《民法典》視域下解決鄉(xiāng)村民宿旅游發(fā)展問題的路徑分析

羅師 謝連福 謝松伶

[提 要]作為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興重要抓手的鄉(xiāng)村民宿旅游，對贛州融入粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的意義重大?！睹穹ǖ洹窞橼M州的鄉(xiāng)村民宿旅游發(fā)展提供制度依據(jù)和法律保障。發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游應(yīng)堅(jiān)持“綠色原則”，加強(qiáng)其與相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，從而化解旅游資源分散、季節(jié)性突出的問題。通過引入居住權(quán)制度，既可避免因購買或征遷他人房屋產(chǎn)生的高昂成本，亦可化解因租賃他人房屋帶來的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地實(shí)現(xiàn)房屋市場價值的同時也滿足了民宿經(jīng)營者對房屋權(quán)益的穩(wěn)定預(yù)期。

[關(guān)鍵詞]鄉(xiāng)村民宿旅游;贛州;《民法典》;“綠色原則”;居住權(quán)

[作者簡介]羅 師，江西省人大常委會法工委二級主任科員，清華大學(xué)法學(xué)院2020級博士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭?（北京 100084）謝連福，贛州旅游投資有限集團(tuán)有限公司黨群工作部（組織人事部）部長，研究方向?yàn)槁糜闻c鄉(xiāng)村振興;謝松伶，贛州旅游投資有限集團(tuán)有限公司工會副主席，研究方向?yàn)槁糜闻c鄉(xiāng)村振興。（江西贛州 341000）

[基金項(xiàng)目]贛州市社科基金項(xiàng)目“關(guān)于將贛州打造成粵港澳大灣區(qū)主要旅游目的地的研究”（1856-2021-0015-1）

建設(shè)粵港澳大灣區(qū)（以下簡稱大灣區(qū)）是以習(xí)近平同志為核心的黨中央在立足全局和長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)上作出的重大決策部署，是新時代下推進(jìn)全面開放新格局形成的關(guān)鍵舉措。主動對接并融入大灣區(qū)的國家戰(zhàn)略，是贛州搶抓機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)高水平現(xiàn)代化發(fā)展的使命和擔(dān)當(dāng)所在。融入大灣區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)承接，其中旅游業(yè)的重要性不可小覷。贛州作為江西省的南大門，在地理位置上與大灣區(qū)毗鄰;而深厚的歷史文化底蘊(yùn)和豐富的綠色生態(tài)資源早已使之成為許多大灣區(qū)居民休閑度假的目的地之一。[1]較之周邊發(fā)達(dá)省市，贛州的城鎮(zhèn)化水平相對較低，旅游業(yè)存在底子好服務(wù)配套卻跟不上的問題;同時，由于贛州承擔(dān)著華南地區(qū)重要生態(tài)屏障之功能，許多區(qū)域的開發(fā)建設(shè)受到限制，依然保持著較為原始自然的面貌，成為吸引和留住更多大灣區(qū)游客的結(jié)構(gòu)性障礙。

但從另一個角度看，贛州有大量的鄉(xiāng)村資源，尤其是鄉(xiāng)村旅游資源有待發(fā)掘，而這對贛州實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展具有重要意義。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的指導(dǎo)意見》指出，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意義重大，而《江西省鄉(xiāng)村振興促進(jìn)條例》亦要求，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)以促進(jìn)農(nóng)民增收、縮小城鄉(xiāng)居民收入差距。作為鄉(xiāng)村旅游重要組成部分的鄉(xiāng)村民宿旅游，是對傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，不僅有助于盤活鄉(xiāng)村閑置資源、提升相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)業(yè)的附加值，還可助推現(xiàn)代元素融入鄉(xiāng)村，吸引更多的人財(cái)物涌向鄉(xiāng)村。而今年的“中央一號文件”更是把“以莫干山為代表的民宿發(fā)展模式”作為鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)典案例，鄉(xiāng)村民宿旅游的地位和意義可見一斑。

鄉(xiāng)村民宿旅游之于贛州，雖然仍屬于“新硎初試”的狀態(tài)，但由于自身特點(diǎn)突出、優(yōu)勢明顯，加上有大量先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒，其發(fā)展前景非常廣闊。與此同時，《民法典》對現(xiàn)有法律制度體系的改革也為鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展與建設(shè)提供了制度依據(jù)和法律保障。本文立足于對贛州鄉(xiāng)村民宿旅游特點(diǎn)和優(yōu)勢的分析，并結(jié)合《民法典》的制度創(chuàng)新，就相關(guān)問題提出解決方案，以期為贛州鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展略盡綿薄之力。

