加強物業(yè)公司財務(wù)管理的建議

陳石玉

摘 要：隨著現(xiàn)階段社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們生活水平逐漸提升，越來越多的人選擇購買高品質(zhì)的房屋作為投資。在這個過程中，人們對小區(qū)物業(yè)各項服務(wù)的要求也逐漸增多，加上物業(yè)公司管理業(yè)態(tài)的拓展，增值服務(wù)的延伸，對財務(wù)管理的要求越來越高，越來越復(fù)雜。如何充分發(fā)揮財務(wù)管理與業(yè)務(wù)的完美結(jié)合，確保管理層做出準確的判斷，從而實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)以客戶需求為導(dǎo)向，以物業(yè)保值增值為核心的目的，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)在后勤服務(wù)管理中的價值。因此，本文主要以物業(yè)公司為核心，重點探究物業(yè)公司的財務(wù)管理狀況，并提出相關(guān)管理建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財務(wù)管理;風(fēng)險管理;會計核算

盡管目前社會經(jīng)濟快速發(fā)展以及人們生活水平提升給予物業(yè)公司良好的發(fā)展條件，但是也提出了一定的考驗。對于物業(yè)公司而言，財務(wù)管理直接關(guān)系到公司的生存和發(fā)展，應(yīng)該提高重視程度。物業(yè)公司服務(wù)項目包括辦公、住宅、行政機關(guān)、商業(yè)、建設(shè)工地、苗圃基地等多種類型，假如出現(xiàn)財務(wù)會計方面的問題，將會影響公司的整體性發(fā)展，實施審核預(yù)算、成本費用預(yù)算、稅務(wù)籌劃、風(fēng)險控制等具有重要意義。

一、物業(yè)公司財務(wù)管理的特點及重要性

（一）物業(yè)公司財務(wù)管理的特點

物業(yè)公司財務(wù)管理的特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一是包含內(nèi)容較多，涉及范圍較廣。在物業(yè)公司發(fā)展的各個階段，業(yè)務(wù)實施的各項流程中，都可以看到財務(wù)管理的身影，加強內(nèi)部管理，完善管理流程和內(nèi)容，將財務(wù)管理價值發(fā)揮出來，還能有效處理公司的內(nèi)外部關(guān)系。二是綜合性較強。在物業(yè)公司發(fā)展過程中，各個階段實施的過程中都需要財務(wù)管理人員具有良好管理和監(jiān)督意識，明確本職工作內(nèi)容，而且還可以參與公司管理和運營，將財務(wù)管理效果發(fā)揮出來。

（二）物業(yè)公司財務(wù)管理的重要性

1、提升公司財務(wù)控制能力

在社會經(jīng)濟新發(fā)展背景下，物業(yè)公司財務(wù)管理目標(biāo)也發(fā)生一定的改變，由以往簡單的會計核算轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金保值增值，因此在這種情況下，物業(yè)公司的財務(wù)管理也不再是以往簡單的計算公司運營情況，還需要對公司今后的價值變化情況進行科學(xué)預(yù)測，進而向公司管理人員提供決策參考數(shù)據(jù)和信息。物業(yè)公司在新的財務(wù)管理理念下，日常運營和管理開始提升對價值的重視程度，進而對自身資金流量、信息流量等進行控制和管理，保證財務(wù)基礎(chǔ)，進而才能促進企業(yè)不斷擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升公司財務(wù)控制能力，將財務(wù)管理的價值發(fā)揮出來。

2、實現(xiàn)財務(wù)資源整合

物業(yè)公司要想保證運營管理的質(zhì)量和效率，需要關(guān)注財務(wù)管理過程中資金運用率和流轉(zhuǎn)率等，這就要求公司了解自身財務(wù)狀況，加強財務(wù)管理工作，對各方面信息進行整合，對現(xiàn)階段公司運營和管理狀況、發(fā)展特點進行科學(xué)性研究，從而調(diào)整資金應(yīng)用方式，優(yōu)化應(yīng)用途徑，保證資金效益實現(xiàn)穩(wěn)定性增長，與財務(wù)資源實現(xiàn)良好整合等。另外，還需要公司內(nèi)部多個部門的配合，以整體戰(zhàn)略為出發(fā)點，對自身財務(wù)狀況進行科學(xué)合理的控制與管理，提升財務(wù)資源的利用效率。

3、提升企業(yè)綜合能力

物業(yè)公司實施財務(wù)管理的目的在于實現(xiàn)價值增值，能夠在日常經(jīng)營管理中促使各個環(huán)節(jié)相互促進和聯(lián)系，創(chuàng)新財務(wù)管理模式，提升管理的高效性，對物業(yè)公司的資金流和價值流進行控制，提升物業(yè)公司的市場競爭能力和綜合能力，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)，推動企業(yè)在激烈的市場競爭中保持穩(wěn)定地位，進而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)公司財務(wù)管理中存在的問題

