986億元，較之上年上漲2.3%，三大產(chǎn)業(yè)增加值分別為77，754億元、384，255億元以及553，977億元，漲幅分別為3.0%、2.6%以及2.1%。全面最終消費(fèi)支出拉動(dòng)國(guó)內(nèi)上產(chǎn)總值下降0.5%，資本形成總額拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2.2%，貨物以及服務(wù)凈出口拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)0.7%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資合計(jì)141，443億元，較之上年增長(zhǎng)7.0%，其中住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額分別為104，446億元、6，494億元以及13，076億元，增幅分別為7.6%、5.4%以及-1.1%。

2020年8月，人民銀行、住建部提出“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，也就是大家所熟知的“三道紅線”——這意味著房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法繼續(xù)依靠過(guò)去高杠桿的發(fā)展模式進(jìn)行發(fā)展，必須控制發(fā)展速度，注重質(zhì)量的提升，如此實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)。2020年，在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》當(dāng)中，提出了這樣幾項(xiàng)要求，對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、規(guī)劃以及建設(shè)產(chǎn)生了一定程度的影響。

首先，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》首度提出了“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”的要求，確保發(fā)展方向上抑制房地產(chǎn)以及金融行業(yè)的過(guò)度發(fā)達(dá)，最終因?yàn)檎加玫馁Y源比較多而觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，在“十四五”期間，在相關(guān)政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)方式必然會(huì)發(fā)生改變，其將擁有相對(duì)較長(zhǎng)一段時(shí)間的低俗增長(zhǎng)期。

最后，政策的變動(dòng)促使企業(yè)的融資變得更加困難，其原本的銷售速度必須進(jìn)行調(diào)整，從最初的速率慢慢發(fā)展成為更加關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)快速匯款，嘗試借助高杠桿減少行業(yè)內(nèi)彎道超車出現(xiàn)的可能性。

二、當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及原因分析

在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)按企業(yè)融資主要存在這樣幾方面問題，充分認(rèn)知其表現(xiàn)以及導(dǎo)致這些問題存在的原因，對(duì)于尋找到有力的問題解決措施會(huì)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。

（一）融資渠道受限，難以達(dá)到要求的融資規(guī)模

因?yàn)閲?guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為受到非常大的影響和沖擊，直接導(dǎo)致其融資渠道受到影響，甚至因?yàn)闊o(wú)法達(dá)到融資規(guī)模和相關(guān)規(guī)范的要求，影響后后續(xù)其他工作的順利開展。

2018年4月，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱意見），意見當(dāng)中的第二十二條規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)不可以為其他金融機(jī)構(gòu)的投資管理產(chǎn)品提供有關(guān)杠桿約束、投資范圍等監(jiān)管部門所要求的通道服務(wù)。該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)直接導(dǎo)致此前曾經(jīng)通過(guò)該通道的融資行為被視為違規(guī)操作，所以為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)所批復(fù)的貸款業(yè)務(wù)，或者用于支付土地出讓金的棚改貸款業(yè)務(wù)，一切表現(xiàn)出資金比例不正確、四證不全等房地產(chǎn)企業(yè)所申請(qǐng)的貸款業(yè)務(wù)被全盤叫停。

（二）融資周期長(zhǎng)，不可預(yù)估的變化因素較多，致企業(yè)財(cái)務(wù)壓力較大

房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠渌_發(fā)的項(xiàng)目所具備的特點(diǎn)，自身在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中承受著非常大的財(cái)務(wù)壓力，這些壓力也間接導(dǎo)致企業(yè)本身融資面臨著周期長(zhǎng)、不可控因素多的情況。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，并且前期投資的金額比較大

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)從前期的土地取得最終的竣工驗(yàn)收是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程，但是當(dāng)下絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得項(xiàng)目開發(fā)的資金，都需要銀行貸款的參與，并且需要支付高額的債務(wù)利息來(lái)維系發(fā)展。

2.政策因素影響所致

近年來(lái)，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所進(jìn)行的調(diào)控相對(duì)頻繁，但是任何時(shí)候只要出現(xiàn)了政策調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃內(nèi)的融資行為、方案就有可能受到影響，其就有可能面臨利率上調(diào)、融資渠道受限、限購(gòu)等一系列因素的牽連。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本越來(lái)越高

隨著物價(jià)的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中涉及的人力成本、建筑材料成本也都會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)增長(zhǎng)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付的工程款項(xiàng)存在極大的壓力。

4.資金周轉(zhuǎn)率不高

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目而言，其在進(jìn)行到中后期能夠進(jìn)行銷售以后，才有可能開始慢慢回收各類款項(xiàng)。所以，前期如果沒有足夠的資金作為支撐，很容易導(dǎo)致企業(yè)面臨資金鏈斷裂的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)展停滯、工程進(jìn)度受到明顯影響。

