法規(guī)·解讀

關(guān)于《國家稅務總局關(guān)于契稅納稅服務和征收管理若干事項的公告》的解讀

為貫徹落實中辦、國辦印發(fā)的《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》，切實優(yōu)化契稅納稅服務，規(guī)范契稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）、《財政部 稅務總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（2021年第23號，以下簡稱23號公告）等相關(guān)規(guī)定，稅務總局制發(fā)了《關(guān)于契稅納稅服務和征收管理若干事項的公告》（以下簡稱《公告》）?，F(xiàn)就有關(guān)問題解讀如下：

一、《公告》制發(fā)的背景是什么？

《契稅法》于2020年8月11日經(jīng)第十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過，自2021年9月1日起施行。為保證《契稅法》順利實施，財政部和稅務總局聯(lián)合制發(fā)了23號公告。在此基礎(chǔ)上，為進一步優(yōu)化納稅服務，規(guī)范契稅征收管理，稅務總局制發(fā)《公告》，明確契稅納稅申報、稅款核定征收、退稅、先稅后證、信息保密等納稅服務與征收管理規(guī)定，為納稅人和基層稅務人員提供了政策依據(jù)與辦事指引。

二、為什么契稅申報的基本單位是不動產(chǎn)單元？

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則規(guī)定，不動產(chǎn)單元是權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，且不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。為進一步提升契稅納稅申報的規(guī)范性，便于納稅人理解和辦理，并與不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一銜接，《公告》明確了納稅人申報契稅的基本單位為不動產(chǎn)單元。

因共有不動產(chǎn)份額變化或者增減共有人導致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅人也應以不動產(chǎn)單元為單位申報契稅。

【例1】自然人A整體購買某幢住宅樓。在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)將該幢住宅樓登記為2個不動產(chǎn)單元，則A應就2個不動產(chǎn)單元分別向稅務機關(guān)申報契稅。

三、以作價投資（入股）、償還債務、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬應申報契稅的，如何確定適用稅率、計稅依據(jù)等？

《契稅法》第二條第三款規(guī)定，以作價投資（入股）、償還債務、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應當征收契稅。

為方便納稅人確定上述應稅行為契稅申報的適用稅率、計稅依據(jù)等，《公告》明確，以作價投資（入股）、償還債務等應交付經(jīng)濟利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。以劃轉(zhuǎn)、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

【例2】為支持合理住房需求，某省依法規(guī)定本地區(qū)住房買賣契稅適用稅率為3%。若納稅人A作為債權(quán)人承受某債務人抵償債務的一套住房，A應參照住房買賣的適用稅率3%，以及抵債合同（協(xié)議）確定的成交價格申報契稅。

四、契稅計稅依據(jù)不包括增值稅具體指什么？

23號公告第二條第（九）項規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報的計稅依據(jù)，《公告》按照土地使用權(quán)出售、房屋買賣，土地使用權(quán)互換、房屋互換，稅務機關(guān)核定契稅計稅價格三類情形，作出契稅計稅依據(jù)不包括增值稅的具體規(guī)定。

一是土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價格確定。

二是土地使用權(quán)互換、房屋互換的，應分別確定互換土地使用權(quán)、房屋的不含稅價格，再確定互換價格的差額。

三是土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為的，稅務機關(guān)核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

需要說明的是，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方免征增值稅的，承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。

【例3】某一般納稅人A公司銷售其自建的房屋，含稅價為328萬元，并適用一般計稅方法，2019年1月，A公司向納稅人B開具第1張增值稅發(fā)票，注明的增值稅額為10萬元、不含稅價格為100萬元；2021年9月，A公司向納稅人開具第2張發(fā)票，注明的增值稅額為18萬元、不含稅價格為200萬元。則B申報契稅的計稅依據(jù)=100+200=300（萬元）。

【例4】自然人A與自然人B互換房屋，A的房屋不含稅銷售價格為145萬元，B的房屋不含稅銷售價格為100萬元。則A申報契稅的計稅依據(jù)為0；B申報契稅的計稅依據(jù)=145-100=45（萬元）。

【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B，合同確定的交易含稅價為210萬元，A符合免征增值稅條件，向稅務機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票上注明增值稅額為0,不含稅價格為210萬元。則B申報繳納契稅的計稅依據(jù)為210萬元。