一、贛州鄉(xiāng)村民宿旅游的特點(diǎn)分析

鄉(xiāng)村民宿旅游是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的高級階段，具有空間廣泛性和功能綜合性的特點(diǎn)。[2]贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游起步較晚，但發(fā)展速度非?？欤壳叭幸延懈黝惷袼?80余家，其中鄉(xiāng)村民宿超過180家，占據(jù)了“半壁江山”。各大旅行社和平臺推出的贛州旅游路線中，同時涉及鄉(xiāng)村、民宿等關(guān)鍵詞的超過60%，其中不少是加星推薦的“精品路線”。可以說，鄉(xiāng)村民宿旅游已經(jīng)成為贛州旅游的一大名片。概括而言，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游的特點(diǎn)包括兩大方面。

（一）“個性”突出

1.紅。贛州作為中華蘇維埃共和國中央政府所在地，留存有大量具有極高歷史價值的革命遺址和遺跡，具備多條全國知名的紅色旅游精品路線。據(jù)統(tǒng)計(jì)，贛州市已經(jīng)開發(fā)的紅色旅游景點(diǎn)多達(dá)200余處，保存之完整、品味之高均居于全國前列，其作為一個地級市的紅色旅游綜合收入對全國紅色旅游綜合收入的貢獻(xiàn)度已接近一成。[3]許多獨(dú)具時代特色的鄉(xiāng)村民宿就是依托紅色景點(diǎn)而建，配之以紅色研學(xué)、紅色餐飲和紅色文創(chuàng)產(chǎn)品等，成為不少大灣區(qū)游客接受愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育的“打卡”必經(jīng)之地。

2.古。贛州古稱“虔州”，是一座有兩千多年歷史的“江南宋城”。與大灣區(qū)高度現(xiàn)代化的城市集群相比，贛州的“古味”尤為突出，除了久負(fù)盛名的諸多宋代遺跡以外，還有大量散落于城郊和鄉(xiāng)村的各種院落和樓臺，其中已有不少被作為開發(fā)鄉(xiāng)村民宿旅游的載體。曾有報(bào)道指出，不少從大灣區(qū)來贛州的游客會選擇主打“宋城”“大院”等特色的鄉(xiāng)村民宿，而不是市區(qū)內(nèi)的高檔酒店或賓館，為的就是從格式化的都市生活中抽離出來，感受“時空的落差”。

3.客。贛州是客家先祖南遷的首站，是客家民系的發(fā)祥地和客家人的主要聚居地之一，有“客家搖籃”之美譽(yù)。[4]比如龍南的客家酒堡，贛縣的客家文化城，以及分布在多縣區(qū)的客家圍屋和客家古村落等。贛州市在推進(jìn)鄉(xiāng)村民宿旅游的提質(zhì)升級上也充分借助了客家文化的元素，比如龍南的“圍屋民宿小鎮(zhèn)項(xiàng)目”就是以客家圍屋為依托，以關(guān)西新圍為中心，在深度挖掘客家文化元素的基礎(chǔ)上形成的體驗(yàn)式、沉浸式鄉(xiāng)村民宿旅游項(xiàng)目。

4.綠。贛州擁有10個國家級森林公園、3個國家級自然保護(hù)區(qū)、13個國家級濕地公園、4個國家級風(fēng)景名勝區(qū)，全市森林覆蓋率穩(wěn)定在76%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平，綠色生態(tài)資源的豐富程度是不言而喻的。生態(tài)休閑、康療保健和田園度假等已逐漸成為外地游客，尤其是來自大灣區(qū)的游客到贛州旅游的主要目的之一，“后花園”式鄉(xiāng)村民宿旅游成為熱點(diǎn)。

《江西省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)民宿健康發(fā)展的意見》要求，在2023年之前要推出一批“有故事、有體驗(yàn)、有品味、有鄉(xiāng)愁的精品民宿”，尤其要“凸顯民宿地域文化特色”。而贛州旅游業(yè)發(fā)展的實(shí)踐也證明，只有“做自己”，才能成為“唯一”。因此，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游要實(shí)現(xiàn)特色化、專業(yè)化和品牌化，就必須把這些“個性”納入考量。