（一）收費控制活動不完善

一般物業(yè)公司收費控制活動不完善的問題也就是收款環(huán)節(jié)缺乏有效控制。在收款過程中，各個部門內(nèi)勤將所收款項信息交給財務(wù)部門出納時，雙方只是核對收款票據(jù)的信息和金額，并沒有進行深層次的對賬。比如，物業(yè)費用應(yīng)收、未收款金額，存在原因，如何催收款項等的分析以及解決對策，物業(yè)公司財務(wù)部門并沒有對其進行詳細臺賬記錄，缺乏具有完整性的收費臺賬，這也會影響后期查賬和對賬工作的有效進行。

（二）會計核算方式單一

在實施營改增之前，物業(yè)公司的會計核算工作應(yīng)用的核算方式較為單一，并沒有從公司所有部門、所有人員的資金使用情況角度入手進行科學(xué)管控，導(dǎo)致公司存在資源浪費的情況。而且公司管理部門、職能部門等也未提升對會計核算工作的重視程度，未參與到其中，會計核算工作只是由財務(wù)部門統(tǒng)一實施，設(shè)定的賬目準確性較低。由于物業(yè)公司運營管理的范圍較廣，在輔業(yè)板塊各分子公司數(shù)量比較多的情況下，會計核算工作無法根據(jù)各個子公司實際需求制定針對性服務(wù)，采用的管理方式也不同，難以實現(xiàn)整體精準核算。

（三）缺乏風(fēng)險管理意識

物業(yè)公司在落實日常管理工作的過程中，普遍存在重視業(yè)務(wù)質(zhì)量，輕視風(fēng)險管理的問題，而且財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險管理意識，在財務(wù)核算工作量大的情況下，財務(wù)管理人員將大多數(shù)精力放在財務(wù)核算的一些事務(wù)性工作中，缺少內(nèi)部控制方面的工作。在事務(wù)所年度審計中，無法將物業(yè)公司發(fā)展過程中存在的潛在風(fēng)險有效揭示出來，也未對此提出相關(guān)建議，導(dǎo)致公司內(nèi)部風(fēng)險較多，尤其是國營公司，分子公司數(shù)量多的情況下，審計力度不夠。同時，物業(yè)公司財務(wù)管理也存在預(yù)算指標(biāo)未有效分解的問題，并沒有實現(xiàn)全員參與到全面預(yù)算管理的工作中，導(dǎo)致全面預(yù)算管理體系缺乏完善性，各個職能部門，各層級之間的審批授權(quán)流程不詳細，預(yù)算時出現(xiàn)的業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)劃分不清晰。另外，由于物業(yè)公司項目較多，一些服務(wù)業(yè)務(wù)較為精細，在財務(wù)管理過程中無法將預(yù)算落實到每一個項目中去實施，很多項目預(yù)算混為一體，職責(zé)無法有效明確，在出現(xiàn)問題時經(jīng)常會出現(xiàn)職能部門相互推卸責(zé)任的情況。

（四）財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低

由于物業(yè)集團公司的下屬分公司數(shù)量較多，分公司分布在多個城市、地區(qū)，實現(xiàn)財務(wù)人員統(tǒng)一管理難度較大，而且物業(yè)公司沒有意識到財務(wù)管理工作的重要價值，缺少相關(guān)物業(yè)運營理念，需要進一步提升財務(wù)管理水平，構(gòu)建完善的財務(wù)管理制度。但是，物業(yè)公司的財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，自從國家取消相關(guān)從業(yè)資格證之后，很多財務(wù)人員并沒有專業(yè)的證書，會影響企業(yè)的考核。同時，由于財務(wù)工作只是實施記賬、核算和出具報表等工作，會導(dǎo)致工作具有一定的局限性，需要提升財務(wù)管理人員的綜合能力，在公司內(nèi)部組建業(yè)務(wù)能力強、綜合素質(zhì)高的財務(wù)管理隊伍成為實現(xiàn)財務(wù)管理的核心。

三、加強物業(yè)公司財務(wù)管理的建議

（一）建立科學(xué)的收費控制活動流程

在物業(yè)公司財務(wù)管理收費控制環(huán)節(jié)，應(yīng)該建立科學(xué)的收費控制活動流程，可以根據(jù)收據(jù)記賬聯(lián)合登記臺賬的方式，也可以采用記賬聯(lián)合內(nèi)勤對賬的方式。收費員向業(yè)主收取物業(yè)管理費并開具收據(jù)，收費員從內(nèi)勤處領(lǐng)取收據(jù)，內(nèi)勤將收款和收據(jù)記賬聯(lián)交出納審核后出具納稅報告，內(nèi)勤人員從會計處領(lǐng)取和核銷收據(jù)，出納將進賬單、報告單、收據(jù)等交由會計核算。在這個流程中，登記臺賬也就是收費員對收繳物業(yè)管理費用在金額、單價、面積等方面的再次復(fù)核，收費員在開立收據(jù)的過程中應(yīng)該明確收款日期，審核該日期，能夠有效避免出現(xiàn)收費用私自挪用資金的情況。而且臺賬會計和內(nèi)勤對賬的過程也是一次臺賬復(fù)核的過程，確保賬實相符，編制收款情況報表，確保收費信息更加真實、可靠。另外，有條件的物業(yè)集團可以充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，在收費方面構(gòu)建收費系統(tǒng)，客戶可以從收費系統(tǒng)、微信或者支付寶平臺點擊繳費功能，直接將費用繳納到公司賬戶中，繳費成功后，客戶可以在平臺上點擊發(fā)票功能就能獲取繳費收據(jù)。在公司財務(wù)管理方面，也可以利用這種信息平臺實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的有效整理，對電子發(fā)票進行核對。且能自動生成會計憑證、對到期未付款的人員會自動在財務(wù)系統(tǒng)中與客戶APP中預(yù)警提示。且有強大的查詢功能，譬如查詢A戶情況，A戶入住時間、繳費情況、管理維護情況、家庭人員情況、房號、面積等;查詢小區(qū)欠費一個月的住戶、半年的住戶、一年的住戶，按條件欠費的全都出來了。