5.項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中不確定因素不可控

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)初期往往會(huì)涉及土地性質(zhì)變更、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整、容積率調(diào)整、綠化率是否達(dá)標(biāo)以及一系列人防問題。因?yàn)檫@些事項(xiàng)的手續(xù)比較復(fù)雜，很容易延長(zhǎng)工程的周期，所以在具體施工過(guò)程中必須重視安全事故的規(guī)避，也要做好項(xiàng)目開發(fā)所需的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)及文件索取，防止后續(xù)巨額賠款的出現(xiàn)。

（三）銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻設(shè)置相對(duì)較高

從前文的論述中不難發(fā)現(xiàn)，如今的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行機(jī)構(gòu)的貸款存在較高的依賴性，但是從銀行的角度來(lái)說(shuō)，其本身對(duì)于融資的準(zhǔn)入條件又有著非常高的要求。比如，部分銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身的資質(zhì)條件有著嚴(yán)格的要求，是否為全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)、是否有著良好的信用等級(jí)、開發(fā)項(xiàng)目是否屬于城中村改造項(xiàng)目、商業(yè)比例情況、商業(yè)地段是否良好、是否能夠保證項(xiàng)目的良好運(yùn)營(yíng)等，很多規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法滿足這些條件和要求，在融資方面會(huì)遇到多項(xiàng)制約，往往很難從銀行渠道獲得融資資金。

（四）內(nèi)控體系不健全，缺少管理型人才

結(jié)合實(shí)際情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚但發(fā)展速度，普遍存在著內(nèi)部管理制度不健全甚至缺失的情況。

一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)閮?nèi)部控制沒有嚴(yán)格實(shí)施，導(dǎo)致“特事特辦”成為一種習(xí)慣，相關(guān)制度的存在流于形式，沒有價(jià)值可言。當(dāng)企業(yè)上下管理意識(shí)都不夠強(qiáng)勁時(shí)，資本結(jié)構(gòu)不合理也成為一種顯而易見的結(jié)果。此外，因?yàn)槠湓谌瞬艃?chǔ)備以及培養(yǎng)方面不夠重視，往往習(xí)慣于追求眼前利益、短淺利益，導(dǎo)致缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)且有效的人才培養(yǎng)計(jì)劃，讓企業(yè)陷入發(fā)展的窘境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決措施

鑒于前文所提及的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面遇到的問題和瓶頸，筆者認(rèn)為可以主要從這樣三個(gè)角度進(jìn)行調(diào)整和解決。

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)金融市場(chǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步需要保障整個(gè)市場(chǎng)的有序和規(guī)范，而具體的規(guī)范和措施需要構(gòu)架層面予以政策支持。處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，如果市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中存在不合理、不完善的經(jīng)濟(jì)行為，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部秩序，所以要盡一切可能規(guī)避不規(guī)范的操作和管理結(jié)果。

首先，國(guó)家相關(guān)部門必須充分體現(xiàn)出宏觀調(diào)控的價(jià)值以及存在的意義，要對(duì)金融市場(chǎng)采取合理有效的措施進(jìn)行全面的管控，在不斷完善相應(yīng)法律法規(guī)的過(guò)程中，對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理、約束，如此才可以保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理、建設(shè)發(fā)展始終處在相對(duì)合理的秩序和氛圍當(dāng)中。

其次，提高房地產(chǎn)質(zhì)押貸款機(jī)構(gòu)的參與程度，充分建立其有據(jù)可依、允許保險(xiǎn)參與的多層次市場(chǎng)，最終生成穩(wěn)定、能夠服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)。

（二）完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要想擁有良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，需要結(jié)合具體開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際特征，對(duì)自身所能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的分析與評(píng)估。

房地產(chǎn)企業(yè)需要參考市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，選擇合理的辦法來(lái)及時(shí)消除企業(yè)所面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)改善自身的形象，為品牌贏得更多的聲譽(yù)以及口碑，在為廣大投資者提供更多保障的同時(shí)，促使其能夠相信自己的企業(yè)，進(jìn)而為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。這樣也可以吸引更多的人員參與到房地產(chǎn)企業(yè)（或項(xiàng)目）的投資過(guò)程中來(lái)，在降低或減少融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也促使房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展到一個(gè)相對(duì)良好的狀態(tài)。

（三）直接融資

房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)常見的融資渠道包括權(quán)益融資、非標(biāo)融資、債券融資（主要包括在國(guó)內(nèi)發(fā)行和在國(guó)外發(fā)行）、開發(fā)貸款以及資產(chǎn)證券化等。