（二）國企主導(dǎo)的市場化運(yùn)作

鄉(xiāng)村作為發(fā)展最不充分的地區(qū)，在資源配給、基礎(chǔ)設(shè)施和人才技術(shù)供給等方面先天不足，難以為鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展和壯大提供足夠而持續(xù)的支持。與周邊發(fā)達(dá)省市相比，贛州鄉(xiāng)村民宿旅游存在底子偏薄、基礎(chǔ)較差問題，想要實(shí)現(xiàn)贛州鄉(xiāng)村民宿旅游業(yè)的“異軍突起”，必須依靠有實(shí)力、可信賴、可依靠的國有企業(yè)。

在過去，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游主要表現(xiàn)為家庭小作坊式的個體經(jīng)營，在資金投入、服務(wù)水平和品質(zhì)內(nèi)涵上的短板明顯，不僅難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，也容易引發(fā)糾紛和矛盾。特別是新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，從大灣區(qū)來贛的游客數(shù)銳減，而因經(jīng)營和履約等方面產(chǎn)生的矛盾糾紛卻大幅激增，讓許多經(jīng)營者打起了“退堂鼓”。且后疫情時代的防控常態(tài)化導(dǎo)致經(jīng)營成本增加和獲利減少，亦使不少個體鄉(xiāng)村民宿的經(jīng)營難以為繼。這反映出上述經(jīng)營模式難以成為贛州發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的主流。

《“十四五”文化和旅游市場發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）指出，推動傳統(tǒng)文化和旅游行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)文化和旅游業(yè)態(tài)的規(guī)范發(fā)展，需要更具活力、創(chuàng)造力和競爭力的市場主體。隨著旅游事業(yè)被納入鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和相關(guān)發(fā)展規(guī)劃，以旅游投資集團(tuán)為代表的國企已經(jīng)成為促進(jìn)各地旅游業(yè)態(tài)的“新標(biāo)配”。[5]相較于家庭小作坊，國企在資金實(shí)力、戰(zhàn)略布局和旅游資源整合上的優(yōu)勢自不待言，在提升公共文化效能，增強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)活力，保持公共產(chǎn)品的公益屬性和優(yōu)化旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境等方面所發(fā)揮的作用也是無可取代的。[6]僅就投入資金一項(xiàng)，贛州市內(nèi)上億規(guī)模的鄉(xiāng)村民宿旅游項(xiàng)目無一例外都是由贛州旅投集團(tuán)投資建設(shè)的，在規(guī)劃范圍、建設(shè)用地規(guī)模上遠(yuǎn)超其他個體和私營企業(yè)。

《規(guī)劃》要求，應(yīng)大力發(fā)展紅色旅游、推出一批紅色旅游示范區(qū)。這是把社會主義核心價值觀融入文化和旅游事業(yè)、落實(shí)“十四五”規(guī)劃和文化強(qiáng)國戰(zhàn)略的必然要求，也是深化愛國主義和革命傳統(tǒng)教育、延續(xù)紅色血脈和傳承紅色基因的重要途徑。長期以來，紅色旅游開發(fā)的單一化和同質(zhì)化導(dǎo)致其對游客的吸引力不足，許多紅色旅游景點(diǎn)門可羅雀、常年虧損，紅色旅游的學(xué)習(xí)和教育的主體功能難以得到有效的發(fā)揮。[7]如學(xué)者指出，市場化運(yùn)作是紅色旅游可持續(xù)發(fā)展的長久之計(jì)。[8]只有從產(chǎn)業(yè)化的角度去深挖紅色旅游的市場價值，才能避免這些寶貴的資源被錯置、被浪費(fèi)。[9]把紅色資源交由國企開發(fā)，不僅能最大限度地發(fā)掘出紅色資源的市場價值，還能避免庸俗化、娛樂化和套路化，保證在任何情況下都“紅旅姓紅”、不偏離航向。就贛州而言，對紅色資源的開發(fā)可以借助于鄉(xiāng)村民宿旅游這一重要抓手。比如，贛州旅投集團(tuán)與瑞金市共同打造的“紅色故都”項(xiàng)目就是以鄉(xiāng)村民宿旅游為主線，在實(shí)現(xiàn)紅色資 源市場價值的同時，也從另一個角度把紅色研學(xué)引向縱深。

