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    “社區(qū)文化”融入蘇州古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)探究

    2021-11-21 01:59:09高秀梅
    當(dāng)代旅游 2021年5期
    關(guān)鍵詞:社區(qū)文化古鎮(zhèn)社區(qū)

    高秀梅 田 興

    蘇州建設(shè)交通高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校,江蘇蘇州 215000

    一 旅游地產(chǎn)的概念及分類

    旅游地產(chǎn)是一種有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的,具有旅游、休閑、度假、居住功能的置業(yè)項(xiàng)目,通過旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的一體化結(jié)合,擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。目前國家對于房地產(chǎn)執(zhí)行“房住不炒”嚴(yán)格調(diào)控的背景下,旅游地產(chǎn)可以發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,在抵抗產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)方面具有明顯優(yōu)勢,一般旅游地產(chǎn)規(guī)模較大,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高,雖然投資回收期較長,但投資收益極高,是企業(yè)轉(zhuǎn)型投資的新引擎[1]。

    目前對于旅游地產(chǎn)還沒有統(tǒng)一的定義,陳蕓(2006)站在物業(yè)模式分析,認(rèn)為旅游房地產(chǎn)以旅游資源為主,利用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營手段,整合產(chǎn)業(yè)資源。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般會兼具旅游、休閑、度假、居住等多重功能,是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式;梁志敏(2007)認(rèn)為旅游房地產(chǎn)落腳點(diǎn)仍是房地產(chǎn),是以旅游區(qū)域的自然資源及文化資源為開發(fā)契機(jī),優(yōu)質(zhì)環(huán)境和全面配套設(shè)施作為區(qū)別普通住宅地產(chǎn)的主要特征,具備充足的旅游功能;王珊珊(2010)指出旅游地產(chǎn)是以旅游活動(dòng)為服務(wù)對象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間,根據(jù)實(shí)現(xiàn)不同“旅游活動(dòng)”將旅游地產(chǎn)進(jìn)行分類,概括為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)四種形式;馬勇(2011)等人認(rèn)為旅游地產(chǎn)是依托旅游資源而建,融旅游、休閑、度假、居住等多功能為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目,包括景觀地產(chǎn)、主題街區(qū)、分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店等多種形式?!吨袊糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中根據(jù)旅游地產(chǎn)開發(fā)引擎(景區(qū)資源),將旅游地產(chǎn)分為濱海旅游地產(chǎn)、濱湖旅游地產(chǎn)、山地旅游地產(chǎn)、溫泉旅游地產(chǎn)、高爾夫旅游地產(chǎn)、古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)這六種類型[2]。

    綜合學(xué)者們的觀點(diǎn),旅游地產(chǎn)歸根結(jié)底還是地產(chǎn)項(xiàng)目,但是同時(shí)兼?zhèn)渎糜喂δ埽鶕?jù)現(xiàn)在旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,“旅游功能”作為旅游地產(chǎn)的核心競爭力之一,是決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目健康可持續(xù)發(fā)展的重要因素。因此,根據(jù)現(xiàn)存項(xiàng)目提供的不同旅游功能,本文認(rèn)為旅游地產(chǎn)包含四類:景觀旅游地產(chǎn)、度假旅游地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、商業(yè)旅游地產(chǎn)和住宅旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)綜合定義為依靠旅游資源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),集旅游、度假、休閑、商務(wù)、購物、娛樂、文化為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    文化旅游地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的升級轉(zhuǎn)型,是區(qū)別于其他地產(chǎn)的另一種存在形式。文化是一種宏觀概念上的文化,比如人文文化、大眾文化、現(xiàn)代文化、科技文化。文化是旅游功能的靈魂,旅游是文化旅游的載體,而地產(chǎn)則是文化旅游實(shí)現(xiàn)的平臺,三者之間是相輔相成?!拔摹笔俏幕糜蔚禺a(chǎn)的核心,具有優(yōu)美景點(diǎn)及地域文化傳承的特點(diǎn)。本文的研究對象古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn),是依靠古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)為資源引擎,通過文化體驗(yàn),利用房地產(chǎn)經(jīng)營手段發(fā)展旅游的物業(yè)模式。鎮(zhèn)一直以來都是城市和鄉(xiāng)村之間的過渡的蓄水池,具有雙向作調(diào)節(jié)作用,一般古鎮(zhèn)古村都具有悠久歷史,建成初期往往是區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化的縮影,主要包括遺留的古代居民建筑,以及有特殊使用功能的具有傳統(tǒng)文化特色的古街、古巷、古道等歷史文化街區(qū)。

    二 古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

    我國旅游地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代開始,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)首先出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)萌芽,伴隨21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展逐漸進(jìn)入發(fā)展和快速發(fā)展三個(gè)階段,旅游房地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢,僅涉足旅游地產(chǎn)的公司就超過兩百家,并且無論是房地產(chǎn)界還是旅游業(yè)界內(nèi)都十分看好未來我國的旅游房地產(chǎn)市場。

    中國古鎮(zhèn)資源類型豐富,我國古鎮(zhèn)保護(hù)與開發(fā)開始于上世紀(jì)80年代,主要有蘇州周莊和黟縣西遞村,隨著人民生活水平的提高,我國現(xiàn)存古村古鎮(zhèn)的巨大價(jià)值得以通過市場繼續(xù)體現(xiàn),成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要旅游資源。古鎮(zhèn)對于中國傳統(tǒng)文化的傳承具有不可替代的作用,利用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式對其進(jìn)行商業(yè)開發(fā)一直受到爭議,會產(chǎn)生一些消極影響,但是社區(qū)參與古鎮(zhèn)旅游開發(fā)可降低這種影響,同時(shí)可以提高當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)收入水平(趙燕鴻,2020)[3]。