1.權(quán)益融資

其主要包括IPO以及增發(fā)，作為企業(yè)再融資的權(quán)益類融資方式之一，定增對(duì)企業(yè)是否盈利并沒有明確要求，即便企業(yè)處于虧損狀態(tài)，也可以申請(qǐng)發(fā)行。相對(duì)而言，定向增發(fā)是一種發(fā)行條件和成本比較低的股權(quán)融資方式。

但是結(jié)合實(shí)際情況來(lái)看，目前通過(guò)定增融資渠道實(shí)現(xiàn)融資的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著極為現(xiàn)實(shí)的困難，項(xiàng)目審查會(huì)變得越來(lái)越嚴(yán)格，發(fā)展速度也會(huì)有所放緩。

2.非標(biāo)融資

近年來(lái)，隨著理財(cái)業(yè)務(wù)以及同業(yè)業(yè)務(wù)監(jiān)管政策的頻繁“亮相”，國(guó)家層面確實(shí)加強(qiáng)了對(duì)銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和約束，促使非標(biāo)投資的過(guò)程更加規(guī)范。

與此同時(shí)，相對(duì)于銀行貸款以及其他債務(wù)性融資，非標(biāo)融資的成本一向較高，但整體來(lái)說(shuō)，并不失為一種可行的渠道。

3.債券融資（主要包括在國(guó)內(nèi)發(fā)行和在國(guó)外發(fā)行）

在債券發(fā)行方面，伴隨《關(guān)于試行房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》以及國(guó)內(nèi)媒體針對(duì)“發(fā)改委將嚴(yán)禁地產(chǎn)商發(fā)行企業(yè)債用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的嚴(yán)肅披露，房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)資本市場(chǎng)的直接融資渠道也出現(xiàn)了不斷收緊的情況。

目前，雖然境外發(fā)行的債券所受到的約束會(huì)比較少，但是伴隨國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》，這類債券收到的監(jiān)督管理措施也會(huì)逐漸走向嚴(yán)格、走向規(guī)范。

與此同時(shí)，對(duì)于廣大房地產(chǎn)企業(yè)而言，海外融資主要是通過(guò)發(fā)行美元債券的方式來(lái)達(dá)到融資的目的，這類發(fā)行的成本和門檻都比較高，而且還有持續(xù)提升的趨勢(shì)。

4.開發(fā)貸款

銀行開發(fā)貸款的門檻和成本都比較低，也是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)所能接觸到的最為穩(wěn)定的一種融資模式。但是這類貸款意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須拿到待開發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后才可以辦理。

而且這類貸款往往受到企業(yè)所提供的抵押物價(jià)值的限制，很難滿足企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要，后續(xù)也很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流資源錯(cuò)配的問題。從銀行本身的角度來(lái)說(shuō)，其往往存在一定的思想傾向，大型的國(guó)有企業(yè)更容易為其所批復(fù)。

5.資產(chǎn)證券化

相對(duì)于其他幾種融資方式，資產(chǎn)證券化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有一定的優(yōu)勢(shì)所在。

首先，發(fā)起人會(huì)通過(guò)自身所持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行出售，實(shí)現(xiàn)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)隔離，如此不僅可以滿足一部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的訴求，還能適度提高信用等級(jí)，吸引更多投資者，也能在一定程度上降低發(fā)行成本。

其次，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化本質(zhì)上是一種核心在于底層資產(chǎn)的融資方式，擁有相對(duì)豐富的資產(chǎn)種類，很大程度上也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)擁有更為廣闊的融資空間提供幫助。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的ABS融資形式主要是資產(chǎn)證券式的融資，流通場(chǎng)所主要在于各式的交易所。2014年9月26日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定（修訂稿）》及配套規(guī)則發(fā)布，內(nèi)容要求所有的基金子公司、證券商統(tǒng)一以專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為載體，推進(jìn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，將原有的審批制度統(tǒng)一調(diào)整為具有負(fù)面清單的備案制度，這樣不僅壓縮了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間，而且讓債券發(fā)行的速度也得到了大幅度提升。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，很大程度上促成了整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，但是在此過(guò)程中存在的一些風(fēng)險(xiǎn)，也需要引起廣大工作人員尤其是企業(yè)內(nèi)部管理者的高度重視。要想讓房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)順利發(fā)展，必須設(shè)置相應(yīng)的法律法規(guī)，并充分結(jié)合企業(yè)所提供的法律作為保障。與此同時(shí)，企業(yè)也可以積極地進(jìn)行各方面改革，不斷減少融資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定性以及核心競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在促進(jìn)和發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中發(fā)揮頗為重要的作用。