二、贛州鄉(xiāng)村民宿旅游存在的問題

短短數(shù)年間，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游從“無”到“有”，而在贛州旅投集團(tuán)的引領(lǐng)帶動下，更是實(shí)現(xiàn)了從“有”到“優(yōu)”。但與此同時，一些影響贛州鄉(xiāng)村民宿旅游進(jìn)一步發(fā)展的問題，亟須得到解決。

（一）旅游資源的空間分布較為零散

贛州作為華南地區(qū)最大的地級市，擁有極為豐富的山體、水體、生物和其他生態(tài)資源，其中相當(dāng)一部分已經(jīng)作為旅游景點(diǎn)被開發(fā)。[10]從空間分布來看，這些旅游景點(diǎn)之間大多呈點(diǎn)狀分散分布，而且多數(shù)之間有一定的距離。比如，從瑞金的葉坪革命舊址到于都的長征第一渡相距90多公里，其間尚未覆蓋公共交通線路網(wǎng)。盡管大灣區(qū)的游客多以自駕或乘車來贛，但動輒一兩小時甚至半天的路途，著實(shí)過于“漫長”。加上很多景點(diǎn)處于生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，不但不允許配給餐飲住宿服務(wù)，甚至連現(xiàn)代交通工具也不能進(jìn)入。而且，雖然贛州毗鄰大灣區(qū)，但所轄19個縣市區(qū)中有相當(dāng)一部分與大灣區(qū)之間超出了所謂“半小時生活圈”的范圍。以上都決定了從大灣區(qū)來贛州旅游的時間成本較高，如若不能使景點(diǎn)之間串聯(lián)成片，恐將逐漸失掉對大灣區(qū)游客的吸引力。這從另一個角度也凸顯出發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的必要性和迫切性。

（二）鄉(xiāng)村民宿旅游的季節(jié)性突出

贛州地處亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，受副熱帶高氣壓和臺風(fēng)影響較大，加上植被覆蓋率高、水體資源豐富，使得當(dāng)?shù)厮募痉置髑壹竟?jié)感強(qiáng)烈。受此影響，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游的季節(jié)性尤為突出，故經(jīng)常出現(xiàn)“一日經(jīng)濟(jì)”“等客上門”及“旺季無房，淡季無人”的窘狀。一方面，鄉(xiāng)村民宿旅游不可能對標(biāo)酒店或賓館的規(guī)模及其經(jīng)營模式，否則就會失掉民宿本身的特質(zhì);另一方面，無論是過載經(jīng)營還是空載經(jīng)營都對鄉(xiāng)村民宿旅游的長遠(yuǎn)發(fā)展不利，必須打破季節(jié)性的束縛。

以上猶縣陽明湖民宿小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例。從已對外營業(yè)的6家鄉(xiāng)村民宿的客房使用情況來看，全年平均入住率約為30%，在節(jié)假日等旅游旺季則接近80%，附近的餐廳和魚館的營業(yè)收入單日可達(dá)10萬元以上。但在旅游淡季期間，客房的空置率則高達(dá)90%以上，包括向?qū)?、餐飲、交通和其他服?wù)項(xiàng)目所產(chǎn)生的盈利也幾乎為零。與此同時，對民宿整體的日常維護(hù)卻是必要且必需的，由此產(chǎn)生的大量支出顯然會對接下來的投入和產(chǎn)出產(chǎn)生直接的影響。[11]因此，部分民宿項(xiàng)目干脆采取“季節(jié)性關(guān)閉”的應(yīng)對措施，但由此造成旅游資源的浪費(fèi)卻是更為巨大的。

（三）租賃模式存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)

民宿的核心在于“宿”，即作為主體的房屋。既然涉及房屋，就必然涉及房屋所有權(quán)、使用權(quán)等問題。若房屋本就為民宿經(jīng)營者所有，自然好解決，但若經(jīng)營者并非房屋所有者，矛盾和糾紛就在所難免了。筆者在“科威先行司法大數(shù)據(jù)平臺”檢索關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，2019年贛州市兩級法院所受理的1057件房屋租賃糾紛案件中，有70余件涉及民宿。而2020年受疫情影響整體案件數(shù)量有所減少，但涉及民宿的案件反而“逆市上升”，超過了110件，反映出租賃模式下的民宿經(jīng)營確實(shí)容易產(chǎn)生糾紛矛盾。