五、《公告》實施后，納稅人申報契稅所需提交資料有變化嗎？

沒有變化。《公告》延續(xù)稅法實施前做法，明確契稅納稅人依法納稅時，應填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》（《契稅稅源明細表》部分），并根據(jù)具體情形提交下列資料：

（1）納稅人身份證件；

（2）土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證；

（3）交付經(jīng)濟利益方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，提交土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)價款支付憑證，其中，土地使用權(quán)出讓為財政票據(jù)，土地使用權(quán)出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發(fā)票；

（4）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等。

需要說明的是，稅務總局發(fā)布的《關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（2015年第67號，以下簡稱67號公告）將繼續(xù)有效。67號公告規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務機關(guān)應予受理。購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關(guān)在核實有關(guān)情況后應予受理。

六、納稅人如何申報享受契稅減免稅政策？

根據(jù)《公告》規(guī)定，契稅納稅人符合減免稅條件的，應按規(guī)定附送有關(guān)資料。

對享受公共租賃住房、農(nóng)村飲水安全工程等契稅減免稅政策的納稅人，根據(jù)《財政部稅務總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（2019年61號）、《財政部稅務總局關(guān)于繼續(xù)實行農(nóng)村飲水安全工程稅收優(yōu)惠政策的公告》（2019年67號）等規(guī)定，實行資料留存?zhèn)洳榈膬?yōu)惠辦理方式。

七、修訂后的《契稅稅源明細表》填報項目有什么變化？

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（2021年第9號）第一條規(guī)定，納稅人申報繳納契稅時，應填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》（《契稅稅源明細表》部分）。

《公告》附件1公布了修訂后的《契稅稅源明細表》（以下簡稱《稅源明細表》）的樣式。與原表相比，《稅源明細表》主要變化有三個方面：

一是為進一步減輕納稅人負擔，在滿足契稅申報要求基礎(chǔ)上，將《稅源明細表》“用途”欄次選項由原來的“居住”“商業(yè)”“工業(yè)”等7項壓縮為“居住”和“非居住”2項，“權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式”的選項也進行了簡化。

二是將原表中“減免性質(zhì)代碼和項目名稱”細分為“居民購房減免性質(zhì)代碼和項目名稱”和“其他減免性質(zhì)代碼和項目名稱”兩個欄次。其中，“居民購房減免性質(zhì)代碼和項目名稱”僅供自然人購買住房申請享受居民購買家庭唯一、家庭第二套等優(yōu)惠政策時填報，“其他減免性質(zhì)代碼和項目名稱”供企業(yè)和自然人申請享受其他優(yōu)惠政策時填報。

符合條件的納稅人，可以使用《稅源明細表》同時填報兩類優(yōu)惠，“一次填報、同時享受”。

【例6】自然人A的房屋被該縣人民政府征收，獲得貨幣補償80萬元，之后A重新購買一套80平方米的住房，不含稅成交價格為100萬元，并符合家庭唯一住房優(yōu)惠條件。如該省規(guī)定對成交價格不超過貨幣補償?shù)牟糠置庹髌醵悾瑒tA申報契稅時，應在“居民購房減免性質(zhì)代碼和項目名稱”中選擇個人購買家庭唯一住房90平米及以下契稅減按1%征收的減免性質(zhì)代碼和項目名稱，在“其他減免性質(zhì)代碼和項目名稱”中選擇授權(quán)地方出臺的房屋被征收取得貨幣補償重新購買住房契稅優(yōu)惠政策的減免性質(zhì)代碼和項目名稱，并在“抵減金額”中填入“800000”元。則A申報契稅的應納稅額=（1000000-800000）×1%=2000（元）。

三是增加“權(quán)屬登記日期”欄次?！镀醵惙ā返谑畻l規(guī)定，納稅人應當在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅?！抖愒疵骷毐怼废鄳黾恿恕皺?quán)屬登記日期”欄次，供在土地、房屋權(quán)屬登記后申報繳納契稅的納稅人填報使用。如納稅人在辦理土地、房屋權(quán)屬登記前申報繳納契稅的，無需填報該欄次。

八、《公告》實施會影響目前房地產(chǎn)交易稅費申報模塊和相關(guān)表單的使用嗎？

不會。目前，我們已經(jīng)結(jié)合《契稅法》實施需要，對征管信息系統(tǒng)中的增量房交易、存量房交易、土地出讓轉(zhuǎn)讓等房地產(chǎn)交易稅費申報模塊進行了修改完善，同時，對使用模塊需填報的有關(guān)申報表單進行了同步優(yōu)化，《公告》實施后，房地產(chǎn)交易稅費申報模塊和表單仍可繼續(xù)使用。