（二）優(yōu)化會計核算方式

在營改增之后，物業(yè)公司也成為了一般納稅人，相關(guān)會計核算體系、稅收籌劃等也發(fā)生了一定的變化，在企業(yè)擴大發(fā)展的情況下，相對應(yīng)的項目也會增多，需要會計人員學(xué)習(xí)更多的核算業(yè)務(wù)和財務(wù)管理內(nèi)容。因此，在實施會計核算的過程中，應(yīng)該將公司的收入根據(jù)主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)進行劃分。主營業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理費用、停車費用等，其他業(yè)務(wù)包括水電費、供暖費、維修服務(wù)費、租金等等，收入需要根據(jù)項目、小區(qū)、樓號等進行管理。同時，還可以根據(jù)不同項目管理的區(qū)域進行劃分，類似于生產(chǎn)企業(yè)的管理，收集和歸納各類成本投入，明確項目區(qū)域采用的人工成本、費用支出、材料使用等，要求各個部門積極配合和參與，在簽訂合同的過程中應(yīng)該明確商用、住宅小區(qū)的區(qū)域成本，從而方便進行分攤歸集。對于物業(yè)公司而言，可以采用優(yōu)化會計核算的方式，如借助信息技術(shù)，建立相關(guān)財務(wù)系統(tǒng)，包括財務(wù)子系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)子系統(tǒng)、管理決策子系統(tǒng)等，可以將年度預(yù)算統(tǒng)計、管理費用預(yù)算、管理費預(yù)售金備查、管理費收繳情況、年度水費統(tǒng)計、應(yīng)收電費明細、發(fā)票領(lǐng)用登記、轉(zhuǎn)賬支票使用明細、公共設(shè)施維修費用統(tǒng)計、會計檔案查閱登記等信息填入系統(tǒng)表格中，方便后期查閱和核對，實現(xiàn)對各項成本的計算。

（三）提升風(fēng)險管理意識

物業(yè)公司在日常財務(wù)管理的過程中，除了確保財務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量之外，還應(yīng)該意識到管理中存在的風(fēng)險問題，提升風(fēng)險管理意識，考慮物業(yè)公司財務(wù)管理特點，組建風(fēng)險管理體系，對企業(yè)財務(wù)管理過程中面臨的風(fēng)險進行識別、評估、控制以及監(jiān)督，成立以董事長、高層管理人員等為領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險管理小組，全體財務(wù)管理人員參與其中落實監(jiān)督和管理，做到提前識別和主動防控，并將風(fēng)險管理融入到物業(yè)服務(wù)的各個方面。同時，各個職能部門、各層級之間樹立明確的授權(quán)流程，并有效分解財務(wù)管理預(yù)算指標(biāo)，劃分業(yè)務(wù)職權(quán)，保證預(yù)算能夠有效應(yīng)用于每一個項目中。

（四）增強財務(wù)人員綜合素質(zhì)

對于物業(yè)公司而言，應(yīng)該意識到財務(wù)人員存在綜合素質(zhì)偏低的問題，加強對財務(wù)管理人員的技能教育和培訓(xùn)。由于國家政策的改變導(dǎo)致一些管理人員并沒有相關(guān)證書，對于這些沒有證書的員工可以提供專業(yè)技術(shù)考核和培訓(xùn)，促使員工學(xué)習(xí)到更多的財務(wù)管理知識，在考核鼓勵下能夠不斷提升自身素質(zhì)，為公司財務(wù)管理工作進行優(yōu)化和創(chuàng)新，以提升物業(yè)服務(wù)水平。

四、總結(jié)

總之，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理過程中存在收費控制活動不完善、會計核算方法單一、缺乏風(fēng)險管理意識以及財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低的問題，要想保證企業(yè)穩(wěn)定性發(fā)展，就需要加強財務(wù)管理，建立科學(xué)的收費控制活動流程，優(yōu)化會計核算方式，提升風(fēng)險管理意識，增強財務(wù)人員綜合素質(zhì)，從而從根本上改善財務(wù)管理工作，實現(xiàn)公司利益最大化。

參考文獻：

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