贛州旅投集團(tuán)旗下的鄉(xiāng)村民宿旅游項(xiàng)目中，既有以自有閑置資產(chǎn)進(jìn)行建設(shè)改造的，也有租賃第三方所有房屋開展經(jīng)營的，后者占比超過一半以上。比如，上猶陽明湖民宿小鎮(zhèn)項(xiàng)目所依托的房屋就是上猶江電廠和猶江林場所有的閑置廠房和職工宿舍，由贛州旅投集團(tuán)的子公司承租，租期為10年到20年不等。這一模式與購買或自建房屋相比，具有成本低、靈活性高的優(yōu)勢，但同時也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。與所有權(quán)相比，租賃合同受市場等外界因素的影響較大，對民宿經(jīng)營者的保障僅限于合同違約金和直接損害賠償，其賠償范圍和賠償數(shù)額均受到法律的嚴(yán)格限制，往往難以抵償實(shí)際損失。而且，我國法律并不禁止對已設(shè)定了租賃權(quán)的房屋進(jìn)行買賣和抵押，這固然有利于實(shí)現(xiàn)房屋的價值，但對經(jīng)營者而言顯然弊大于利。雖然自《物權(quán)法》以來“買賣不破租賃”和“抵押不破租賃”的市場交易原則得以確立，但始終面臨著法律制度內(nèi)部體系解釋困難和司法實(shí)踐中極易被規(guī)避等問題，尤其是在市場環(huán)境復(fù)雜多變的今天。[12]究其根源，蓋因作為債權(quán)的租賃權(quán)對物的支配力、對權(quán)利的排他性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及物權(quán)和其他準(zhǔn)物權(quán)。當(dāng)租賃權(quán)受到侵害時，承租人只能依合同約定或法律規(guī)定要求對方承擔(dān)違約責(zé)任和賠償實(shí)際損失，卻無法保有對租賃物本身的權(quán)益。[13]

正在建設(shè)中的龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)項(xiàng)目涉及大量屬于當(dāng)?shù)鼐用袼械姆课?，相關(guān)征遷工作異常艱巨。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目內(nèi)需要征遷的戶數(shù)為67戶，涉及征遷人口300余名，預(yù)計(jì)征遷費(fèi)用在7500萬元以上。有部分居民基于情感寄托或家族傳統(tǒng)等原因，不愿意出讓房屋的所有權(quán);也有部分居民雖然同意遷出，但其提出的補(bǔ)償要求卻難以滿足。對于前者，項(xiàng)目方逐一溝通協(xié)商、簽訂租賃合同，以承租人的身份取得房屋的使用權(quán)。這與上猶陽明湖民宿小鎮(zhèn)的模式相近，但在租金、租期等問題上存在更大的不確定性。此外，針對公共區(qū)域房屋（如祠堂、祖廟等）和建筑（如公墓和祖墳等）的征遷則更為困難，不僅是因需要交涉的對象眾多，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額更難確定，涉及的法律關(guān)系也更為復(fù)雜。以上問題都成為推進(jìn)龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性障礙。即便是龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)最終采取了陽明湖民宿小鎮(zhèn)的租賃模式，仍需面對租賃權(quán)“先天不足”的問題，加上這些房屋產(chǎn)權(quán)狀況非常復(fù)雜，存在“小產(chǎn)權(quán)”和產(chǎn)權(quán)不明等問題，其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

三、《民法典》視域下解決鄉(xiāng)村民宿旅游發(fā)展問題的路徑分析

就贛州鄉(xiāng)村民宿旅游存在的問題而言，既有行業(yè)本身特性使然，也有制度供給不足所致。想要使鄉(xiāng)村民宿旅游真正發(fā)揮其對鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的推動作用，就必須利用好“后發(fā)優(yōu)勢”，對這些問題加以妥善解決。