九、契稅信息聯(lián)系單的應用場景是什么？

為更好落實契稅“先稅后證”的管理要求，方便完稅后的納稅人辦理不動產(chǎn)登記事項，《公告》明確，稅務機關(guān)在契稅足額入庫或辦理免稅（不征稅）手續(xù)后，應通過契稅的稅收繳款書、稅收完稅證明或契稅信息聯(lián)系單等，將完稅或免稅（不征稅）信息傳遞給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

《契稅法》實施后，稅務機關(guān)啟用統(tǒng)一樣式的契稅信息聯(lián)系單，作為向不動產(chǎn)登記機構(gòu)傳遞納稅人辦稅信息的載體之一，可以更好滿足部門協(xié)作的管理要求。對于契稅足額入庫或辦理免稅（不征稅）手續(xù)的，稅務機關(guān)如無法通過契稅的稅收繳款書、稅收完稅證明傳遞信息的，可提供契稅信息聯(lián)系單。同時，如果能夠通過信息共享即時傳遞辦稅信息的，稅務機關(guān)可不再向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供完稅憑證或開具聯(lián)系單。

十、《公告》實施后，納稅人申請辦理退稅應提供資料有變化嗎？

辦稅資料有所簡化。納稅人依照《契稅法》及23號公告規(guī)定向稅務機關(guān)申請退還已繳納契稅的，應提供納稅人身份證件，稅收繳款書或稅收完稅證明復印件，并根據(jù)不同情形提交相關(guān)資料：

（1）在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，提交合同或合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料；

（2）因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；

（3）在出讓土地使用權(quán)交付時，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的，提交補充合同（協(xié)議）和退款憑證；

（4）在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的，提交補充合同（協(xié)議）和退款憑證。

為進一步簡化辦稅流程和資料，納稅人辦理退稅時無需提交不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料?！豆妗访鞔_，收取納稅人退稅資料后，稅務機關(guān)應向不動產(chǎn)登記機構(gòu)核實有關(guān)土地、房屋權(quán)屬登記情況。

十一、應當依法予以保密的納稅人的個人信息具體包括哪些內(nèi)容？

依法予以保密的納稅人的個人信息具體包括：稅收征管過程中知悉的個人身份信息、婚姻登記信息、不動產(chǎn)權(quán)屬登記信息、納稅申報信息及其他商業(yè)秘密和個人隱私。

需要說明的是，納稅人的稅收違法行為信息不屬于保密信息范圍，稅務機關(guān)可依法處理。

十二、《公告》實施后，契稅申報繳納的主要方式有變化嗎？

沒有變化。根據(jù)《契稅法》有關(guān)規(guī)定，契稅由土地、房屋所在地的稅務機關(guān)征收管理?！豆妗访鞔_，對實行“一窗受理”的地區(qū)，納稅人可以到當?shù)卣沾髲d或不動產(chǎn)登記大廳設(shè)立的綜合受理窗口統(tǒng)一辦理契稅納稅申報及其他不動產(chǎn)登記、交易和繳稅事項。

具備條件的地區(qū)，納稅人可以通過電子稅務局或納稅人端APP應用等方式，實現(xiàn)契稅申報繳納網(wǎng)上辦理、掌上辦理。

十三、稅務機關(guān)能夠通過信息共享即時查驗的納稅資料，納稅人還需要提交嗎？

《公告》規(guī)定，納稅人提交的資料，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局能夠通過信息共享即時查驗的，可公告明確不再需要納稅人提交。

十四、《公告》中納稅人身份證件具體內(nèi)容指什么？

《公告》所稱納稅人身份證件是指：單位納稅人為營業(yè)執(zhí)照，或者統(tǒng)一社會信用代碼證書或者其他有效登記證書；個人納稅人中，自然人為居民身份證，或者居民戶口簿或者入境的身份證件，個體工商戶為營業(yè)執(zhí)照。

十五、《公告》什么時候起施行？

《公告》自2021年9月1日起施行。修訂后的《契稅稅源明細表》和契稅信息聯(lián)系單同日啟用，《全文廢止和部分條款廢止的契稅文件目錄》所列文件或條款同日廢止。