    三 古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)存在的問題

    (一)開發(fā)經(jīng)營模式較為單一,缺乏對產(chǎn)品模式合理的設(shè)計(jì)和創(chuàng)新性。更有甚者,在對旅游地產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)誤導(dǎo)消費(fèi)者,造成對該產(chǎn)業(yè)的信任感缺失。整體而言,我國旅游地產(chǎn)業(yè)還沒有建立起市場交易及競爭的基本法則,投資與投機(jī)無序競爭,照搬了開發(fā)商唯利是圖的城市商品房開發(fā)模式。

    (二)旅游地產(chǎn)閑置。2014年數(shù)據(jù)顯示,中國旅游地產(chǎn)達(dá)到7950個(gè),這么多的旅游地產(chǎn),要么賣不掉,要么賣掉了空在那里。度假村作為旅游地產(chǎn)的一種,也存在同樣的問題,淡旺季明顯,季節(jié)性空置無法避免。作為旅游地產(chǎn)行業(yè)永恒的痛點(diǎn)多年來一直無法有效改善,而現(xiàn)在DAE推出的DAE 3D模型,徹底解決了這一困擾旅游地產(chǎn)行業(yè)多年的問題。

    (三)同質(zhì)化、商業(yè)化現(xiàn)象嚴(yán)重。文化產(chǎn)業(yè)是旅游地產(chǎn)的核心競爭力,社區(qū)文化是文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,文化同質(zhì)化,容易出現(xiàn)“一次性游客”,構(gòu)建當(dāng)?shù)靥厣鐓^(qū)文化并高度融入旅游區(qū),可以突出旅游地產(chǎn)特點(diǎn),讓消費(fèi)者流連忘返,有助于旅游地產(chǎn)長期可持續(xù)發(fā)展。

    (四)社區(qū)參與形式單一。社區(qū)參與古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)是為了強(qiáng)化項(xiàng)目文化產(chǎn)業(yè)特征,但是現(xiàn)存古鎮(zhèn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)鼐用竦膮⑴c方式大多是文創(chuàng)店、服裝銷售、日用品銷售,這些內(nèi)容并不能體現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目特色,缺乏內(nèi)涵,同時(shí)會帶來商家之間競爭加大,不利于古鎮(zhèn)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益提升[4]。

    四 文獻(xiàn)綜述

    古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的研究內(nèi)容集中在下面三個(gè)方面:一是對古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)利益相關(guān)者進(jìn)行的研究,分為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民以及游客。對于游客的研究主要是集中在游客體驗(yàn)方面,比如游客幸福感可以實(shí)現(xiàn)古鎮(zhèn)旅游的可持續(xù)發(fā)展(劉夢思,2016),也可以是對鎮(zhèn)旅游消費(fèi)者行為展開調(diào)查研究(李瑞;吳孟珊 2012);對于當(dāng)?shù)鼐用?,有居民參與古鎮(zhèn)旅游發(fā)展的研究(于萍,2011)、居民參與經(jīng)營古鎮(zhèn)的意愿研究(趙磊等,2011),從社區(qū)參與角度研究旅游商業(yè)模式(劉成等,2011)等;二是對古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)與保護(hù)。古鎮(zhèn)旅游是江南地區(qū)的一大特色,每個(gè)古鎮(zhèn)各有特色,同時(shí)也存在著問題,形象定位、產(chǎn)品升級、文化特色等均影響著古鎮(zhèn)旅游的永續(xù)發(fā)展(成晟,2009)。學(xué)者們對于古鎮(zhèn)“空心化”的爭議最能體現(xiàn)該方向的研究。作為旅游開發(fā)商還要注意到文化產(chǎn)業(yè)與旅游的共生關(guān)系(孫偉飛,2012),在旅游開發(fā)中必須重視即共性與特色、傳統(tǒng)與當(dāng)代、挖掘與創(chuàng)新、居民與游客系、觀光與休閑之間的這五種關(guān)系(王大悟,鄭世卿,2011),同時(shí)還要注意開發(fā)模式中不同的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避(耿松濤;劉維林2012)[5];三是對古鎮(zhèn)旅游客體的研究,包括古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品創(chuàng)新與發(fā)展(朱竑,戴光全,保繼剛 2004),文化傳承與發(fā)展(李瑞,吳孟珊 2012),進(jìn)行適度的商業(yè)化等等[6]。

    社區(qū)文化營造分為社區(qū)參與和社區(qū)文化兩個(gè)方面的研究。廣義的社區(qū)文化幾乎涵蓋了社區(qū)經(jīng)濟(jì)和政治以外的所有社會現(xiàn)象,狹義的社區(qū)文化僅僅是指社區(qū)居民的文娛活動(dòng),主要包括社區(qū)成員的思想政治教育、社區(qū)道德和行為規(guī)范教育、群眾性文化、體育、娛樂活動(dòng)等(袁德)。社區(qū)文化具有公益性質(zhì)和非公益性質(zhì)兩個(gè)方面(鮑宗豪),如今已經(jīng)形成了一種新興產(chǎn)業(yè),我國社區(qū)文化產(chǎn)業(yè)存在總量少、層次低、門類單一的現(xiàn)狀,經(jīng)營決策隨意,品牌意識缺乏,整體經(jīng)營水平亟待提高(趙淵,2012)。對于社區(qū)文化的研究大部分還停留在都市社區(qū)文化產(chǎn)業(yè)及體系研究,古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)中關(guān)于社區(qū)文化營造研究集中在社區(qū)參與,涉及到文化的古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)研究也只是以古鎮(zhèn)文化為依托,包括空間文化、人文文化、古鎮(zhèn)旅游文化產(chǎn)品。

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