（一）堅(jiān)持“綠色原則”，增強(qiáng)與農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)《民法典》第9條之規(guī)定，任何民事活動，都應(yīng)當(dāng)遵循“利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境”的原則，即“綠色原則”。該原則是《民法典》對民法基本原則體系的重要創(chuàng)新，把可持續(xù)發(fā)展的理念引入到民事領(lǐng)域。而在發(fā)展、建設(shè)和經(jīng)營鄉(xiāng)村民宿旅游的過程中包含了大量的民事活動，均應(yīng)以“綠色原則”為遵循。實(shí)踐證明，鄉(xiāng)村民宿旅游是與“綠色原則”最為兼容的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游是在“實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)制度”和“以高的標(biāo)準(zhǔn)建成美麗中國的贛州樣板”[14]背景下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)和跨越式發(fā)展的重要途徑。

前已述及，贛州的旅游資源在空間分布上較為松散，相互之間缺乏聯(lián)動性，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性也比較低。但這一問題并非不可克服，而在《民法典》“綠色原則”的引領(lǐng)下，還可能與鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展相得益彰。

以北京城郊的鄉(xiāng)村民宿旅游為例。二十世紀(jì)八十年代以來，北京市在城郊13個涉農(nóng)區(qū)進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，如今已經(jīng)形成了成熟的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)。[15]與贛州的情況相似，北京市城區(qū)跨度較大，城郊的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目之間也往往距離較遠(yuǎn)。但密集分布的700多個特色鄉(xiāng)村民宿和40余條鄉(xiāng)村民宿旅游的精品路線，早已把這些或遠(yuǎn)或近的旅游景點(diǎn)和旅游項(xiàng)目串聯(lián)成片，成為北京城郊旅游的一大特色。[16]北京城郊的鄉(xiāng)村民宿旅游以“生態(tài)”和“綠色”為主調(diào)，除了必要的建設(shè)和改造以外，基本是以“不添一磚一瓦”和“避免大拆大建大搬遷”的方式實(shí)現(xiàn)，從而最大限度地保持鄉(xiāng)村生態(tài)原貌，既實(shí)現(xiàn)了對現(xiàn)有資源的高效利用，也避免了不必要的支出和浪費(fèi)。同時，通過與相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工和銷售等環(huán)節(jié)的緊密關(guān)聯(lián)，北京城郊的鄉(xiāng)村民宿旅游開辟了集約化和可持續(xù)化的發(fā)展路子，并有效地解決了鄉(xiāng)村民宿旅游受季節(jié)影響較大的問題，游客數(shù)量長年保持穩(wěn)中有升。[17]此外，由農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)延伸而出的美食節(jié)、垂釣節(jié)，以及“認(rèn)領(lǐng)”養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)，亦成為吸引游客的“加分項(xiàng)”?？梢?，在堅(jiān)持“綠色原則”的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)鄉(xiāng)村民宿旅游與農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，不僅可以提升鄉(xiāng)村民宿旅游自身的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，也是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)共贏的有效途徑。

（二）引入居住權(quán)制度，利用好《民法典》的多層次制度供給

《民法典》為了最大程度保障居住利益、實(shí)現(xiàn)房屋不動產(chǎn)的市場價值，在繼續(xù)注重房屋租賃市場穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性地增設(shè)了居住權(quán)制度，并為居住權(quán)的商業(yè)化運(yùn)營預(yù)留空間，形成了多層次的制度供給。[18]首先，作為一項(xiàng)用益物權(quán)，居住權(quán)與租賃權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，為解決居住問題提供了在購買和租賃之外的第三條道路。根據(jù)《民法典》第366條之規(guī)定，居住權(quán)指的是“權(quán)利人對他人所有之住宅的占有、使用的用益物權(quán)”，因此居住權(quán)人不僅可以對所居住的房屋享有類似所有權(quán)人的權(quán)益，還能排除己身以外任何人對居住權(quán)的不當(dāng)干擾和不法侵害。承租人對所租賃的房屋雖然也可享有某種“債權(quán)物權(quán)化”的利益，但畢竟是基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系所生，其受法律保護(hù)的力度遠(yuǎn)低于物權(quán)。[19]其次，《民法典》第368條和第369條分別以但書形式允許有償設(shè)立居住權(quán)和出租設(shè)立居住權(quán)的房屋。有償設(shè)立和出租的行為往往涉及經(jīng)營活動，此種情況下的居住權(quán)往往難以局限于“滿足生活居住需要”。[20]而《民法典》第367條規(guī)定居住權(quán)合同應(yīng)載明的內(nèi)容包括“當(dāng)事人的姓名或名稱或住所”，其中姓名針對的是自然人，而名稱和住所則針對的是法人和非法人企業(yè)等民事主體，而它們并不存在所謂“生活居住”問題。因此，《民法典》規(guī)定的居住權(quán)實(shí)際上包括兩類，即生活性居住權(quán)和投資性居住權(quán)，前者以滿足生活需要為目的，后者則是為了實(shí)現(xiàn)某種投資或營利目的，是本文所討論的對象（為求簡潔，以下均以“居住權(quán)”統(tǒng)一表述之）。再次，以《民法典》各章節(jié)的編排來看，居住權(quán)被列于所有權(quán)之后，在擔(dān)保物權(quán)和占有權(quán)能之前，說明居住權(quán)的效力低于所有權(quán)而高于地役權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有權(quán)能，具有非常強(qiáng)大的權(quán)利基礎(chǔ)。因此，居住權(quán)也被稱為“空虛所有權(quán)”，即居住權(quán)人雖然不享有所有權(quán)本身，卻具備了最接近于所有權(quán)的力量。[21]

《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定具有極高的現(xiàn)實(shí)意義，尤其是對融入大灣區(qū)背景下贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游而言。贛州在地緣和歷史文化上的獨(dú)特優(yōu)勢，使之具有成為大灣區(qū)主要旅游目的地的潛質(zhì)。調(diào)查顯示，大灣區(qū)居民的旅游方式以自駕游為主，旅游目的地也逐步由傳統(tǒng)旅游景區(qū)轉(zhuǎn)向周邊的自然和生態(tài)景區(qū)。[22]若想要吸引更多來自大灣區(qū)的游客，就必須要推出一批高品質(zhì)、有特色的鄉(xiāng)村民宿旅游項(xiàng)目。分析可知，贛州旅投集團(tuán)對鄉(xiāng)村民宿旅游項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，主要以購買和租賃他人所有的房屋的方式進(jìn)行，但前者成本高昂，后者則保障性不足，且經(jīng)營自主性受到較多的限制。《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定則提供了第三條道路，即通過簽訂居住權(quán)合同取得對房屋的居住權(quán)。對居住權(quán)人而言，以相對低廉的價格取得與所有權(quán)幾乎無差的用益物權(quán)，還能“繞開”法律法規(guī)對農(nóng)村房屋、“小產(chǎn)權(quán)”等特殊房屋的流轉(zhuǎn)的限制，顯然更具吸引力。對房屋所有權(quán)人而言，設(shè)立居住權(quán)所能取得的對價顯然要高于租金，而且并不影響所有權(quán)本身。同時，對設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其轉(zhuǎn)讓和繼承均不受影響，為不同民事主體之間的權(quán)益交換打通了渠道。隨著農(nóng)用地“三權(quán)分置”改革的持續(xù)深入，居住權(quán)之于鄉(xiāng)村民宿旅游的重要性也會越來越凸顯。

實(shí)際上，無論是概念還是性質(zhì)上，居住權(quán)制度都與贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游高度契合，尤其是涉及農(nóng)村房屋的部分。[23]以龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例。影響項(xiàng)目推進(jìn)的最大障礙在于征遷工作的困難，包括高昂的征遷成本，以及相當(dāng)一部分農(nóng)戶對房屋所有權(quán)的“執(zhí)念”。而這種耗資巨大、涉及人口戶數(shù)較多的征遷活動本身也不符合前述“綠色原則”的要求，與發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的初衷亦相去甚遠(yuǎn)。但若借助于居住權(quán)制度，問題便可得到較好的解決。對作為居住權(quán)人的項(xiàng)目方而言，雖然支付的對價可能高于租金，但權(quán)利的長期性和穩(wěn)定性無疑最有利于經(jīng)營。對作為所有權(quán)人的房主而言，既保留了對房屋最終的權(quán)利——所有權(quán)，又更高程度地實(shí)現(xiàn)了房屋的市場價值。同時，由于居住權(quán)的設(shè)立是有限的，居住權(quán)人不得再對房屋向他人設(shè)立居住權(quán)，所有權(quán)人無須擔(dān)心其權(quán)利被分化和弱化。而且，《民法典》對設(shè)立了居住權(quán)的房屋的出租問題采取了比對出租房的轉(zhuǎn)租問題更為開放的立場，即當(dāng)事人可根據(jù)居住權(quán)合同的約定對房屋進(jìn)行出租，且出租人既可是所有權(quán)人，也可是居住權(quán)人。故居住權(quán)人完全可以將房屋租給具體的經(jīng)營者，“讓專業(yè)的人干專業(yè)的事”。

此外，對鄉(xiāng)村民宿旅游的經(jīng)營也可以通過設(shè)立居住權(quán)而實(shí)現(xiàn)更大的盈利。有調(diào)查顯示，相當(dāng)一部分大灣區(qū)游客每年定期前往贛州的鄉(xiāng)村民宿休閑度假。他們一方面希望在當(dāng)?shù)赜邢鄬潭ǖ木铀环矫嬗殖鲇诟鞣N原則并不會考慮購置房屋。這實(shí)際上是一種分時度假的居住需要，完全可以通過居住權(quán)的引入得到滿足。鄉(xiāng)村民宿的所有者可以與游客簽訂居住權(quán)合同，約定游客可在每年特定的時間段內(nèi)排他地使用相應(yīng)的房屋部分，而在約定時間之外則由民宿的所有人或經(jīng)營者自由經(jīng)營。毫無疑問，把居住權(quán)引入鄉(xiāng)村民宿旅游之中，可使房屋得到最大程度的利用，有助于雙贏乃至多贏的實(shí)現(xiàn)。

《民法典》增設(shè)居住權(quán)制度，是對我國物權(quán)制度體系的進(jìn)一步完善，在最大程度緩解居住困境的同時，也為房屋所有權(quán)人提供了更多的融資途徑與財(cái)產(chǎn)利用手段。[24]作為介于所有權(quán)和租賃權(quán)之間的用益物權(quán)，居住權(quán)兼具二者之優(yōu)點(diǎn)，又回避了各自的不足，極大地緩和了購買和租賃兩種需求之間的緊張關(guān)系。而且，隨著資源有限性的加劇導(dǎo)致各項(xiàng)成本的增加，居住權(quán)的優(yōu)勢也會愈發(fā)彰顯。對融入大灣區(qū)背景下的贛州而言，若能進(jìn)行這方面探索和實(shí)踐，對鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展將會大有裨益。

四、余論

“十四五”期間，國家經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變，加上中央對粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，省委支持贛州打造對接融入粵港澳大灣區(qū)橋頭堡，贛州的發(fā)展優(yōu)勢將會更加明顯。深厚的歷史文化底蘊(yùn)和豐富的自然生態(tài)資源是贛州的一面旗幟，也是發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。贛州在融入大灣區(qū)的征途上，必須要把利用好、發(fā)展好這些寶貴資源作為重要考量，大力發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游，為進(jìn)一步推進(jìn)鄉(xiāng)村振興貢獻(xiàn)力量。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的主要途徑，而作為鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)重要抓手的鄉(xiāng)村民宿旅游必須得到重視。[25]鄉(xiāng)村旅游不同于傳統(tǒng)旅游，是全域式、無邊界的，應(yīng)遵循“客之所至，禮之所及”理念，只要是游客所至之處，就是鄉(xiāng)村旅游所及之處，也同時是建設(shè)和發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游之處。應(yīng)堅(jiān)持“綠色原則”，始終把“生態(tài)”作為第一要求，走好“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展”的高質(zhì)量發(fā)展之路。唯有如此，才能使贛州在以“文旅融合”助推鄉(xiāng)村振興的道路上穩(wěn)步向前、走得更遠(yuǎn)。

鄉(xiāng)村民宿旅游之于贛州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展意義重大。目前，可用于規(guī)范和調(diào)整鄉(xiāng)村民宿旅游的法律法規(guī)并不多，且散見于部門規(guī)章和地方性規(guī)范文件中，在制度供給方面存在明顯的不足?！睹穹ǖ洹匪峁┑亩鄬哟沃贫裙┙o，不僅為滿足和保障多元化的居住需求提供了多層次的制度供給，也為解決鄉(xiāng)村民宿旅游的現(xiàn)實(shí)問題提供了全新的路徑，有助于實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村民宿旅游更高水平的發(fā)展。利用好《民法典》提供的多層次制度供給，不僅可以有效地解決諸多顯在或潛在的問題和矛盾，也可以為鄉(xiāng)村民宿旅游提供具體的規(guī)范指引，具有極高的現(xiàn)實(shí)意義。

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